シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン Part6

[マンコミュファン]

豊洲。に立つ住友不動産のツインタワー
Part6です
登録開始しました
否定的意見だけでなく、冷静で建設的な意見も望みます
高い？それとも安い？喧々囂々話し合いましょう

所在地：東京都江東区豊洲3丁目8番30他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩4分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩6分

【過去スレッド】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43964/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43965/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43954/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43959/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43966/

[414: 匿名さん]

>>412
マンションの外観が重要じゃないとは言わないけど、大雑把に購入者が気にするのは
　地域環境 ＞ 価格 ＞ 専有部の仕様や間取り ＞ 共用部の仕様や設備 ＞ 外観 ＞その他もろもろ
ってな感じじゃないの？
まぁ地域環境は気に入って、価格は許容範囲内だとしても、次に外観からいきなり評価するんかいな？

個々の検討者や契約者はいろんな面で評価してるんだろうけど、スレに出てくる検討者？はなぜが外観一番と言い切るし、いきなり連投が始まるのがなんとも(笑

[415: 匿名さん]

切ないけどほんとに外観しか言うこと無いんだよ。ここ。

まあかわいそうだから、言わせてあげようよ。

[416: 購入検討中さん]

お子さんがいる人が来るとここのコンセプトが変わらない？
せっかくエレベーターのボタンを高いところに設定いただいているのに・・・
外観は大崎と同じじゃないの？もっとマジメに検討して最終的に意見の合う人たちで集まりましょう。＾＾

[417: 匿名さん]

アエラで叩かれてたねここ
具体名は出てなかったけど明らかにここの事が書いてあった

[418: 地元不動産業者さん]

知り合いが住友系仲介会社にいますが、こちらは１００戸ちょっとしか売れなかった。との事。
私も先週モデルルーム行きましたが、パッとしませんでした。担当者はとてもていねいで良かったですよ。

[419: 匿名さん]

↑
ガセですね・・・。
訴訟ものだからやめたほうがいいよ・・・

[420: 匿名さん]

>>419
ガセというからには何戸売れたか知っているということですね？
さあ答えてください。

答えられなければ418さんのことをガセという資格はない。

[421: 地元不動産業者さん]

418ですが、
事実そう聞いているのですから、ガセであれば、私に伝えた方が脚色したのでしょう。
最近の業者間での話題は「どう？」「だめ」ですから、その流れでこの話です。

訴訟ものと言われますが、こんなことで天下の住友が訴訟を起こせば、事実を明らかにしなければならなくなるし、
事実、１期は完売していないんだから、天下に売れ残り物件です。と公言するだけになるだけでしょう。
ですから、訴訟はありません。

完売していたり、ほぼ完売ならば堂々とこの時期なのに「完売」または「先着順残○戸」と言えばいいのです。

[422: 匿名さん]

法務と役員がどう判断するかでしょう。
営業妨害と判断して販売戸数の公表より今後の販売への影響度をとるなら訴えられることになりますよ。

[423: 匿名さん]

>>422
じゃあこんな掲示板に書き込みしていないで訴えればいいんじゃないですか？
掲示板でブラフかましている暇があるなら１期の販売数を発表した方がよっぽど前向きだと思いますよ。

[424: 匿名さん]

>>423
私は不動産関係の勤めではありませんから。会社としての訴訟判断基準のひとつを示しました。
実際にどうなるかは住友不動産の判断ですね。

[425: 匿名さん]

私は1期は300弱と聞きました。
住友だからってただの仲介会社がいうこと信じてどうすんのさ。
仲介会社の社員なんて何も知らないやつたくさんいるよ

[426: 物件比較中さん]

