シティタワーズ豊洲 Part1

[マンコミュファンさん]

所在地：東京都江東区豊洲3丁目8番30他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩4分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩6分

※正式名称が決定したとのことですので、タイトルを「（仮称）住友不動産豊洲プロジェクト　一」から「シティタワーズ豊洲 Part1」に変更させていただきました。(管理担当者)

[417: 匿名さん]

住友ツインは坪350万ですか。
まぁ妥当でしょうね。で、TOT隣のタワーは400万ですね。これもまた妥当です。
これでTOTの住友とのお見合い角部屋も一気に割安感から売れてしまいますね。
まぁこれまた妥当ですね。

住友さんのおかげで、豊洲はもう庶民には買えないエリアになったんだとはっきりと分かりました。
ありがとうございました。

[419: 匿名さん]

＞都心に最も近接で
【豊洲→東京】
豊洲駅から有楽町線で有楽町駅まで3駅。
さらにＪＲ乗り換えで、所要時間15分。
ちなみに新小岩から東京までは乗り換えなしの3駅14分。
直線距離も東京駅まで約５Ｋで錦糸町、押上とほぼ同等。

とても違和感感じます。

[420: 匿名さん]

東京駅まで快速で14分ねぇ〜
ま　新小岩も　錦糸町も　押上も　豊洲と同じであると感じているなら
豊洲より安い　それらの地域を購入された方が良いですよ。

[421: 匿名さん]

電車の距離、時間を指しているのでは無く
車での移動を前提にしての発言では？

[422: 匿名さん]

>>417
なんか勘違いしてるかも知れないけど、３本ワンセットだよ。

[423: 契約済みさん]

>>422
3本ワンセットだけど分譲時期も異なるわけだし、2+1みたいなとこもあるでしょう。実際、社自ら「・・なるツインタワー構想」と称しているわけだし。
価格よりも3本ワンセット構想で共有部分を相互利用できるかとかの方が論点になりそう。

[424: 匿名さん]

＞４１９
イメージに踊らされず現実に目を向けましょう。

＞４２１
＞車での移動を前提にしての発言では？
面白い基準ですね。距離、公共交通機関の数値を基準にせずタクシーorマイカーを基準ですか？「空いてれば・・分」ということ？
ちなみに錦糸町からなら首都高利用で５分ですね。空いてれば（笑）

[425: 匿名さん]

↑
＞４２０
の誤り

[426: 契約済みさん]

>>424
だからさ、錦糸町でも亀戸でも小岩でも沢山分譲してるんだからそっちいきなよ。

[427: 匿名さん]

一都三県のナンバー別所得水準（納税義務者比）　2005年度

東京　品＿川・・・541.1万円
東京　練＿馬・・・434.1万円
神奈　横＿浜・・・415.2万円
東京　多＿摩・・・413.1万円
神奈　川＿崎・・・409.0万円
千葉　習志野・・・397.7万円
千葉　＿柏＿・・・397.5万円
神奈　湘＿南・・・384.9万円
埼玉　大＿宮・・・381.9万円
東京　八王子・・・381.1万円
千葉　野＿田・・・376.6万円

■■　野　田　の　壁　■■

埼玉　所＿沢・・・372.1万円
千葉　千＿葉・・・370.4万円
神奈　相＿模・・・369.8万円
東京　足＿立・・・366.0万円　←足立ナンはココ
埼玉　川＿越・・・355.5万円
埼玉　春日部・・・351.0万円
千葉　成＿田・・・336.8万円
埼玉　熊＿谷・・・335.2万円　
千葉　袖ヶ浦・・・332.0万円

[428: 購入検討中さん]

>427
へ〜。すごいですね、そのデータ。
どこにあるんですか？そんなデータ

[429: 匿名さん]

たしかにデータもとはどこですか？

[430: 物件比較中さん]

販売延期が裏目に出たね.

[431: 物件比較中さん]

どう裏目に出たの？
坪３５程度なら売れるでしょ。問題ナシ。

[432: とおりがかり]

>424
>イメージに踊らされず現実に目を向けましょう。

現実に目を向けると「錦糸町」「新小岩」は風俗オヤジが
馴染みの店に向かって一直線、な街でした。
住宅街としての評価が低かったのはそのためで、
今も低いのは、まだまだそのテの店があるから。
(僕は嫌いじゃないけどね)

距離だけなら南千住⇒東京は12分(※一回乗り換えあり)ですが
少し歴史を知っていて気になる人は敬遠します。
(僕は今の南千住は好きだけど)

不動産の価値は、いろいろな要素で決まります。
「違和感」は不動産と歴史をお勉強すると
少しなくなるかもしれません。
がんばれ、若者!

