シティタワーズ豊洲 Part1

[マンコミュファンさん]

所在地：東京都江東区豊洲3丁目8番30他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩4分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩6分

※正式名称が決定したとのことですので、タイトルを「（仮称）住友不動産豊洲プロジェクト　一」から「シティタワーズ豊洲 Part1」に変更させていただきました。(管理担当者)

[499: 匿名さん]

TOTとここが同じデベロッパーなら、497さんのおっしゃることは、それなりに妥当のように思います。
しかし、各地域で「ここでこの値段!?」という価格設定を連発していて、さらにこのあとにTOTをはさんで反対側にも物件を抱えている、住友不動産の物件であることを考えると、496さんの推測のほうが、現実的なように思われます。
特に「③＠２８０程度でもＴＯＴはほとんどが倍率アリになっており、すみふ・この仕様で＠３００程度で売ったらたぶん殺到物件になるが、すみふの戦略からは考え難い」ということに関して「殺到」かどうかは議論が分かれるところですが、倍率がつくかつかないかのところの設定を狙ってきては「高い！」「信じられない！」と、マンコミュの各板で叩かれている住友不動産なら、これくらいの思考回路になっていて不思議はないでしょう。

[500: 購入検討中さん]

私も現実路線を鑑みるに、500さんの御意見と同じです。

＞倍率がつくかつかないかのところの設定を狙ってきては「高い！」「信じられない！」と・・・

「意外と安いじゃん」「これだけ待たせた挙句にTOTと変わらない」（＝＞弱気になった）と解釈されるような価格を提示することが、昨今の住友不動産の戦略においてありえるでしょうか。

これだけの巨大物件でそのような方針に打って出ることは住友不動産がこれまで築いていた（良くも悪くもの）ブランドイメージを大きく覆し、今後の販売にも少なからずの影響を与え得ると思います。

さまざまな意見がありますが、超都心部の高騰具合や豊洲の利便性を勘案すると、上で書かれている程度の値段で売れてしまうのだと察します。

[501: 匿名さん]

理屈・文脈・論旨を追求すれば、“497”さんの主張は合っているかと。

一方で、文脈や論旨の説得性は若干弱いかも知れないが、理屈ではなく見通しと言う意味では“496さん・499さん・500さん”の方が現実的とも捉えられるかと。

「TＯＴと同等or少し上位の坪単価なら殺到」

←こんなの現時点で断言できる人はいないよ。
でも、実際には＠280とか300ならTOTよりグレードが高そうなのだから殺到する・・・、とは
多くの人が予想しえることじゃない？

そんな価格は住友では見たことないよ。

[502: 不動産購入勉強中さん]

住不の「Ｅランク」の仕様ってどのくらいなんですかね？
ＡＢＣＤＥの「Ｅ」なのかそれともＥｘｃｅｌｌｅｎｔの「Ｅ」なのか・・・

[503: 匿名さん]

レンジとしては坪３２０−３６０なんでしょうね。
どんどん選択肢は狭まって行くし・・。新築で買いたければ高いのを買う。
嫌なら中古にいくしかない。

晴海が坪４００万の時代がやってくるのでホップステップのステップくらいかな・・・

[504: 匿名さん]

＞＞５０３
ＴＯＴ横のタワーと晴海が控えているので、そんな感じでしょうね。
坪３５０−４００くらいと見積もっているので、坪３２０−だと非常に割安感があります。（ただし、条件の悪い部屋かも知れませんが）

[505: 匿名さん]

＞坪３２０−だと非常に割安感があります

プロジェクトとしての採算ラインはたぶん２００万台なんでしょうね？？？
工事費も騰がっているので何とも言えませんが・・・

住友がここを安く売るわけないですよ。

[506: 匿名さん]

竣工時点で２／３くらい売れ残ってそうだ。
ある意味、とても興味深い物件です。

[507: 匿名さん]

ＷＣＴに迫るインパクトある物件だけに、ここを安いと思われるような価格では売れないですよね。ＷＣＴの最終期の売り方に近いのでは。

[508: 物件比較中さん]

値段高めに話をしているのは住友の営業さんのような気がするのは私だけでしょうか？
どの掲示板でもそうですが、高いはずという記述をする人がいますが
みんなデベ関係の人かなと勘ぐりたくなります。
こういう人たちの意見が（銀行系の人に多かったですが)バブルを生んだのですから。

