23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[282: 匿名さん]

まず破綻回避のために投げ売られてるよ。
民事再生なんてすべてにスポンサーつくわけじゃないし。
倒産間際の会社からの、土地や在庫の買い叩きは凄まじいよ。

[283: 匿名さん]

高レバレッジを可能にしてた仕組み自体が批判の矢面にさらされてるのに、
いまさら膨れ上がった信用の収縮が止められるわけないじゃん。
そうそう投資ファンドが復活すると思う？

[284: 匿名さん]

282さん

銀行が損切り許していないし…マンションだって、在庫が山のようにある郊外でしょ！都心部は地上げ失敗の歯抜け地所でしょ！

我々のようなエンドには不釣り合いなんだなあ(怒)

良い物件安くなんてなかなか買えないよ…

[285: 匿名さん]

283さん
先進国の年金資金はこの瞬間にも溜まっている、何兆円も日本国内の優良不動産を狙っている、financeが正常化すれば必ずファンドは形を変えて入ってくる…当たり前だよ。純粋に不動産の利回りはコンサバ投資だよ。

[286: 匿名さん]

>>280
そういえば前回のバブルの時も弾け始めた当初
エコノミスト達が日本のバブル経済は崩壊すると警鐘していにも拘らず
投資家達の間では、まだ大丈夫、日本経済はそんなに柔じゃないと
言った楽観的（希望的）見方が多勢を占めていましたね。
結局、それが傷口を大きくしちゃったんでしたっけ。

不安要素はいくらでもあるのに、そう言った事を全て無視して
都合の良い事象だけ取り出して語られても
「この方達は本気でそんな調子の良い事を信じているのだろうか？」
と余計不安になってしまいます。

前回のバブル崩壊は日本だけの事でしたけど、今回は世界的にですからね
しかも100年に一度のと言われる大不況。そんな中で楽観的でいられるとは
羨ましいと言えば羨ましい人達ですが…

[287: 匿名さん]

286さん
バブル崩壊後の処理策として顕著な例で、日本は学習効果があって、管財人弁護士も慣れたモン。民再アーバンコーポレーションなぞは優良不動産物件の工事は早くも再開された事が前回のバブル崩壊と違う事。
100年に一度話だって、世界人口が増加中アジアにその約４割居るわけで、発展は中国に依存しながらも続く、今は調整局面と考えれば良い！

[288: 匿名さん]

東京に住む人がいなくなり平均賃料が今の半額になるとかなら別だが、そうでないと
したらどっかで下げ止まるでしょ。
例えば青山の土地が坪１００万で売り出されたらみんな殺到する。
収益還元法が普及した今永遠に下げ続けるとは考えにくい。どこかで需給が一致します。

需給が一致する価格がいくらかは難しいですが、例えば山手線内部のマンションでいえ
ば利回り７−８％になれば裁定が働き、実需以外でもも買い出勤する人もいるから価格は
下げ止まり上昇に転ずると考えます。でどこまで上がるかというとそれは金のあまり
具合による。実需中心だとまあ利回り５％が上限。超都心で４％くらいですかね。
もちろん上げ相場はオーバーシュートするので瞬間的には３％とかあるかもしれない。

それがいつかは神のみぞ知る

[289: 匿名さん]

今までもバブルの崩壊局面では、
中国だのインドだのBRICsだのドバイだの旧ソ連だの、
まあいろんなピンチヒッターが引っ張り出されるけど、
そんなのがモノになった試し無いでしょ。

はっきりいって、いくら現物の資産を積み上げたって、
レバレッジで創造された信用が損なわれる分を補填する事なんてできないよ。
無理がたたってはじければ、水増し分がしぼむのは仕方ないこと。
円天じゃないんだから、一本調子で無限に増えてくなんてありえない。

[290: 匿名さん]

供給がだぶついて、可処分所得が低下すれば、肝心の利回りも低下するでしょ。
利回りは堅実に思えるけど、下落局面では相補的に下げのスパイラルに入るから。

配当利回り見て、堅実で割安だと思って買ったら減配、
さらに株価下落なんて、よくあるパターン。
まあその企業に実力があれば、回復局面で報われる可能性は高いけど、
減配前に買うことないよね。

[291: 匿名さん]

悪く無いね…大型物件は7〜8％ならば年金は間違いなく触手伸ばす。

小型物件でも7〜9％なら買いなんだよ…だから…もう底なんだ(笑)