[433: 匿名さん]

江東区ビバ隣のマンションを億だして買う奇特な人は少ないだろ

住友も最悪、大量に売れ残っても賃貸にでもすればいいとか割り切ってそうだ

[434: 匿名さん]

＞４３２
豊洲の歴史を勉強しろと言われてもねぇ・・・。

[435: 匿名さん]

海だった、っていうのも歴史。
風俗アリの街、も歴史。

客観的な「現実」を受け入れられない
論点のすり替えしかできないのであれば
時間の無駄か(笑)

錦糸町、新小岩もいい街さ。
よき人生を、若者よ!

[436: 匿名さん]

豊洲の歴史

豊洲：
1923年（大正12年）の関東大震災の瓦礫処理で江東区豊洲などが埋め立てられた。
工業地として発展し、20世紀後半までに、石川島播磨重工業などの工場、新東京火力発電所（東京電力、廃止）などの他に、種々の流通設備が立地し、さらに関係者向けの商店、社宅等もあるという状況が続いた。この時代、日本初のコンビニエンスストア、当時珍しかったスポーツクラブ（ドゥ・スポーツプラザ）も設置された。
　・豊洲二丁目 - 第3期隅田川改良工事の5号埋立地および豊州突堤埋立工事、豊州拡張埋立工事で起立。
　・豊洲三丁目 - 枝川改修工事の7号埋立地に起立。
　・豊洲四丁目 - 枝川改修工事の6号埋立地に起立

枝川：
旧東京市は戦前の東京オリンピックと東京万博の誘致に失敗した翌年の1941年、「環境整備」を目的として枝川に簡素なバラックを建設し、主に深川区内に不法住宅を構えて居住していた朝鮮人約1000人を強制的に移住させ収容した。これが枝川のコリア・タウンの起源である。
朝鮮人たちが強制移住させられた当初の枝川は環境が劣悪だった。ゴミ焼却場から漂う悪臭や、降雨の際の住居浸水に住民たちは悩まされたが、当時の行政の対応が十分ではなく、戦後、在日コリアンたちは自力で枝川のインフラを整備することになる。

[437: 匿名さん]

>427
壁があるのは、川崎と習志野の間だろ〜
それ以下なんて目糞鼻糞だ

>433
それが意外といるもんだぞ
江東区の億部屋は、ここだけじゃなくて物凄くいっぱいあるぞ
それでも売れてるし、既に入居して住んでる億収入がいっぱいだ
でも億といってもこの辺りじゃ、たかだか１億〜２億くらいの部屋だ
せいぜい年収も１億ちょいくらいじゃないか
もっと稼いでいるほんまもんの金持ちは同じ億物件でも価格が
倍も３倍もする物件を買うのさ
だから江東区ビバ横でも１億や２億程度の物件を購入する層は
いるのだな

[438: 匿名さん]

枝川はお隣だが、豊洲じゃないど
お隣の歴史まで書いてくれるなら、東雲も有明も晴海も月島も書いておくれ

[439: 匿名さん]

>436

おやおや、今度は差別意識丸出しで
「枝川」ですか。
同一距離圏の価値同一性の話はどこいったんだぁ〜？

歴史を知ることは、自分を知ること。
つい、今さっきまで
そして、今も差別をしている自分の顔が見えたかい。

[440: 匿名さん]

土地の沿革としては豊洲と枝川はセットです。当然東雲、有明、晴海、月島より近いし。
実際、シティータワーズ豊洲横の通りは朝鮮語を話す人が多く歩いてますよ。

[441: 匿名さん]

じゃあ、キミの家の隣に
キミが言う「朝鮮語を話す人が」引っ越してくると
キミの価値も「セット」で下がるんだね
アイデンティティないなぁ(笑)

豊洲は再開発でアイデンティティを確立し、価値が上がった。
それだけのこと。
キミが何を主張しても、それは変わらんのよ。
おつかれ!