デベ　ＣＴＴ＝ＴＯＴ＞ビーコン
施工　ＣＴＴ＝ＴＯＴ＝ビーコン
価格　ＣＴＴ＝ＴＯＴ＞ビーコン（ビーコンが安いという意味）
共用施設の充実度　ＴＯＴ＝ビーコン＞ＣＴＴ　ただし、これは個人差あり。またＣＴＴはシンボルの共用も使えるとの情報。
外観　ＣＴＴ＞＞ビーコン≧ＴＯＴ
耐震　ＴＯＴ＝ビーコン＞ＣＴＴ
駅近　ＣＴＴ≧ＴＯＴ＞＞ビーコン
トイレ　ＣＴＴ・ＴＯＴはタンクレス、ビーコンはタンクあり
ＣＴＴは内廊下、ビーコン・ＴＯＴは外廊下
ＣＴＴはサイクルトランク付（ただし価格に反映しているが）
空調　ＴＯＴ・ビーコン・ＣＴＴとも一部を除き、壁掛け
将来のリセールバリュー　ＣＴＴ＝ＴＯＴ≧ビーコン（駅から遠い分不利）
眺望　ビーコン≧ＣＴＴ＝ＴＯＴ

これについて、ご意見求む！！

[427: 匿名さん]

100でも300でもよいですが、現在の不動産市況のなかでそれだけ売れればこの物件は十分評価されているのではないでしょうか。
豊洲ではこの物件が出る前に少なく見積もっても実需で2000〜3000戸程度販売があったのですから、通常需給の観点から考えれば後発の物件が苦戦するのは当然です。その状況下の上にこの不動産市況の中売れていることを考えるとやはりこの物件を評価する方はたくさんいるということです。
どちらの高値掴み物件を買ってお困りの方か知りませんが、荒らしはやめた方が良いですよ。
空しくなりませんか？

[430: 匿名さん]

PCT祭りのあとすぐ売り出せば多分TOTと一緒で完売間近だったのにね

なにやってんだか

[432: 匿名さん]

TOT購入者はいわずもがなかわいそうだが、9割以上売れているマンションという意味では幸せかもね。
所詮マンション購入者なんて、評判を買っているような見る目がない素人なんだから売れ行きが売れ行きを呼ぶんだよね。
素人一人一人がきちんと勉強して、マンション買わないから今の不動産市況が悪化していると思う。

[433: 匿名さん]

相変わらず、ここのスレはくだらないやり取りが続いてますね。
ここで情報を得ようとした事が間違いでした。

[434: デベにお勤めさん]

こちらの1期、約300戸を売り出して100戸超しか契約に至らなかったと、業界では評判です（各社の販売状況を調査する会社がいくつかあり、どこも同様の結果になっています）。
今回は高層階中心の分譲だったので、坪単価は350万前後ですか？ローン金利の上昇も報じられる中、消費者の買い控えマインドは払拭できなかったようで。
これまでの豊洲物件に比べれば苦戦していることは否めないと思いますよ。

[435: 匿名さん]

普通に考えれば、この市況の中で第一期で購入するのは勇気がいりますよね。
本気で欲しいと思っている人も様子見といったところでしょう。

マンション業界の状況はあと数年は苦しいでしょう。マンション建設を予定して土地を取得していたデベも銀行からの貸ししぶりで予定を延期せざるを得ない状況になるかも知れません。

今後、いろいろなストーリーが考えられるのですが

①既に土地を高い金額で取得したデベ。
②何とか予定通りに着工。
③建築資材の高騰で今までと同じ仕様だとコスト高になる。
④企業は絶対採算度外視はない。利益を追求する。
⑤仕様を下げて消費者の金銭感覚に合う物件を作ろうとする。
⑥悪かろう・安かろうの物件が出来上がる。
⑦結局消費者が迷惑する。

どうしても１年〜２年以内に新築が欲しいのであれば今がチャンス、逆に時間的に有余があるのであれば、次期新築購入は数年後〜１０年後。

と思っていますが、皆さんはどう思いますか？

[436: 契約済みさん]

コンセプト？？？

[437: 匿名さん]

数年後は消費税アップと金利の動向が懸念事項です。

[438: 匿名さん]

買えない人が増えて、一生賃貸の人が大多数になるね。
マンション買うなら貸せるところ、これが大事になりそう。

[439: 匿名さん]

買えないんじゃなくて、買わなくなるだけだね。

CDを買わなくなった層は、車を買わなくなった。そして、家も買わなくなる。

[440: 匿名さん]

