シティタワーズ豊洲 Part1

[マンコミュファンさん]

所在地：東京都江東区豊洲3丁目8番30他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩4分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩6分

※正式名称が決定したとのことですので、タイトルを「（仮称）住友不動産豊洲プロジェクト　一」から「シティタワーズ豊洲 Part1」に変更させていただきました。(管理担当者)

[768: 匿名さん]

単に坪単価があがると、購入できる可能性のある人が減るだけでしょ。

坪200なら誰でも可能　
250なら一馬力でもちょっと高給取り
300なら、二馬力ならまぁ可能
350以上はそれでも難しいもの。

分母が減っているだけで、書き込み数だけで比較してもね。
要は坪350でもほしいって人を、1000組集められるかどうかだけ。

[769: 匿名さん]

実際のところ768の通りだろうな。
PCTのように倍率つける必要などなく、1000戸をギリギリ1倍でなんとか売り切る価格設定にしてくるだろう。

[770: 匿名さん]

769さんの言う、そんな感じだろうね。

そして、765さんの言う通り、都心アクセスが優れたこの地域が350とかその程度ならまだまだ安いもんだよ。

住不は用地取得を一旦止めた分、これまで同様/それ以上にこの物件がゆっくりペースになっても構わないんじゃないかな。
豊洲では暫く物件は出ないようだし晴海もまだまだだし、そんなこんなを考えると後々からじわじわ売れていく可能性もある。

とにかく、住不の性向、TOTやBTRなどの価格帯らを勘案すると、坪350は普通にアリなんじゃないかなー。時間掛ければ1000組集まるよ。豊洲は一長一短で好き嫌いはあるけど、そのくらいのポテンシャルは秘めてる地だよ。

[771: 匿名さん]

つまり豊洲は＠３００が臨界点ていうことでは？
＠２００〜２５０ステージでは他地区に比べお得感があり賑わった。
＠２５０〜３００ステージでは当初は地価上昇の上昇気流に乗ったが、その後、地価が失速傾向となり
以前のような賑わいは失っている。※現在のＴＯＴの状況を見る限り。
さらに＠３００を超えてくると、他地区との競合となったり、対象となる層（＠３００を購入する
層）の生活圏や価値観との違いが出てくる。
よって＠３００が豊洲分譲価格の臨界点である。
いかがでしょうか？

[772: 物件比較中さん]

ここで坪300オーバーをしつこく書いている人は
>>742
>ここが高いと思うなら、中古を探してみたらいかがですか？
>豊洲は築浅マンションが、たくさん出ていますよ。
なんてこと考えている中途半端な時期にスターコート豊洲やコスモ豊洲レジデンスを購入して、どうにか損せずに転がしたい必死な形相の転売屋くらいでしょ。
こんなところで夢を語ってないで、早めの損切りが精神衛生上もいいと思うよ。

[773: 匿名さん]

通常のデベが臨界点と認識するラインを超えて長丁場で販売するのが住友。
その分、高級感ある物件が多いとは思いますがね。

今回はどうでしょうか。

[774: 匿名さん]

>>772
ここで騒いだくらいでマーケット形成には無影響でしょう。
つまりマーケットを高めたいがゆえの発言ではなく、その人なりの推測なんじゃない？

[775: 住まいに詳しい人]

スミフの特殊性を理解していない人がいるために話が混乱してますねぇ

相場で言えば、トヨスタワーが＠290万円だったので
これを現在の相場として扱ってもいいでしょ

だとしたらスミフは＋20％の＠350万円で来る
というのはこの業界の人間なら普通に考えるとこだと思うのですが・・・
　
　
　
で、問題は
トヨスタワーの＠290万円は瞬間最大風速だったんじゃないの？
という点ですよね

それでまぁ、今は都心も郊外も売れていないわけだから
やっぱり＠290万円はピークだったんですよ

長いながーい販売になるんでしょーねー

[776: 匿名さん]

ここって免震？

[777: 物件比較中さん]

トヨスタワーの失速傾向は、①不動産市場全体が失速ムードにあること、に加えて、②坪290万円の割に平凡であること、③坪300万円前後の購入可能者（トヨスタワー検討層）が②を強く感じシティタワーズを待っていること、の二点があるんじゃない？