坪単価は高層マンションの場合、下層と上層ではまるで違うので、実際の検討者は
平均坪単価みたいなデベさんみたいな掴み的な言い方はしないのでは？
私は下層階専門に検討してきましたが、PCTでは200を切る物件もありましたが
上では300近くまであったです。晴海どおりに近い、あるいは東側の低層物件と
特にB棟（ララポに近い側）の西向き中高層物件では単価で2割以上違ったと思います。
ただしPCTは外装、内装ともに共用部を除いてチープです。モデルでも分かって
いたのですがパンフに騙された人が多いようで掲示板にもその記述が多いですね。
スミフは外壁のタイルや内廊下の壁、照明、空調などモデルで分かりにくいところ
にもしっかり良いものを使っていただきたいものです。

TOTでは下層階でも250くらいからですから、こちらも下層階であれば、日照や
道路との関係でTOTと同等か少し上程度でしょう。
一方上層階は天井高、眺望、内装、日照など全てに優れるので400以上でも
違和感はないでしょう。これはほとんどの高層マンションにいえることですが。
残念ながら都心に近いところで今後大型タワー物件は少なくなってきていますので
低金利の状況が続く中で短期間に安めに出すという戦略は考えないかもしれません。

なお、この物件を都心物件と比較する人がいますが、もし比較するとしたら
武蔵小杉あたりのほうが妥当ではないでしょうか？利便性は高いが土地の
イメージが低い、駅前再開発で大型商業施設ができるなど共通点が多いと
思います。PCMの回し者ではありませんがこちらは1年前から販売し値上げ
無しで上層階のみ残っていて74平米6040万円からですね、
銀座とディズニーに近い豊洲と渋谷と横浜に近い武蔵小杉の好みの問題ですね。
しかし、セレブ系の方は両物件ともパスして今年から分譲開始する東急の
二子玉川が良いとというかそう選ぶでしょう。こちらでも70平米大は8000万くらいと
の予想が掲示板に出ていますが、2つのアメリカンスクールと高島屋さらには
東急が自前で作るモールなど賃貸相場から考えても、近隣のお屋敷外の雰囲気
から考えても同じ値段で豊洲を買うかなと思います。

PCM（パークシティー武蔵小杉）は2月11日が最終の抽選会ですがこの掲示板を見て
いるとPCM安めかもという気がしますが、この物件PCTとかぶっていたので、
これでも高いと思われたから残ったんですね。
こちらの下層階は220くらいからでした。ちなみに単純な賃貸利回りは
近くのリエトコートより1割高いと想定すれば5%強となりますが
豊洲は大和ハウス等と比較して何%になりますかね。PCTでは6%くらいいけそうで
したが。貸すつもりがまったくなくても賃貸利回りは計算しておくことが必要でしょう。
都心6区物件は上の方も言っておられるように賃貸派が郊外より多いために
賃貸利回りで物件価格が決まっていく面があります。賃貸利回りとは関係なく
物件価格が決められた時代とは、つまり物件の値上がりが盲目的に信じられた
バブル期なのです。

PCMが終わったら武蔵小杉も住友の物件が始まります。

[509: 匿名さん]

＞＞70平米大は8000万くらいとの予想が掲示板に出ていますが、2つのアメリカンスクールと高島屋さらには東急が自前で作るモールなど賃貸相場から考えても、近隣のお屋敷外の雰囲気から考えても同じ値段で豊洲を買うかなと思います。


アメリカンスクールと東急モールは確かにイカニモって雰囲気を代表するかもしれないけど、それだけで世田谷＞豊洲とは言い切れないよ。
ニコタマはイメージはよいがはっきり言って不便、大手町などのビジネス街まで45分はかかる。殺人的な田園都市で渋谷までだけで15-20分はどうでしょう？
これらが、城西城南が最近奮わない理由じゃないでしょうか。
人によりけりかと思います。

[510: 匿名さん]

要するにここはスミフのために坪＠７０万ほど多めに払うＭＳなんですね。
それでリセールヴァリューはどうなんだろう。
スミフの物件だから、との理由で三井や地所の物件より高く売れたり、成約率が高かったりしますか？
竣工後も粘り強く売るそうですが、新居に引っ越すと誰しも友達や親族を招待したりすると思います。
そのときに「モデルルーム公開中」などの看板が玄関にあったり、営業マンらしき人物を見かけたりすると
招待者に「（ああ、ここってまだ売れ残ってるんだなぁ）」という印象を与えてしまいます。
購入者からみれば甚だ迷惑なことだと思います。
常識的な値付けを望みます。

[511: 匿名さん]

＜５１０＞
招待者に「（ああ、ここってまだ売れ残ってるんだなぁ）」という印象を与えてしまいます。
購入者からみれば甚だ迷惑なことだと思います。

↑
大したことではないのでは。
住友不動産の過去物件を見るに、上記の斟酌はないのではと考えます。

[512: 匿名さん]

