シティタワーズ豊洲 Part4

[匿名さん]

所在地：東京都江東区豊洲3丁目8番30他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩4分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩6分

[170: 匿名さん]

>>163
BTRは、これから希少になる免震＋オール電化
発売１０ケ月で残り戸数１割ですよ？？
制振＋低仕様のＣＴＴと一緒にされても困りますな。

[171: 匿名さん]

自転車しか置いてはいけないサイクルトランクなる先進的なトランクルームって、共用部分になるのではないですか？共用部分を各部屋の面積に算入しているのは、いんちき行為？図面は普通、専有部面積、トランクルーム面積、バルコニー面積を別に記載しますよね。ＴＯＴも各戸のトランクルーム面積は別に記載していたし、オール電化の貯湯タンク室も部屋の面積に算入していない。

[172: 購入検討中さん]

１５９

必死すぎて哀れになってきたｗ
含み損と思いたい気持ちはわかるが冷静になってねｗ

[173: 匿名さん]

ずいぶん前に高値予想者へのけん制も込めて書いたことだが、
売れ残りを許容される価格設定が出来たのはMSの先高感があったから。
その場合、完成時に売れ残っても時間が経てば割安になり売れていく。

しかし、今のように都内のMSに先安感が支配的な局面では売れ残りは致命傷になる（もちろん豊洲だけの問題ではないが）。

潮目が変わっても同じ戦略を続けるほどデベも無能ではないはず
　　・・・結局、ほぼ予想通りの価格設定になったわけだが、この状況にしてはまだ強気の価格だと思う。都内平均でみるとピークをすでに打って下がっていく局面だから。
そういう意味では豊洲プレミアムは続いていると見ていいかもしれない。

[174: 匿名さん]

通常は共用部分としてカウントされている駐輪場が、占有面積に含まれているって・・・。

それもそうだが、そんな面倒くさい自転車置き場は結構つらいし、1000個もそんな小さな密室があるのがちょっと怖い。

[175: 匿名さん]

ここは含み益でるでしょう。
「含み損」なんて言ってるやつはド素人です。
ここがどんなにプレミアムな土地なのか、まだ解ってないんですね。ｗ

[176: 匿名さん]

質問のあったGATとはグランアルト豊洲です。
豊洲のMSの中で最も勝ち組のMSと思います。

[177: 購入検討中さん]

169のように免震＊＊がいるけど、耐震・制震・免震でどれだけの違いがあるのか
教えてほしいものです。どれも時刻暦応答解析で構造計算してると
思うのですが神戸波を入力した場合、損傷のほどはどれくらいですか？

[178: 匿名さん]

どうしてですか？

[179: 匿名さん]

>>175
日本一朝鮮に近い土地ですよね！

[180: 匿名さん]

>>177
そんなのMRに行けば歴然でしょう。
高層階に住んで、シングルガラスのDWを家具が突き破るのを見たいのですか？
通常の制震構造の場合、地上１００ｍでの
震度６程度の揺れは左右に４０cmほど。
これは右へ左へ８０cm動くということだ。
免震の場合これを1/3に低減させる。
ということは左右１５cm程度の揺れに抑えられる。
人によってはこれでも怖いのでは？

地震のことで心配なら免震構造の物件を購入するのが妥当でしょう。
住宅ローンの金利優遇もありますよ。

[181: 購入検討中さん]

＞180

震度６程度の揺れとありますが、震度階というのは人の主観にもとずく尺度だと思います。
地上１００ｍでの震度６程度の揺れは左右に４０cmほどというのは加速度でいうとどのくらいを
想定していますか？また、この計算ですと層間変形角が４/１０００くらいということになりますが、もう少し建物の剛性をあげてもダメですか？
また、地震で揺れたとしても電車に人が乗っているように家具にも慣性が働いていると
思われます。ほんとうに家具だけ窓ガラスを突き破って出て行くことなんてあるんですか？

[182: ご近所さん]

ついにＭＲ見てきました。

今流行の共用施設をカラオケルームだけにしたのは大胆ですね。
まあ実際住んでみると意外と使わなかったり
モラルのない人がいたりで結構お荷物なのでしょうか？
個人的にはちとさみしいです。

価格は平均坪３００と予想外に安いですね。
でもそれならなぜＴＯＴとぶつけなかったか疑問。
プチバブル崩壊が想定外に早かったから？

ＤＷはかっこいいけど実生活で個人的にはは風通したい派なので無理でした。
もう少しベランダある部屋があると期待してＭＲいったのですが、、、
ただみんなが必然的に乾燥機使って
ベランダにお布団干すＮＧは避けられ
団地化が防げるのは魅力ですね。
今日もＰＣＴでお布団干してるとこみちゃいました。

