シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン Part6

[マンコミュファン]

豊洲。に立つ住友不動産のツインタワー
Part6です
登録開始しました
否定的意見だけでなく、冷静で建設的な意見も望みます
高い？それとも安い？喧々囂々話し合いましょう

所在地：東京都江東区豊洲3丁目8番30他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩4分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩6分

【過去スレッド】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43964/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43965/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43954/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43959/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43966/

[451: 匿名さん]

確かに他に比べれば売れているよね。
今後はマンション買えない人が増えて、昔のように即日完売みたいなのは減っていくんでしょうね。
新規物件の販売はどんどん先送りにして、既存のものを長〜いスパンで売っていく、時代とともに販売手法も変わっていくものです。

[452: 購入検討中さん]

私は、抽選で外れてしまいました。残りがどの位あるのか数えませんでしたが、他のここなら良いかな・・・という間取りは全部売れちゃってましたよ。
　一応、次回ここを出してもらったら購入したいという希望を伝えています。

　でも、今時1００戸も一気に売れること自体すごいんじゃないの？だって、他のデベで、今の時期に１００戸もいっぺんに売れたなんて聞いたことも無いよ。

　野村の東五反田もＤＭ届いてたけど、完売したって噂だったけど、残っているみたいだし。

[453: ご近所さん]

モデルルーム行ってきました。
１期の販売が終わったって聞いていたのですが、
この時期でも結構にぎわってましたよ。

何戸売れたかは最後までよく分らなかったけど
最近見たモデルルームでは一番活気はあるかな。
隣では契約らしきこともしてましたし・・・。

[454: 地元不動産業者さん]

豊洲６丁目で東京電力の大規模再開発が決定しています。
私の情報ソースは日経不動産マーケット情報（会員限定）なので、一部だけご紹介します。
なんかここは著作権云々とうるさい人が多いので…


東京電力が江東区豊洲6丁目で進めている大規模開発の概要。約7万1500m2の敷地を五つの街区に分け、オフィスビル、コンピューターセンター、住宅、商業・生活利便施設などを建設する。総延べ床面積は約28万1400m2。2009年秋から順次着工し、オフィス棟は2012年3月に完成する予定だ。街区全体の完成は2016年3月を見込んでいる。

　
　南側のB2、B3街区は、高層住宅を中心とするエリアだ。B1街区には地上31階地下2階建ての住宅棟と低層の生活利便施設を建設する。B2街区には地上38階地下2階建ての住宅棟を2棟建設する。延べ面積はそれぞれ4万1000m2、9万4800m2の規模を計画している。

　東京都は7月10日、事業対象地の地区計画変更案を公表した。9月に開く都市計画審議会に付議する予定で、10月上旬に都市計画決定される見通しだ。

豊洲全体は発展しそうですが、勝ち組と＊＊＊みは出るんでしょうね。

[455: 匿名さん]

最近は、家族の形態も多様化してるので、住友不動産の「間取りは変更できません」っていうマンション企画のやり方も、可変性を増やしている他社と比べると、見劣りするんじゃないでしょうかね。
ここみたいに、廊下が狭いと、引渡し後リフォームで業者が出入りすることすら、気を遣わないといけないでしょうし。

[456: 地元不動産業者さん]

たしかに、住友のいつものパターンですね。
１、広告費をむちゃくちゃ絞る
２、大半を売りに出す（一応登録抽選の形をとる）
３、結局先着順で割とこつこつ売る
４、竣工と同時に一気に再度集客する
５、得意の外観と、ビックリロビーで一気に攻勢をかける

まさに、ＷＣＴと同じですね。
あそこも散々不振不振といわれてましたもんね
たいした体力ですね、聞くと竣工前に売ると折角お金をかけた
自慢の外観とロビーの魅力が伝わらないので、内部でたたかれるみたいです。
どっかの即日完売とかいって後日再登録開始っていう会社とは逆のスタンスみたいですね

図太いんですかね・・

[457: ビギナーさん]

