【三田線】プラウド志村城山【板橋区】

[ご近所さん]

志村坂上、志村三丁目徒歩6分

[42: 匿名さん]

ちょうど今売ってる物件は、デベが高値で土地を落札したとんでもない物件ですから、
マンションが下がるのはまだあと２〜３年後だと思いますよ。
完成在庫抱えていたら竣工後損切りというのはあるかもしれません。

[43: ビギナーさん]

確かに、強気のお値段すぎて買い手がつかないかもしれないですねえ。。。

隣はお墓で、崖っぷちなのに、そういうことは考えていないのでしょうか？

赤羽より坪５０万近く高いというのは、納得いかないなあ。

[44: 購入検討中さん]

部屋毎の確定物件価格は、いつ頃発表されますか？

[45: 匿名さん]

そろそろじゃないですかね？物件価格
ここの値段が出たときに赤羽が割安感出たとしても赤羽は完売かな？

[46: 購入検討中さん]

低層の安いところは坪250万円くらいからありそうです。

聞いていたより安い。ただし、気になる部分はかなりあります。

南側が駐車場になるようで、将来、別のマンションが建ったらどうにもならない。
崖の途中(これは案外大丈夫かもしれませんが、大地震がくるまで誰にもわからない)
墓(私は、あまり気になりませんでした。)
小規模マンション。

いいところもあります。広い部屋が多い。プラウド赤羽は狭い。少なくとも
今出ている物件は75m2くらいの狭いのしかない。駅から近い。歩いてみたら
本当に近かった。

モデルルームはひどかった。きれいなんですが、ほとんどがオプション。物入れが
ほとんどなし。ここまでやらないと売れないんですかね。

購入意欲はかなり萎えていますが、あまり待っていると都内に買えなくなってしまう
可能性があるので、まだ検討からはずしていません。もちろん、私鉄沿線とか
駅から遠い物件はこれからもでてくるでしょうが、私鉄は乗り換えが必要で、どう考
えても不便。

それにしても、ほとんど話題がでないですね。このマンション。大丈夫なんでしょうか。
いくら売れなくたって値下げができるわけがないし、賃貸物件に変更でしょうか。
賃貸だったら、地震で倒壊してもでていけばいいだけの話なので、入居者はつきやすい
と思います。持ち主にとってはギャンブルのような気もしますが・・・。

もっとマシな土地はなかったんでしょうか?

[47: 匿名さん]

安いところが、坪250くらいってことは平均で270くらいですかね
年々マンション用地は少なくなりますから、このくらいの値段が板橋辺りの今後の相場になるのかな？

[48: 購入検討中さん]

>年々マンション用地は少なくなりますから、

それって本当なんですか。広い工場は結構あるし、工場が撤退すればたちまち
大きな土地が発生するんじゃないかと思うのですが。

今後土地の値段は下がるんじゃないかと思っているのですが、高くなる可能性も
皆無ではないので、ほしい時に買うしかないと思っています。

なお、板橋区は都内では住宅地未開発であることは間違いないと思います。

[49: 匿名さん]

ここは、まずまずの立地だと思いますよ
立地の良いマンション用地は少ないでしょ
工場の跡地でも気にならないという方であれば、板橋区なら舟渡辺りで検討されたら、ここよりも断然安いですよ。

[50: 購入検討中さん]

>工場の跡地でも気にならないという方であれば

工場の種類にもよりますよね。工場ならすべて薬品使っているというわけも
ないですし。

舟渡が安いのは、低地で水害が心配なことと、交通の便が悪いためではない
でしょうか。

まずまずの立地ですか・・・。考え方はいろいろあるもんだ。もう一度
だけ検討してみるかな・・・。

[51: とても高い]

間取りも気に入ったのに。崖も何とか納得したのに。お墓もまあと思ったのに。
高過ぎ！70m2台の5千万、80m2の6千万、90m2のなんと7千万！志村もはや山手線内側並み！野村さん、値段下げて下さい。

[52: 土地勘無しさん]

崖について納得されましたか・・・。説明はどうでしたか？

私は迷っています、というより、よく分からないので不安はあります。
斜面上にあっても、高台に位置すると言えるのか？
地層はどうなっているのか？等など

考えても分からないので、やはり一度現地を見に行こうかな。
↑さんと同じで、ここで値段を見ていると踏ん切りがつかないのですけどね。

[53: 匿名さん]

>>51
おいおい、山手線の内側のどこで、その値段で買えるんだ？

[54: 物件比較中さん]

>私は迷っています、というより、よく分からないので不安はあります。


構造の説明会があるようです。とはいっても、どこまで説得力があるか・・・。

少なくとも関東大震災の時は崩れてはいないようですが、そのときは、こんな
高層のマンションは建ってませんでしたから、本当のところどうなっちゃうの
かわかりませんよね。

崖なので、北側に新たなマンションは100%絶対に建たないというのは少しは
メリットかもしれない。

高価なのは、土地代と建築費のうち、土地代がかなり高かったらしいので
どうしようもないのでは・・・。　たぶん、土地は今後、少しは下がって
くると思うので、3年後くらいまで待てばもっと安いのが買えるかも。
野村だって企業だから、簡単には損切りしないでしょう。

本当は築浅の中古がほしいのですが、このあたりは最近開発され始めたの
で、築浅の広い間取りの良質なマンションが少ないですね。狭くて古いマン
ションならいくらでもありますけど。

[55: ご近所さん]

現地を確認しましたが、西側の公社住宅は6-7-8-9階の段々畑式で、壁が前にあるようなイメージです。西側で眺望を期待するのは無理のようです。南西なら10階以上でしょうか。南側は西側の公社住宅と南東側にあるガラス張りの8階建ビルの間からの眺望です。こちらは8階以上か。東側はなにも無く下層からも眺望は良いですが、一面に拡がるお墓が微妙。。。。結論は、南側の上層階ですが、価格も高------い。結局、止めました。