仕様はＴＯＴとあまり変わらない印象でした。
やはりエントランスは圧巻ですが。
後はＤＷが好きかどうかでしょうか？

眺望は前の２つのビルがさえぎる部屋が多そうなので人気の部屋と偏りがでそうですね。

どちらかというとＭＲ見た感想としては北側のもう一つのビルが気になります。
まだなんにも情報ないみたいですが。

いずれにしろ多くのビルが出来豊洲が発展するのはいいことだと思います。
残念ながら１００点の物件はなかなかないので自分のプライオリティーがなにかで
決めるしかないのでしょうね。

[183: 匿名さん]

誰か、以下を聞いて来て下さい。
・マンション予定地の土壌調査しているのか？
・ココに住んで健康被害を被ることはないのか？
築地市場移転予定地で基準値の48000倍のベンゼンが出てきているらしいので・・・
この問題クリアーされないと売れないと思うので、是非、デベロッパーからの積極的な情報開示をお願いしたいとことですね。

[184: 匿名さん]

＞また、地震で揺れたとしても電車に人が乗っているように家具にも慣性が働いていると
＞思われます。ほんとうに家具だけ窓ガラスを突き破って出て行くことなんてあるんですか？

１８０さんではありませんが、
理屈は知らないけどテレビの長周波地震？の実験では、
タンスや食器棚などの家具が飛ぶような状態になって凶器と化していましたよ。

[185: 匿名さん]

免震に過度な期待を寄せている人が多いが、長周期地震が起きたら下記の通り
免震でもヤバいよ。

●長周期地震動により考えられる被害
１．石油コンビナートのタンクの揺れにより、タンク内の液体が漏洩する。
２．超高層建物は一度揺れ始めると揺れが止まりにくくなる。その結果、
・エレベータが停止し、機能を果せなくなる。
・建物内の家具やロッカー等の移動や転倒
・建物内にいる人、特に上層階の人は大変大きな横揺れが続くことから大変な恐怖心を受ける。
３．免震建物では、積層ゴムの大変形により基礎周辺に被害が発生する。
４．長大橋梁では、部材の変形やずれなどの被害が発生する。

http://www.security-joho.com/topics/2005/tyousyuukijisindou.htm

[186: 匿名さん]

>>182
＞価格は平均坪３００と予想外に安いですね。
＞でもそれならなぜＴＯＴとぶつけなかったか疑問。
売る側としては、ぶつける＝競合する・つぶしあう のを避けるのが当然ですが・・・（笑
豊洲は計画販売ですよ。

[187: 匿名さん]

>>182
>価格は平均坪３００と予想外に安いですね。
価格は中住戸も含めれば「平均坪280万円」程度ですね。
ただ、この価格でも、この仕様では安いかどうかは・・・?
積極的にここを選択するウリよりもマイナス点が目立ってしまいました。

[188: 匿名さん]

免振の効果は高層ほど得られなくなります。
長周期地震に対しては高層の免振はむしろ危険かと思います。
まぁいくら机上で計算し設計したところで、
起きてみなければ分からないのが地震の怖さ。
リスク回避したいなら、
地震大国の軟弱地盤に建つ高層マンションは良く検討されるべきかと思いますが・・・

[189: 匿名さん]

現実的に起こっている大半の地震で、免震の方が室内が傷まないから免震がいいけど。

[190: 匿名さん]

高層ほど免震がありがたいけど

[191: 匿名さん]

重心の高い建物ほど共振しやすくなります。
どっちにしろここは耐震構造なんで、
免振がいい方は別のマンションですね。

[192: 周辺住民さん]

>>179

今時こんなことを言ってる！
自分の教養の低さをひけらかしているみたいだなあ。ｐｐｐ

[193: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。
第一印象は、女性が華やかだったこと。
部屋はいまひとつ、いまふたつでした。
客層も外車は多かったが、２極分化されてる印象。

[194: 契約済みさん]

免震否定派の方に伺いたいのですが、

そんなに危険度が高いのに、なぜ免震だと地震保険の保険料は3割引になるのでしょう？

制震や耐震より免震のほうがファンドの評価も高いらしいです・・・建物の損壊リスクと
内部の修復リスクが低いんですって。あまり詳しくないけど。

住友はなぜ地元大阪では免震で、豊洲ではやらなかったのか？
地盤の違いではないでしょう？
埋立地なんだから、固い基底層まで杭をうっているはず。
軟弱地盤とかそういう問題ではないのでは?
液状化してどろどろになっても、建物自体は杭にのっかってるという前提。
だから、建物から出られなくなる可能性はあるのかな？