あれってやっぱりマンションだったんだね。
この前、ららぽーと行ったときに前を通ったんだけど、
カッコ良かったわ〜。

[459: 地元不動産業者さん]

418です。わたしはモデルルームはパッとしないと言いましたが、
内廊下はそんなに狭くは感じませんでしたよ。及第点ではないでしょうか？

玄関の段差も梁も天井高も割りと普通です。
パッとしないのは本当に間取りだけ。サイクルトランクも色々な利用法が想像できて良かったですけどね。自転車置き場専用なんて建前だけですから。

通りから室内が丸見えなのと、お見合いが気にならなければいいマンション。

[460: 匿名さん]

＞　野村の東五反田もＤＭ届いてたけど、完売したって噂だったけど、残っているみたいだし。

完売したって噂自体ががさネタ掴まされていたというだけですよ。
最初から1期であそこは8割しか出してないので完売のはずがない。

それからここは23区内でも最安に近いタワーなので価格帯の違う山の手内の物件と比較するのやめましょう。

[461: ご近所さん]

>459
>サイクルトランクも色々な利用法が想像できて良かったですけどね。
>自転車置き場専用なんて建前だけですから。

可燃物を置かない自転車置き場と、可燃物を収納するトランクルームって
消防法上で全くの別の扱いです。

これだけの規模の建物だと消防署の抜き打ち査察も定期的にあるはずです。
一つ一つのブースに換気が付いているわけないですから
パーテーションの上部は格子上になっていて、通風をとっているはずでです。
すると、格子からどのような使われ方をしているか一目瞭然ですから
普通のトランクルームとしての利用をしていると、消防署から改善命令が出されて
トランクルーム使用権を剥奪されてしまいますよ。

[462: 購入検討中さん]

そうですね。
私の実感としては、
確かに、柱はでかいし、バルコニーが小さく洗濯物が干せないのも気になる。
でも、なかなか１００点満点の物件なんてないわけで、その点
・東京まで１０分くらい
・なにより駅４分で
・ステイタスのありそうな建物
・特に上の階からは眺望良さそう

この４点が及第点でかつ、一応サラリーマンでもぎりぎり手の届く設定の価格設定が
いいと思いましたが、なんでこんなに叩かれているんでしょう？
良い点、悪い点足し引きするとかなりポイント高いですが・・・

[465: 匿名さん]

＞462さん
やっぱり「サラリーマンでもぎりぎり手の届く」ってところが問題なんじゃないでしょうかね。
ぎりぎり手が届かない人は、くそーって思ってけなすし、手が届く人は、どうせ買うなら少しでも条件のいいものをと思ってるのに、あれこれと不足点が気になるし。

[466: 匿名さん]

>>465さん
住まいサーフィンでも評価がイマイチなので、そういうことだけではないと思いますが…

[467: 購入検討中さん]

今日シティタワーズ豊洲を見てきました。
内装も言われているほど悪くもなく、
天井高さも許容範囲。廊下の幅は微妙ですが
廊下に住むわけでもないからこんなものかなと思います。
高層マンションに住んでるお友達の家に行くと
結構廊下が怖いんですが、内廊下ならいいかな。
オール電化でないのは残念ですが10年もすれば
リフォームしたくなるだろうし。
外観はパースとかなり違いますね。屋上の部分が
とんがってると思っていましたが、違ってました。
実物のほうが立派で気に入りました。外観はリフォームでは
変えられないので、重視したいです。
共有施設は一部の人が独占することが目に見えてますので、
少ない方が私はいいと思ってますので合格。
価格は周辺の物件と比べても割安感がありますね。
全般的にとても気に入りました。

ほかの掲示板もそうですが、実際に購入を検討している人が
もっと記入するべきだと思います。
住友に恨みをもつ周辺の業者さんからとおもわれる書き込みばかり。
あまり参考になりません。自分の目でみて決めた方がいいと思います。

[468: 匿名さん]

＞自分の目でみて決めた方がいいと思います。

そのとおり。自分の目で確認してやめました。

[469: 購入検討中さん]

