シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン Part6

[マンコミュファン]

豊洲。に立つ住友不動産のツインタワー
Part6です
登録開始しました
否定的意見だけでなく、冷静で建設的な意見も望みます
高い？それとも安い？喧々囂々話し合いましょう

所在地：東京都江東区豊洲3丁目8番30他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩4分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩6分

【過去スレッド】
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Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43959/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43966/

[481: 匿名さん]

都心に近くてお手頃価格は江東区くらいしかありませんからね。
物件数もまあまああるから、
中の上のサラリーマンは、結局これらの中から好みで選ぶことになるんだろうな。
それぞれの物件のメリット、デメリットをいろいろ知るのは役立ちます。

[482: 物件比較中さん]

◎メリット
内廊下・ステイタスのありそうな外観・駅5分圏内最後の物件・サイクルトランク・ロビーの豪華さ・シンプルな共用施設（これは諸刃の剣、デメリットでもあるが・・）・財閥系デベ＆鹿島＆日建の安心感・タンクレストイレ（周辺物件だとビーコン・ＰＣＴはタンクあり）・ガラスウォールの採光性（北向き住戸でも明るい・・中層階以上で永続的に眺望が期待できるのは北か東。特に北は第二東京タワー・隅田川の花火が見える。但し、北向きでも価格設定はメリットはないが。）


×デメリット
今流行りの免震構造ではない・洗濯物が外に干せない（ＣＴＴ検討者は外観重視の傾向があるので、これはメリットなのかも知れないが）・住居内の柱の多さ

[483: 匿名さん]

最大のメリットは発展が確実で坪単価が安い点。

[484: 匿名さん]

AERAにこのマンションとおぼしき記事が書かれてますね。
隣のマンション以上の単価で売りたかったが、販売期を遅らし売り渋りしたために苦労していると。

あまり大した記事ではないですが、記事のタイトルは「9月暴落するマンション」ですと。

[485: 匿名さん]

サイクルトランクがメリットだって？


このスレの書き込みの間隔と時間を見るとお㍗る。

[486: 匿名はん]

PCTと同じ坪単価２３０万でぎりぎり売れるぐらいだろ。
豊洲買うなら安いPCTもう持ってるだろ普通。

[487: 匿名はん]

サラリーマンの年収を考えるとPCTで坪２３０万でも1000万クラスの人が８０平米
を買おうとすると5000万台後半で借金を5000万はするからそれが常識的限界。
５０００万て借りると３５年で約１６万で年収１０００万の月の手取りはボーナス
考えないで６０数万だから結構きつい。管理費入れて月に自由になるのは４０万程度。
電気、ガス、水道、夫の小遣い、ケーブルとかいろいろで１０万。
結局３０万しか残らないで食費で１０万消えて２０万の生活。車があると維持費で５万とんで
残るのは１５万円だよ。でそこから海外旅行でも年１回でもしたらもう貯金ゼロ。
ほんとそれでも年収１０００万なんていいほうだから坪２８０万で１千戸なんて売れっこない
ね。しかも年収１０００万とはいえ税前だからね。（笑）
税引き後は７５０万程度。繰上げ返済なんて夢のまた夢。

しかも、豊洲の賃貸は入居が悪いのが明るみになってきて投資物件としてもいまいち。

１千戸からの大衆マンションでしかも購入者の意識の中には土壌汚染に
埋立地というネガがあってやっぱ使い捨て価格じゃなきゃ。
結論としてPCTと同じ２３０万程度平均じゃないと大量に売れ残ると思う。

[488: 匿名さん]

>>487
激しく同意。

煽りではなく、それが現実だと思います。

[489: 匿名さん]

>>487

年収一千万の人が自己資金そんなに少ないわけはないんじゃないでしょうか
大して節約しなくてもそれだけの年収あったら黙っていても２５０万／年くらい
はたまるでしょ。まあPCTの登記簿いくつかとってみれば実態わかるけどさｗ

[490: 匿名さん]

>>487
二子玉なんか坪４００万円で１千戸だぜ、坪２８０万円で１千戸なんて軽いぜ。

よーく、港南が大量供給された時の坪単価を思い出してみな。

食肉市場、水処理場ネガレスだらけだったよな。

[491: 匿名さん]