[442: 匿名さん]

大手の会社や一流といわれる大学にも、すぐ横で朝鮮語を話すエリートがいましたが何か？

[443: 匿名さん]

>442
誰に言ってるのかわからんが・・・

そう、出自だけでくだらぬ差別なぞ、昭和20〜30年代の感覚。
どこの国にも素晴らしい人は一杯いる。

隣人で自分の価値は変わらない。
「枝川」だろうと「深川」だろうと「豊洲」だろうと
それぞれがアイデンティティを確立すればよい。

[444: 匿名さん]

DNAで見れば、日本人の半分は大陸の人間の血がまじっていて、1/3近くが半島の血が入っています。なにより日本の象徴のあの方の血筋は純トロの半島ビトですから。。。早く入国したか、遅く入国したかの差だけですって。

[445: 匿名さん]

こんな埋立地を住居として販売して良いものか...。長期的に見た健康への影響や大地震へのリスクなどなど。東京駅に近いというだけで買いべきかな？　自分はいいけど家族の事を考えると、怖くて買えないね。

[446: 匿名希望]

445さんや、だったらこの掲示板から出て行ってくださいな。

[447: 匿名さん]

=>446
そうむきになりなさんな。
通りすがりのコメントと思えばいい。

[448: 匿名さん]

つーかさ、普通に大量に売れ残るだろ。
ＰＣＴ人気で調子こいてＴＯＴで非常識な値上げを敢行した豊洲は、
いまや大暴落候補エリアの筆頭だぜ。
それでも買っちゃうＫＹな人達が1000人規模でいるとは思えん。

[449: 匿名さん]

448に一票。上がり過ぎた地区程、下げはきつくなるね。

[450: 匿名さん]

高くても欲しい人は買えばいいんじゃん！

[451: 匿名さん]

金勘定しとるやつは一生買えんわな。
金を気にして買うなんて不幸なこった。

まぁ、夢をみて年末ジャンボを買うことだ。
今週までだぞ、発売は。
いそげいそげ。

[452: 匿名さん]

ブームを論理的に図式化したもの。
http://www.kogures.com/hitoshi/webtext/misc-hype-cycle/index.html

不動産にあてはめると、デベの力で急速に立ち上がったら、必ず叩き落とされる。
そこで生き残ったとしても、当時の姿とは異なる形での評価となり、
また、全盛期の勢いは見る影もない。
どの世界でも騙される人はいるものなのだ。

豊洲は、幸か不幸かブームになり、ブームに躍らされやすい大衆が見事に乗ってしまい頂点を迎えた。
さて、これからは？

まだ、頂点にほど遠い地点だと思えば豊洲を買いまくればいい。
しかし、頂点を超えていたら、暴落しかない。

[453: 匿名さん]

バブル期も急激に上がったエリアは急激に下がっていたみたいです。
豊洲は割安なのでヒットしたエリア。
坪300万円で有楽町線で不便な江東区では購入者がついてこないでしょう。
安い時期の２倍の価格ですから。
来年の不動産価格の調整で、新築分譲価格まで下がるでしょう。
一度値上りしたエリアは含み益の感覚が忘れられなくなり、下落した途端皆が売りに出し、売りが売りを呼び、投売りが始まるからです。

大前さんがおっしゃられているような、インフレヘッジの為の不動産とは港区、渋谷区の都心優良物件限定だと思われます。

[454: 匿名さん]

渋谷区は都心じゃないけどね

[455: 物件比較中さん]

この値段でここを買う人がどれだけいるか、ある意味市況を占う上でも注目ですね

[456: 匿名さん]

>>453
そんなに「次から次えと、また次の次へと投売りに続く投売り」
が、始まるということは・・・
以下教えて下さい
その投げ売りした住民はいったい何処に引っ越すの？
まさか、ガード下や河原ってことはないですｋら、
あえて辺鄙な郊外に転居ですか！！？？

[457: 申込予定さん]

確かに以前の江東区・豊洲プライスから見たら異常値かもしれないけど、じゃ、だからと言ってどこを買うわけ。
坪300台で買える都心なんてあまりないでしょうに。

[458: 匿名さん]

駐車場台数少ないね

[459: 匿名さん]

>>456
来年以降、特に中途半端なこのクラスのマンションは大幅に下落すると言われているので、そっち買うんじゃない？
投売りされるとすれば、数年後でしょうし。

[460: 購入済みさん]

私はこの物件は分譲価格の半分以下の価格に値下がりしても買わないな。かつて南千住だったかの中古タワマンがバブル後に三分の一から四分の一の価格に下がったことがあったが、問題は価格ではない。立地と住環境だ。

[461: 匿名さん]

>>460さん
名前が「購入済みさん」ですが
どこの板からの連投ですか？

うざいので引っ込め
エセ購入者

[462: 匿名さん]

おぉーおー。
早速、恒例の煽りとネガキャンが入り混じって大量にやってきてますな。
なんで何とかの一つ覚えみたいにこうして書き捨てにきますかねぇ。
嫉妬と羨望の中、坪350万ｍやっぱり買っちゃおうかな！！