所得格差の広がりが社会問題になるね。
今の２０代後半は就職氷河期時代で人によってめちゃくちゃ格差が広がってる。
持ち家と無縁な人が間違いなく増えている。

買えない人は家賃を払うことになるけど、インフレと消費税が上がると同じところに
住もうと思ったら今より高くなって、生活が苦しくなっていくな。
郊外バス便の公団が建替えられて住むことになるかな？

[441: 匿名さん]

惨敗ですか、、、。
こういうことやるからマンションの契約率も下がって行くんでしょうね。

契約された方がっかりしていると思うので、住友は完成大量売れ残りが得意分野なので大丈夫ですよ、心配いりません。プラス思考でいきましょう。
まずお宅の下の部屋が売れてない可能性が高いので、お子様が騒いでも苦情が来る可能性が低いです。
カラオケし放題です。
エレベーターで待たされる時間も短い。
管理組合の規約も少人数なので変更可能。一般に住友は議決権を組合に渡してくれるようです。
管理費などは当然、全額住友持ちです。
転勤で売らなきゃならなくなった時は厳しいです。そんなときにすみふ販売から声が掛かると思いますが、買いたたかれるので、三井のリハウスとかに頼みましょうね。
賃貸マンションって言われないように、今のうちからデべにくぎ刺しときましょう、値下げと賃貸廻しはだめですよって。

[442: 匿名さん]

1期で100戸程度でしたか。
やはり厳しいんだな。

[443: 匿名さん]

惨敗は本当ですか？、誰も反論しないというのは現実とみなされますよ。

おそらく２期販売の対象十戸の中に１期の販売分売れ残りと売約済の記載が入ってくると思うのでそこで現実が明らかになると思いますが、、、。

[444: 匿名さん]

2期のまえに1期2次があるでしょう。
しかしその残戸数は正直驚きです。

[445: 匿名さん]

マンション買えない人だらけになるだろうね〜。
庶民には厳しい現実だね

[446: 匿名さん]

2期販売が既に8月末になってるから1期2次やらないんじゃないかな？。

っていうか、できないでしょ、売れ残りがいくつあるか発表会するみたいなもんですからね。住友って売れ残りになれていて、何戸売れたかとか分からないようにするの上手ですよ、とっても。

ほかのデべは概略的に売れる数を出してるけど、住友はそれをやりません。それやると住友の物件って人気ないって発表しているようになるので、わざと多めに出して、そのかわり気長に売りますという言い訳を最初からして売れ残りでないと言い張る。これが住友スタイルです。

1期2次をやるとしたら1期の売れ残りとまた別の部屋を一部に入れて、どこが売れ残りか分かりにくくするでしょう。

[447: 匿名さん]

やはり不動産選別が始まったということだろう。
埋立地としての豊洲の評価が再検討されている過程と考えるのが良さそうだ。

元リクルート 江副氏の本にこれら埋立地の増加を捉えて「土地は増える」だから「不動産は
下がり続ける」とコメントされていたと思うが、やはり無理やり増やした土地と古くからある
土地とは違うのだと思う。

土地は増えても地面は増えない。海面を土地に変えてもどこまで行っても地面＜海面だと思う。
不動産選別時代に湾岸と内陸部の評価がより明確化されていくのではなかろうか。
豊洲について言えば、ここが＠280万程度だがもう一段のプライスダウンが必要なのであろう。
豊洲が飛ぶように売れた時代＝＠200万台前半までは厳しいとしても、あと1割、＠250万くらいが
消費者の許容レベルの坪単価と思われる。

引き続きウォーターフロントとしての価値はあるわけで、永住型でなくとも賃貸需要を含めれば、
今後も注目を集め続けるエリアと思う。
従って賃貸への転用も考えた上でも、やはりある程度の賃貸利回りを出せる販売価格でなければ、
この規模の物件を完売するのは困難なのではないか。

2期以降の価格設定が見所。ただ住不が当初からこれ以上価格は下げないと宣言しているので
難しい決断になるだろうが。

[448: 匿名さん]

誰か1期完売したって、根拠を示して言ってくれ〜！。

[449: 匿名さん]