>>490
港南の大量供給時の坪単価は、どの位なんですか？
280万円位ですか。

[492: 匿名さん]

４８７です。

年収１０００万とまず呼ぶのはやめて、手取り７５０万なんだから７５０万と
呼びますね。

仮に今年収が７５０万（税引き後）だったとしても過去は低かったから入社時から
その金額があったわけではないからせいぜい頭金はあっても１０００万程度、仮に
２０００万あったとしても１０００万は手元に置くから５０００万代後半の物件に
諸費用２００万に引越し時の家具とか買うとそれはもう５０００万円借りざろうえない。

しかも、汚染で話題になってて、賃貸人気も芝浦みたいにないか上、
芝浦のグローヴなんて８５平米中層階で普通に５５００万程度。同じ埋立地でも
賃貸のエアタワーが超人気だから資産価値に安心感がある。
ここは８５平米だと７０００万台でかうわきゃねーよってプライス。。。
賃貸は不人気で、相場が下落傾向で。。。。
単なる通りすがりですが、ご愁傷様です。

まあ、ニコタマと比較するような場所じゃないな。ここは。
周辺が汚染された、埋立地なんだから。だからこそ安くすればいいのに
デベもなに考えてんだろ。三井はわかってて坪２３０万の郊外価格なのに。

[493: 匿名さん]

>>491

本気で言ってんの？
港南最高価格のWCTで@250、ブランファーレだと@200程度。
だいたい平均で@230前後じゃないかな

[494: 匿名さん]

４８７です。
過去の湾岸物件でグローヴとか、キャピタルマークタワーに、ケープタワーとか
芝浦らへんはマックス坪２５０万程度でケープは２００万程度からでキャピタルも
２１０万程度からでグローブも２５０万程度からで激安でしたが。それでもデベは
凄い利益を上げてて、ここだって早く売れば売れたのに価格が上がるのを待ってたって
アエラにも書いてあるし、デベがあこぎなんだよな。実際三井と同じ坪平均２３０万程度
だって利益でまくりでしょ。

その点三井のほうがケープ、PCT、グローヴと価格が好感が持てる。デベのしがない
サラリーマンをいじめるような価格付けはほんとあきれはてるわ。

まあ、同じ住友でも今度でる品川を高倍率だろうけど今かうならそっち
抽選だけでも受けたほうがいいね。いくら定期借地権でもここの半値以下ちゃう？

[495: 匿名さん]

豊洲をチョイスする人はあまり資産価値を気にしない人が多いと思いますよ。
通勤利便性を良しとし、資産価値より終の棲家としての価値を重視する。
そういう選択もアリでしょ。

[496: 匿名さん]

>>494

まあ芝浦・港南物件が安かったのは別にデベがボランティア精神発揮
したからってわけではないよ。土地の仕入れが安いというのもあるけど
大きな原因のひとつはTTTの激安価格設定のせいだと思います。勝どき
とはいえ一応中央区。それなのにみんなびっくり＠１８０〜だったから
各社震え上がってあわてて価格戦略見直したんですよ。

埋立地の価格はあってないようなもんですハイ

[497: 匿名さん]

>>494
住友がCTTを売り出すときの記者会見で、「ここは坪250で売り出します」と言って
会場は「エェェェェそんな強気な価格で。。。」といった雰囲気でした。

それが平均坪単価277ですからね。

どんだけオイシイ商売なんだって感じです。

[498: 匿名さん]

>>495
そおいう人が１期で１００人しかいなかったってことですね。
PCTなんて例えばもし１期で全部売りに出てれば全部売れてたでしょう。
やっぱり価格なんですよ。

[499: 匿名さん]

１期で１００人でも10ヶ月繰り返せば1000戸ですからね。
竣工後半年以内で完売できれば住友としても問題ないのでは？

[500: 匿名さん]

491です。
色々お教え頂き、ありがとうございます。

いわゆる「湾岸戦争」と言われた時の港南価格が平均230万円/坪ならば、ここの280万円/坪って高過ぎではないでしょうか。
資材価格の高騰を見込んでも、PCTの230万円/坪が妥当ではないかと思います。
本当にこの価格帯で、1000戸も捌けるのでしょうか。
私にはとても買えません。