「スミフは外壁のタイルや内廊下の壁、照明、空調などモデルで分かりにくいところ
にもしっかり良いものを使っていただきたいものです。」

▲
これは切に期待したいですね。実際、価格から売行きこそややスローペースの都内各物件も、外観や内装の質はやはりすみふだなぁと感じること多々です。
ゆえに、ＣＴＴもこのあたりは期待できるのでは・・・
その分、ただでさえ周辺物件よりすみふブランドでオンされる分、仕様の面で更にオンされるのでしょうね。当然ですが。
何とか、７０ｍ2が8000万以内で購入できることを願います。

[513: 物件比較中さん]

ニコタマは確かに豊洲と比べても武蔵小杉（新駅開設後）と比べても
不便ですが、不動産を買うとき男と女のどちらの意見が強く反映される
ことになりますか？女性にどちらに住みたいか聞かれると分かりますよ。
なおアメリカンスクールがあるのは雰囲気とかではなく、
外人向きの比較的高額な賃貸需要が見込めるってことですね。

不動産価格は利便性だけでは決められないものがあります。
スミフ物件は橋を渡れば倉庫街、パッチギのロケをした枝川です。
今はだいぶ綺麗になっていますが、ララポの中を除けばおしゃれな感じ
のするような店は現状ほぼ皆無ではないでしょうか？
このあたりがニコタマと大きく異なると思います。

またニコタマは電車を使わない車利用の人が多いです。環八、第三京浜
東名の入り口には近いです。

つまり豊洲は通勤重視を認めてくれるやさしい奥さんかDINKSなどが
住む町になるかもしれません。

[514: 匿名さん]

>>510

三井・三菱は住友とは同等の評価じゃないですか？

坪３５０万・・・確かに高いですけど、住友不動産は今後のデータとかで将来の相場に
関して確たる読みをもっている筈で、今後の相場上昇を見越しての設定なのではないですか。

[516: 申込予定さん]

>>510

＞購入者からみれば甚だ迷惑なことだと思います。

アナタの見栄や体裁で価格が動くことなど有り得ないよ。
逆に「高いからねぇ・・・」と感じる人もいるだろうし、来客から見て必ずしも悪いイメージばかりではないのでは。

二子玉や土壌汚染を引き合いに出したりいろいろとケチも付きがちですが、それは多くの方が興味を持っている証拠ですよね。
ガラスウォールのツインタワーの壮観はかなりのインパクトある高級物件になると思われます。

[517: 匿名さん]

てか高価格を望んでいる様な自称購入検討者さんには驚きだ。
同じ物なら安く買えた方が良いのは当たり前なのに…。

[518: 匿名さん]

>516
>ガラスウォールのツインタワーの壮観はかなりのインパクトある高級物件になると思われます

実際に「高級物件」になるかは分らんが（高額物件にはなるだろうが）、見た目のインパクトは大きいだろうね。WCTも外から見るといいんだけど、内側は板状タワーのような外観でいまいちパッとしないから、ここのように全方向から見たガラスウォールのタワーって結構稀少じゃないかな。一歩間違えばオフィスビルになってしまうが。

二子玉川と比較している人がいるけど、そもそも立地というか検討者はあまり被らないような。
豊洲そのものは決して恵まれた立地とは言えないが、世間の（不動産に興味の薄い）庶民にとっては都内再開発の旗手としてメジャーだし、実際にどの程度通うかはともかく銀座至近というのも事実。ゆえに派手好きな奥さんがいる人やDINKSなどに向いていると思う。これまでは低価格だったこともあり職住近接を望む庶民にも向いてはいたけど、これはすでに当てはまらないね。

一方二子玉川は地元でそれなりの生活ができるが長い歴史を持つ街なわけでもなく、また田園都市線で行ける渋谷は大人が買い物をする街って雰囲気でもないし、落ち着いた生活を志向するファミリーや老年夫婦、派手な生活を好まない人に向いていると思う。

[519: 不動産購入勉強中さん]

>508さん

現物をご覧になりましたか？
ここの外壁はタイルなんて使っておりませんよ。

仕様もそんなによくないそうですし．．．

[520: 購入検討中さん]

>519さん
仕様がよくないというのは、どの筋の情報ですか？

[521: 匿名さん]

＞５０９
田園都市線の荏田には慶応（新）幼稚舎もできます。
都内ではありませんが、沿線には青葉台など優良な住宅街も点在しています。
豊洲と云々ではなく、住めば、街・人ともに素晴らしいことを実感させられますよ。
ちなみに、豊洲に越すことは、通勤が楽になるお父さんは喜ぶでしょうが、電動自転車や
長つば帽は奥様の趣味に合うでしょうか？（笑）

[522: 物件比較中さん]