住友は客にはっきりと値下げはしないと言い切るので値下げはしません。

この物件は、いろんなコンセプトが受け入れられなかったとみるのが正しいのではないでしょうか？。

内部丸見えで柱を購入する構造。
デコボコの間取り。
チンケな共有施設。
狭い内廊下。
低仕様な居室。
窓が開かない。
自転車がいらない人にまで駐輪場を買わせる。

などなど、、、。
タワマンなんてたくさんあるので皆さんいいもの見ちゃってますからね、比較すると無理ですよ。おそらくスミフの立場ではこのぐらいの低仕様にしないとこの価格で出せないって主張でしょうけど、土台もうけ過ぎなのよ。この低仕様ならさらに1割下げがいいとこで、すでに不人気物件のレッテル貼られてしまったらさらに売れなくなりますね。
年明けに金利上がってきたら手付捨ててキャンセルですね。

[451: 匿名さん]

確かに他に比べれば売れているよね。
今後はマンション買えない人が増えて、昔のように即日完売みたいなのは減っていくんでしょうね。
新規物件の販売はどんどん先送りにして、既存のものを長〜いスパンで売っていく、時代とともに販売手法も変わっていくものです。

[452: 購入検討中さん]

私は、抽選で外れてしまいました。残りがどの位あるのか数えませんでしたが、他のここなら良いかな・・・という間取りは全部売れちゃってましたよ。
　一応、次回ここを出してもらったら購入したいという希望を伝えています。

　でも、今時1００戸も一気に売れること自体すごいんじゃないの？だって、他のデベで、今の時期に１００戸もいっぺんに売れたなんて聞いたことも無いよ。

　野村の東五反田もＤＭ届いてたけど、完売したって噂だったけど、残っているみたいだし。

[453: ご近所さん]

モデルルーム行ってきました。
１期の販売が終わったって聞いていたのですが、
この時期でも結構にぎわってましたよ。

何戸売れたかは最後までよく分らなかったけど
最近見たモデルルームでは一番活気はあるかな。
隣では契約らしきこともしてましたし・・・。

[454: 地元不動産業者さん]

豊洲６丁目で東京電力の大規模再開発が決定しています。
私の情報ソースは日経不動産マーケット情報（会員限定）なので、一部だけご紹介します。
なんかここは著作権云々とうるさい人が多いので…


東京電力が江東区豊洲6丁目で進めている大規模開発の概要。約7万1500m2の敷地を五つの街区に分け、オフィスビル、コンピューターセンター、住宅、商業・生活利便施設などを建設する。総延べ床面積は約28万1400m2。2009年秋から順次着工し、オフィス棟は2012年3月に完成する予定だ。街区全体の完成は2016年3月を見込んでいる。

　
　南側のB2、B3街区は、高層住宅を中心とするエリアだ。B1街区には地上31階地下2階建ての住宅棟と低層の生活利便施設を建設する。B2街区には地上38階地下2階建ての住宅棟を2棟建設する。延べ面積はそれぞれ4万1000m2、9万4800m2の規模を計画している。

　東京都は7月10日、事業対象地の地区計画変更案を公表した。9月に開く都市計画審議会に付議する予定で、10月上旬に都市計画決定される見通しだ。

豊洲全体は発展しそうですが、勝ち組と＊＊＊みは出るんでしょうね。

[455: 匿名さん]

最近は、家族の形態も多様化してるので、住友不動産の「間取りは変更できません」っていうマンション企画のやり方も、可変性を増やしている他社と比べると、見劣りするんじゃないでしょうかね。
ここみたいに、廊下が狭いと、引渡し後リフォームで業者が出入りすることすら、気を遣わないといけないでしょうし。

[456: 地元不動産業者さん]

たしかに、住友のいつものパターンですね。
１、広告費をむちゃくちゃ絞る
２、大半を売りに出す（一応登録抽選の形をとる）
３、結局先着順で割とこつこつ売る
４、竣工と同時に一気に再度集客する
５、得意の外観と、ビックリロビーで一気に攻勢をかける