私も先日ＣＴＴのＭＲを見に行きました。
非常に気に入りました。

友人が、ＰＣＴに住んでいますが、建物の中心がドーナツのように吹き抜けになっており、内側に外廊下がある構造でした。
内側に外廊下があるので採光が悪いので薄暗い感じ＆チープな感じでした。
ビーコンもＴＯＴも同じ構造なので廊下はおそらく似た感じになると思います。

その点ＣＴＴはすべて内廊下仕様なので、その点が一番気に入りました。
次に気に入った点は外観です。これは好みの問題もありますのであまり言及はしないようにします。

不満な点は、免震構造ＯＲ制振構造ではない点です。（ＴＯＴ、ビーコンは免振構造です）
これについては鹿島＆日建を信じるしかないですね。

間取りに関しては、やはり皆さんのご指摘どおり柱が多く室内に出っ張っていますが、ガラスウォールの外観の良さと相殺できます。

その他の細かい仕様はどこも大して変わりません。

価格面ではビーコンがやや駅から遠分、若干低めです。

マンションは一長一短だと思います。２３区内では、かなり安い物件であることは間違いありません。都心の高級仕様のマンションから比べるとこの周辺の物件は見劣りする点が多々あるかも知れません。
ただ、ここのマンションを検討している人は少なくとも限られた予算内で物件を探している方が多いのではありませんか？

ＣＴＴは私にとってはベストな物件だと思いました。

[470: 匿名さん]

446さん、推測で書かないでほしいな

＞　2期販売が既に8月末になってるから1期2次やらないんじゃないかな？。

MR行った人はわかっていますので。1期2次の案内はありましたよ。

[471: 匿名さん]

>>470
ははは。
470さんのような方は情報収集に役立ちますね。

今後もよろしくお願いしますよ♪

[472: 匿名さん]

だれも否定しないってことはほんとに1期で100戸しか売れなかったんですか？

[473: 匿名さん]

自分の担当の営業は売れた数は言わなかった。しかし本当に最初から1/3ならかなりきついんでないの。まあ長期戦は得意かこのデベは。

[474: 匿名さん]

1/3というよりは1期販売で全戸数の1割ですよ！、さすがにもう少し売れてるんじゃないかな？
ここは竣工2年後みたいな物件じゃないし。

[475: 匿名さん]

すいません。1期発売約300のうち売れたのが噂どおり100ぐらいなら1/3という意味で書いたのだが。誤解与え失礼しました。

[476: 匿名さん]

一期で100戸ならまあまあ売れてる方かな？
竣工後、1年ぐらいかけて売る計画かもね。

[477: 匿名さん]

ＣＴＴ（サウス）とほぼ引渡しが同時期のＴＯＴは昨年夏前から販売していましたよね。それを考えれば476さんの言うことはもっともですね。
会社によっていろいろなやり方があるのでしょう。
豊洲のためにもＣＴＴの契約者のためにも是非住友さんには頑張って1日も早く完売させて欲しいですね。頑張れ！！住友！

[478: 匿名さん]

一期で100戸だったら1.000戸売ろうとしたら気が遠くなる。
新鮮味がなくなったら、尻すぼみで売れなくなるのが普通。

[479: ご近所さん]

通りすがりのものですが

>>469
君、本当はPCTなんて見てないでしょ
廊下は普通に明るいですよ
そりゃ日が出てないときは薄暗いけどさ
今日あたりの日が強い日は太陽がちょうど真上にあったとき
2時間くらい中層階位の廊下まで陽が廊下に直接差し込んでました

[480: 469]

479さん
気を悪くされたら申し訳ありません。
私は１回しか行った事がありませんので、たまたまそのような状況だったのかも知れません。

ＰＣＴも本当にいい物件だと思ってます。
リセールバリューがある物件といわれていますし、豊洲のランドマークですし。何より、ららぽーと至近というのは非常に便利が良いと思ってます。

誤解がないように言わせていただきますと、どんなマンションも一長一短、価値観も十人十色、という事を伝えたかったのです。

[481: 匿名さん]