[56: 購入検討中さん]

なんかなあ・・・

東京で眺望を期待するのって、そもそも無理がある。
いつか目の前に建物が建つと覚悟しないと住めない。
最上階だって、同じ高さの建物が建てば、終わり。

そんなに悪いマンションだとは思わないが、購入する
人に不安を与えている。宣伝が下手だ。急坂で不安
になる人が多いのだから、クイをきちんと打っている
なら、きちんとそう説明すればいいのに。

それとモデルルームがひどすぎ。オプションだらけで
本当の姿が見えない。収納も極端に少ない。こんなん
でごまかされる人はいるのか。購入を真剣に検討して
いる人は、ベーシックな部分なのかオプションなのか
よく確認したほうが良いと思う。

すごい雰囲気の良いキッチンでいいなあ、と思ったら
ほとんどがオプションでめげました。加賀レジデンス
のモデルルームは質素で、最初めげましたが、ほとん
ど全部がベーシックと聞いて、逆に安心しました。

プラウド見にいったの初めてなんですが、野村の
モデルルームってみんなこんなものなんですか。

購入意欲は萎えています。まだ、完全にやめたわけじゃ
ありませんけど。

[57: 匿名さん]

板橋の物件に加賀絶賛の書き込みが多くて…
加賀は仕様が低いのと立地の悪さで価格が安いと思うんだけど
加賀レジ関係の人は書き込まないで欲しいです。

[58: 匿名さん]

そうですね。加賀のモデルルームはオプションなしと、ありとの２つありますから、
わかりやすいです。なしでも、天井埋め込み型エアコン、タンクレストイレ、
ペアガラス、ディスポーザなどは標準でついていますし、それぼと仕様は低くない
でしょう。あとは好みの問題で、お金をかけて、ここのモデルルームのように豪華
設備にするか、取りあえずは標準で徐々にいじっていくか、でしょう。

[59: 物件比較中さん]

>関係の人は書き込まないで欲しいです

いろいろ見てきて思いましたが、ここの掲示板は変な書き込
みもたまにありますが、欠点に関する情報は役にたっていま
す。まるっきり嘘は時々しかない。

購入決定の人は悪口言われて腹がたつでしょうが、たいてい
の場合、一面の真実です。後から欠点がわかるより良いと
考えています。

そもそも、今板橋の新築マンションを検討している人は、
プラウド志村城山と常盤台ガーデンハウス、加賀は、実際
に見に行っているでしょうから、根も葉もない悪口を言っても
仕方ないです。見に行けばすぐわかることですから。

建物・内装が一番高級なのはプラウドで間違いないです。
でも、その他の要素でひっかかっています。

悪口がでない物件は逆に心配です。全然だれも気にしていな
い物件は書き込みがほとんどありませんよ。嘘だと思ったら、
23区の新築物件のリストを見てください。メッセージの少な
い物件はやばいと考えています。戸数が少ない物件は、元々
メッセージも少なめだし、もちろん、あくまで一つの
目安にすぎませんけど。

[60: 物件比較中さん]

＞でも、その他の要素でひっかかっています。
No.59さん、どんなところがひっかかっていますか？
価格はどうでしょうか？うちは価格を見て迷い始めました。

都心からちょっと離れて・・・と思っていましたが
この位置でこれだけするのであれば、やっぱり
何路線か使えるような、都心やもう少し都心に近いところが良いかなと
思っています。

[61: 物件比較中さん]

>No.59さん、どんなところがひっかかっていますか？

やっぱり坂ですね。

私は40代後半なので、最後の住まいにするつもりです。
平坦地だったら、何も迷いません。ワイフは、
ディスポーザーがないことを文句言っていますが、
そんなのはたいしたことではない。

モデルルームの内装がオプションだらけだったこと
に意見をつけましたが、それもたいしたことではな
いです。

安全を一番に考えたいです。野村はそれをきちんと
説明してくれないので、不安が取れません。だけ
ど、どれくらいの地震が来るのかは誰にもわからな
いので、保証は誰もできないような気もしています。

そんなに大きい事項ではないですが、南側に大きな
建物がたつ可能性があるので、そこも躊躇事項に
なっています。いえ、そういう予定があるわけでは
ないのですが、駐車場だということは、可能性は
低くはないでしょう。駐車場は、なんにでも変わり
うる危険な建築物です。高層階が買えれば、日照
の心配しなくても良いのでしょうが、ちょっと
高すぎて私には買えません。

南側の建物は比較的平坦なところに建っているし、
高層階が買えれば、日照の問題もないので、よろ
しいのではないでしょうか。

野村の内装は信頼していますので、中身は大丈夫だ
と思います。野村の物件は實はここが初めてなので
すが、あちこち見てきて、野村の内装の良さを感じ
ています。

[62: 買い換え検討中]

10年前に近所で新築マンションを購入しましたが、手狭になったので広いところを近場を検討していました。ここはまあまあの立地だったので注目していたんですが。。。。
崖は心配なところですが、構造説明会では特殊な杭を打ち込んであるとか、よう壁も重量がある構造物との説明でしたが、こればかりは実際に地震がきてみないと何とも言えません。ちなみに我が家はプラウドと同じ建築会社が建てたもので、同じような高台で10年経過し、震度4も経験していますが、今のところ全く問題は出ていません。でもとにかくここは価格が高い。管理費、駐車場代もろもろ考えて、結局、一戸建てに買い替えを変更しました。

[63: 物件比較中さん]

>一戸建てに買い替えを変更しました。

一戸建てですか・・・・

よけいなお節介と思いますが、プラウド買える値段で
買える一戸建てってどんなかなあと思います。

都内だったら、60m2の土地、３階建ての家、ほとんど
庭なしではないでしょうか。それでも、騒音問題なん
かに悩まされないこと、駐車場代がいらないことなん
かはメリットだとは思いますが・・・