まさに、ＷＣＴと同じですね。
あそこも散々不振不振といわれてましたもんね
たいした体力ですね、聞くと竣工前に売ると折角お金をかけた
自慢の外観とロビーの魅力が伝わらないので、内部でたたかれるみたいです。
どっかの即日完売とかいって後日再登録開始っていう会社とは逆のスタンスみたいですね

図太いんですかね・・

[457: ビギナーさん]

あれってやっぱりマンションだったんだね。
この前、ららぽーと行ったときに前を通ったんだけど、
カッコ良かったわ〜。

[459: 地元不動産業者さん]

418です。わたしはモデルルームはパッとしないと言いましたが、
内廊下はそんなに狭くは感じませんでしたよ。及第点ではないでしょうか？

玄関の段差も梁も天井高も割りと普通です。
パッとしないのは本当に間取りだけ。サイクルトランクも色々な利用法が想像できて良かったですけどね。自転車置き場専用なんて建前だけですから。

通りから室内が丸見えなのと、お見合いが気にならなければいいマンション。

[460: 匿名さん]

＞　野村の東五反田もＤＭ届いてたけど、完売したって噂だったけど、残っているみたいだし。

完売したって噂自体ががさネタ掴まされていたというだけですよ。
最初から1期であそこは8割しか出してないので完売のはずがない。

それからここは23区内でも最安に近いタワーなので価格帯の違う山の手内の物件と比較するのやめましょう。

[461: ご近所さん]

>459
>サイクルトランクも色々な利用法が想像できて良かったですけどね。
>自転車置き場専用なんて建前だけですから。

可燃物を置かない自転車置き場と、可燃物を収納するトランクルームって
消防法上で全くの別の扱いです。

これだけの規模の建物だと消防署の抜き打ち査察も定期的にあるはずです。
一つ一つのブースに換気が付いているわけないですから
パーテーションの上部は格子上になっていて、通風をとっているはずでです。
すると、格子からどのような使われ方をしているか一目瞭然ですから
普通のトランクルームとしての利用をしていると、消防署から改善命令が出されて
トランクルーム使用権を剥奪されてしまいますよ。

[462: 購入検討中さん]

そうですね。
私の実感としては、
確かに、柱はでかいし、バルコニーが小さく洗濯物が干せないのも気になる。
でも、なかなか１００点満点の物件なんてないわけで、その点
・東京まで１０分くらい
・なにより駅４分で
・ステイタスのありそうな建物
・特に上の階からは眺望良さそう

この４点が及第点でかつ、一応サラリーマンでもぎりぎり手の届く設定の価格設定が
いいと思いましたが、なんでこんなに叩かれているんでしょう？
良い点、悪い点足し引きするとかなりポイント高いですが・・・

[465: 匿名さん]

＞462さん
やっぱり「サラリーマンでもぎりぎり手の届く」ってところが問題なんじゃないでしょうかね。
ぎりぎり手が届かない人は、くそーって思ってけなすし、手が届く人は、どうせ買うなら少しでも条件のいいものをと思ってるのに、あれこれと不足点が気になるし。

[466: 匿名さん]

>>465さん
住まいサーフィンでも評価がイマイチなので、そういうことだけではないと思いますが…

[467: 購入検討中さん]

今日シティタワーズ豊洲を見てきました。
内装も言われているほど悪くもなく、
天井高さも許容範囲。廊下の幅は微妙ですが
廊下に住むわけでもないからこんなものかなと思います。
高層マンションに住んでるお友達の家に行くと
結構廊下が怖いんですが、内廊下ならいいかな。
オール電化でないのは残念ですが10年もすれば
リフォームしたくなるだろうし。
外観はパースとかなり違いますね。屋上の部分が
とんがってると思っていましたが、違ってました。
実物のほうが立派で気に入りました。外観はリフォームでは
変えられないので、重視したいです。
共有施設は一部の人が独占することが目に見えてますので、
少ない方が私はいいと思ってますので合格。
価格は周辺の物件と比べても割安感がありますね。
全般的にとても気に入りました。