都心に近くてお手頃価格は江東区くらいしかありませんからね。
物件数もまあまああるから、
中の上のサラリーマンは、結局これらの中から好みで選ぶことになるんだろうな。
それぞれの物件のメリット、デメリットをいろいろ知るのは役立ちます。

[482: 物件比較中さん]

◎メリット
内廊下・ステイタスのありそうな外観・駅5分圏内最後の物件・サイクルトランク・ロビーの豪華さ・シンプルな共用施設（これは諸刃の剣、デメリットでもあるが・・）・財閥系デベ＆鹿島＆日建の安心感・タンクレストイレ（周辺物件だとビーコン・ＰＣＴはタンクあり）・ガラスウォールの採光性（北向き住戸でも明るい・・中層階以上で永続的に眺望が期待できるのは北か東。特に北は第二東京タワー・隅田川の花火が見える。但し、北向きでも価格設定はメリットはないが。）


×デメリット
今流行りの免震構造ではない・洗濯物が外に干せない（ＣＴＴ検討者は外観重視の傾向があるので、これはメリットなのかも知れないが）・住居内の柱の多さ

[483: 匿名さん]

最大のメリットは発展が確実で坪単価が安い点。

[484: 匿名さん]

AERAにこのマンションとおぼしき記事が書かれてますね。
隣のマンション以上の単価で売りたかったが、販売期を遅らし売り渋りしたために苦労していると。

あまり大した記事ではないですが、記事のタイトルは「9月暴落するマンション」ですと。

[485: 匿名さん]

サイクルトランクがメリットだって？


このスレの書き込みの間隔と時間を見るとお㍗る。

[486: 匿名はん]

PCTと同じ坪単価２３０万でぎりぎり売れるぐらいだろ。
豊洲買うなら安いPCTもう持ってるだろ普通。

[487: 匿名はん]

サラリーマンの年収を考えるとPCTで坪２３０万でも1000万クラスの人が８０平米
を買おうとすると5000万台後半で借金を5000万はするからそれが常識的限界。
５０００万て借りると３５年で約１６万で年収１０００万の月の手取りはボーナス
考えないで６０数万だから結構きつい。管理費入れて月に自由になるのは４０万程度。
電気、ガス、水道、夫の小遣い、ケーブルとかいろいろで１０万。
結局３０万しか残らないで食費で１０万消えて２０万の生活。車があると維持費で５万とんで
残るのは１５万円だよ。でそこから海外旅行でも年１回でもしたらもう貯金ゼロ。
ほんとそれでも年収１０００万なんていいほうだから坪２８０万で１千戸なんて売れっこない
ね。しかも年収１０００万とはいえ税前だからね。（笑）
税引き後は７５０万程度。繰上げ返済なんて夢のまた夢。

しかも、豊洲の賃貸は入居が悪いのが明るみになってきて投資物件としてもいまいち。

１千戸からの大衆マンションでしかも購入者の意識の中には土壌汚染に
埋立地というネガがあってやっぱ使い捨て価格じゃなきゃ。
結論としてPCTと同じ２３０万程度平均じゃないと大量に売れ残ると思う。

[488: 匿名さん]

>>487
激しく同意。

煽りではなく、それが現実だと思います。

[489: 匿名さん]

>>487

年収一千万の人が自己資金そんなに少ないわけはないんじゃないでしょうか
大して節約しなくてもそれだけの年収あったら黙っていても２５０万／年くらい
はたまるでしょ。まあPCTの登記簿いくつかとってみれば実態わかるけどさｗ

[490: 匿名さん]

>>487
二子玉なんか坪４００万円で１千戸だぜ、坪２８０万円で１千戸なんて軽いぜ。

よーく、港南が大量供給された時の坪単価を思い出してみな。

食肉市場、水処理場ネガレスだらけだったよな。

[491: 匿名さん]

>>490
港南の大量供給時の坪単価は、どの位なんですか？
280万円位ですか。

[492: 匿名さん]