ここの外壁はガラスウォールということですからガラスということなのでしょう。
しかし、ベランダ部分などの外側など見えにくい部分にきちんとタイルや石張りなど
をするかアクリル系の塗装で終わらすかで高級感はまったく異なりますね。
外廊下でも内廊下でもチープなものと高級なものはまるで違います。
内廊下物件はまず内廊下の幅、そしてエレベーターホール周りの内装、
エレベーターの中も含めた壁や床の内装、また玄関ドア周りの造り
などエントランスと専有部分以外でもどのように作るかで大きく変わると思います。

[523: 匿名さん]

大丈夫、ニコタマはここの検討者が買えるような価格にはなりませんよ。
ニコタマの価格が発表になればここと比較するようなことも無くなるでしょう（笑）

[524: 物件比較中さん]

ニコタマの販売は4月から価格については信頼できそうな情報が
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/res/251-260
同じ、ここの掲示板に出ていますが、70〜80㎡で7〜10千万とのことです。
こちらと大差ないのでは？

[525: 不動産購入勉強中さん]

空想だけで検討される方もいらっしゃるんですね・・・

現地に行けばわかることですが、ガラスウォールといっても全てガラスというわけではありません。コーナー部がガラスカーテンウォールで、それ以外は横連装の腰窓で窓上下の壁は塗装です。ベランダの手摺はガラスパネルですが、ベランダ内部は塗装のようです。

[527: 匿名さん]

パッチギスクールってCTTから5分ぐらいの場所にある東京都所有地の不法占拠が問題になった学校のことですね。
アメリカンスクール＞ぱっちぎスクールって図式は偏見だと思いますが
世の中のほとんどはアメリカンスクール側を選ぶと思います。

[529: いつか買いたいさん]

敢えてアメリカンスクールの側にもぱっちぎスクールの側にも住みたくないけれど、ぱっちぎがあるからNoというつもりは全くありません。物件が良くて、通勤に便利なら選択しますね。

[530: 物件比較中さん]

このリンク見れるか分かりませんが、枝川の学校の歴史も分かって興味深いので
もし見れたらご参考に。
http://peaceful-asia.hp.infoseek.co.jp/2.19.html

[531: 匿名さん]

もうかなり建っているんですね。
周囲は白っぽいタワーが多いので、黒い塔が２本のここは、けっこう目立ちます。
高級感があるかどうかは、近くで見ないとわからないでしょうが、それなりに個性はあって、かっこいいように思いました。

[532: 物件比較中さん]

豊洲がずいぶん変る中、この物件もかなり建築が進んでいますね
比較検討中の私にこの物件の何に引かれて購入を決めたのか
セールスポイントを
教えていただけると検討の参考になりますので宜しく御願いします

[533: ビギナーさん]

販売スケジュール 平成20年4月販売開始予定

[534: 匿名さん]

532は湾岸3+1（ここ）に同じの書き込んで何さ？
ここは未販売。
そんなの知らずに検討者のはずなく、おかしいね。

[535: 匿名]

物件のパフォーマンスではWCTに並ぶのは難しいでしょう。関心事は、『WCTのB棟高層角部屋に対し、ここの南西高層角部屋がどれだけ価格で勝負できるか』だけとなってきました。

[536: 匿名さん]

ノースタワースレもできましたね！
この３棟、どうなるんでしょか。

[537: 住民でない人さん]

先日１９日の写真です。
あまり参考にならないかもしれませんが、外観はわかると思いますので、
一応写真アップします。

[538: 匿名さん]

シティタワー東陽町×２って感じですね。

[539: 匿名さん]

確かに似てるかも。

[540: 匿名さん]

微妙ってことですね…

[541: 匿名さん]

ガレリアグランデの隣に計画されている住友不動産の新築マンションは
この春販売開始予定で、坪３１５万くらいだってさ。と言うことは、
ここは、坪３３０万！！ぐらいなのかなぁ〜　凄すぎ

[542: 匿名さん]

>>541

坪単価260万円のブリリア有明でさえ苦戦してるのに、有明で坪単価315万円なんて誰が買うんだよ(；´Д｀)

[543: 匿名さん]

国際展示場から徒歩十数分、テニスの森からも十分弱の物件が＠315万ですか。
BMAからワンランクアップを考えると仕方ないですかねー。

でも、それが@315万で、豊洲徒歩5分が@330万はありえんよ。
誰かがこのスレで以前書いてたけど、やっぱ、@350-380万になるんじゃない？

高い・高いと言われつつ豊洲に対する期待感は大きいからじっくり売れば売れるような気が。
WCTとの比較が出てくるだろうが、行政区以外はここの方がいいよ。
品川駅からの遠さや周辺環境はあまりよいものとは言えないし。

[544: 匿名さん]