ほかの掲示板もそうですが、実際に購入を検討している人が
もっと記入するべきだと思います。
住友に恨みをもつ周辺の業者さんからとおもわれる書き込みばかり。
あまり参考になりません。自分の目でみて決めた方がいいと思います。

[468: 匿名さん]

＞自分の目でみて決めた方がいいと思います。

そのとおり。自分の目で確認してやめました。

[469: 購入検討中さん]

私も先日ＣＴＴのＭＲを見に行きました。
非常に気に入りました。

友人が、ＰＣＴに住んでいますが、建物の中心がドーナツのように吹き抜けになっており、内側に外廊下がある構造でした。
内側に外廊下があるので採光が悪いので薄暗い感じ＆チープな感じでした。
ビーコンもＴＯＴも同じ構造なので廊下はおそらく似た感じになると思います。

その点ＣＴＴはすべて内廊下仕様なので、その点が一番気に入りました。
次に気に入った点は外観です。これは好みの問題もありますのであまり言及はしないようにします。

不満な点は、免震構造ＯＲ制振構造ではない点です。（ＴＯＴ、ビーコンは免振構造です）
これについては鹿島＆日建を信じるしかないですね。

間取りに関しては、やはり皆さんのご指摘どおり柱が多く室内に出っ張っていますが、ガラスウォールの外観の良さと相殺できます。

その他の細かい仕様はどこも大して変わりません。

価格面ではビーコンがやや駅から遠分、若干低めです。

マンションは一長一短だと思います。２３区内では、かなり安い物件であることは間違いありません。都心の高級仕様のマンションから比べるとこの周辺の物件は見劣りする点が多々あるかも知れません。
ただ、ここのマンションを検討している人は少なくとも限られた予算内で物件を探している方が多いのではありませんか？

ＣＴＴは私にとってはベストな物件だと思いました。

[470: 匿名さん]

446さん、推測で書かないでほしいな

＞　2期販売が既に8月末になってるから1期2次やらないんじゃないかな？。

MR行った人はわかっていますので。1期2次の案内はありましたよ。

[471: 匿名さん]

>>470
ははは。
470さんのような方は情報収集に役立ちますね。

今後もよろしくお願いしますよ♪

[472: 匿名さん]

だれも否定しないってことはほんとに1期で100戸しか売れなかったんですか？

[473: 匿名さん]

自分の担当の営業は売れた数は言わなかった。しかし本当に最初から1/3ならかなりきついんでないの。まあ長期戦は得意かこのデベは。

[474: 匿名さん]

1/3というよりは1期販売で全戸数の1割ですよ！、さすがにもう少し売れてるんじゃないかな？
ここは竣工2年後みたいな物件じゃないし。

[475: 匿名さん]

すいません。1期発売約300のうち売れたのが噂どおり100ぐらいなら1/3という意味で書いたのだが。誤解与え失礼しました。

[476: 匿名さん]

一期で100戸ならまあまあ売れてる方かな？
竣工後、1年ぐらいかけて売る計画かもね。

[477: 匿名さん]

ＣＴＴ（サウス）とほぼ引渡しが同時期のＴＯＴは昨年夏前から販売していましたよね。それを考えれば476さんの言うことはもっともですね。
会社によっていろいろなやり方があるのでしょう。
豊洲のためにもＣＴＴの契約者のためにも是非住友さんには頑張って1日も早く完売させて欲しいですね。頑張れ！！住友！

[478: 匿名さん]

一期で100戸だったら1.000戸売ろうとしたら気が遠くなる。
新鮮味がなくなったら、尻すぼみで売れなくなるのが普通。

[479: ご近所さん]

通りすがりのものですが

>>469
君、本当はPCTなんて見てないでしょ
廊下は普通に明るいですよ
そりゃ日が出てないときは薄暗いけどさ
今日あたりの日が強い日は太陽がちょうど真上にあったとき
2時間くらい中層階位の廊下まで陽が廊下に直接差し込んでました

[480: 469]

479さん
気を悪くされたら申し訳ありません。
私は１回しか行った事がありませんので、たまたまそのような状況だったのかも知れません。

ＰＣＴも本当にいい物件だと思ってます。
リセールバリューがある物件といわれていますし、豊洲のランドマークですし。何より、ららぽーと至近というのは非常に便利が良いと思ってます。