誰かが、損するとき！それは誰が得する時！

人と同じ動きして安心する群れた考え方しかできない奴は、一生勝てないんだよ(笑)教科書には書いていないだろうけど！

[292: 匿名さん]

中国だからとかではなく…国内で、利回り物件買えれば計算できるでしょ(笑)

易々と、買えるほど甘くないよ世の中はね(笑)

[293: 匿名さん]

>291
その通りだー！教祖！
もっと言って！！

[294: 匿名さん]

不況が始まったばっかりで、もう底だと言う人が居るとは．．．
安心して、待ちの姿勢で居れます。

買いたい人は、内需拡大のため、どんどん買ってください。
止めませんから。

[295: 匿名さん]

現状の利回りだけなら郊外がいいんじゃないかな？
いいかげん下げ止まりでしょ。

ただ、賃料で利回りはかると誤ります。実質でみないと。
一ヶ月空きが出るだけで利回りは激減。
空き家のリスク分を割り引かないと。

[296: 匿名さん]

今いくら買ってやっても、ばくち打ちの尻拭いにしかならないから。
ほっておいて、負けた人にはいさぎよく清算してもらうしかないんじゃない？
お金はまともなところに回さないと社会が混乱するばかり。

[297: 匿名さん]

294さん

銀行に預けるより、円天に預けるより気に入れば…7〜9％で買うけどなぁ!!
不況の中に好況あり、好況の中に不況あり！チャンスは常に有るものだよ…見えていないだけ(笑)

[298: 匿名さん]

>>294
始まったばかり？もう2年近く続いてますが・・・
チャートも読めない人ですか？

[299: 匿名さん]

296さん

学校の成績は良さそうだが、君みたいな聖人君子タイプはね…金には縁無いんだよね(笑)当ったらゴメン！

[300: 匿名さん]

ダウントレンドだから平均的にはまだ当然底ではない。
ただ中古マンション・土地に関しては価格下落を先取りしている物件もある。
そういうものをうまく拾うことができればいい買い物ができる可能性がある
けど、底の見極めができない場合は下落におびえながら買うことになるから
勇気がいるね。

しかし下げ止まる時ってわからんもんだよ。２００１年にマンション買ったけど
正直まだまだ下がると思ってたけどいろんな事情があって、欲しいときが買い
どきであると自分に言い訳しながら買いました。実際には底値はそこからさらに
１年先だったけどさ。

ダウントレンドの先取りをだれがやるか？
財閥系はやらないだろうね・・・。なんとなくだけどゴクレが仕掛けるような
予感がする。あんまり根拠ないんだけど逆張りの安川の性格からしてなんかや
らかす気がします。

妄想スマソ

[301: 匿名さん]

299さんは、景気のいいときはあぶく銭が入ってくるけど、今は絶体絶命のピンチなタイプでしょ。
当たったらすいません！

[302: 匿名さん]

298さん

ご意見鋭いけど、まあまあ流して流して(笑)

[303: 匿名さん]

301さん

残念ハズレ！

リリース鋭くポジション無しだよ。今は悠々自適です…キャッシュアウトは素早く(笑)2008年はミシュラン混み過ぎだった(笑)今年は予約しやすくて快適(笑)

[304: 匿名さん]

303さん
痛すぎっ！(笑)

[305: 匿名さん]

301さん

鼻っ柱強さに免じて、もう一つ！

人の話は良〜く聞く事！しかーし判断は１人ですること！

そして、人が右側って言ったら左側歩くんだよ…(笑)秘訣はこれ！

[306: 匿名さん]

304さん

ジム通いも健康に良いよ…風邪引かなくなったし！まあ大半の人は、今リストラにビクビクしているのかね…(笑)

[307: 匿名さん]

終わりますよ…お休み！

[308: 匿名さん]

わかってますよ。だからまだ楽観論ぶってる人がいるうちは、その反対側歩かないと(笑)

久しぶりに笑いの溢れる掲示板になりました。

[309: 匿名さん]

