23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[181: 匿名さん]

>>163
１２月に人口が減少した区
1位　中野区　▲３１４、2位　板橋区　▲３１３、3位　目黒区　▲２７３、
4位　葛飾区　▲２０２、5位　杉並区　▲１８６、6位　渋谷区　▲１８５、
アパートが多い区が大きく減っているような気がします。
都心は相変わらず増えています。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukim/2009/jm09010000.htm

[182: 匿名さん]

新（2008年）の東京都 学 力 テスト（小）結果順位です。

区・市　　正答率
武蔵野市　66.9
千代田区　66.2
小金井市　66.0
中央区　　65.9
文京区　　65.6
目黒区　　65.5
港区　　　64.8
世田谷区　64.5
杉並区　　64.0
国立市　　63.9
三鷹市　　62.9
国分寺市　62.8
新宿区　　62.2
渋谷区　　62.0
調布市　　62.0
練馬区　　61.8
日野市　　61.8
品川区　　61.6
中野区　　61.6
稲城市　　61.5
豊島区　　61.3
府中市　　61.3
小平市　　61.2
台東区　　60.8
西東京市　60.8
多摩市　　60.7
大田区　　60.0
東村山市　59.9
狛江市　　59.8
武蔵村山市 59.4
町田市　　59.2
板橋区　　59.1
江東区　　59.0

武蔵野市の人気ってこんなところにもあらわれているのでしょうか？
23区でいえば都心、人気区は例外なく上位ですね。

[183: 匿名さん]

>>182

都心でもなく、人気もない区は下位ですね。

[184: 匿名さん]

>>173

郊外戸建に資産価値などあるわけがない。趣味に走った建築道楽やりたいなら別だが
単に郊外に住みたいなら賃貸で借りるのがよいよ。

[185: 匿名さん]

人気住宅地は別でしょうが、やはり都心のほうがリスクは低そうですかね。
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

[186: 匿名さん]

>>185

リスク低減するには値段と価値の乖離が大きい物件を買わないことです。
これは都心であろうが郊外であろうが同じこと。

家賃水準は東京２３区であればこの１０年ほとんど変わっていない。
つまり住宅の利用価値はそれほど変わっていないのに値段だけが大きく
変動している。価値を見極めるには家賃を基準に考えるべきだと思う。

[187: 匿名さん]

たった今、目先の人気しか語らないのは業者？
必死に都心に引っ張るね。苦笑

[188: 契約済みさん]

>>182

なるほどね〜そんなデータまであるんだ。
しかし、色々な数値あるけど練馬区っていつも平均にいる気がする。
何となく中央線が上位に来てる印象もあるね。
吉祥寺とかはやっぱお金持ちが多いんだろうな。
江東区はタワマンのローンで火の車って事だな。
住民の頭脳も武蔵野市には逆立ちしても勝てない。

[189: 匿名さん]

>>181
都心回帰がこのまま続いたら2016年の東京オリンピックの時には、どんな都心になっているのですかね。めちゃくちゃ楽しみですワクワク

[190: 匿名さん]

>>188
申し訳ございませんが、市部にはだれも興味ありません。
↓こちらでお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/tokyo/

[191: 匿名さん]

>>188

練馬はいろんな意味で安定しているんだな。
地価上昇時には同じ予算で変える不動産ががどんどん郊外方向にシフトするが
埼玉に行くのはイヤだという人たちがギリギリ練馬で踏みとどまる。
地価下落時はスキあらば都民になりたいという埼玉県民が多少割高でも予算内
になれば流入してくる。

[192: 匿名さん]

０８年の世帯数の増加を見ると、
県境外周区では北部に勢いが出てきたね。練馬区５０９６増、足立区４５９１増。板橋区３６１１増
お値段が手頃だからかな？

[193: 匿名さん]

>>182
本当に安い地域が下位に集まってますね＾＾

[194: 匿名さん]

クオリティが問題でしょ。貧しい人が大量に集まっても意味ないし。
特に今まで人口少なかったところに、貧困層が大量入植してくれば、
そこには下世話なニュータウンができるだけ。

[195: 匿名さん]