[463: 匿名]

居住用でなく（アドレスが江東区はやっぱり駄目でしょう！）、
比較的狭い部屋、
眺望が良い、
部屋ならセカンドハウスとして、
坪350でも買う人はいるのではないでしょうか

[464: 申込予定さん]

まー荒らしがある物件ほど、なんやかんやで関心/注目度が高い（実はほしい・・・）って感じだからねー。

[465: 匿名さん]

アドレスが江東区で駄目な人は、港区と中央区と千代田区以外は
駄目な人でしょうから、相手にしないことです。
その他大勢の庶民はみ〜んな、都心以外に住んでいるのですから。
いいのですよ、庶民なんだから江東区でね＾＾

[466: 匿名さん]

メチャ割高でも気にしないおおらかな心を持ってないと買えないよ
庶民は何千万も無駄金払えませんし、富裕層にも相手にされずでなかなか難しいね

[467: 匿名さん]

>465
おいおい、その定義だと文京、渋谷、目黒、新宿、世田谷、品川、杉並、大田、豊島、練馬、北、板橋、台東まで許せると思うぞ。

[468: 物件比較中さん]

来年春までこのテンションが続くのでしょうか・・・

[469: 匿名さん]

>>467
おいおい、それは君の個人的定義だろｗ
＞杉並、大田、豊島、練馬、北、板橋、台東まで許せると思うぞ。
この辺りは君の江東区嫌いが表れているだけ
君の好き嫌いは興味ない。

[470: 匿名さん]

アドレスしか自慢できないアドレス厨ってなんでワザワザ他のマンションスレに書き込むんだろうね？？
アドレス自慢を書き込んで自己満足してるんだろうねｗ

[471: 購入検討中さん]

アドレス自慢なぞ、本当にレベルの低い執拗なアラシが多いですね。
まぁ、間違っても真剣な検討者のはずないですけれど。
ロケーションや物件の選択は個々人の自由であり、真剣な検討をしたいヒトにとっては本当に萎えますね。
早く出てってください。

[472: 匿名さん]

まあアドレス＆ナンバーネタは煽りの定番だからね
江東区だから坪350万程度で収まる訳だしねぇ〜
住不がこれから中央・港区湾岸で似たような物件造ったら坪400じゃ効かないでしょ
価格を取るかアドレスを取るかは貴方次第

[473: 匿名さん]

↑
港区でもそんなしねーよ。
WCTなんてプレミア除けば、坪250〜300ぐらいじゃん。
WCTの価格表みてみな。
400なんていかねーよ。

[474: 匿名さん]

もうすぐ港南で坪１５０万の住友タワーが売り出されるよ。
定借だけど、分譲だと坪２００〜２５０万相当かな。
ＷＣＴも去年なら坪２００万で買えたんだけどなぁ〜。

[475: 匿名さん]

今の港区は300万台はないでしょｗ
過去をふり返るのはもうやめましょう。

[476: 匿名さん]

>>474
そんな値段で売り出されたWCTってワールドシティタワーズじゃなくて、Wコンフォートタワーズの間違いだろ。

[477: 匿名さん]

>>475

WCTは300万円台ありますよ。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/tennouzu_b2/layout_list.cgi

[478: 匿名さん]

>>476
去年までは安かったですよ。
キャピタルタワー90平米で5000万台前半からでした。
それでもなかなか売れなかったんだよ。

[479: 匿名さん]

WCTは低層のモノレール横は坪200万ちょっとで激安だったよ。
まぁ、モノレールから丸見えっていう環境が環境だけに・・・

[480: 申込予定さん]

473,474,477,478,479
それならばどうぞWCTお買い求めになればいいじゃん。CTTより割安だと思うなら。アドレス良くでもはっきり言って生活不便とか思う人はCTT選べばいい。うざい。

[481: 匿名さん]

>>480
ただの話の流れでしょ。去年までは港区物件でもＣＴＴの半額近くから買えたってだけ。
これから検討するなら同じ住友のシティタワー品川でしょう。
最高額が80平米でも3000万円台でキャップされるから、定借・低仕様が気にならなければ超注目。

[482: 匿名さん]

480は明らかに営業マンだな

[483: 匿名さん]

去年一昨年は安かったとかWCTは豊洲の半額とかそんなことどーでも良いんじゃない？CTTがほしいかそうじゃないかでしょｗ
品川定借物件は確かに安いかもですが、やはり定借だしそもそも沿線がココとは違いますから。品川・芝浦あたり検討してる人は城東エリアの豊洲は興味なしでしょ！？

