23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[603: ビギナーさん]

お寒い現実は確かです。ということは、都内の不動産ビジネスはいつの世にもいる金持ちをまわしていれば成り立つということですかね。もしそのようなビジネスであれは、この先、値は下がらないし悲観的になることはないですね。
ここに書き込みしていらっしゃる方はみなさん裕福な方々なんですね。

[604: 匿名さん]

底はいつかというよりは底はいくらかを考察することが肝要ではないでしょうか。
前回バブル崩壊後に関していえば収益還元価格ベースででいえば、都心部は
約７．５％すなわち、「価格＝家賃１６年分」を底に反転したように思います。
あくまでマクロに捕らえた場合ではありますけど。

[605: 匿名さん]

なかなか素晴らしい意見だよ。つまり代々資産家は親から子供達への資産移動がコレからも続く。その辺の都庁職員職場結婚組み２人て共稼ぎなんて、公務員のクセに良い暮らししてるよ〜親が資産家なら有りうるでしょ(笑)
金持ちは都内に溢れてる。

[606: 匿名さん]

やっぱり何度読み返しても、ネガティブ意見に関しては、安く買いたいからまだ下がるはずだ的な印象が否めないですね。
当面、金づまりの不動産業者の投げで、相場は軟調なんでしょうが、銀行からは住宅ローン金利が当面は変動で1.05-1.45%程度で借りられるわけですから銀行ローンが苦しくて売ったほうがマシとの判断は、特に気に入って買った自宅であれば、まず考えられないですよね。
で、世界的にもこの超低金利は当面、つづきそうですから金利負担面で自宅に住み続けることが不合理になることはまずありえない。(あきらかに賃貸コスト＞＞所有による金利負担コスト）
とすると、やはり今の不動産業者の投売りが終われば、もう安値での優良物件の放出はいったん終了してしまう。
そこであせって探しても、たぶん、当面は新規分譲はないだろうし、いい物件は意外と誰も売ってくれない。なぜなら、ほかに移るにも、いい出物がないから。

[607: 匿名さん]

聡明な御意見！ごもっとも！

[608: 匿名さん]

現在地上げ資金は引き上げてる！コレは将来的にマンション用地が減ることにつながる。

しかし金融機関はメガ始めローンはまだまだ貸したいのが本音。収益基盤だから、金貸すのが仕事だから、金利も安くなる！

[609: 匿名さん]

格言を１つ！

もうはまだなり、まだはもうなり。

[610: 匿名さん]

そもそも今の現状は、外資が日本の不動産から資金を引き上げたことが
原因なのだから都内の金持ちがどうたら、とかいうのは関係ないのでは。

日本人の実需が原因でこうなったわけでなく、投資が原因（主にファンド）でこうなったのだから。
これからバブル時より実需がもっと増えるとかいう観測なら
復活もありえるけど、現実にはバブル期の半分の供給でも契約率もお寒い状況。

[611: 匿名さん]

>>606

賃料が、金利負担より高いのは、【当たり前】です。
逆なら、誰も【リスクを取って】不動産投資　なんかしませんって。

リスクプレミアムを何パーセントを判断するかは、各人の自由ですが
今は、賃料で支払う額 <<< 不動産投資で失う資産価値　と考えてる人が(相対的に)多いご時世です。


情緒の部分を捨てれば、

　住居の確保の為だからといって、不動産を所有する必要あるの?

ってのが命題です。


B/Sだけで考えれば、

　何らかの資産の収益で、賃貸に住む

のも一つの手段です。


資産が少ないのに、ローンまで組んで全力で不動産投資をするのも...
ご多幸をお祈りします

[612: 住まいに詳しい人（上の方の人とは別人）]

>>606
>で、世界的にもこの超低金利は当面、つづきそうですから

だからさぁ
デフレで物価が下がっているから低金利なわけで
ゼロ金利がずっと続くよーな状況で不動産価格が上がるわけないでしょ

>当面は新規分譲はないだろうし、いい物件は意外と誰も売ってくれない。

不動産価格の下落局面でもイイ物件は供給されますよ
麻布霞町パークマンションは1998-99年の分譲でした
　
　
もーちょっと現実を語ったら？

[613: 匿名さん]

そうだろか職場を求めて都内に流入する人口は益々増加する。都内から人が流出するなら話は別だ。
そしてファンドは地上げ屋を復活させ新しいビルやマンションを作ったことが功績！むしろ地均しをしてくれてキレイな良い代物が完成したんだから、感謝するべき。日本は国情が安定しているので優秀なファンドがまだまだ上陸するよ(笑)

[614: 匿名さん]

ファンドといえばＫＫＲは仕掛けてんじゃないの！
人の世は逆バリが勝つんじゃない(大笑)

[615: 住まいに詳しい人]

投売りは確かにいつか終わるが数は少ないし、大体場所が悪いもの
全体相場が下がらないといい場所は下げない。仮に今後４割下がるとすると出口で元本返済分を
毀損すると言う事。金利は低いが賃貸なら必要ない。
自己責任だから止めることはしないが、歴史や事実を述べてネガティブというのは見当違いの話。

[616: 匿名さん]

なんか農家やるにあたって、どしても一生、小作人でやってる方が田んぼの値下がりリスクがないから得だって主張してるひとが多くてホント驚きます
こんなチャンスをスルーして数年後にマンション価格が高くて暮らしていけなーいとか叫んで、国会前でデモとかやらないでね！

[617: 匿名さん]

↑
こういう例え面白いよね(笑)好きだの…

[618: 住まいに詳しい人]

６１６　買っちゃったんでしょ。損切りすればいいじゃん。
デベもいない、地上げやもいない、ファンドもいない
本社移転が無数、もう業界に人さえいない。　それが現実

[619: 匿名さん]

>>606
>安く買いたいからまだ下がるはずだ的な印象が否めないですね。
頭が悪いな、本当に。

今、起きてる事
１．地価が下落中、高値から2割以上下落している→デベの用地取得費が安くなる
２．資材価格が下落中→これから企画されるマンションの材料費は安くなる
３．ゼネコンの施工単価が下落中→これから企画されるマンションの施工費は安くなる
これらの要件を満たしたマンションは今年末〜来年売り出されるマンション
業界でも安くなると認識されていて「逆・新価格マンション」となるだろう。

マンション価格を構成する大きな３つが去年より安くなってるのに、どうしてマンション価格が
横ばいという思考になるのか理解できない。
デベのマージンを下げなくても安くなる。

体力のあるデベはそういう「逆・新価格マンション」を売り出すよ。
デベはマンションを売り続けないといけないのだから。

[620: 匿名さん]

デベがプチバブル時の価格上昇の時に言っていた事

１．地価が上がったので高くなりました
２．資材価格が上がったので高くなりました
３．ゼネコンの施工価格が上がったので高くなりました

これを思い出してほしい。

今は上記３つがすべて下落中（現在進行形で底は見えない）

[621: 匿名さん]

まあまあ、みんなデベ営業＆高値掴み投資家を虐めるな。

彼らは「バブル再び」という希望にすがっているんだから、その希望を無残に打ち砕くなよｗ

>>616　君は数年後の心配をする前に、この3月を乗り切れるかどうかを心配しろ。
　　　「哀れな不動産業界に救いの手を！」と国会前でデモをするなら今のうちだぞ。

[622: 匿名さん]

↑この返しも絶品やな！(笑)悪くないね