住友ＫＹマーケティング恐るべし

[545: 匿名さん]

＞＞５４１
嘘こけ

[546: 匿名さん]

私も信じられないが、Brillia Mare 有明の営業さんからのメールです。
（以下、抜粋）
臨海副都心の開発予定がどんどん出てきております。
TFTビルの横に武蔵野大学が移転予定、パレットタウンの南西側に東京建物と
三井不動産の商業ビルが２つ予定されています。
ガレリアグランデの隣に計画されている住友不動産の新築マンションは
この春販売開始予定で、坪３１５万くらいと言われています。
Brillia Mare 有明の南西隣のマンションは坪３００万くらいと思われます。
Brillia Mare 有明は、坪２６０万円台ですので、大変お値打ちと思われます。

[547: 匿名さん]

此方もほぼ同じような文句での営業メールを受けました。
直接貼付けることは避けますが、豊洲で今売っている物件と迷っている此方に対して、
ＢＭＡプライスが比較論で安いとの内容でした。
その方によると、有明の住友が坪３１５万円位、豊洲の住友は３６０万円位とのことでした。
私はプライスだけで迷っているわけではないので、もうちょっと悩むつもりです。

[548: 匿名さん]

５４７です。
かき忘れましたが、メールは５４６さんと同じくＢｒｉｌｌｉａの営業さんからのメールです。（このスレの物件の営業さんはまだ動きないですもんね）

[549: 匿名さん]

証拠が残るメールで連絡するとは…

[550: 匿名さん]

その営業さん、
なかなかフレンドリーな感じで好感持てますね！

[551: 匿名さん]

営業もよほど追い込まれてるんだろう。

[552: 匿名さん]

仮に70平米なら
豊洲タワー坪360で約7630万
ガレ横住友坪315で6680万
TT坪300で6360万
BMA坪260で5510万
という事になる
確かにBMA今となっちゃ坪260万は安いね
もしオリンピックが来る様な事あればとんでもない事になるだろうし（個人的にはまず来ないと思うがこればっかりは蓋を開けてみないことにはわからない）
豊洲タワー高〜！

でも今サムプライムで大損している私は　投資より物件買っていた方がどんなに良かったかと反省の日々です・・・・・（とほほ〜〜〜）
余裕でマンション買えたのに・・・・・

[553: 匿名さん]

>>552

契約しても引渡しまで現金化しないでしょ？

[554: 匿名さん]

>>552
豊洲タワー坪360万っていうのは豊洲のシティタワーズの事ですかね？？
豊洲タワーは280くらいでしたけど。。。

[555: 住まいに詳しい人]

豊洲タワー　坪単価280万とすると　70平米で　約5940万円ですね。
552は風説の流布で○○にならないようお気をつけくださいませ。

ちなみに
×サムプライム
○サブプライム　ね

[556: 匿名]

>５４６から５５０までこんな時間にこの板が活発に書き込まれているのは同一人物ではないでしょうか？１人何役もご苦労様です。某物件の営業必死なんですね（涙）。

[557: 匿名]

ここが坪360とはほんとですか？？
ほんとなら、買う人がいるのだろうか、
住友のことだから、入居時、８割、９割、売れ残ってもいいのかもしれないけど、
そういうマンションの住む人の気持ちを考えると、ここは買いたくないですね

[559: 匿名さん]

＞５５７
坪３６０万が正しいかはわからないですが、坪３５０前後というのは本当らしいです。
住友ですし。

単に住友と言うブランドだけでなく、実際、色々な地域の住友物件見てみると、内装は１段階くらい、外装は２段階くらい、レベルが高いものが多いように実感します。
（そのエリアでは）ハイレベルな物件を高い金額で買ってくれる人だけに、というのが住友スタイルなんじゃないでしょうか。

MS市場の中期的な見通しが不透明になりつつあるため、住友も一旦用地取得を控えると新聞にありましたね。そうなれば、前評判からして高いと言われても、ますますじっくり高値で（他に物件も少なくなるし）となるのでは。

パークシティもＴＯＹＯＳＵタワーも魅力的な物件だと思いますがね。建築中のがいかん見ても、同じ値では売りそうにない雰囲気かと。

ＴＯＹＯＳＵタワーの終了を待って販売延期を繰り返した理由がたぶんお目見えするのではないでしょうか。

[560: 購入検討中さん]

坪単価予想を皆さんされているけどどうなのかな〜。
私は住友ツインに期待して待っています。（大勢を占める？坪単価予算を想定）

先日売りに出ていたパークシティＡの中古・東向も７０平方６７００万円ですぐに売れてしまったらしいですからね。
買値からの上乗せ額を議論しても始まらなく、ただ現実的にパークシティＡの仕様（共用部は豪華ですが室内廊下など）でその広さ・価格が付くほど結局は豊洲の人気がるのは事実ですから。。。