年齢によりますが、60歳以降の3階建てはきついですよ。

[64: 物件比較中さん]

構造説明会に出ました。が、説明したのは、営業担当でした。

他の物件の構造説明会は、施工会社によるものであったり、
建築のプロによるものばかりだったと記憶しています。
人によって印象は異なるでしょうが、我々にとっては
営業の人が「土を見て良好だと思った」と言っても、
説得力があるとは思えませんでした。

ちなみに、説明会後にその場で質問を受け付けなかったのも
こちらの物件が初めてです。
（プラウドでは、普通こんな感じですか？）

きちんと擁壁も立てているし、構造もしっかりしているのでしょうが
どなたかも書かれているように、もっときちんと説明すべきだと思います。

この掲示板でも語られていますが、要はこの点の不安を取り除く
販売側の努力が足りないと思います。

辛口なようですが、購入する側は真剣に複数の他社物件と比較しています。
販売もそれに応えて真剣にしてもらいたいです。

[65: 買い換え検討中]

我が家は77m2のマンションですが、プラウドは大半が現状より小さい75m2以下です。当然、買い替えであれば、現状より広いところになりますが、83m2の南西側の6,000〜7,000万円、86、88m2の西、東向きは7,800万円、南東側と上層階の91〜94m2に至ってはおよそ8,000万円前後。とても庶民には買えません。ちなみに8,000万円も出せば、この近辺（中台、西台、前野町、常盤台4丁目）では、土地30坪で110m2前後の2階建てが探せます。6,000〜7,000万円でも土地25坪、建物100〜110m2の2階または3階建てが買えます。

[66: 物件比較中さん]

>65

これは、相当いい場所の値段のことですよね。もっと安いところもありました。
一般的に2階はお買い得といますが、90m2越えて6000万円台のところもあります。

下のほうがどうしても嫌だというなら仕方ありませんけど。

他のマンションのことをいいたくないですが、常盤台ガーデンハウスがあの値段なので、
プラウドも相場じゃないかな、と思っています。

それと土地ですが、いくら板橋区とはいえ、こんなに安くないと思います。駅から
遠いとか、公道に面してないとか、あまり良好な土地ではないのではないでしょう
か。7000万円くらいで、100m2を越える土地と建物が買えるなら、私もそっちに
回りますけど。

確かにすごく高いのは事実ですが、都内ならこんなものかなという気はしています。
値段についてだけ書いていますので、崖のことは別問題です。

[67: ビギナーさん]

横浜では地下マンションが条例でアウトになって
再建築不可になっていますが
このマンションは将来大丈夫なのでしょうか？

[68: 買い換え検討中]

どなたか、街の雰囲気を教えてください。
ぱっと見た感じ、空気の良い住みやすい環境に思えました。
近隣に住んでいる方々のご意見も伺いたいです。

[69: ご近所さん]

ＮＯ．２９です。

久しぶりにココを覗きに来ました。

着々と工事が進んでいますね。
毎日ベランダから見てまーす（笑）

街の雰囲気と言われると・・・・・・・・・
板橋区在住３０年ですから、住めば都！？みたいな感じになってしまってます（笑）

どちらかと言えば、繁栄しているのは志村坂上駅の方ですね。
一応、志村銀座と呼ばれるチョッとした商店街があります。
志村三丁目駅前には、Ｂ１Ｆサミットストアー、１Ｆコジマ電気、２Ｆトイザらスがあります。
城北公園や小豆沢公園など、大きな公園もあります。

まぁ、買い物には困らないでしょうね。

大きな繁華街があるわけではありませんが、三田線沿線は住みやすい街だと思いますよ。

って、この物件はあまりの高価格なので買えませんけどね（悲）

[70: 周辺住民さん]

裏の公社に住んでいます。

今まで、公社の環境が良かったのに、
ここのおかげで、環境が悪くなるのが非常に残念ですが・・・

住み替えを検討しましたが、私はパスです。

まず、皆さんが書かれているとおり、取り付け道路が悪すぎます。車だと実質、三徳のところの道路しかありません。自転車の駐輪も多いですし、一方通行ですし、車の取り回しも非常に悪いです。

崖は、言うまでもありませんが、低層階は、崖にへばりついて建てられるので、
湿気や水はけが気になります。

今のところに住んでいてもそうですが、早朝は三田線の音が気になります。ちょうど線路がカーブしているので、高音のレールがすれる音が聞こえます。防音性も気になるところです。

また、高台にあるので非常に風が強いです。風が吹きあがってくるような時があります。通常の高層階とはまた違った風の感じです。あそこだと、あんまり窓も開けてられないのではないかと思います。

商店街自体は、ちょっと寂れていますよね。
ですが、一通り生活するには困らないといった感じです。
住環境自体は、悪くないと思います。

私の場合は、わざわざ移り住む必要はないといった感じです。
まだまだ、頭金をためる日々が続きそうです。

[71: 匿名さん]

Ｎｏ．６９様、７０様、書き込みありがとうございます。
物件については、それぞれご意見があると思います。
参考にさせていただきますね。

それにしても、住むには良さそうな街ですね！
商店街は便利でしょうね。資料にありましたが、
でもあの規模で（失礼な表現でしたらすみません）
歩行者天国になるってすごいですね。
寂れているとは、閉店している商店が多いのですか？
いわゆるシャッター商店街でなければ良いのですけれど。

うちには小学生の子どもたちがおりますので、教育環境が気になります。
子どもが育つ環境としては、どんな感じか
ご存じの方教えていただけませんか？

私立受験する子が多い少ない、などの
ざっとした印象でも構いませんのでお願いします。

[72: 匿名さん]