[484: 匿名さん]

>>483
普通の人は、マンション購入にあたっては比較検討するもんだと思うが。
湾岸タワーとして競合すると思うけど。
ＣＴＴが欲しいかそうじゃないかだけって、そりゃアンタだけの価値観じゃないの？

[485: 匿名さん]

いやいや東湾岸と同じにする484はお　ば　か確定ｗ

[487: 匿名さん]

住友の成城は完成後2年ぐらい残っていたし、ここは3年後ぐらいかな？

[488: 匿名さん]

豊洲が350万か・・・
まぁPCTのプライムやTOT高層もそのくらいだったから
仕様が高いと思えばそんなものなのかな？

でもやっぱり高いよね
今まで豊洲はサラリーマンが買える場所だから人気あったのに
買えなくなったら誰が買うんだろう
そもそもサラリーマン以外に人気あるの？
小金持ちなら豊洲買わないで他行くと思うのは庶民の考えなのかしら

80平米で8500万って2000年頃なら東京サウスやVタワー買えちゃう
今更だけど東京サウスやVと同じって言われると躊躇しちゃうよねえ

[489: 匿名さん]

>>488さん
価値観はいろいろですよね。
東京サウスのファサードは好きだけど。

[490: 匿名さん]

>>488
その小金餅がターゲット層では？
過去の話は置いといて、現実問題都心部の上昇度は豊洲の比じゃないし
中央区の一億オーバーは手が出ないけど、
豊洲の8000万だったら何とかなる・・・みたいなね
晴海はまだ先だし有明はぱっとしないし品川も一段落、
意外と選択肢は少ないもんだよ、当然未入居も強気価格だしね
いつの時代でも住不物件は庶民には割高に感じるものです

[491: 匿名さん]

CTTはPCTやTOTからの買い替えも結構いるんじゃない！？
80㎡1億で売れたらVタワーもサウスも手が届くけど。。
俺だったらグローヴがいいな。

[492: 物件比較中さん]

どうですか

[493: 匿名さん]

＠３５０ってのが本当ならいらないな。
内廊下の分こみでも 300までしか無理だと思うけどな。

[494: 匿名さん]

＜４９３
＞＠３５０ってのが本当ならいらない
というのは、あなたがそれしか無理なだけでしょう。
＠３００じゃ、TOTの中層と同じだし、住友且つ仕様・上で有り得ないでしょう。
何とか＠３００で買いたいって望みから「300までしか無理」とか決め付けているけど、それこそ「無理」だと思うよ。
都心6区の上昇度が遥かに高く今後もその下がる見込みはあまりないから、＠３５０・江東区でもくるよ。
個人的にはもっと高くてもいいと思う。

[495: 匿名さん]

ＴＯＴの平均坪単価は＠２８０といったところ。
さらに販売期ごとの値付けは明らかに上げ止まり。
モール、ホームセンター、オフィスと、豊洲の開発後のイメージがなんとなく掴めて来た今、
ＰＣＴ、ＴＯＴの２割高である理由が「仕様が良い」だけではどうだろう。
「駅直結！日本最高層タワー住居！」くらいのランドマーク的インパクトがあるなら別だが。
第一期の平均販売坪単価＠２８０〜２９５くらいで様子見じゃないかな。

[496: 申込予定さん]

ＣＴＴを長らく待っている者です。

楽観的でも悲観的でもなく、よほど条件の悪い部屋でない限り平均＠３５０を想定しています。

>>495
ＴＯＴは期・次ごとの値上げは実施されておらず高止まりと言えばそうですが、結構小出しにしているので、同タイプの部屋の整合性がある程度求められます。前の期・次より（大幅に）高くても安くても不都合がある中で、一期から二期にかけて（微妙に＝１０〜２０万程度）高くしたのは最も現実的な施策だったのでは、と考えます。


肝心のＣＴＴの価格ですが、やはり、＠３５０が壁ではないでしょうか。
理由としては、
①（＠３５０とか＠４００は確かに安くはないが）都心６区の上昇が遥かに大きく、（私も含めて）そのラインは手が届かないが・・・という人の需要がある
②何回も販売時期を延期してまでＰＣＴやＴＯＴからの後出しにこだわってきたすみふが、
それらと大して変わらない価格で販売するような笑われることをするとは思えない
③＠２８０程度でもＴＯＴはほとんどが倍率アリになっており、すみふ・この仕様で
＠３００程度で売ったらたぶん殺到物件になるが、すみふの戦略からは考え難い