最強物件を愉しみに待ちましょうか。

[563: 匿名さん]

５６１
そんなことが万が一にもアリガタイですよね。
でも、ビバ上の空中権含め、既存物件よりかなり用地代が掛かっているとの噂。
上物も高そうですしどうなんでしょうか。

[565: 匿名さん]

>>560さん
パークは値上がりに関しては豊洲でも別格だからあんまり気にしなくてもいいかも

>>564さん
豊洲に関してはデベは相当安値で土地を仕入れています
住友のPJ担当の話が1年半前に週刊ダイヤモンドに掲載されていましたが
豊洲ツインは＠250万で行きますと発言なされていました
すでに空中権を買った後の話です
そこから建物の仕様が変わったかどうかは知りませんが
豊洲人気に乗じてそこから+100乗せるなんて正直＊＊げた話です

興味があったらバックナンバーをご購入に・・・
http://book.diamond.co.jp/cgi-bin/d3olp122cg?pageno=4&aux=b
と思ったのですが残念ながら売り切れていました

内容はこんな感じです
http://book.diamond.co.jp/cgi-bin/d3olp114cg?isbn=20243071506

新価格になる直前の話ですね

[567: 匿名さん]

パークシティが販売される前までは@200万いくかいかないかって話で持ちきりでしたよ。
それが今じゃ@350万って話ですからね。
仕様の良し悪しはあるとしても、羨ましい話です。

[568: 匿名さん]

＞先日売りに出ていたパークシティＡの中古・東向も７０平方６７００万円ですぐに売れてしまっ＞たらしいですからね。

本当かな？
まだ竣工していないマンションが中古市場で取引されてるの？？
ま、「らしい」というところが怪しいですけどね。
ちなみにヤ不で豊洲の中古物件を見ると、概ね坪単価230万円が中心のようですが・・・。
※シェルタワー（３８階、東）で＠280万円、ここのお隣のスターコートなら＠230万円

[569: 匿名さん]

565さんすごいですねー。
でも、

＞将来の価値と比較して現在割安度の高い物件

とありますが、新価格に転じた今、終わりかけているとは言え、坪250万円で出すはずがないでしょうに。
そのバジェットでこの物件を待っているのですか（笑）

[570: 匿名さん]

坪単価２５０万円なら、PCTB棟の高い部屋とほぼ同じで、豊洲12分・主幹事不明のビーコンよりも安いくらいじゃないでしょうか！！

[571: 匿名さん]

＞５７０
だからビーコンは先着順受付なんですよねぇ。
豊洲もここらへんが天井かな。

[573: 匿名さん]

>>568さん
先ほども言ったとおりパークは海沿い立地、ららぽ直結という事もあり別格なんで
現存の豊洲物件とは比較なされない方が良いかもしれません
シエルがそうは言っても駅直結なのでパークと同値段推移かと思ってたのですが
私の思惑は外れて賃貸のお家賃設定からしてもパークのほうが一段上のようです

また、竣工前取引は別段珍しい事ではないですよ
ただし、パークの成約例は一発目のご祝儀相場かもしれません

再開発の2丁目3丁目物件は今までとはまったく別みたいです
先例から鑑みるに＠350もありえるかなと思いますが
＠250発言を見ている私にとっては正直ありえないって思いで一杯ですね

[574: 匿名さん]

>573さん

う〜ん、ずいぶんと主観的なご意見ですね。
（掲示板の性格上「主観」は重要ですが、データに基づく論理ではないので説得力に欠けますね）
ららぽ直結という立地は人それぞれ好き嫌いはあるでしょうし、駅までの距離を考えると果たして
「別格」と言えるでしょうか。特に仕様については別格と言えるものではないでしょうね。

賃料設定もヤフー不動産を見ると、パークシティは80平米（22階／32階建、東）が月額＠28万円。
分譲価格が坪260万円なら利回り5.3％。
これが坪280万円になると利回りは4％台になってしまいます。
豊洲の「別格物件」の割には「美味しい」賃料相場とはいえませんね。

利回りベースで考えると「別格物件」でさえ坪280万円が限界なのですから、それ以上の価値を
今後の物件に見出せるかどうか。
永住割り切りの方には関係ない話でスミマセン。

[575: 匿名さん]

>>574
パークシティの東側は分譲価格坪200万でんがな。
利回り約７％です。

当時はThe Tokyo Towesやケープタワーが坪150万からでしたから、
坪200万もかなり叩かれてたよね。

[576: 匿名さん]