誤解がないように言わせていただきますと、どんなマンションも一長一短、価値観も十人十色、という事を伝えたかったのです。

[481: 匿名さん]

都心に近くてお手頃価格は江東区くらいしかありませんからね。
物件数もまあまああるから、
中の上のサラリーマンは、結局これらの中から好みで選ぶことになるんだろうな。
それぞれの物件のメリット、デメリットをいろいろ知るのは役立ちます。

[482: 物件比較中さん]

◎メリット
内廊下・ステイタスのありそうな外観・駅5分圏内最後の物件・サイクルトランク・ロビーの豪華さ・シンプルな共用施設（これは諸刃の剣、デメリットでもあるが・・）・財閥系デベ＆鹿島＆日建の安心感・タンクレストイレ（周辺物件だとビーコン・ＰＣＴはタンクあり）・ガラスウォールの採光性（北向き住戸でも明るい・・中層階以上で永続的に眺望が期待できるのは北か東。特に北は第二東京タワー・隅田川の花火が見える。但し、北向きでも価格設定はメリットはないが。）


×デメリット
今流行りの免震構造ではない・洗濯物が外に干せない（ＣＴＴ検討者は外観重視の傾向があるので、これはメリットなのかも知れないが）・住居内の柱の多さ

[483: 匿名さん]

最大のメリットは発展が確実で坪単価が安い点。

[484: 匿名さん]

AERAにこのマンションとおぼしき記事が書かれてますね。
隣のマンション以上の単価で売りたかったが、販売期を遅らし売り渋りしたために苦労していると。

あまり大した記事ではないですが、記事のタイトルは「9月暴落するマンション」ですと。

[485: 匿名さん]

サイクルトランクがメリットだって？


このスレの書き込みの間隔と時間を見るとお㍗る。

[486: 匿名はん]

PCTと同じ坪単価２３０万でぎりぎり売れるぐらいだろ。
豊洲買うなら安いPCTもう持ってるだろ普通。

[487: 匿名はん]

サラリーマンの年収を考えるとPCTで坪２３０万でも1000万クラスの人が８０平米
を買おうとすると5000万台後半で借金を5000万はするからそれが常識的限界。
５０００万て借りると３５年で約１６万で年収１０００万の月の手取りはボーナス
考えないで６０数万だから結構きつい。管理費入れて月に自由になるのは４０万程度。
電気、ガス、水道、夫の小遣い、ケーブルとかいろいろで１０万。
結局３０万しか残らないで食費で１０万消えて２０万の生活。車があると維持費で５万とんで
残るのは１５万円だよ。でそこから海外旅行でも年１回でもしたらもう貯金ゼロ。
ほんとそれでも年収１０００万なんていいほうだから坪２８０万で１千戸なんて売れっこない
ね。しかも年収１０００万とはいえ税前だからね。（笑）
税引き後は７５０万程度。繰上げ返済なんて夢のまた夢。

しかも、豊洲の賃貸は入居が悪いのが明るみになってきて投資物件としてもいまいち。

１千戸からの大衆マンションでしかも購入者の意識の中には土壌汚染に
埋立地というネガがあってやっぱ使い捨て価格じゃなきゃ。
結論としてPCTと同じ２３０万程度平均じゃないと大量に売れ残ると思う。

[488: 匿名さん]

>>487
激しく同意。

煽りではなく、それが現実だと思います。

[489: 匿名さん]

>>487

年収一千万の人が自己資金そんなに少ないわけはないんじゃないでしょうか
大して節約しなくてもそれだけの年収あったら黙っていても２５０万／年くらい
はたまるでしょ。まあPCTの登記簿いくつかとってみれば実態わかるけどさｗ

[490: 匿名さん]

>>487
二子玉なんか坪４００万円で１千戸だぜ、坪２８０万円で１千戸なんて軽いぜ。

よーく、港南が大量供給された時の坪単価を思い出してみな。

食肉市場、水処理場ネガレスだらけだったよな。

[491: 匿名さん]