近隣に星美（赤羽）と淑徳（常盤台）がありますから、小学校受験を考えている方は幼稚園から通わせる方が多いのではないでしょうか？
運も必要になりますけど、国立を受験される方は多いような気がします。
小学校のお子さんがいるようなので、中学受験だと思いますけど…
教育環境は悪くはないと思いますけど
受験をお考えであれば、近隣の物件では、常盤台の方が教育環境は少し良いかもしれません？

[73: 匿名さん]

Ｎｏ．７２様、コメントをありがとうございます。
近隣の方でしょうか？モデルルームの見学も
お子様連れの方が多いので、教育環境については
気にされている方も多いかなぁと思います。
このような状況はなかなか知ることができないので助かります。

物件自体のことではないので、邪魔に思う方もいるかもしれませんが、
実際に住むとなったら、街の雰囲気や教育環境は重要なことなので
お許しください。

塾やピアノ、スイミング、その他、小さい子たちが一般的にするような
習い事をするところもありますか？
ネットで調べてもなかなかヒットしません。
近隣にもたくさん一戸建てやマンションがありますから
問題ないのでしょうけれど・・・。

先日モデルルームに行った際に、公園で遊んでいるご家族を見て
子育てには良い環境だろうなと思いました。
ただ、不良っぽい子たちが固まって座り込んでいるのも
見てしまったのでちょっと心配になってしまって。
書いていて、自分でも過保護な親バカに思えてきましたが、
やはり気になります。たまり場みたいなものはないですよね？

[74: ご近所さん]

>73さま
お考えされていることを考慮しますとソサエティが無難だと思います。
習い事はときわ台近辺の方が充実しております。

[75: ご近所さん]

>塾やピアノ、スイミング、その他、小さい子たちが一般的にするような
習い事をするところもありますか？

教育を考えるなら、中野とか杉並には負けると
思います。でも、塾や習い事するところはもちろんあり
ますよ。小豆沢スポーツガーデンがが歩いていける距離に
あったのですが、閉鎖されてしまいました。後はショッピ
ングセンターになるようですね。スイミングクラブは、
私の知っている範囲では、若木町にあります。私も泳いだ
ことがあります。ただし、志村坂上からだとちょっと
遠いですね。車で送り迎えが必要だと思います。

古いのが嫌でなければ、近くの、サンシティなんてどう
でしょうか。28年も経過していますが、三井不動産の
分譲で、古さを感じさせませんよ。

子供が小さいのであれば、新築ではなく、もっと環境の
良い中古を探したほうが良いのではないでしょうか。
中古は新築と比べて2000万円以上安いし、ゆったりと
建てられているので、子育てには向いていると思いま
す。

このマンションは、DWINKSとか、もう子育てが終わった人
にふさわしいマンションのように思います。利便性と子育
ての両方を満足させるのは結構難しいですね。

[76: 匿名さん]

７３です。
Ｎｏ．７４様、７５様、ありがとうございます。

読み直してみると、近隣にお住まいの方々にとって
失礼な書き方であったかもしれないと反省しております。
不愉快に感じた方がいらっしゃったら申し訳ありません。

私の第一印象がとても良かったために、期待が期待を呼んで
しまったための質問でした。お答えくださった方々
ありがとうございました。参考にさせていただきます。

街の様子や雰囲気は、モデルルームにちょっと寄った程度では
わかりづらいものですが、皆様方のように親切な方が多い
こちらは、やはり私どもにとっては魅力があります。

小学生の子育てという観点から伺いましたが、他の
さまざまな角度からも情報をお寄せいただければありがたいです。

スポーツガーデンが閉鎖とは、通われていた方々はご不便でしょう。
結構な住人数がある街かと思われますので、これから発展していけば
良いですね。本当にありがとうございました。

[77: ご近所さん]

ガーデンソサエティは隣がスポーツクラブ。
習い事など教育的なことを考えるのであれば、常盤台のほうが上。

常盤台はいざと言うときの総合病院が遠いのが難。
あとソサエティは、向かいにメンヘル系の病院があるのが引っかかる。
それに区立小もちょっと離れたところの小学校の学区域になってしまう。

[78: 匿名さん]

>常盤台はいざと言うときの総合病院が遠いのが難。

どのみち、日大病院ではないんですか?　日大なら、
常盤台のほうが近い。志村には、板橋中央病院も
あることはありますけど。

確かに、子供が小さいのであれば、大きなスーパーが
近くにある常盤台のほうがいいかも。

でも、建物のグレードは常盤台は１ランク落ちると
思います。モデルルームみれば明か。その割に、
高い。常盤台は価格に土地代がかなり含まれてしまっ
ているように思います。

あと、もし、常盤台を購入するなら、南向き以外は
絶対おすすめしません。冷静になってみればすぐわか
ることです。西向きは夏に強烈な西日が当たる上に、
ベランダの前がスーパー。東はベランダの前に古びた
アパートが並びます。あれじゃ将来地上げもできない。
南向きは素晴らしいです。駅から近いし、ベランダは
２.４ｍと広いし、副都心線は通るし・・・・。

確か、明日(２月１６日)の夕方がＩ期の締め切りだった
ように思います。是非、モデルルームにでかけて
ください。まあ、Ｉ期でなくても、あわてる必要ないと
思います。値段が高いので、そう簡単に売れるとは思え
ませんから。

[79: 近所をよく知る人]

副都心線は常盤台は関係ないんじゃないの？

[80: 匿名さん]

ここを検討する予算があるのであれば、人気はありませんけど某王子の物件も良いかもしれませんよ。
この春隣に図書館が完成して、習い事は文京区辺りにも通い易い場所です。
複数の路線が使えますから、中学受験をした場合通学に便利ですから

[81: 近所をよく知る人]