都心に近接していながら郊外みたいなのんびりした感じが味わえ、治安も良いところが、これからも人気を保って行きますよ。
旧深川区がお勧め。

清澄公園、猿江恩賜公園、木場公園、仙台堀川公園、横十間川公園etc。公園が縦横にあって、すべての公園が遊歩道でつながっていて、自然が身近、そのまま歩いて行けるぞ。 縦横に走る掘割にも遊歩道が整備されて、親水性も高い。犬をつれての散歩姿も多くて、ジョギングにも最適。常に大人の目があって、子供も安心して遊ばせられる。小名木川沿いに枝垂れ柳の遊歩道も現在整備中で、深川不動尊、富岡八幡宮、お寺も多くあり、江戸情緒にあふれている。これが出来たら、旧城東区を突っ切って荒川まで、ほとんど信号無しで、歩いて行ける。隅田川と荒川が遊歩道で結ばれます。隅田川のテラスもこっち側は青テントも無くて、長距離のジョグにも快適。
萱場町、日本橋、大手町あたりならお散歩気分で通勤できます。

区内にはテニスコート、ゴルフ練習場も結構ある。車を使えば湾岸の若洲ゴルフ場、堤防釣り、夢の島のキャンプ場、バーベキュー場、ヨットハーバー、運動場、ディズニーランド、臨海副都心へも直ぐだよ。子供を連れて遊びに行ける。掘割ではよくボートの練習もやってる。簡単に自然、スポーツに親しめる。

マンションも高くないから１００ｍ２クラスも簡単に買える。大手町まで電車で直通８分くらい。銀座、日本橋も超近くて、帰宅後シャワー浴びてタクシーで簡単に行ける。平坦だから自転車でも楽々行けるよ。天気が良い日はサイクリング気分。区画もバッチリ整備されて、自動車の移動もラクチン。車道と歩道の区別もバッチリで安全。東京スカイツリーができればバッチリ見れて歩く楽しみも増える。

スーパー、ホームセンター、シネコンも周りに結構あって日常生活も便利。物価も安い。風俗は無くって健全。治安も超良い。都心に近いのに郊外的生活が出来る。最高だよ。

[310: キムタコ]

＞＞２９８

新聞にピークは2００８年１月と出てたから

まだ1年じゃ無いのかなぁ〜。2004年2月から戦後最長景気が続き、昨年1月でピークをつけたと
書いてたが。。。

[311: 匿名さん]

>>310
日経平均の月足を見ると、だいたい3年周期で上下しています。
たぶん、今年の10月が底です、黄金比だと底値4800円くらいです。

ただ、正解なのは>>300氏
上昇基調の好景気の時に買うと高値掴みになりますが、今みたいな不況時に買えば高値掴みにはなららない。
底はまだ先だって言う人が居ますが、別に底で買う必要はありません。
欲しい物件が安くなってれば買えば良いだけです。
そして、1、2年住む間に飽きた頃で、ちょうど相場が反転しだしたら、売れば良いのです。

私が言うのも変ですが、新聞なんて信じてはいけません、そんな大したもんじゃないですからｗ
まぁ、来年の今頃私の言ってることが分かるでしょう。

[312: 匿名さん]

>>310
株が全てって訳じゃないが、重要な経済指標ではある。
参考までに↓その新聞が1年間違ってしまったことがよく分かります。

http://chart.miller.co.jp/chart.cgi?0100I

[313: 匿名さん]

>>311

300です。まあ売るのは買うよりさらに難しいです。
うちのＭＳも２００７年ごろにピークを迎えまして中古が分譲時より１０００万以上
高く成約していてみんな顔色が変わりました。
まあだけど買い換えようと思ってもそっちも高騰しちゃってるしねぇ。
一旦賃貸にでも入っておけばいいのだろうけど、それなりにインテリアもしつらえ
てるし子供の学校だとか二回引っ越すのも面倒だとか思っちゃうとなかなかね。
そういうハードルを乗り越えられるパワーのある人が結局財産形成できるんだろう
けどね。

ともかくこれから買うって人は心の底から気に入った物件を買ってください。
上がろうが下がろうが後悔が少ないですから。
安値を待つにしても安値とはいくらかを自分で決めたほうがいいです。

[314: 匿名さん]

>309

旧深川区の宣伝文、見飽きました。

[315: 匿名さん]

日経平均の20年トレンドを見れば、バブル崩壊後の長期下落傾向がまだ続いている事がわかる。
2007年のピークも、2000年のピークを超える事はなかった。
2003年下値も切り下げた。

不動産が同じにならないとは、誰が言えるのだろうか？

[316: 匿名さん]

歴史は、繰り返すとはいえいつも新鮮なもの。まったく同じ局面はあり得ない。

[317: 匿名さん]

ニューヨークが底割れしない限り問題ない！

[318: 匿名さん]

