23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[241: 匿名さん]

買い替え特例ですね。
当時は、素人でも別の不動産を買ったらどうなるかぐらいは研究してる人が多かった。
インターネットは無かったが、投資関係の本や雑誌がたくさん出版されてましたから。

[242: 匿名さん]

＞投資関係の本や雑誌がたくさん出版されてましたから。

今もあります。年金不足時代に備えて、持家のあとはみなさん
アパマン投資してますよ。本もサイトもたくさんあります。

＞取得費を全額所得税から控除できるといった
損益通算のことですね。
それなら、不動産賃貸事業の損金分を他の所得と通算して
税額を押さえるだけの話です。
以前は、土地代の借入金も損金に含めていたけど今は
一定限度に改定されていますけど、基本は変わっていません。
減価償却で定率法が使えたのがうまみだったんですが
今また税制が変わって復活しています。

知らない人だけが知らないだけです。

[243: 匿名さん]

×土地代の借入金も損金に含めていたけど

○土地代の借入金金利も損金に含めていたけど

[244: 匿名さん]

土地不動産は原則値下がりしない＝確かな財産
という根拠なき共同幻想が夢破れた事が、一番重要なんじゃないでしょうか。
企業にとっても時価会計で、含み益の温存手段としての土地保有が無意味になったし。

これだけ土地不動産という財のありかた、性質がネガティブなほうへ変質してしまったのに、
いままでのパラダイムで底値を探るのはナンセンスです。

土地不動産は需要に応じて原則値下がりする、という認識にたった上で、
原則に従わない特殊な事例を探しだして投資案件とするか（都心がこれにあたる？）
そうでなければ消費財としての効用を冷徹に計算してその費用としてとらえるか、
そのどちらかしかありえないでしょう。

住みながら資産形成、
という考え方そのものが当てはまらなくなってきているのは確かでしょう。

[245: 匿名さん]

>>244さん

このまま、このスレの結論としたいほどの名言です。あとの発言がでません。

[246: 匿名さん]

じゃあ　スレ終了な

[247: 匿名さん]

消費財としての効用を冷徹に計算してその費用としてとらえる。

これからの人口減少時代を考えると、
まさに郊外物件がこれに当たるのでしょうね。
本スレで関係あるのは、県境外周区でしょうか？
マンションＰＥＲが極端に高いところは避けるべきですね。
参考になりました。

それから利便性を求めて高額家賃の需要が都心部に集中したら、
郊外は家賃レベルが切り下がって行く危険も高いですね。
県境外周区の場合、マンションＰＥＲが将来上がってしまう危険も高いのでは？
いかがでしょうか？

[248: 隠居の身]

バブルのころのお話です。

何件も例として知っていますが、代表例として新橋に3億円くらいの
土地もちが　25億くらいで地上げ屋に売りました。

その金で郊外に一棟建てのマンションを買いましたが
バブルがはじけ　結局は時価3億円くらいに下落しました。

また商売でそこそこ儲かった小金持ちは　土地や株　ゴルフ会員権と
さまざまな金融商品に手を出しましたが　全員バブル崩壊とともに
ほとんど全員やけどを負いました。

キャピタルゲインを得た成金の書き込みがありましたが
現金にすると税務署が容赦なく調べあげて全部持っていったものです。

戦後生まれの当方が世の中の流れを見た場合、昭和の20年代は
日本人ほとんどが貧乏生活。
30年代はろくな労働条件下の仕事しかなく食っていくのがやっと。

老婆心ながら若いひとたちに言えるのは
若いうちに苦労し　先憂後楽でいくか　　先楽後憂　

人生　プラス　マイナス　ゼロってことかな

[249: 匿名さん]

バブルで本当に儲けてきちんと運用した人は、
儲けた儲けたと他人に口外しません。口外しても得にはならないから。
なので、他人から例にされません。

[250: 匿名さん]

>>248
都心の土地を手放さずにずっと持っていたら良かったのにね。

[251: 匿名さん]

安心な資産は都心部だけｗ

みなさんせいぜい頑張って頭金をためてくださいｗ

[252: 匿名さん]

今回のプチバブルも、都心への過剰な投資が原因で
周辺はそれにつられて上がったに過ぎず、
都心部の値上がりの激しかった所ほど下落も激しいですよね。

今回、都心部に投資した方達はこれ以上都心部の価格が下がられては
首が回らなくて大変なのでしょうが、
都心部への投資というのは値動きが大きい分もリスクが高いと思いますよ。

宅地のデータですが、県境が1割〜２割程度の下げにとどまっているのに対し
表参道などは1年で半分以下に下がっています。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200901house_tokyo_23.pdf

この動きは、住宅需要の増減によるものではなく、
投機マネーによる動きによる変動です。

この1年で下がったといっても、バブルの頂点に比べてということで
それでも2000年初めに比べると遥かに高いですから、まだまだ下がるでしょう。

今「都心」と言って煽っているのは、バブル時に高値で投資してしまい
下がる前に売りたいと思っている人たちくらいではないでしょうか？

[253: 匿名さん]

都心「部」ですか？

[254: 匿名さん]

>>249
同意

バブル前に都心マンションを買って転売しなかった人が
９０年代の値下がりの被害を受けずに済んだわけで、
そういう人は３０年経った青山あたりの都心物件を
オフィスに改修して弁護士事務所に家賃４０万で貸して
いたりする。
実は親の代からの資産家。不動産に限らず安物買いは
しない。

[255: 匿名さん]

>>252
ここはマンションスレなんですが。
投機で頭がワープしちゃいましたか？

[256: 匿名さん]

>土地不動産は需要に応じて原則値下がりする、という認識にたった上で、
>原則に従わない特殊な事例を探しだして投資案件とするか（都心がこれにあたる？）
>そうでなければ消費財としての効用を冷徹に計算してその費用としてとらえるか、
>そのどちらかしかありえないでしょう。

この言葉をじっくりかみ締めてくれたまえ。

[257: 匿名さん]

>>253
丸の内、銀座は高すぎるから、一般人は都心部（東京駅から半径５ｋｍ圏内）でがまんしてね。せいぜい貯金してください。

[258: 匿名さん]

もっと生産性のあるいい投資しましょう
社会的に有望なベンチャーの目利きできる頭のいい人間はおらんのかな。

文系連中には無理か。

[259: 匿名さん]

>>258
売るための会社作りする時代は終わったってば。
マザーズの廃止って検討されてどうなったんだっけ？

[260: 匿名さん]

投資、投機、資産形成は、
言い方を変えただけで本質的には同じ、キャピタルゲイン目的の保有です。

今後これらが見込めるのは、真の都心や主要駅の近接地、
あるいは低所得層の排除された高級住宅街、収益の確実に得られる商業地など、
非常に狭く限定された地区だけになるでしょう。

キャピタルゲインの源泉は稀少性です。
他に代えがたい価値を持つものだけが、
投機的、局所的な高値を付けうるポテンシャルを秘めています。
むろんこのような物件が常に高値を維持するという意味ではありません。
時と場合によっては、大局の下落トレンドを打ち破って上昇するだけの潜在力を秘めている、
というだけの話です。

逆に希少性がなく、次々に供給されるような、代替可能な土地不動産は、
大局の下落トレンドに従うしかありません。このような物件は、
費用を払いながら住居として使用する以上のことを望むべきではありません。
車が経年の使用で古びて、いづれ下取りしてもらうのと何ら変わりありません。
ですから取得の際も、効用と費用が釣り合っているかを中心に検討して購入すべきでしょう。