[195: 匿名さん]

＞免震否定派
自分の予算と勘案してこれは省くのは止む終えないという感じなんでしょう。そんなにいじめてもかわいそうだから、無視するのが良いのでは？。
免震タワー、豪華な共有施設などが欲しければ他に行けば良い訳で、ここに既に無いと決まったものの話をしても仕様がないよね。

[196: 匿名さん]

今日はいい天気ですね。

[197: 匿名さん]

>>194
超高層免震と、中層免震では違うでしょう。
これだけ実績のない技術で成り立つ住まいに命を預けるのだから、
免震に興味があるなら長周期の影響くらい勉強してください。

地震保険が割引になるのは保険会社にでも聞いてください（教えてちゃん？）。
保険会社が３割引きにしていることを根拠に安心できるなら、それでいいでしょう。

超高層免震の評価が高ければ、誰も芝浦で耐震＋ガスのアイランドは買わず、
免震＋オール電化のキャピタルマークタワー買ってますよ。
あの時の議論でも、超高層免震は素人ウケはいいが、専門家の視点では却下でした。
地盤が良好な勝どきオリックスでさえ、免震は検討されたものの却下された経緯があります。

ましてや、豊洲のような30〜70mもの杭打ち超高層免震はモルモットもいいとこ。
清水の計器類に囲まれて生活することになります。
専門家で埋立地における超高層免震を推す人がいたら、お会いしたいです。

[198: 匿名さん]

>>１９７
要は『鰯の頭も信心』からって事ですね。超高層免震は。

[199: 契約済みさん]

197さん。ありがとうございます。

少し勉強してみました
http://homepage2.nifty.com/quake/meka/meka22-22.html
この方の説によると、長周期でも免震、制震ダンパーのあるものが良いそうです。

http://www.cuee.titech.ac.jp/syutoken/activities/h17pdf/10.pdf
この実験は良く分かりませんでした。

http://blog.caesarion.com/?eid=502758
これによると、やはり免震が良いようです。

http://www.kojiro-irikura.jp/pdf/jishingakkaicyousyuki.pdf
これはよく分かりませんでした。

http://osaka.yomiuri.co.jp/shinsaimirai/data/sm70115d.htm
これだと、制震がいいって。

http://www.security-joho.com/topics/2005/tyousyuukijisindou.htm
制震の六本木ヒルズは震度３で損傷だって

結局のところ、なって見ないと分からないけど、
制震だと、どんな地震でも間違いなく、家の中はめちゃめちゃになるって事ですね。

[200: 匿名さん]

ようは豊洲のような30〜70mもの杭打ちするような軟弱地盤に超高層建築を立てるのが間違いということですね。
ですが、せめてなんらか安心できる方策として免震だったらな〜ぁでは？

[201: 匿名さん]

免震だと高いからケチった、ただそれだけ。

[202: 匿名さん]

あれだけ短期間でたてて建設コスト抑えたのに、ミーハー購入者よりもお見合い否定の現実派が多数。
いざ住むとなるとこの場所でのDWは最悪の評価になりそう。

[203: 契約済みさん]

199ですが、
免震のコストはそんなに変わらないようです。
ただ、塔状比によっては、免震の効果が出ないようです。
まだ、勉強はじめて30分と経っていないので、受け売りでしかないんですが。

要は、ペンシルビルだと、地震にしろ風にしろ揺れが大きいだそうです。
そんなのみりゃ分かりますよね。誰だって。失礼しました。

CTTが一番ペンシルっぽく見える＝角住戸が多いですが。

[204: 匿名さん]

駅からの徒歩　シエルタワー＞シティタワーズ豊洲＞豊洲タワー＞パークシティ豊洲
眺望　パークシティ豊洲＞シエルタワー＞豊洲タワー＞シティタワーズ豊洲
専有部仕様　豊洲タワー＝シティタワーズ豊洲＞パークシティ豊洲＞シエルタワー
天井高　パークシティ豊洲＝豊洲タワー＞シエルタワー＞シティタワーズ豊洲
耐震性　豊洲タワー＞パークシティ豊洲＝シティタワーズ豊洲＞シエルタワー
施工会社　シティタワーズ豊洲＞シエルタワー＝豊洲タワー＞パークシティ豊洲
共用施設　パークシティ豊洲＞豊洲タワー＞シエルタワー＞シティタワーズ豊洲
設計会社　シティタワーズ豊洲＞豊洲タワー＞シエルタワー＞パークシティ豊洲
親水性　パークシティ豊洲＞豊洲タワー＝シティタワーズ豊洲＞シエルタワー