まったく同じ局面はあり得ない。なので、問題ないとは誰にも言えない！

[319: キムタコ]

294さんが不況は始まったばかりと言ったことに対して、2年も続いていると株価チャートを持ち出しているので、おかしいなと思っただけ！
株価というのは実体経済に半年〜1年ぐらい先行するものだし仕手等バブル需給関係で大きく動く。
好況、不況にさもバイブルのごとく株価チャートだけを持ち出すのはいかがなものか！それなら
新聞発表は政府機関が発表したものなので、２００２年３月からの始まったということに対しても異論を述べるべき。
株価チャートも関係ないとは言わないが、政府が発表する好況、不況を算出するデーター自体が違う。なんでもチャートやさんになることを危惧します。おそらくトレーダーがらみのお仕事を
なさってるんでしょうなぁ〜。
政府の新聞発表『好況』、『不況』は株価チャートで決めているのか総理府統計局に聞いてみたらいいと思う。

[320: 匿名さん]

真似るね(笑)

この先は、オバマの一年いや半年の政策と実行力でアメリカが変わるかどうか…この見極めが鍵！それと、並列する問題は中国の7％成長確保。完全に静観だな。

[321: 購入検討中さん]

しつこく　底と主張している奴！！

どこかで見たような気がすると思ったら、ほとぼり醒めたとハンドル変えて出てきたか。

[322: 購入検討中さん]

焦点：国内生産落ち込みで危機的状況、物価とのスパイラル警戒も
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090201-00000216-reu-bus_all

景気は、まだまだ悪化してゆくようです。
土地の値段は遅行性ですから景気に遅れて下がってゆきます。
まだまだ買い時ではないでしょう。

企業が銀行に脅されて資産売却で土地を安値で放出するのは間違いないので
それら安く取得された土地に企画されたマンションが出てくるまで待った方が良い。

今、完成在庫で売られているのも　今年売り出されるのも土地が高かった頃に
用地取得されているので見送りが賢明。
新築時点で、すでに土地持ち分だけみると資産下落幅が大きいのだから。

[323: 匿名さん]

ア〜ホだな(笑)今から、絶好の買い場に決まってるだろ(笑)今年の終盤にかけてが底に決まってんだろ…在庫処分して(笑)銀行financeが正常化したら安っぽいマンションが販売されるだけだ(笑)前回のバブル崩壊絵図を頭に描いて安く買えると＊＊ズラかましている奇特なア〜ホは、物件検討中君ぐらいだよ(笑)

郊外は別としてて好立地の新築なんて駅前とかの一等地に出現するわけないだろ(笑)。財閥系が買い占めて賃貸に出すだけ！賃貸で我慢しな！(笑)

[324: キムタコ]

もうたまりません買いたい派、買えれば買いたい派、買いたい弱気派、これらが跋扈してるということは、底はまだまだ、とうぶん先というシグナルですな．ビービーエスでも判断可能！

[325: 匿名さん]

なるほど、ハンドル変えた例の人ですか。

[326: 購入検討中さん]

>>323
なら、財産の限り買いまくりなさい。
借金もして買いまくりなさい。

あなたの予想は外れてばかりでしたけどね（笑）

[327: 匿名さん]

検討中さん

そうですかどこが外れていましたか？実際のところ私は損してませんが(笑)

[328: 匿名さん]

千代田区の築5年程度の１K、10坪程度のマンションが2000万を切ってきている。
家賃15万くらいでは貸せそうな物件だと思うが、そうすると利回り９％くらいありそう。
そろそろチャンスも来ているのか？

[329: 匿名さん]

千代田区の築5年程度の１K、・・・でいくら１０坪あって駅徒歩２分でも１５万とれるか？ＡＨＯ

[330: 匿名さん]

あほなやつがいるな。
銀行は正常化しないから安心していいよ。
不動産は終わりだよ。
3年以内に上昇局面があるかもしれないが、
リバウンドに過ぎない。
この後しばらくは投機マネーにしても
金が注入されることはない。

投機資金が何かを買う場合は嵌めどころを考えておくはず。
日本には不動産の嵌めどころはない。
日本で嵌めどころがあるのは、資源や食料だ。

[331: 匿名さん]

＞３２９
そういわないでYAHOO不動産で調べてみれば？
３０〜３５㎡で１５万以上なんていっぱいあるから。
賃貸マンションレベルでこの値段で貸せるんだから、分譲マンションなら間違いないでしょ。