>>194
そうですね今やマンション買えるだけでも大したもんだって感じですからね。
賃貸が多いところは貧困層が増えそうですね。
分譲マンションの供給が極端に細っているところはかなりヤバソウ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[196: 匿名さん]

>>190
だれもってことはないだろ。
自分は住替えで杉並、世田谷、目黒が希望エリアだけど
吉祥寺も検討範囲内です。

個人的には23区内でも北や東よりはありえる選択です。

[197: 匿名さん]

この時期マンション買える人はセレブと呼んであげようｗ

[198: 匿名さん]

たしかに東や北なら圧倒的に武蔵野市や三鷹市の方がいい

[199: 匿名さん]

>>198
なに必死になって市部の宣伝してるの？
郊外の営業大変みたいですね。
もう寝たほうがいいよ。体壊すよ。

[200: 匿名さん]

東や北は、低所得者の街として歴史もあるし定着して文化になってるから。
市部のほうがまだしもニュートラルなんじゃないかな。

[201: 匿名さん]

いやだよ、武蔵野市、三鷹市なんて。

吉祥寺だけが別ものなんだよ。
勘違いしないで。

[202: 匿名さん]

>>199
「東や北に住むなら！」ね。
人を営業扱いにしたいほど東や北に執着してる199って一体何者・・・

[203: 匿名さん]

人の好みはそれぞれ、吉祥寺に住んでたことあるけど、便利だし住みやすかった。
安くて美味しい店もあるしね。
ただ、自分は、喘息持ちで、潮風が体に良いからってだけじゃないけど、
海が大好きなので、海の見える湾岸地域に今、住んでる。
湾岸も（場所にもよるんだろうけど）風が気持ち良く、星や地平線などが見渡せるので、
個人的にはGoodです。
いずれは、熱海に住もうかとも思ってる。住んでみると、内陸部or湾岸部、それぞれ良い点はあるよ。

[204: 匿名さん]

>>203
江東区あたりの海は臭いけど（笑）

[205: 匿名さん]

>>204
海の中に住むわけじゃないから（笑）
特に匂わないですよ。
海の匂いも嫌いではないけどね。

[206: 匿名さん]

江東区嫌いの人が多いですね。

なぜでしょう？

[207: とおりすがり]

>>205
よかったね＾＾
過去スレでも湾岸は臭いってレスは何度も出てきてるからググって味噌。

[208: 匿名さん]

>>206
豊洲があちこちのスレッド（あちこちのサイト！？）で問題起こしてるから嫌われてるのでしょう。

かわいそうなのは内陸部の江東区住民。

[209: 匿名さん]

しょうがないですよ。
ベネツィアだって夏は臭いですもんね、運河。

[210: 匿名さん]

レベルの低い会話は止めた方がいいですよ

どこに住もうとあなたの実力以上には評価されませんから

足立区に住もうと武蔵野市に住もうと変わりませんよ

[211: 匿名さん]

>>207
過去スレも、君が書いたのでは？
真面目な話、実際に臭いは感じないよ。
家に居てまで、潮臭いって・・・いったいどんな部屋に住んでるの？
最近の建てつけは、戸建てでも、臭いなんて入ってこないでしょ。

[212: 匿名さん]

>>211
>過去スレも、君が書いたのでは？
207ではないが酷いな。このレベルは。。。

>最近の建てつけは、戸建てでも、臭いなんて入ってこないでしょ。
書き込み見る限り、高高なんて知らないレベルだろうな。。。

[213: 匿名さん]

>>197
近々第一子誕生予定なので、子供が生まれたらと言う予定だったのですが
子供が小学校に上がるまでにはに予定変更になりそうです。

>>201
どう評価されるかと言うよりも、
住み易い環境かどうかと言う事が問題なんだと思いますよ。
特に子育て中の家族にとっては。

[214: 212]

でもこういう人もいるか。。。

戸建とマンション検討したうえでマンション買ったのではなく
デベにホイホイ乗せられてマンション買う人。

[215: 大学教授さん]

>>214
こんな理屈ですよ。

少子化・人口減の予想→資産価値維持には都心部しかない→マンションしかない

[216: 匿名さん]

はいはいｗ
都心ではなく、なぜか都心部ねｗ

[217: 大学教授さん]