素人が生意気言ってすみません。

[501: 匿名さん]

＞＞500
別に港南の平均がいくらとか豊洲がいくらとかそんな議論意味ないよ。
販売された時期が違えば土地の仕入時期も違う。
じゃあバブルの時はマンション価格はどうだったの？バブル崩壊直後は？
不動産価格なんてあってないようなもんなんですよ。
その時代の流れをよんで自分自身でよ〜く考えて買いましょう。
誰も未来はわからないのですから。

[502: 匿名さん]

>>500

いやいや豊洲は＠２３０が妥当ってのは感覚的にもおかしくないよ。
建築費なんてのはどこに建てても基本的には同じで、せいぜい＠６０〜７０万程度。
高級といわれる仕様でも＠１００超えることはめったにありません。

それでも安い、ほしいと思うなら買えばいいのです。
パンフレットとMRは消費者の欲望に火をつけことを主たる目的として専門家が
知恵を絞って作った装置だからしょうがないけど、そういうつもりでみたほうがいいよ。
別に投資用ってわけじゃないんでしょ。とはいえそういう割高と思う物件をローンを
組んで買うのであれば万が一のときの担保われリスクをカバーできるだけの頭金がな
いと怖いですけどね

[503: 匿名さん]

>>501さん
おっしゃることはよく分かります。
私が購入時期を逸してしまったということも分かっています。
分かった上で言っているつもりです。

そうですね。
庶民の私にとって、今は購入時期ではないですね。
ありがとうございました。

[504: 匿名さん]

１期で１００人でも10ヶ月繰り返せば1000戸ですからね。
竣工後半年以内で完売できれば住友としても問題ないのでは？

↑
面白い人がいますね。
一期で100戸だったら二期では半減って、売れ行き悪くなるのが普通でしょ。

[505: 匿名さん]

>>503さん
いい物件に出会えるといいですね。頑張って探してください。

[506: 匿名さん]

>>497はなんか知らんが全然間違ってるけどそれは放っておいて

エアやブルームタワー(芝浦アイランド)が人気なのは賃貸層に人気が高い眺望があるからでしょ
場所自体は不便な所だよ、芝浦って。港区だから他の場所に行くのは便利だけど
全てをその場所で完結するには非常に不便。出向く必要性がある
でも人気がある。それは派手(港区・共用施設)で眺望があるから

それに対し豊洲は全て自分の周りだけで済ませられる便利な場所なのに
眺望に関してはシエル(ほぼ非分譲)とパークシティ以外駄目
派手さ(共有施設)に至ってはパークシティ以外駄目

結局さぁ、湾岸タワーなんて代物は若い一次取得に媚びないと売れないんだよ
若いのが望むのは第一に安さ、そして眺望、そして派手さ
豊洲で言えばパークシティは全部当てはめれたのであの大人気に繋がった

TOTが高くてもある程度売れたのは時期がプチバブルになってて比較的高齢層も取り込めてたこと
だから眺望や派手さがなくてもデザインその他含め手堅さ基調で売れた
それとパークシティの亡霊を相手に商売出来たってのも大きいよね
亡霊消えてからは売れなくて必死みたいだけど

ここは若年一次取得層に媚びれる事が外観しかない
節目もはっきりしたし本当にどうするんだろう
マジでご愁傷様です

それに比べると有明物件はデベが良く分かってるから
豊洲より場所は酷いのに豪華にして派手さを演出し、眺望もそこそこ
実は土地的には格下のはずの有明にも負けてるんじゃないのここ

[507: 匿名さん]

>>506
497ですがどの辺が間違ってますか？
PCT分譲の後ぐらいに住友のお偉いさん（社長？）が坪250で売るという記者会見を見ましたが。。。

ガセネタを書くつもりはなかったので、間違ってる点がありましたら指摘をお願いします。

[508: 匿名さん]

>>507

うーん・・・全部言わせるのか・・・

それどこで見たの？記者会見って何？
この物件に関しての記者会見なんて今年5月まで一度も開いてないと記憶してるよ
その際も「価格はお隣さん(TOT)と同じです。」と言っただけ
TOTが坪平均280万だからそれに準ずると暗に言ったのみでしょ