※その他に各住戸DWやIH、ららぽ直結など特徴があります

CTTのMRがオープンした時点での豊洲4物件比較してみるとこんなところでしょうか
上から一般的な湾岸タワーマンション契約者が優先するであろう順です(主観ですのであしからず)
同順位は先に竣工したほうを前に書いています
どこも一長一短で豊洲物件は面白いですね

[205: 匿名さん]

>>204
豊洲購入者を意識しているんでしょうけど高級物件がないのも特徴ですね。

[206: 匿名さん]

免震vs制震　まとめ

199の内容をまとめると、長周期になると免震は共振して
大きな被害を受ける可能性があることから、

中周期地震　免震◎　制震○
長周期地震　免震△　制震○

とはいえ、皆さんが言っているように長周期地震はまだ
研究中なので起こってみないと分からないのでしょうね。

[207: 匿名さん]

免震は何十年か毎に積層ゴムを交換しなければならないし
メンテナンス費用も結構かかるでしょ？
だから、ＴＯＴは管理費とか高いんじゃないの

[208: 匿名さん]

>>207
ビルをジャッキアップした上で交換するので億単位の費用がかかります。

[209: 匿名さん]

>>208
戸建のジャッキアップは良く見かけますが、タワマンってコンクリと鉄の塊で、ものすごい重量でしょ。そんなものジャッキアップできるんですか。

[210: 匿名さん]

>>209
建築シロウトなので私もイメージしづらいのですが、高層ビルの免震装置交換では建物をジャッキアップするとのことです。
免震装置の上にものすごい重量の建物を乗せて地震の揺れを逃がしているので交換の際にも持ち上げが必要なのでしょう。
特殊な重機械もしくは工法を使用するんでしょうね。

[211: 匿名さん]

何なら俺のジャッキも貸そうか？多いほうがいいだろ？

[212: 匿名さん]

無い物ねだりしてもしょうがないよ！
ここは免震じゃないし、建物の構造や内装を下げてDWで勝負してきてるんだから。

[213: 匿名さん]

あとだだっ広いエントランスと内廊下ね！

[214: 物件比較中さん]

CTTでの免震議論の意図は何ですか？
思いの外ToTに対して善戦しそうにないことに焦りですか？

不思議ですね。
維持費用高が叫ばれている免震のToTより、CTTの方が修繕積み立ては高額ですよ。
モデルルームで、5年・10年・15年・・・の予定金額を聞いて計算してみれば判明します。
隣のブースでも、管理費・修繕積み立て費用の合計が販売中の湾岸3物件中一番高いのでは、と指摘されて営業が言葉を濁しているのが聞こえてきました。

これだけ共用部を削っているのに却って不可思議です。

[215: 購入検討中さん]

未だモデルルームに伺えてはいませんが、最有力候補の一つと捉えています。

が、5.1の価格発表時のお祭り騒ぎ以降、誰一人として「買うならここ！」という見解がありませんが実際はどうなのでしょう。
みなさん、倍率高騰を恐れてダンマリを決め込まれているとかかな？

[216: 匿名さん]

比較中のあなたがなぜこんなことを書くのか意図がわからん？
免震じゃないのを理論武装しようと涙ぐましい努力がわからないの？

[217: 匿名さん]

豊洲購入者層を真剣に分析したら、この程度の仕様でも飛びつくと判断したわけでしょ。
住友も、免震＋ちゃんと足元まであるDW＋天カセ標準＋もう少し広い内廊下を
当然検討しただろうに、これほどまで低くみられた地域なんて今までにないでしょう。

フラッグシップ不在で、即席の大衆向け企画→設計→建築をした
どんぐりの背競べ物件しかない地域の中古相場は、叩きあいになってきついよ。
永住目的でもいいけど、買い替えできなくて永住せざるをえない地域と、
価値はあがっているのにあえて留まる住民が多数の地域とでは意味合いが全然違う。

既に住民同士が叩きあっている（共食い）けど、良い点ではなく、
地域内、しまいにはお隣さんになる建物の悪口ばかり言って平気な住民層は、
地域の成熟にはまったく寄与しないよ。

[218: 土地勘無しさん]

マンション云々より・・・ベンゼンが深刻なのではないかと。

[219: 匿名さん]

世間的には土壌汚染で有名な地域になっちゃったからね…