＠３５０程度で購入できる人にじっくり買われていく物件になるのが適切と考えます。

[497: 匿名さん]

＞４９６

すべて主観的（というか、思い込み）のご意見ですね。

＞①（＠３５０とか＠４００は確かに安くはないが）都心６区の上昇が遥かに大きく、（私も含めて）そのラインは手が届かないが・・・という人の需要がある

都心６区検討者のうち何割が「都心６区には手が届かない」→「豊洲で検討」というロジックに
なるでしょうか？
現在都心６区以外に住んでいる検討者ならまだしも、都心６区在住の検討者は
「都心６区には手が届かない」→「このまま（賃貸もしくは現持ち家）で」という人も多いと思い
ます。仮に販売価格が坪３５０万の場合、現在の豊洲周辺の中古流通価格、賃貸相場を考えると
住み替え時の売却益は期待できないし、賃貸利回りも３％台と、多くを望めそうにありません。
豊洲において価格的魅力に欠ける物件が果たして受け入れられるでしょうか？

＞②何回も販売時期を延期してまでＰＣＴやＴＯＴからの後出しにこだわってきたすみふが、
＞それらと大して変わらない価格で販売するような笑われることをするとは思えない

「理由」としての根拠に成り得ていませんね。

③＠２８０程度でもＴＯＴはほとんどが倍率アリになっており、すみふ・この仕様で
＠３００程度で売ったらたぶん殺到物件になるが、すみふの戦略からは考え難い

これも②同様、ＴＯＴが平均坪単価＠２７０台で現在の販売状況であるのに「＠３００程度で
売ったら殺到」の根拠がまったくありません。「＠２５０程度で・・・」なら理解できますが。

[498: 匿名さん]

>>488
>80平米で8500万って2000年頃なら東京サウスやVタワー買えちゃう
>今更だけど東京サウスやVと同じって言われると躊躇しちゃうよねえ

死んだ子の歳を数えても始まらないよ。
また、その当時の価格レベルになる日が、生きているうちにくるかどうかわからん。

[499: 匿名さん]

TOTとここが同じデベロッパーなら、497さんのおっしゃることは、それなりに妥当のように思います。
しかし、各地域で「ここでこの値段!?」という価格設定を連発していて、さらにこのあとにTOTをはさんで反対側にも物件を抱えている、住友不動産の物件であることを考えると、496さんの推測のほうが、現実的なように思われます。
特に「③＠２８０程度でもＴＯＴはほとんどが倍率アリになっており、すみふ・この仕様で＠３００程度で売ったらたぶん殺到物件になるが、すみふの戦略からは考え難い」ということに関して「殺到」かどうかは議論が分かれるところですが、倍率がつくかつかないかのところの設定を狙ってきては「高い！」「信じられない！」と、マンコミュの各板で叩かれている住友不動産なら、これくらいの思考回路になっていて不思議はないでしょう。

[500: 購入検討中さん]

私も現実路線を鑑みるに、500さんの御意見と同じです。

＞倍率がつくかつかないかのところの設定を狙ってきては「高い！」「信じられない！」と・・・

「意外と安いじゃん」「これだけ待たせた挙句にTOTと変わらない」（＝＞弱気になった）と解釈されるような価格を提示することが、昨今の住友不動産の戦略においてありえるでしょうか。

これだけの巨大物件でそのような方針に打って出ることは住友不動産がこれまで築いていた（良くも悪くもの）ブランドイメージを大きく覆し、今後の販売にも少なからずの影響を与え得ると思います。

さまざまな意見がありますが、超都心部の高騰具合や豊洲の利便性を勘案すると、上で書かれている程度の値段で売れてしまうのだと察します。

[501: 匿名さん]

理屈・文脈・論旨を追求すれば、“497”さんの主張は合っているかと。

一方で、文脈や論旨の説得性は若干弱いかも知れないが、理屈ではなく見通しと言う意味では“496さん・499さん・500さん”の方が現実的とも捉えられるかと。

「TＯＴと同等or少し上位の坪単価なら殺到」

←こんなの現時点で断言できる人はいないよ。
でも、実際には＠280とか300ならTOTよりグレードが高そうなのだから殺到する・・・、とは
多くの人が予想しえることじゃない？

そんな価格は住友では見たことないよ。

[502: 不動産購入勉強中さん]