４８７です。

年収１０００万とまず呼ぶのはやめて、手取り７５０万なんだから７５０万と
呼びますね。

仮に今年収が７５０万（税引き後）だったとしても過去は低かったから入社時から
その金額があったわけではないからせいぜい頭金はあっても１０００万程度、仮に
２０００万あったとしても１０００万は手元に置くから５０００万代後半の物件に
諸費用２００万に引越し時の家具とか買うとそれはもう５０００万円借りざろうえない。

しかも、汚染で話題になってて、賃貸人気も芝浦みたいにないか上、
芝浦のグローヴなんて８５平米中層階で普通に５５００万程度。同じ埋立地でも
賃貸のエアタワーが超人気だから資産価値に安心感がある。
ここは８５平米だと７０００万台でかうわきゃねーよってプライス。。。
賃貸は不人気で、相場が下落傾向で。。。。
単なる通りすがりですが、ご愁傷様です。

まあ、ニコタマと比較するような場所じゃないな。ここは。
周辺が汚染された、埋立地なんだから。だからこそ安くすればいいのに
デベもなに考えてんだろ。三井はわかってて坪２３０万の郊外価格なのに。

[493: 匿名さん]

>>491

本気で言ってんの？
港南最高価格のWCTで@250、ブランファーレだと@200程度。
だいたい平均で@230前後じゃないかな

[494: 匿名さん]

４８７です。
過去の湾岸物件でグローヴとか、キャピタルマークタワーに、ケープタワーとか
芝浦らへんはマックス坪２５０万程度でケープは２００万程度からでキャピタルも
２１０万程度からでグローブも２５０万程度からで激安でしたが。それでもデベは
凄い利益を上げてて、ここだって早く売れば売れたのに価格が上がるのを待ってたって
アエラにも書いてあるし、デベがあこぎなんだよな。実際三井と同じ坪平均２３０万程度
だって利益でまくりでしょ。

その点三井のほうがケープ、PCT、グローヴと価格が好感が持てる。デベのしがない
サラリーマンをいじめるような価格付けはほんとあきれはてるわ。

まあ、同じ住友でも今度でる品川を高倍率だろうけど今かうならそっち
抽選だけでも受けたほうがいいね。いくら定期借地権でもここの半値以下ちゃう？

[495: 匿名さん]

豊洲をチョイスする人はあまり資産価値を気にしない人が多いと思いますよ。
通勤利便性を良しとし、資産価値より終の棲家としての価値を重視する。
そういう選択もアリでしょ。

[496: 匿名さん]

>>494

まあ芝浦・港南物件が安かったのは別にデベがボランティア精神発揮
したからってわけではないよ。土地の仕入れが安いというのもあるけど
大きな原因のひとつはTTTの激安価格設定のせいだと思います。勝どき
とはいえ一応中央区。それなのにみんなびっくり＠１８０〜だったから
各社震え上がってあわてて価格戦略見直したんですよ。

埋立地の価格はあってないようなもんですハイ

[497: 匿名さん]

>>494
住友がCTTを売り出すときの記者会見で、「ここは坪250で売り出します」と言って
会場は「エェェェェそんな強気な価格で。。。」といった雰囲気でした。

それが平均坪単価277ですからね。

どんだけオイシイ商売なんだって感じです。

[498: 匿名さん]

>>495
そおいう人が１期で１００人しかいなかったってことですね。
PCTなんて例えばもし１期で全部売りに出てれば全部売れてたでしょう。
やっぱり価格なんですよ。

[499: 匿名さん]

１期で１００人でも10ヶ月繰り返せば1000戸ですからね。
竣工後半年以内で完売できれば住友としても問題ないのでは？

[500: 匿名さん]

491です。
色々お教え頂き、ありがとうございます。

いわゆる「湾岸戦争」と言われた時の港南価格が平均230万円/坪ならば、ここの280万円/坪って高過ぎではないでしょうか。
資材価格の高騰を見込んでも、PCTの230万円/坪が妥当ではないかと思います。
本当にこの価格帯で、1000戸も捌けるのでしょうか。
私にはとても買えません。

素人が生意気言ってすみません。