＞572
同意見ですね。
80㎡で8,500万円、70㎡で7,400万円くらいってそんな高い気しないけど。
ここより都心に行くともっとするでしょ。
検討者としては安いと助かるけど、この位は覚悟しているし。
この程度の価格である代わりにハイクオリティ物件にしてほしい。

[577: 匿名さん]

中央区でこのクオリティの物件が半額だったのかと思うとやるせない・・・。

http://blogs.yahoo.co.jp/the_tokyo_towers24/folder/654853.html

[578: 匿名さん]

５７７さん、たしかにやるせないですね。
しかし、そんなもんかもしれませんね。
過去を振り返っても仕方ないし。

この物件は豊洲最後の物件として高くなりますね。
坪300以下を予想している方もいますが、そういう方はビーコンや今の物件にした方が
いいですよ。

「あの住友が」「何のために」「何回も販売時期を先延ばしにしてきたか」
考えれば自明の理。

坪300以下ならここまで立ち上が前にとっくに販売してる。
そんな価格帯ならトヨタワとバッティングさせて根こそぎ・・・の方が
賢明でしょ。

ここまで先延ばしにした挙句そんな価格にしたときは、逆に笑っちゃうよね。

[579: 匿名]

中層中部屋で8,500万って感じで考えると、角部屋は１５階あたりで億ション突入ってかんじだね。

[581: 匿名さん]

少々売れ残ってもなんとも思わないんじゃない住友は。
こんな掲示板ウロウロして購入検討してるような層が相手じゃないからある程度は売れるよ。

[582: 匿名さん]

豊洲で「パーク」って、所詮パークシティでしょう。なにが「別格」なんでしょう。
パークシティですら別格でいられる地域が豊洲ってこと？　今なら柏と同類か。
そもそも「パーク」なんて略語は初めて聞くし、使っているのも貴方だけでは。
そういった方の書く文章が、客観的内容を含むものとは捉えにくいなあ。

まあ、巧妙なネタ書き込みかもしれませんけどね。一般的には、

ららぽ直結（笑）
パークシティ（笑）

ってかんじでしょう。

[583: 匿名さん]

>>581
残念ながら、現実は甘くないようです。
今の住友の惨状たるや・・。

[584: 匿名さん]

573です
こういった掲示板には賛同意見は書き込まれにくく、批判のみ声高になる性質は理解しております
別格といったのは賃料のベースが既存物件に対し一割二割高めに設定されていることです
そしてパークシティ豊洲(適当にパークと略したら噛み付かれたので。失敬)の
分譲価格からではなく、プレミア分も含めた賃料になってしまっているので
別格と表現したに過ぎません。賃料比較に関してはダイワの例のネタ物件は対照から外しています
賃料相場から物件のおおよその中古価格の幅もはじきだされる訳ですから
言ってる意味は分かりますよね。また仕様云々なんてどうでも良く
俗に言うTTTやケープと並んで最後の旧価格物件ですから(豊洲で)別格なのは当然ですよ

正直覆水本に返らずで終わった物件に関するそんな事はどうでもいいのです
私が言いたいのは2丁目3丁目再開発地域の一つの指針となりうるパークシティ豊洲が
既存物件よりも高値推移(賃貸も売買も)している状況であるために
住友さんが＠350で出してくることは大いに考えられると言いたいだけです

ただし、私は件のPJ担当の発言を紙面で見てしまっているので
当初＠250のはずが発売時期を遅らせるだけで＠350に
と言うのはハ゛カハ゛カしい話だと述べているに過ぎません
(もちろん否定はしません。住友はその分金利も払っているわけですし)
ゴールドクレスト商法と一緒ですね

逆に言えば当物件が＠350で出たとして竣工までに売り切ってしまうようであれば
豊洲の価値はバブルではなく固定されたかなとは感じますので
私の見識も改めなくてはいけないかもしれません
私の書き込んだ意図はそれ以上でもなくそれ以下でもありませんのでご容赦を

[585: サラリーマンさん]

とにかく豊洲地区は再開発地域とそれ以外で
分けて考える必要がありますね。

実際再開発地域の分譲ＭＳに住んでる人は
まだいませんから。

[586: 物件比較中さん]

>>574さん
独自に分譲価格を調べてきましたが、
パークシティ80平米(22階／32階建、東)物件価格からの利回りは6.3%でした。
利回り自体は意外と悪くはないですね。
同じ坪単11,500円と仮定して、60平米で8.4%出せる部屋もありました。
この部屋に関しては非常に魅力的ですね。
東京タワーズでは同じような利回りを出せる部屋も多いでしょう。

この物件が坪350だと仮定すると、同じ利回りで出される家賃は80平米で44万5千円。
この値段で貸すのは無理。
仮に30万円で貸せたとしても、利回り4.2%しかありませんので美味しくはない。
坪350で出してくるならどう考えても自己住居向きですね。