このマンションの近くに住んで7年目です。
平日は勤めているため私のわかる範囲ですが
よかったら参考にしてください。

三田線もここ２．３年で以前より混むようになり東急目黒線への
直通は特に混みます。（８時前後。それでもつり革に到達できないくらいの混み方です）
駅のそばで風向きによって発酵したにおいがします。
小豆沢公園の側に工場があることを最近発見しました。

志村坂上の商店街ですが確かにお店はこの7年の間でもつぶれてしまったり
寂れていっています。お客さんもお年を召した方が多く見られます。
挨拶や言葉を交わす愛想の良い店主のお店も何軒かあり
とても親しみを感じるようになりました。

商店街の人が熱心でクリスマスやお正月・七夕などの飾りを電柱にしたり
もちつき大会・くじ引きのセール・浅草の1週間後にある「サンバカーニバル」などなど
イベントが多くあります。

また三徳ですが値段が庶民的なものが多く商品がすべてよいとは言い切れませんが
小規模スーパーながら大手にないようなレアな品揃えもありますし
ほぼ毎日の生活には足りると思います。

曜日によって野菜やお肉や冷凍食品の安売り日があります。
なにより夜中1時までの営業なので勤めていると便利です。
日曜の朝市もにぎわっています。
ご家族で住んでも独りで住まれても一つから小売してたりまとめて安くしていたり
生鮮食料品は買い置きはしたことがありません。

あと城山通りはちょうど中山道をはさんで板橋中央病院の救急車の通り道に
なっています。2重ガラスだし通り端でないので影響はないと思いますが
一応念頭に入れて置いてください。
この病院は歩いて10分ですので急病の時には便利です。区の無料の成人病検診も
やっていますので病院のカードを先に作っておくと健康診断を受けた科のカルテを
作ってくれて初診料が期間内（1年か半年でした）だと徴収されませんでした。

車をお持ちでない方は赤羽や池袋までバスがありますのでこれも利用価値があると思います。

[82: 物件比較中さん]

>副都心線は常盤台は関係ないんじゃないの？

本当だ。すいません。東武と西部のあのあたりの
線は複雑でわかりにくい。

乗り換えなしに渋谷まで行けるのと、乗り換えて
渋谷に行けるのとは結構違う。

本当に良かったのは、ブリリア成増だったのかも。
気づいた時には、狭いのしか残っていなくて
あきらうめました。

広い部屋がキャンセルで出てこないかな・・・

[83: 匿名さん]

７３、７６です。
皆さま、いろいろな情報をお寄せくださり、ありがとうございます。

他の地域や物件を引き合いに出してくださった方もありがとうございました。
他の物件を知ることで、検討している物件やその地域の特色も
より良く分かるものなのだなと改めて思いました。
コメントいただいた物件は家族ともまた相談してみたいと思います。

近隣にお住まいの方の視点も、本当に参考になります。
確かに、お年を召した方も結構いらっしゃる街だなという印象も
ありました。街としてバランスが取れている「住む街」なのでしょうね。
志村坂上の駅は、エレベーターが１台も無いようでしたが、
お年寄りの方が多いのであれば、このあたりも良くなっていくと良いですね。

できれば子育て中の方々もご意見ください。

子育て中の私は、こういう街の感じがとても気になるのですが、
こちらを検討されている他の方々の物件自体についての
書き込みもどうぞお願いします。（私がお願いするのも
おこがましいですし、変なのですが、
やはり検討している物件の掲示板は、
寂しいよりも盛り上がってほしいものなので．．．）

[84: 購入検討中さん]

近所に住んでいて、買い換えを検討しています。

そんな変な街ではないことは間違いなし。落ち着いています。
いわゆる嫌悪物はないと思います。においのことが良く言われ
ますが、経験ないです。

でも、お子さん、小さいんですよね。私は、平らなところ
に建った中古のほうがいいのではないかと思います。ここ
に住んで小さい子供を連れて、遊び場に行くというイメージ
がわきません。緑は多い地区ではありますが、結構歩かなく
てはなりませんし。

マンション自体は悪くないと思います。

[85: 匿名さん]

子供つれて公園等に行くのは何年間ですか？

[87: 購入検討中さん]

やはり南面が月極駐車場になるようです。皆さんはいかがお考えですか？

[88: 購入検討中さん]

先週プレジデントに掲載されいた「首都圏の儲かった駅ランキング」を見たら
志村坂上は79位でした。
私はこれにランキングされる事自体が凄いと思うので、検討しています。
住まいサーフィンでプレジデントと同じデータが見れるので、参考迄にどうぞ。
★儲かった駅ランキング（首都圏版）
https://www.＊＊＊＊/price/president03.php

[89: 物件比較中さん]

駐車場については、今後の行く末を懸念しています。
南前がマンションになるとしたら、何階建てまで建てられるのでしょうかね。
眺望を取るとしたら北向きが安全な気もします。

[90: 匿名さん]

＞南前がマンションになるとしたら、何階建てまで建てられるのでしょうかね。

ここは、商業地域でしたっけ？　商業地域だとまずいです。
日影規制の対象にならないからです。どんな高い建物でも
建てられてしまう。

私は、車の向きをマンション側に向けるようにお願いできない
かと聞いたら、それは無理と言われたのであきらめました。
駐車場の持ち主は、マンション敷地の持ち主だった人なんです。
庭付きが気にいったんですが、排気ガスが来たのでは、植物が
枯れてしまう。

[91: 購入検討中さん]

おかしいですね。

公式ホームページに用途地域と建蔽率の記載がありません。
すごく重要なことなのに。

インターネットで検索すればすぐわかりますが、商業地域
と工業地域の用途指定は、日影規制の対象外です。どんな
に他の建物の影になっても文句が言えません。自治体も
助けてくれません。準工業地帯ということは雰囲気からし
てなさそうですが、準工業地帯は、日影規制があるので、
住居としてほとんど問題がありません。