失速とは言え、上の状態下でもトヨスタワーは地道に1-2倍で売り続けられているから（周囲の湾岸物件と違い、そこは豊洲の強さかも知れない）、今の状況を見て売り渋ってきた住友がトヨスタワーと同じ坪単価でいくかな。
それならとっくに販売してた方が・・・ってことになるでしょ。

住友はあくまで、自物件だけになるのを待っているんじゃない？
坪300万程度以上が厳しいなら、今の湾岸物件で手を打った方がベター。

[778: 匿名さん]

TOT失速って言ってもさあ
結局先着順住戸とかなしに着実に売ってるんだから
今の所豊洲は眺望が無くても＠300で問題無く売れるラインのわけだよね
ここから先のゾーンはMSに何か付加価値をつけるか
街にもっと魅力を持たせるかしかないよね
正直街に魅力を持たせるのは市場が出来るまでお預けなわけでしょ
これ以上何かありますかね？今橋作ってるみたいだけれどあんま関係ないし

つうか眺望なしで＠300を売り切る土地なんだから
パークシティの場所に仕様を上げたMS作れば、西側は高値でも余裕で捌けそう
今考えるとパークシティは本気で安かったなあ
とくに最上階とその下のプレミア住戸は仕様も高いし言うことない
Aでも内廊下だし
あの時は高い高いと叩かれまくってたのに不思議なもんだ

[779: 匿名さん]

今週のプレジデント、読みましたか？
シティータワーズ豊洲が地域一番物件に選ばれてましたよ。
まだの人は住まいサーフィンでも同様の情報が得られます！

必見！地域一番候補物件一覧
https://www.＊＊＊＊/price/president05.php

[780: 匿名さん]

＠350万で1000戸を超える大規模マンションって日本初ですよね。@300万でも初かな？
景気後退、マンション売れ残りが問題視されて消費者心理が冷え切った局面で、この条件で販売するのは無謀な気もしますが、住友不動産もまさかこんな短期でプチバブルが終わるとは予想していなかったのだろうね。

それでも価格は下げないでしょうね。景気回復まで小出し販売を続けて、何年でも我慢を続けてくるでしょう。
ＷＣＴでブリーズ、キャピタル大量在庫を抱えていた時は、プチバブル発生という神風が吹きましたが、今回はどうでしょうか。

[781: 匿名さん]

連休で豊洲行ってきたけど、この物件かっこいいね。結構興味あり。
バックの塩浜団地と色が被ってたせいか、豊洲タワーが縦長にした団地風だったのとは対照的でした。

[782: ビギナーさん]

>>780さん
TTPは違いましたっけ？

[783: 匿名さん]

>>779さん

ずいぶんと喜んじゃってかわいいですね
雑誌の情報を鵜呑みにするよりも現地へ出向きましょう
行けば分かりますが地域No.1物件はどう考えても駅近シエルかロケーション抜群PCTですよ
雑誌なんてスポンサーの関係上売出し中の物件を持ち上げるのが常套句ですから
それに踊らされて自分を見失わないようにしましょう

[784: 匿名さん]

現地へ行き、実際に自分の目でよく見ること。それからでないとお話になりません。販売員たちの口八丁の書きこみは、その逆が真なり。

見れば誰でも分かります。この物件は、立地、建物の外観の点で、お隣の豊洲タワーにさえも遥かに劣ると。薄黒い四角柱の煙突みたいなものが２本立ち上がってきています。

モデルルームなんぞどこでも大差ない。MRに行く前に現地をよく見ることです。その結果、自分が気に入れば、それはそれでいいんじゃないですか。まあ、坪２００以下で充分な物件ですよ。雑誌の宣伝記事なんかに騙されてはいけないよ。

[785: 匿名さん]

ほとんど情報ないのに地域一番じゃないと決めつけてるあたりの
客観性の無さからして、現豊洲住民もしくは豊洲購入者ですね^^;

[786: 匿名さん]

駅近シエルって・・・。
あれは半分公団でしょ。

[787: 匿名さん]

シエルは微妙だね。
駅直結は絶大な価値があるが、しかし大半がURの賃貸だし何とも評価しずらい。
ここの外観、おれは好きだけどね。東陽町のシティタワーもデザインはいいと思う。デザインについては人それぞれだから784さんの価値観だけで判断はできないでしょう。少なくともデベがマーケティングしたり専門家にデザインさせているわけだし。