もしかしてさ、
パークシティ1期分譲してすぐの2006年6月くらいかな
その辺に週間ダイヤモンドの記事としてPM(プロジェクトマネージャー)が
パークシティ豊洲が坪230平均で出すならうちは250万でいきますと
鼻息荒くして語ってた記事ならあった
それのこと言ってるのかな
だとしてもずいぶんと時期と内容誤認して無いかい
記者会見じゃなくてただの雑誌の非公式インタビューだし

記者会見含め私の誤認ならご指摘下さい

[509: 匿名さん]

自分で書いてて思ったけど
カッコでくくってTOTと書くと本当に泣いてる顔文字みたいだな・・・

[510: 匿名さん]

>>506さん
結局この物件と過去の売れ行きがよかった物件の明暗の分かれ目は販売時期と価格ということですよね。誰もが知っているその2点です。
マンションの売れ行きなんて素人をいかに騙すかなんですから、ここがPCTと同時期に同価格で出ていれば即完売、TOTと同時期に同価格で出ていたら同じように今頃9割以上販売済ですよね。

したがって、その状況からここが他より劣っていると考えることはできません。
ここがなかなか売れなくても今時期に販売しているのですから評価を落とす必要はありませんし、1年そこそこで完売するようなことが起きればむしろ他より評価できるのではないでしょうか。

[511: 地元不動産業者さん]

PCTそんなにええかなぁー。外観○さいよー。絶対、高いよ。中身でみなよ。

[512: 匿名さん]

>506
若い富裕層が、ニュータウンの中で完結した生活を望んでいるとは思えない。
若い人が遊びに行くのは銀座じゃなくて、青山・表参道や六本木なんだよね。
だから外観とか共用部とか言う前に、豊洲も有明も山手線徒歩圏よりは下なんだろう。

[513: 匿名さん]

>>508
失礼しました。
記者会見ではなく、雑誌か新聞の記事でした。
会見でなかったしても半公式の発言だったと記憶しています。
ソースを提示できないこともあるので、この辺にしておきたいと思います。


それにしても詳しいですね^^
正直脱帽です。

[514: 匿名さん]

あー勘違いしないで
俺パークシティ信・者じゃないから
冷静に言ってるだけ

>>510
だってそれありえないじゃん
あの時期の住友はイケイケで他と同じ価格で出す訳が無い
ありえない話の比較に意味は無いでしょ

もちろんTOTと比べりゃ仕様含めあんまり劣って無いと思うよ
TOTと同時期にだして今の値段だとしたら9割は分からないけど(供給が増えるから)
そこそこ売れただろうね
パークシティとは簡単には比べられない
土地仕入れ一緒だけど竣工時期が違うから

[515: 匿名さん]

＞５１０
じゃあここもこの時期にPCTと同価格で出せば良い。
出せない理由は何もない。要は消費者が損するか、住友が利益を減らすか
の綱引きでしょ。

だいたい汚染地帯の埋立地に２５０万以上の価格はありえない。

[516: 匿名さん]

しかし中目黒が坪単価４００万円くらいだから激安じゃないか？
選択の余地無しって感じでしょ。
ここを買えなきゃ都心部には一生住めまシェン
大崎も高そうだしなｗ

[517: 匿名さん]

中目黒と比べるんだー。。。
汚染、江東区、埋立地、公害、高速の排気ガス。
これらを含んだ価格なのでは？

[518: 匿名さん]

>>513
君の発言を振り返ってみよう

＞住友がCTTを売り出すときの記者会見で、「ここは坪250で売り出します」と言って
＞会場は「エェェェェそんな強気な価格で。。。」といった雰囲気でした。

＞それが平均坪単価277ですからね。

＞どんだけオイシイ商売なんだって感じです。

売り出すときの「記者会見」は実際には2008年5月始め
その時は坪250で出すなどひとことも言ってない
そしてその時の会場の反応は「安い！」(節目は潜在してたが顕在ではなかったせいもあり)だった