[587: 匿名さん]

豊洲に限らず、超・都心部以外は、旧価格以降の物件のほとんどが居住用向きなのでは。

実際に豊洲は、新居住地としての注目・人気が高いわけだから、投資をお考えの人は
さほど多くないのでは。

579さんが角部屋なら1億円超と仰っていますが、豊洲タワーでも南西角部屋は90平方ｍちょっとで9000万円超ですのでごく自然じゃないでしょうか。

[588: 匿名さん]

パークシティ豊洲（PCT）、B棟でも東向きは坪単価２００万円前後でしたが、当時、その坪単価でさえも「利回り前提の購入＝投資物件としては不向き、成り立ちにくい。」という評価でした。デベのセールスさんでさえも、認めていました。わざわざ豊洲で賃貸に高い金を払う人は少ない、という前提でした。２００６年の話です。

よく言われることですが、物件価格が上昇しても、何故か賃貸価格は上昇しない。状況に大きな変化はないのでは？　すなわち、豊洲で坪単価３００万を超えるような物件なら、利回り計算はまったく成り立たないはず。

[589: 匿名さん]

最近では物件価格が上昇し、それに賃貸価格がついてこないとなると
それはバブルでしかないと言う意見が多いですよね
であれば坪300程度であればまだ地に足の付いた価格と言えると思うのですが
坪350となると前例の意見を当てはめ考えた場合には
やはりいまだ豊洲はバブル状態かなと

どちらにしても豊洲の大規模物件は残の少ない豊洲タワー終わってしまえば
残りは住友のみになってしまったようですので
競合がない分住友は殿様商売でしょうか
「豊洲に新築で住みたきゃこの価格で買え」
そんなのはご遠慮させて頂きたいので
もし坪350で出すのなら他の物件探すしかないかな

同じ値段で晴海だったらちょっと迷うかも
駅から遠いけれどアドレスは腐っても中央区です
晴海は南がレインボー向きなのでやはりそっち待ち？

[590: 匿名さん]

５８９
じゃ、遠慮されたらいいんじゃない。江東区だし。
でも晴海は３００台じゃ多分無理だよ。

[591: 匿名さん]

>>589さん
春海の住友TRPは最低でもここ以上の価格じゃないですかね。

その後2丁目の地所物件は豊洲も近いのでもっと高いでしょう。
駅までは遠いですがあの広大な敷地は魅力です。
バス通勤にはなっちゃいますが。

まずは長谷工の出方次第ですね。

[592: 匿名さん]

CTT→@350、晴海住友→@380、晴海地所→@400over、といった感じでしょうね。

今回のバブルもどきは弾けかけているけど、都心回帰が減速するとは思えないし、
山手線内側は下がらないでしょ。

そうするとこのエリアへの殺到は当分続くと思うし、新トヨス〜市場方面に掛けた
開発と合わせると、魅力度は↑↑になっていくんじゃない？


買うなら早い方が・・・はこのエリアにはまだアテハマルと思います。

CTTに期待しています。

[593: 匿名さん]

区と区の境の道路を挟んで差が出たり
実際に地上を線路が走っていてその線路をはさんで差が出たりは分かるが
駅前の道路の北と南でどうしてこうも差が出るのか

[594: 匿名]

TOTの南世角部屋が9,000〜12,000万に対して、ここは11,000〜15,000万って感じかね。ほぼWCT北東角部屋に匹敵してくって考えると、CTTは港南と豊洲を同評価可能かどうかの試金石といった意味合いを持つ物件になるかもしれないね。

[595: 匿名]

やっぱり立地（天王洲アイル＜豊洲？）＜アドレス（中央区＞江東区）で難しいのでは？

PCTは、物件自体がどうこうというより買った時期がよかったんだよ。
（TOTと同時期に販売されてれば、ほとんど同じ販売価格だったと思うよ。）

[596: 匿名さん]

>>593さん
新たな南北問題ですかねー。
でも同じ会社の株価でも、好材料が出ると株価は上昇して
悪材料では下落しますよね。

豊洲にとっての好材料は「大規模再開発」ですが
TFCやPBTの頃は計画が(一般の方には)見えなかったですから
計画が顕在化してから豊洲株が上がるのは判りやすい展開ではありますね。

ただ、TFCやPBTのMRに行かれたか分かりませんが
仕様が全然違うので、立地だけの問題でもないです。

これから南側でできるマンションでそこそこ仕様が高ければ
そこそこの値付けがされるでしょうね。
買い時って需要だなぁ。

[597: 匿名さん]

需要　×
重要　○
ごめんなさい

[598: 匿名さん]

駅前の道路って三つ目通り？