こんな重要なことなのに載ってないのはどういうことなん
でしょうか。

[92: 物件比較中さん]

そういえば、野村不動産の各物件のホームページの物件概要には、
用途地域の欄がありませんね。
プラウド志村城山だけ書いていないというわけではなさそうですね。
結構重要なことなのにどうしてなのでしょう？

[93: ビギナー]

モデルルーム見学に行った時に、住居地域だと説明をうけましたよ！

[94: 申込予定さん]

第一種住居地域ですと、担当者から聞きました。
住宅情報ナビ等の物件概要にも記載されていますよ。

[95: 物件比較中さん]

＞車の向きをマンション側に向けるようにお願いできないかと聞いたら、それは無理と言われたのであきらめました。駐車場の持ち主は、マンション敷地の持ち主だった人なんです。庭付きが気にいったんですが、排気ガスが来たのでは、植物が枯れてしまう。

車の向きとは、車の頭をマンション側にしてもらえないか、ということですか？
どうしてできないのでしょうか・・・。無理ということは頭入れが難しい構造なのですかね？

このマンションの南面は敷地いっぱいに建てられていたと思いますから、確かに前面がどうなるかは気になりますね。

[96: 匿名さん]

＞住宅情報ナビ等の物件概要にも記載されていますよ。

なんで本家の公式ホームページに載ってないのかが気になる
わけですよ。住宅情報ナビはわざわざ調べたのかな。

以下、インターネットから引用

第一種住居地域

3,000平方メートルまでの店舗や事務所、ホテル・旅館などのほか、
50平方メートル以下の小規模な工場などを建てることもできるよう
になりますが、基本的には住居主体の地域。指定面積が最も広く、
大規模なマンションも数多くみられます。

日影規制の対象なので、そういう点では安心ですが、2、３階から
上が日影規制の対象となるので（確か10mの高さではかるような）、
1，2階に買おうと思う人は注意したほうがいいですね。

[97: 物件比較中さん]

＞モデルルーム見学に行った時に、住居地域だと説明をうけましたよ！

我が家もそのような説明を受けました。
別のスレッドで紹介されていた東京都都市整備局のＨＰを見たところ、駅からの商店街は商業地域のようです。商店街の終点辺りに位置するスーパーも商業地域かどうかは、地図が小さく読みづらい為わかりません。
スーパーの並びが第一種住居地域ではなく、商業地域だとするとどうなるのでしょうか？

当方素人の為、詳しい方お願いします。

[98: 匿名さん]

このマンション西向き、南向き、東向きと３つの場所がありますが、どこが一番いいですかね？
やはり南向きですかね？

[99: 匿名さん]

用途地域なら板橋区のHPに載ってたはず。

[100: 匿名さん]

このマンションに限っていえば、西向きも悪くないように
思う。景色は西向きが一番いいのではないか。

[101: 匿名さん]

＞用途地域なら板橋区のHPに載ってたはず。

載ってました。確かに一種住居地区でした。

[102: 匿名さん]

坂下方面から建設現場がよく見えました。
天気が良ければ北側には遮るものがなく開けているから、こちらも結構明るいな、と。
北向きも意外といいかなと思い始めましたが、どうでしょうか。

ルーフバルコニー付きの北向きは狙い目かなと思うけど、やっぱり高いかな。
（ルーフバルコニーって使用料が必要だったとは知らなかった・・・ここもそうですよね・・・）

[103: 周辺住民さん]

毎日プラウド見てますよ。。。。。今も部屋から見えます。。。。。

どの方角でも、上層階の方なら眺めは良いでしょう。
なんせ崖の上の建物ですから。

完成したは良いが、ここにはどうやって入ってくるのか。
スーパー三徳側からの細い一方通行？
もしくは三丁目側からの崖下の方から？

[104: 匿名さん]

崖の上・・・かあ、ちょっと気になる言葉です。
地盤とかはどうなんでしょう？
若干、心が揺れ動きました。

ルーフバルコニーは現在の住まいについています。
板橋で、北側に面していれば板橋花火大会の特等席です。
毎年知人を集めて見ています。結構良いですよ。
でも、ある日、ちょっとお洒落にバルコニーでブランチを、なんて
気取ろうとしたら、カラスの被害に遭いました。それ以来、あまり
使っていません。でも、お布団を晴れの日に干すには最適です。
あと、ルーフバルコニーは、上の階の人に見られてしまうのが難点です。

洗濯物を干すとき、普通の屋根つきバルコニーは、小雨が振り出しても問題ないので
今はむしろルーフバルコニーよりも、広めの屋根つきのバルコニーのほうが
利用価値が高いと感じています。

[105: 購入検討中さん]

購入検討中のみなさん、倍率について何か情報はありますか？

[106: 周辺住民さん]

「プラウド」って、素敵なブランドですよね。
デペも安心できる大手さんですし。

問題は、この場所にありって感じです。

みなさん、是非一度現地をご確認下さい。

お金があっても、購入するしないは、現地を見てからですね。

[107: 匿名さん]

崖については、どうでしょうねぇ。
周辺住民さんに伺いたいのですが、高台にお住まいですか。
この辺りは急斜面が多いようですが、がけ崩れがあったとか
大雨の後補修したとか、そういった話は聞いたことがありますか？

このマンション自体の心配もあるのですが、もし住むことになったら
当然、あちこちの崖下を歩くでしょうし、
もし出来たら教えてくれませんでしょうか。

[108: 周辺住民さん]