[788: 住まいに詳しい人]

>>780
>＠350万で1000戸を超える大規模マンションって日本初ですよね。@300万でも初かな？

東京ツインパークスがありますから

[789: 匿名さん]

＞現地へ行き、実際に自分の目でよく見ること
お隣が激安DIYってのが微妙だけど、結構インパクトあるんじゃないかなぁ
大して期待できないレインボービューより運河側のほうがいいのかな？
豊洲の街そのものを指してるのであれば、行く度に人が増えてる印象だね
何だかんだ言っても活気があるのはいいことだ
ま、喧騒を好まない人も居るだろうけど、そういう人はハナッから豊洲は対象外でしょうしね

[790: 物件比較中さん]

たしかに、778さんの

＞今の所豊洲は眺望が無くても＠300で問題無く売れるラインのわけだよね

は事実として一理ありますよね。
これだけ全般的に失速の雰囲気が漂う中で、豊洲タワーは東雲や有明と違ってほとんどの物件が1倍以上の倍率（今でも数倍の倍率が付く部屋もある）が付いてるからなぁ・・・
この状況をして、元々自社物件が地域最高とする住友が弱気になる理由があまり思いつかないような気がします。

競合がなくなるまで待ってからじっくりと・・・そんな感じじゃないですか。
豊洲の空地の開発計画もこれからどんどん決まってくるでしょうし、そうなった時、
新築MS欲しい人はここしか物件がない、となれば高々＠３５０万円くらい出せる
人はそれなりにいると思います。
誰かが言っていましたが、ギリギリ売れれば言い訳だし・・・

（一般的に豊洲より安いはずの）東陽町で今の金額ですからね。
その状況が見えてくると、来年再来年で湾岸に住みたい人は、有明や東雲に殺到
するんですかね。

[791: 匿名さん]

790の推測（憶測？）は結構現実味あるように思う、実は。

シティタワー東陽町の坪単価調べてみると...

坪251〜坪313万円のようだね。

東陽町と豊洲の「人気」（真の価値は不明）は比べ物にならないから、・・・となると
やはり坪350万円かな。

[792: 匿名さん]

あり得ないとの声もあるようですが人気はやはり高いのか。

http://ranking.goo.ne.jp/ranking/016/house_town_2008/

[793: 匿名さん]

「ありえない」が半数以上のランキングとは。。。w
まあ多少操作されている感はありますが。

[794: 匿名さん]

ここの坪単価が350なのかどうかわからないね。
しかし、仮にそうであっても、いまどき都心でその値段で気の利いたマンションは
買えないんだから仕方ないね。
1億なら出せるが、1億3千万は出せない人もたくさんいるよ。
だって450あって初めてロケーションと内容に恵まれた築浅中古のマンションに出会
えるわけだから。
そう考えると350で銀座1丁目、有楽町に近い豊洲は、「買う人もいる」だろうね。

埋立地なんて！と毛嫌いするか、西のほうを志向して、ここは買いたくない人も
たくさんいるだろうけど。

地価が下がるはずと信じて待っている人には不愉快な話なんだろうけど、実際
いい物件は下がってこないね。上記の450万がいつ300万に下がるのかね？
教えてよ。ちなみに俺はそっちを待ちたいがでも20年も待てないよ。

ここがいい物件と思う人もいるし、思わない人もいる。面白いね。
いずれにせよ、今買おうとしている人、今買える人は、そりゃ買うでしょ。
1,000戸ぐらい2年もかければ売れちゃうでしょ、と、気軽に予想。

以上。

[795: 匿名さん]

＞７９０
豊洲・東雲・有明は一括りの地域ではないのかな？
さらに辰巳、枝川、潮見を含めて東湾岸だと思うのだけど。

[796: 匿名さん]

>>789さん
ここではたいして期待できないレインボービューがシエルとPCTでは普通に見えますからねぇ
PCTにいたっては西側と北西側は東京タワーもばっちり見えるとのこと
シエルはURが大半なので確かに地域No.1は微妙ではありますが
PCTのあのロケーション考えたら地域No.1は揺るがないかなぁと

ここがせめて＠300で出てくれれば検討するんですが・・・

[797: 匿名さん]

