23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その32）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/

[2: 元祖匿名はん]

過去スレ一覧です。
その31：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/
その30：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/
その29：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/
その28：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44226/
その27：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その21：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その20：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[3: 大学教授さん]

財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の「08年の首都圏不動産流通市場動向調査」
によると、首都圏の中古マンション価格がこの６年間で33.0％上昇したことが分かった。
首都圏の中古マンション成約件数は年間ではわずかに前年を上回り、６年連続の増加、
２万8,744件（同0.9％増加）となった。
また、首都圏の中古戸建住宅の成約件数は、9,443件（同1.6％減少）となり、２年連続で前年を下回った。

中古で売れなかった物は賃貸に回る。供給過剰の影響は最終的に賃貸に現れる。
しかし供給が多かったところに現れるわけでは無く、その地域に需要を食われてしまったところに
顕著に現れる。例えば、渋谷区、目黒区。
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/tokyo.html

[4: 匿名さん]

元匿はん　乙。

[5: 不動産購入勉強中さん]

スレ立ておつですー。新スレでは「実需層が損せず買うためのノウハウをプロから教えてもらう」みたいな展開を希望します！・・・というわけで早速プロに質問。

分譲が賃貸に回るときって「ローン+αな金額で賃料設定する、ただし近隣相場とのバランスが合致していれば・・・」という感じですよね？そうすると物件スペックが同等の場合、基本的には月次支出は「賃貸派≧購入派」という図式が成り立つと思うのですがどうでしょう？

借主からみて、同等物件での購入or賃貸かの違いってB/Sに負債を負うか負わないか？（オフバラするかしないか？）ということによる違い(含むリスク）だけですよね？(勿論企業活動においてもCRE戦略などでB/Sに資産を持たず、売却してリースバックなどが流行ってましたからB/Sに大きな負債を持つことのデメリットがあるのは理解できますが）。

相場の上下や金利動向を無視した場合の基本的な考えは上記で合ってますか？（相場＆金利の質問はまた今度します）

[6: 乙部村有名進学校定時制卒]

二十世紀以降の日本の不動産不況は、期間だけ見ると、だいたい最短４年で最大２０年である。
４年は前バブル後の２年８月〜６年夏、２０年間は１９２９年〜５１年。
２０年間は社会情勢等まったく違うので論外としても、最短の４年以内で不動産不況がおさまったことも一度もない。
２００８年１月で頂点をつけたので、２月が転換点で約１年が経った。
最短だとあと３年ともいえるが、世界連鎖の１００年に１度の不況で、そのくらいで収まることも
考えづらい。
オリンピックの波及効果をいってた方が前スレにいたが、１９６４年オリンピックは不動産活況に結びついた話があったのだろうか？
前東京オリンピック時は好況とは聞いているが、不動産が活況を呈したとは聞いてはいない。

[7: チビデブハゲ部長]

>>05
賃貸
自己資金（５００万でも３０００万でも）がいらない
不動産下落リスクを負わないですむ。自己資金が運用可能。
金融市場の下落で自己資金を毀損するリスクはある。

保有
不動産市場に投下された自己資金が毀損のリスクにさらされる。
かつ金利を生まない。
物件が減価しても負担コストはかわらない。物件が価格維持する
ならば、長期の住宅コストを低減できる

[8: 匿名さん]

教授の珍スレはソッコウ削除されてましたね。
あまりに埋立地が売れなくって、こわれちゃった？

[9: 住まいに詳しい人]

>>06
>オリンピックの波及効果をいってた方が前スレにいたが、１９６４年オリンピックは
>不動産活況に結びついた話があったのだろうか？
>前東京オリンピック時は好況とは聞いているが、不動産が活況を呈したとは聞いてはいない。

業界的には、オリンピック景気の時期にあたる1963〜1964年は
『第1次マンションブーム』と呼称されておりますので
それなりに活況だったのではないでしょうか？

当時のマンションはホントの高級住宅で、供給数も今とは桁が違いますので
現在の「ブーム」とは様相が違うとは思いますが

[10: 匿名さん]

http://www.akimoto.com/kimama/history.html
確かに

[11: 匿名さん]

1963年の建築基準法改正、高さ制限の撤廃が、
マンションブームの原因だったのでは？

[12: 匿名さん]