＞この辺りは急斜面が多いようですが、がけ崩れがあったとか
　大雨の後補修したとか、そういった話は聞いたことがありますか？

この辺は、確かに多いですね。。。。。急斜面が。。。。。
でも、私が知ってるこの３０年間では大きな事故や災害は特にありません。

まぁ、問題のある危険な土地に大きなマンションなんて建てないでしょうから
たぶん大丈夫だとは思いますけどね（ ←素人的な考えですが ）

ただ、プラウドから見て南側は、都営三田線の騒音を覚悟して下さい。
防音？二重？対策で凌げるかもしれませんけどね。

[109: 近所をよく知る人]

>この辺りは急斜面が多いようですが、がけ崩れがあったとか

それはありえないです。そんなところにマンション建てる
わけがないです。

でも、今後起きるかもしれないと言われている大地震の
時にどうなっちゃうのかわからないというのが、ひっかかって
いるのですよ。

三田線は音はしますが、騒音と感じるほどではないのでは
ないですか。２００メートルくらい離れてますよね。
実際に、しばらくマンションのあたりにたっていれば、
気になるかどうかわかると思います。

プラウドの名称はちょっと私的には恥ずかしい。外国人
が聞いたら笑うでしょうね。"自慢"という意味ですから。

[110: 匿名さん]

いやいや、物件から線路まで１００ｍ位ですよ。

騒音まで行かないにしても、結構な音は聞こえますから。

なんせ、我が家がそうですから ＿|‾|○

[111: 契約済みさん]

>>110　←意地の悪い御方ね
プッ〜！すぐ横を通っているわけでもあるまいし
わたしの今の住いは直線距離で５０メータほどのとこ
２５時〜５時の深夜早朝に走行するならともかく・・・
日中でも、さほど気になる音ではありませんよ

[112: 近所をよく知る人]

崖の心配はいらないと思います。そもそも横浜の保土ヶ谷あたりの集合住宅はほとんど崖にへばりついていますが、問題になった事はあまり聞いたことがありません。大手建設会社なので大丈夫ではないでしょうか。山の上ですから、三田線の騒音なんかたいした事ないと思います。以前、東上線の直近に住んでいた時は騒音・振動とも凄かったけど。電車よりも国道17号の騒音の方が気になります。トラック、暴走バイク、夜は特に気になります。また、景観上圧迫感のあるのは西側の公団住宅です。まさに壁。閉塞感がイヤですね。崖側の北側には、冬の晴れた日に現地確認しましたが、日射は午後1〜3時位のみです。後は日陰です。

[113: 匿名さん]

富裕層向けとしては駐車場の数が少ないですね。
外を借りることになる場合もありますか？
いたずらされるのが心配です。

[114: ご近所さん]

この辺の駐車場の相場は、だいたい２〜２．５万円ですね。
プラウドから近隣の我が家は２．２万円です。

やはり同敷地内がイイですよね（色々な面でも）

[115: 物件比較中さん]

こちらの物件の駐車場は２万後半から３万円切るくらいだと、営業の方にお聞きしました。

周辺の駐車場を調査しましたが、平均的にはプラウドより５千円以上は安いけれど、
徒歩圏内に空きがないのと、一番近く（徒歩１０分程度？？）の空きがあるところは砂利の平置きでした。。。

敷地内にあるという条件的には良いとしても、周辺相場よりも数千円高い駐車場代を払い続けるのが、私の場合の大きな要検討材料となっています。
墓も崖も併せ飲みましたが、車を大事にしているので色々と考えます。

お金持ちの方々には関係ない書き込みでスミマセンでした。。。

[116: ＮＯ．６０です]

ＮＯ．１１５さん

すっごい気持ちわかります！
私も車好きで、本当は優雅な車庫付き一戸建を目指してました。
今でも車は大切にしてますが、一戸建どころか家を持つことすら危うい状況です（笑）

月々５〜７千円も負担が多いのは辛いですよね（６万円超／年）

でも、車を所有していることでマイホームの検討範囲が狭くなってしまうのも
残念だなぁーと思うようになりました。

私は近所に住んでいますので、この辺にはソコソコ詳しいのですが
再度探してみてはいかがでしょうか？

２〜３月にかけては転居・異動が多いですから、空きも増えていませんかね？
坂上側（高地）ではなく、坂下側（低地）にも舗装された駐車場が結構ありますよ。

[117: 匿名さん]

最近の都内は、どこも100%を大きく割っています。

間に合う可能性が大きいと思います。

余ってしまうと、その分、保守費用が減ってしまい、
困ったことになります。

[118: 周辺住民さん]

崩れやすい地盤だったら、ここらに城は造らなかったと思う。

[119: 近所をよく知る人]

崩れやすい地盤なんて、誰も一言も言ってませんよ。

ここの過去ログを読んでみればわかりますけど。

大地震の時に心配だと言っているのです。平坦な所に
建っているマンションもあるのに、わざわざ、ここに
買うのは少し(少しですが)覚悟がいるな、と思うのです。

高台という意味ではいいマンションだとは思うのですが。

昔と違って、たいていの人が永住を考えているので、
(私もそうですが)ずっと長く住むことを考えたら、いろ
いろ考えてしまいます。

[120: 匿名さん]

そんな永住だなんて…
ここを購入できる財力がある方々は
"たいていの人が永住を考えている"
そんな覚悟はしていないと思いますよ。

[121: ご近所さん]

この土地は、三井と野村が競合した結果、野村が取得した旨、三井不動産の
関係者から聞いたことがあります。

「崖っぷち」とか「墓」とか言われていますが、デベから見たらそれなりの価値を
認めたればこそ取得したのでしょうね。

　三田線の騒音も含めて大した問題ではないと思いますが、最大の問題は、車での
アクセスの悪さ（これだけは、将来的にも改善不能）ではないでしょうか？
　居住者はもとより来客も含めて車と一切関わりない方ならそこそこの物件のような
気がしますが・・・・。

[122: 買いたいけど買えない人]