住不の「Ｅランク」の仕様ってどのくらいなんですかね？
ＡＢＣＤＥの「Ｅ」なのかそれともＥｘｃｅｌｌｅｎｔの「Ｅ」なのか・・・

[503: 匿名さん]

レンジとしては坪３２０−３６０なんでしょうね。
どんどん選択肢は狭まって行くし・・。新築で買いたければ高いのを買う。
嫌なら中古にいくしかない。

晴海が坪４００万の時代がやってくるのでホップステップのステップくらいかな・・・

[504: 匿名さん]

＞＞５０３
ＴＯＴ横のタワーと晴海が控えているので、そんな感じでしょうね。
坪３５０−４００くらいと見積もっているので、坪３２０−だと非常に割安感があります。（ただし、条件の悪い部屋かも知れませんが）

[505: 匿名さん]

＞坪３２０−だと非常に割安感があります

プロジェクトとしての採算ラインはたぶん２００万台なんでしょうね？？？
工事費も騰がっているので何とも言えませんが・・・

住友がここを安く売るわけないですよ。

[506: 匿名さん]

竣工時点で２／３くらい売れ残ってそうだ。
ある意味、とても興味深い物件です。

[507: 匿名さん]

ＷＣＴに迫るインパクトある物件だけに、ここを安いと思われるような価格では売れないですよね。ＷＣＴの最終期の売り方に近いのでは。

[508: 物件比較中さん]

値段高めに話をしているのは住友の営業さんのような気がするのは私だけでしょうか？
どの掲示板でもそうですが、高いはずという記述をする人がいますが
みんなデベ関係の人かなと勘ぐりたくなります。
こういう人たちの意見が（銀行系の人に多かったですが)バブルを生んだのですから。

坪単価は高層マンションの場合、下層と上層ではまるで違うので、実際の検討者は
平均坪単価みたいなデベさんみたいな掴み的な言い方はしないのでは？
私は下層階専門に検討してきましたが、PCTでは200を切る物件もありましたが
上では300近くまであったです。晴海どおりに近い、あるいは東側の低層物件と
特にB棟（ララポに近い側）の西向き中高層物件では単価で2割以上違ったと思います。
ただしPCTは外装、内装ともに共用部を除いてチープです。モデルでも分かって
いたのですがパンフに騙された人が多いようで掲示板にもその記述が多いですね。
スミフは外壁のタイルや内廊下の壁、照明、空調などモデルで分かりにくいところ
にもしっかり良いものを使っていただきたいものです。

TOTでは下層階でも250くらいからですから、こちらも下層階であれば、日照や
道路との関係でTOTと同等か少し上程度でしょう。
一方上層階は天井高、眺望、内装、日照など全てに優れるので400以上でも
違和感はないでしょう。これはほとんどの高層マンションにいえることですが。
残念ながら都心に近いところで今後大型タワー物件は少なくなってきていますので
低金利の状況が続く中で短期間に安めに出すという戦略は考えないかもしれません。

なお、この物件を都心物件と比較する人がいますが、もし比較するとしたら
武蔵小杉あたりのほうが妥当ではないでしょうか？利便性は高いが土地の
イメージが低い、駅前再開発で大型商業施設ができるなど共通点が多いと
思います。PCMの回し者ではありませんがこちらは1年前から販売し値上げ
無しで上層階のみ残っていて74平米6040万円からですね、
銀座とディズニーに近い豊洲と渋谷と横浜に近い武蔵小杉の好みの問題ですね。
しかし、セレブ系の方は両物件ともパスして今年から分譲開始する東急の
二子玉川が良いとというかそう選ぶでしょう。こちらでも70平米大は8000万くらいと
の予想が掲示板に出ていますが、2つのアメリカンスクールと高島屋さらには
東急が自前で作るモールなど賃貸相場から考えても、近隣のお屋敷外の雰囲気
から考えても同じ値段で豊洲を買うかなと思います。

PCM（パークシティー武蔵小杉）は2月11日が最終の抽選会ですがこの掲示板を見て
いるとPCM安めかもという気がしますが、この物件PCTとかぶっていたので、
これでも高いと思われたから残ったんですね。
こちらの下層階は220くらいからでした。ちなみに単純な賃貸利回りは
近くのリエトコートより1割高いと想定すれば5%強となりますが
豊洲は大和ハウス等と比較して何%になりますかね。PCTでは6%くらいいけそうで
したが。貸すつもりがまったくなくても賃貸利回りは計算しておくことが必要でしょう。
都心6区物件は上の方も言っておられるように賃貸派が郊外より多いために
賃貸利回りで物件価格が決まっていく面があります。賃貸利回りとは関係なく
物件価格が決められた時代とは、つまり物件の値上がりが盲目的に信じられた
バブル期なのです。