君の中では時期含め整合性あってるんだろうけどさ
話だけ聞きゃ全て間違ってるよね

まぁこんな掲示板での話だし全て鵜呑みにする奴もいないと思うけど
せっかくだから情報は正確に出そうよ　ね？(笑)

まーこんな内容の書き込みだから下げとこう

[519: 匿名さん]

＞だいたい汚染地帯の埋立地に２５０万以上の価格はありえない。

これが本音ですね。
あなたはその価格はありえないと言う、でも既に100件契約された結果がある、それだけでしょう。
最終的にどれくらい売れてどれくらい残るのか今は誰もわかりませんがいずれわかることです。
ここでネガキャンすることがあなたにとってどんな意味があるのか知りませんが、あなたは買わないのにここにいる意味はないでしょう。

[520: 匿名さん]

>>515
ここはPCTと同じ時期に同じ価格でなんか出せても出すわけないでしょ。
スミフは売れるマンションを作るのではなく、儲かるマンションを作るのですから。
要は売れたからって必ずしもいいマンションではないし、売れないから必ずしも悪いマンションではないということ。

[521: 匿名さん]

>>519
私が買う買わないを証明できないようにあなたも同様だぜ？
あなたは購入希望者？購入者？どうでもいいけどね。

要はアエラなんですよ。アエラでこことは書いてないけど
アエラでマンション９月暴落ってのがありました。

ところであんさんだけ匿名が黒くなってて丸分かりだよ（ｗ

[522: 匿名さん]

>>516

俺もそう思うけど安いってのは比較で安いだけでさ
消費者から見たら「高い」んだよ
だってメディアはバブル弾けた、安売りが始まる、すでに値引き合戦
とか煽ってるんだから普通待つだろ

不動産なんてさ、値段が値段なんだから売れ残ってるうちはこんな状況じゃ誰も買わないよ
誰もがババを引かないように情報アンテナ張って石橋を叩くように買うんだから

安くしたり値引きしたりして売れてきて絶対数が減ってきて
選択が少なくなったら買うって人が多いと思うよ

今のここって売れたの100なの？だったらまだ900余ってるんだから
相対で安いと思ったって自分以外の人が(相場)買ってなかったら安いとなんて思わないと思うよ

[523: 匿名さん]

>>521

それ下げですよ
俺も518で黒いけど519と別人だし
まぁ君がこの掲示板初心者だってのは分かった

[524: 匿名さん]

つかPCTと同じ時期に出してたから確実に@230より高かった
それでPCTのように瞬間蒸発だったかは謎(時期的に売れたことは売れただろうけど)

TOTと同じ時期に出してたら@280より高かったのも必死

それ以上でもそれ以下でも無いでしょ
同じ値段同じ時期とかありえない比較に意味は感じない

個人的にはTOTと同じ時期に出してりゃ多少高くてもここまで苦戦してなかったと思うけど

[525: 匿名さん]

>>521
本気でいってる？
アエラが不動産の行方をいつ的確にあてたことがあるの？
むしろ週刊誌って逆のこと書いているような気がするけど・・・。

[526: 匿名さん]

今ある完成在庫がはけない限りはこの不動産低迷は終わらないだろうね

バブル始めた時の総量規制みたいなことを銀行が始めちゃってるから
それも終わってくれない事にはデベも浮き上がらない

つーか上場しているような中堅デベが青色吐息なのに同じようなプロパストは活気がある

何が違うんだろうねえ　何が

これ以上は他のふさわしい板でやりましょうか
相場感とかの話するところじゃないしね

では！
名前黒くしときます(笑)

[527: 匿名さん]

バブル「始めた」じゃない
バブル「弾けた」

typo申し訳ない

[528: 匿名さん]

いくらネガキャンやったところで今さら城南にエンドはもどりませんよ。
時間の無駄でしょｗ

[529: 匿名さん]

ネガキャンってのは人気が高くなりそうだから
キャンペーンのようにネガティブを羅列して人気を落とす行為でしょ

ここ、それにあてはまるのかい？

業界へのネガキャンと言う意味なら
こんな場末の掲示板でやる意味は最初からなし
そんなこと誰もがわかってるよ

[530: 匿名さん]

まだいたの？