PCTのB棟西角部屋とTOTの南西角部屋って値段ほとんど同じと記憶しております。この記憶が正しいとすれば、眺望の影響としか考えられません！！（実際TOTの南西角部屋高層階を買わない理由も眺望の懸念が大きいためです。）
主観的好みで言えば外観はTOTよりCTTの方がよく見えますし、CTTの南（東OR西）角部屋高層であればレインボービューが確保できるのではないかと期待しています。
眺望が確保された上で、そこそこの仕様であれば坪単価３５０万はかなりお得な感がします。（PCTを逃した以上、ここでのGETに注力する意欲が高まります）

[798: 匿名さん]

↑　笑、笑、笑）まあ、がんばってね。事前宣伝販売お疲れさん。

[799: 匿名さん]

７９６
＞ここがせめて＠300で出てくれれば検討するんですが・・・

それは厳しいね。無理して検討されずに

[800: 匿名さん]

宅急便の隣りに作ってるのがＭＲかな？

[801: 地元不動産業者さん]

ＰＣＴが安いか？管理費、高すぎだな。何か、付属品多すぎだな。あんまし、魅力なし。シェルの親戚みたいなもんだな。高級感とか気高さはないね。大規模集合アパートだな。

[803: 匿名さん]

高級感なんて求めてる人皆無です。
豊洲大団地　PCT号棟、シェル号棟、TOT号棟、CTT号棟　・・・・

[804: 匿名さん]

なかなかいい感じみたいよ

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48457/res/795-795

ＣＴＴの共用施設はどうなるんでしょうね。

[805: 地元不動産業者さん]

帰宅したら、すぐ、この掲示板チェックかね。ＰＣＴ、管理費、高いね。どうよ。

[806: 匿名さん]

>>805
毎月、管理費１万高くても、30年住んでせいぜい300〜400万。
購入時点で何千万も高いよりはリーズナブルでないかい？
ここの管理費分からんうちは比較もできんけど。

[807: 匿名さん]

地元業者さん、ＰＣＴ叩きに必死だねｗ
朝チェック、帰宅してチェック、お疲れさまですｗ

[808: 匿名さん]

>>804
今時の都心のタワーマンションのエントランスみたことある？
これはやはり豊洲仕様という感じ。

[809: 匿名さん]

じゃあ、豊洲が今時の最上位な仕様ということですね。

[810: 匿名さん]

>>808
どこのタワマン？
入ったことあるタワマンって、ＷＣＴとエルザタワーくらいしか無い。

[811: 匿名さん]

>>794さんの発言のとうりだね。
毛嫌いされる要素はそもそも豊洲自体に満載だし、毛嫌いな割には皆気になっている。
坪350万円程度でこのロケーションに求められるなら、普通にそこそこは掃けるはずだ。
豊洲タワーの眺望・立地・仕様で坪300万円前後〜の部屋が普通に売れているあたりからしても
明白だ。
妥協ない、住友らしい物件を期待する。

[812: 匿名さん]

>>811
日本語無茶苦茶だゾ。

[813: 物件比較中さん]

しかしここ人気ないね〜　＾＾：
他人事でも心配です
TOTと芝大の間に出来る物権は気になるけど、駅遠いのが難点かな？

[814: 匿名さん]

住友は1900戸も豊洲で一気に販売するのか
色んな意味で凄いな
住友価格で出すんだろうけど捌けるのかね
2000戸超のWCTも発売後、苦戦しててあんなに残ってた

WCTが何とか捌けたのは地価高騰と言う追い風に乗っただけだったけど
地価高騰が一段落した今ここはさすがになぁ・・・・
それとも豊洲と言う追い風に乗るのか？と言うかそもそも追い風はあるのか？

[815: 匿名さん]

買えない野次馬ばっか(笑)
はい、次の方どうぞ〜

[816: 匿名さん]

豊洲タワーの次期販売価格が出ているけど、

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00015...

南向だと坪320〜330万
東向だと坪300〜310万
西向だと坪290〜310万
北が入ると若干安くなる

って感じだね。
豊洲タワーでこの価格で要望書が入っているってことだから（恐らく）、これを見る限り、ここＣＴＴの坪350万〜は固くなってくるんじゃない。

駅徒歩近、内廊下、住友、ダイレクトウインドウなどの要素と、近隣物件のこの相場を勘案する限り。

[817: 匿名さん]

>>814

WCTは完売まだですよ！
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/tennouzu_b2/layout_list.cgi