２３区の新築マンション竣工戸数の減少に合わせて、
逆に賃貸マンションの成約戸数が増加しています。
マンション需要は積み上がっているものの、ここ数年の価格の上昇で購入できない層が
増えているものと推測されます。
郊外であれば安い物件があり購入可能ですが、都心部志向の高まりが待機組を増やしている
最大の原因と思われます。
２３区の賃貸マンション成約数推移
０６年１月〜１２月２８１９６件
０７年１月〜１２月３１５７７件
０８年１月〜１２月３９６４７件
今年はさらに新築マンションの竣工戸数が減りますから、賃貸マンションの成約数は
さらに増加し、潜在需要が膨らむだろう。

[218: 大学教授さん]

首都圏中古マンションの価格帯別成約件数の推移を見ても、ここ数年の都心部志向の高まりが
見て取れます。
３千万円以下の成約数推移
０６年１月〜１２月２２８８７件
０７年１月〜１２月２０３７４件
０８年１月〜１２月１９２４９件
３千万円以上の成約数推移
０６年１月〜１２月６４９１件
０７年１月〜１２月８１２４件
０８年１月〜１２月９４９５件
都心部新築マンションへの潜在需要は賃貸、中古に積み重なり、膨大な数に達しています。

[219: 匿名さん]

じゃあなんで在庫がこんなに溜まってるのかな？
結局安くなければ売れない地域なんだよ。
あそこは。坪200万以下は必須で、これからは180くらいが現実的だろうよ。
そうなると、高値掴みした人は損切りですな。

[220: 匿名さん]

高値掴みした人は売るに売れずで、値下がりしていく折り込みチラシを見ながら
ローンを払い続けるだけ。

[221: 匿名さん]

値下がりして損切りできる人は自己資金の多い人だけ。
９０００万円の物件を４０００万円ローン
５０００万円自己資金なんていう具合で買ったような人は
２割下がる前に売る。

[222: 匿名さん]

売る。って売りたいのは分かりますが、
９０００万円から値下がりして８０００万円位になった中古物件は、
簡単には売り難いですよ。
中古市場では需要の少ない価格帯になりますから。

[223: 匿名さん]

>>222
最初から買取業者の指値で売れば引き取ってくれますよ。
逃げるときはさっさとやる。

[224: 匿名さん]

下がっても一般購入者は損切りせずに
様子見してしまう。自宅に惚れていたり
自分の判断を否定したくないからだ。
自己資金分がまるまる消えたあたりで
残債を計算して驚く。

[225: 匿名さん]

集合住宅の区分所有なら、
大地震が起きてからで良いと思うよ

> 224
高額消費ほど、自己満足度が高い　との結果が全てを物語ってますね。(苦笑)

[226: 匿名さん]

この掲示板は間髪おかずに次々と自分の持論が展開されますね。

月曜日のこの時間帯なのによくひま人がいるものと感心します。

当方は隠居の身だから　ちょくちょく見させてもらっていますけど・・・

結局は　売りたい側と買いたいけどもう少し下がっってから　の
論争なですかね。

[227: 匿名さん]

>>226
ゼロ金利でかつデフレ傾向という状況下で
世の中どっちに転ぶかかわらない。
その先を読むのに不動産市場も大いに参考になるということですよ。

[228: 匿名さん]

＞隠居の身だから　
インフレ時代にローンを払い終え、デフレ時代に年金貰う
という幸運な人にはあまり事の重大性がわからないでしょう。

[229: 匿名さん]

幸運な人なら２０年前のバブルで大儲け。
あとは楽隠居。

[230: 匿名さん]

隠居の身です

過去の経験談を話すと　29才のときはじめて戸建をかいました。
金利はなんと8.4パーセントでした。
元金がなかなか減らなくて苦労したのを覚えています。

その後　買え変えたりして3度目にマンションですんでいます。
階段の上がり降りが苦痛だったので。
長年の不動産の経緯を見た場合1、2年様子見が正解かもしれません。

知人に不動産屋を知っていますが過去3年ぼろもうけしていました。
もう少し待てば耐え切れない不動産屋がはきだしてきたらチャンスかも