過去の景気　こんなもんしかないが・・出典は某氏の母校だ
http://ht.econ.kobe-u.ac.jp/~tanizaki/class/data/growth.jpg

[13: 匿名さん]

拡大すればこんな感じ
http://happy.ap.teacup.com/kabusikitousi/img/1177249825.png

[14: 匿名さん]

株式市場に潜む「９」のジンクス
http://blogs.jp.reuters.com/blog/2009/01/27/

（カブ）の年は何故か株式市場でバブルが発生するのだ。８９年に不動産バブル、９９年にはＩＴバブルと歴史に残るバブルはいずれも末尾９の年に生成されている。

では、２００９年にバブルが発生する可能性はあるのだろうか。循環的な景気波動との因果関係は不明だが、米国と日本はすでに政策金利を実質ゼロ化した。金融緩和というバブル生成にとって最も必要な条件は整っている。

[15: 匿名さん]

>>14
話に水差す気はないが
http://nenkin.yoyuu.com/img/N225.gif
日経２２５の価格推移では１９９９年に限らず急騰はいつでもある。
それに対して東京圏の住宅地価は１９９１年から２００６年まで対前年比
ずーっとマイナス。
２００７年２００８年と上向いただけ。
公示地価なので１年の遅効性はあるが、株価の急騰でマンション売れるのは
わかるけど、価格の低迷は続くかもしれん。
なにしろマンション必要とする人が株で儲ける可能性は低いから。

[16: 匿名さん]

なぜ今回のプチバブルはあっさり崩壊したんだろうね。
サブプライム問題で外資が引き上げたというのもあるけど、
それ以前に、既にマンション販売が低迷していたのは事実。
実需層が20年前みたいにバブルに踊らされなかったからじゃないのかな。
意味不明な高騰に「ノー」を突きつけたんだよね。
20年前は土地神話ってのがあって、地価は絶対下がらないと思われていた。
今回は地価は下落することもあると学習したから、一部のバ カ以外は踊らされなかった。
強欲な不動産屋、転売屋は今回もやっぱり踊り狂ったね。
学習能力がないんだろうね。さっさと＊＊ばいいのに。

[17: 匿名さん]

＞強欲な不動産屋、転売屋は今回もやっぱり踊り狂ったね。
しょうがないんだよ仕事だから。
河岸に行って魚が高くても買ってこなくちゃ寿司屋は
店開けない。
ガソリンスタンドだって原油があがれば定価上げたでしょ？

不動産屋も土地仕入れないことには社長や株主に叱られ
る。別にバ・カとか利口だとかでなくて買っちゃったんだよね。

[18: 匿名さん]

＞今回は地価は下落することもあると学習したから、
＞一部のバ カ以外は踊らされなかった。

下がることが明白なのに買う奴は　もっとバ　カでは？
みんな底値だと思って買って更に下がって失敗に気付く
のでは。
値上がりもしないのに運任せで３０００万も４０００万も
ローンを抱える国民性っておかしくないですか？

[19: 匿名さん]

あるべき論言ってもはじまらないけど、
実際マンションが長期に下落して困るのは買ったあとの
エンドユーザーだよね。

３５年ローンでマンション買うのに自己資金１０％というのは
買ったあと下落が続くと相当ヤバイですよ。

１０年で２割というのは年率2.4％の下落率だけど
マンションの場合、地価が1.1％の下落でも建物の
減価が加わるから１０年で２割減などあたりまえに起る。
そうなれば残債割れ。返済に窮しても売れなくなる。

だから生活切り詰め繰上げ返済に励むけど、国民生活
で価値が減価する財に金を使わせるのってそれが一般の
消費を減らしていることを考えると景気低迷の現況は
地価下落だといわざるを得ないよね。

[20: 購入経験者さん]

マンションは買った途端に2割減。これ常識。なぜなら、デベの利益や広告費用が
新築マンションに含まれているからと新築プレミアムがなくなるから。
その後は毎年減価を重ねてゆき、最後には土地の持分だけの価値になる。
その点、戸建ての場合土地は（市場変動を除き）減価しないから、購入価格の
6-7割程度（首都圏の場合）は永遠に価値が保たれる。

[21: 匿名さん]

>>17
だから不動産屋には優秀な学生諸君は就職したがらない訳ね。
それでますます質が低下する負の無限スパイラル。
まあ、ヤ クザな商売には違いないから、どうしようもないね。