PCMが終わったら武蔵小杉も住友の物件が始まります。

[509: 匿名さん]

＞＞70平米大は8000万くらいとの予想が掲示板に出ていますが、2つのアメリカンスクールと高島屋さらには東急が自前で作るモールなど賃貸相場から考えても、近隣のお屋敷外の雰囲気から考えても同じ値段で豊洲を買うかなと思います。


アメリカンスクールと東急モールは確かにイカニモって雰囲気を代表するかもしれないけど、それだけで世田谷＞豊洲とは言い切れないよ。
ニコタマはイメージはよいがはっきり言って不便、大手町などのビジネス街まで45分はかかる。殺人的な田園都市で渋谷までだけで15-20分はどうでしょう？
これらが、城西城南が最近奮わない理由じゃないでしょうか。
人によりけりかと思います。

[510: 匿名さん]

要するにここはスミフのために坪＠７０万ほど多めに払うＭＳなんですね。
それでリセールヴァリューはどうなんだろう。
スミフの物件だから、との理由で三井や地所の物件より高く売れたり、成約率が高かったりしますか？
竣工後も粘り強く売るそうですが、新居に引っ越すと誰しも友達や親族を招待したりすると思います。
そのときに「モデルルーム公開中」などの看板が玄関にあったり、営業マンらしき人物を見かけたりすると
招待者に「（ああ、ここってまだ売れ残ってるんだなぁ）」という印象を与えてしまいます。
購入者からみれば甚だ迷惑なことだと思います。
常識的な値付けを望みます。

[511: 匿名さん]

＜５１０＞
招待者に「（ああ、ここってまだ売れ残ってるんだなぁ）」という印象を与えてしまいます。
購入者からみれば甚だ迷惑なことだと思います。

↑
大したことではないのでは。
住友不動産の過去物件を見るに、上記の斟酌はないのではと考えます。

[512: 匿名さん]

「スミフは外壁のタイルや内廊下の壁、照明、空調などモデルで分かりにくいところ
にもしっかり良いものを使っていただきたいものです。」

▲
これは切に期待したいですね。実際、価格から売行きこそややスローペースの都内各物件も、外観や内装の質はやはりすみふだなぁと感じること多々です。
ゆえに、ＣＴＴもこのあたりは期待できるのでは・・・
その分、ただでさえ周辺物件よりすみふブランドでオンされる分、仕様の面で更にオンされるのでしょうね。当然ですが。
何とか、７０ｍ2が8000万以内で購入できることを願います。

[513: 物件比較中さん]

ニコタマは確かに豊洲と比べても武蔵小杉（新駅開設後）と比べても
不便ですが、不動産を買うとき男と女のどちらの意見が強く反映される
ことになりますか？女性にどちらに住みたいか聞かれると分かりますよ。
なおアメリカンスクールがあるのは雰囲気とかではなく、
外人向きの比較的高額な賃貸需要が見込めるってことですね。

不動産価格は利便性だけでは決められないものがあります。
スミフ物件は橋を渡れば倉庫街、パッチギのロケをした枝川です。
今はだいぶ綺麗になっていますが、ララポの中を除けばおしゃれな感じ
のするような店は現状ほぼ皆無ではないでしょうか？
このあたりがニコタマと大きく異なると思います。

またニコタマは電車を使わない車利用の人が多いです。環八、第三京浜
東名の入り口には近いです。

つまり豊洲は通勤重視を認めてくれるやさしい奥さんかDINKSなどが
住む町になるかもしれません。

[514: 匿名さん]

>>510

三井・三菱は住友とは同等の評価じゃないですか？

坪３５０万・・・確かに高いですけど、住友不動産は今後のデータとかで将来の相場に
関して確たる読みをもっている筈で、今後の相場上昇を見越しての設定なのではないですか。

[516: 申込予定さん]

>>510

＞購入者からみれば甚だ迷惑なことだと思います。

アナタの見栄や体裁で価格が動くことなど有り得ないよ。
逆に「高いからねぇ・・・」と感じる人もいるだろうし、来客から見て必ずしも悪いイメージばかりではないのでは。

二子玉や土壌汚染を引き合いに出したりいろいろとケチも付きがちですが、それは多くの方が興味を持っている証拠ですよね。
ガラスウォールのツインタワーの壮観はかなりのインパクトある高級物件になると思われます。