中型RV車が入らない機械式駐車場は困ります。幅1850mmまで、重さ2000kgまでの規格では、幅1870mm、重さ2060kgのクルマを持っている人間はクルマまで買い替えを考えなければならないなんて！どうしてマンションはこうも制約が多いのか。18坪の新築一戸建てだってトヨタのランクルは楽に入ります。。。

[123: 周辺住民さん]

>>119
同じことでしょ（笑）

城で分りそうなものだが・・・
地震にも耐えてきた地盤ということ。

[124: 匿名さん]

>地震にも耐えてきた地盤ということ。

地盤は大丈夫でも、その上に乗った建物がころがり
落ちることはないのでしょうか?　関東大震災は
大丈夫だったようですが、そのころは、高層の
建物はなかったから・・

まあ、そんなことは誰にもわからないとは思うけど。

あとは、覚悟の問題だけ。

[125: ご近所さん]

昨日、自宅ポストに広告が入ってました。

２１２号室が４１３０万円。

お墓側ですかね？　以外にも安かったので驚きでした。

違う物件を購入予定でしたが、ちょっと惹かれました。

でも、他の階になると驚きの値段でした（５０００万円弱）

２１２号室だけ目玉商品なんですかね？

[126: 匿名さん]

そうそう、４０００万円台でいくつかあるみたいです。
駅から６分だし、あまり気にしないのであれば、
東側は建物が建たないだろうしこの値段で
あの仕様は結構お買い得な気もします。
最近の高値で麻痺しているからかな・・・。

強い風が吹くらしいが、どのくらいのもんなんでしょう。

[127: 匿名さん]

わたしども夫婦の間にはスキマ風、わたしのサイフはカラっ風ですぅ〜

[128: 匿名さん]

212は、広さどれくらいですか。

１階、値段下げましたけど、という電話がかかってきた
ことがある。それは、まだ契約前のことだったので、
問題になる値下げではありませんでしたが・・・。

仕様がいいので損切りの可能性もあります。崖が
問題でない人はお買い得かも・・・。

悪意で書いているつもりはないのですが、野村不動産
大丈夫なんですよね。野村不動産だけじゃないと思い
ますが、相当売れ行き悪いみたいです。つぶれてしま
うと、10年保証はできなくなっちゃう。最近、都内
でも安いマンションがでてきています。内容も安物なの
かもしれませんが、とりあえず買える人はでてくる。
高級、高値で売っている不動産会社のほうが厳しいか
もしれない。

完全な見込みミス。とはいっても、アメリカのサブ
プライム問題の波及なので、日本の責任じゃない。

売れなかった分は、一般的には、損切りで安く売り出す
よりも、まとめて賃貸業者に売る、というのが普通みたい
です。値段を後から下げるのは相当難しい。すでに購入
した人に返金しなくちゃならないし。

[129: 匿名さん]

もしかしたら、ほとんど売れてないのかも。

それだったら、簡単に値下げできる。

常盤台のほうは、"契約しました"、というメッセージが時々
でていますが、こっちは、ゼロ。

>他の階になると驚きの値段でした（５０００万円弱）

おかしい。6000万円以上のはず、というか、私が見に
行ったときは、5000万円を割っている部屋はわずかし
かありませんでした。

もしかすると、かなりの値引きなのかも・・・。ただし、
3月いっぱいの契約に限るとかの条件はあるかもしれま
せんが・・・。

[130: 匿名さん]

ホームページをご覧になると部屋番号と間取りがわかります。
http://www.p-shiroyama.com/roomplan/index.html

[131: ご近所さん]

手元にパンプレットがないので、だいたいの記憶ですが。。。。

２１２号室は、たしか７０．５９㎡の３ＬＤＫだったような？
小数点以下は、定かではありませんが７０㎡はありました。

洋室６、洋室５．５、和室６、リビング１１、キッチン３．２

こんな感じの間取りだったような気がします。

[132: 匿名さん]

第１期の販売もまだですよ？

売れ残りも何も、まだ販売もされていないはずですけど。

[133: ご近所さん]

>第１期の販売もまだですよ？


それは失礼しました。値段表見せてもらった段階で
早々とあきらめてしまったので。

4130 / 71 * 3.3 = 192

なんと坪200万円を割っている。

この部屋だけ条件が悪いのかもしれませんが、
平均で坪250万円~270万円くらいだったはず。

もう一度、再検討してみるかな・・・。

[134: 物件比較中さん]

この土日で申し込み説明会があったようですが、いかれた方、どうでしたか？

[135: 購入検討中さん]

9日の日曜日から書き込みが途絶えていますが、何か情報お持ちの方はいらっしゃいませんんか？

[136: 匿名さん]

どんな情報が欲しいのでしょうか？

[137: 物件比較中さん]

大分前に行った時は価格が全然決まってなかったけど、もう大体価格は決まってきたのでしょうか？最近、営業さんからは、電話で色んな部屋に要望がかなり出てきているということを言われましたが。。。そろそろ、またモデルルームに行ってみようかと思いますが、いかがでしょうか？

[138: 匿名さん]

新聞折込でチラシ入ってましたよ
４１００〜８９００万、刻みは１００万単位、予定最多価格帯は５３００万ですって
個人的には予算が折り合えば良い物件ですよ

[139: 匿名さん]

だいぶ当初の予定から比べて下がっているようですね。

下げなくても売れているマンションもあるようなので、複雑な心境ですね。

[140: 匿名さん]

この値段を見ると赤羽よりも安そうです。
ここは、赤羽よりも高そうな噂が流れていましたので、赤羽は完売。
場所的に妥当といえば妥当な値段ですね

[141: 匿名さん]

赤羽はチョットね〜駅から歩くし、あの環境ではチョットです。
間取りも変な感じですしねぇ。
ここのほうが良いと思いますよ。