>>490
港南の大量供給時の坪単価は、どの位なんですか？
280万円位ですか。

[492: 匿名さん]

４８７です。

年収１０００万とまず呼ぶのはやめて、手取り７５０万なんだから７５０万と
呼びますね。

仮に今年収が７５０万（税引き後）だったとしても過去は低かったから入社時から
その金額があったわけではないからせいぜい頭金はあっても１０００万程度、仮に
２０００万あったとしても１０００万は手元に置くから５０００万代後半の物件に
諸費用２００万に引越し時の家具とか買うとそれはもう５０００万円借りざろうえない。

しかも、汚染で話題になってて、賃貸人気も芝浦みたいにないか上、
芝浦のグローヴなんて８５平米中層階で普通に５５００万程度。同じ埋立地でも
賃貸のエアタワーが超人気だから資産価値に安心感がある。
ここは８５平米だと７０００万台でかうわきゃねーよってプライス。。。
賃貸は不人気で、相場が下落傾向で。。。。
単なる通りすがりですが、ご愁傷様です。

まあ、ニコタマと比較するような場所じゃないな。ここは。
周辺が汚染された、埋立地なんだから。だからこそ安くすればいいのに
デベもなに考えてんだろ。三井はわかってて坪２３０万の郊外価格なのに。

[493: 匿名さん]

>>491

本気で言ってんの？
港南最高価格のWCTで@250、ブランファーレだと@200程度。
だいたい平均で@230前後じゃないかな

[494: 匿名さん]

４８７です。
過去の湾岸物件でグローヴとか、キャピタルマークタワーに、ケープタワーとか
芝浦らへんはマックス坪２５０万程度でケープは２００万程度からでキャピタルも
２１０万程度からでグローブも２５０万程度からで激安でしたが。それでもデベは
凄い利益を上げてて、ここだって早く売れば売れたのに価格が上がるのを待ってたって
アエラにも書いてあるし、デベがあこぎなんだよな。実際三井と同じ坪平均２３０万程度
だって利益でまくりでしょ。

その点三井のほうがケープ、PCT、グローヴと価格が好感が持てる。デベのしがない
サラリーマンをいじめるような価格付けはほんとあきれはてるわ。

まあ、同じ住友でも今度でる品川を高倍率だろうけど今かうならそっち
抽選だけでも受けたほうがいいね。いくら定期借地権でもここの半値以下ちゃう？

[495: 匿名さん]

豊洲をチョイスする人はあまり資産価値を気にしない人が多いと思いますよ。
通勤利便性を良しとし、資産価値より終の棲家としての価値を重視する。
そういう選択もアリでしょ。

[496: 匿名さん]

>>494

まあ芝浦・港南物件が安かったのは別にデベがボランティア精神発揮
したからってわけではないよ。土地の仕入れが安いというのもあるけど
大きな原因のひとつはTTTの激安価格設定のせいだと思います。勝どき
とはいえ一応中央区。それなのにみんなびっくり＠１８０〜だったから
各社震え上がってあわてて価格戦略見直したんですよ。

埋立地の価格はあってないようなもんですハイ

[497: 匿名さん]

>>494
住友がCTTを売り出すときの記者会見で、「ここは坪250で売り出します」と言って
会場は「エェェェェそんな強気な価格で。。。」といった雰囲気でした。

それが平均坪単価277ですからね。

どんだけオイシイ商売なんだって感じです。

[498: 匿名さん]

>>495
そおいう人が１期で１００人しかいなかったってことですね。
PCTなんて例えばもし１期で全部売りに出てれば全部売れてたでしょう。
やっぱり価格なんですよ。

[499: 匿名さん]

１期で１００人でも10ヶ月繰り返せば1000戸ですからね。
竣工後半年以内で完売できれば住友としても問題ないのでは？

[500: 匿名さん]

491です。
色々お教え頂き、ありがとうございます。

いわゆる「湾岸戦争」と言われた時の港南価格が平均230万円/坪ならば、ここの280万円/坪って高過ぎではないでしょうか。
資材価格の高騰を見込んでも、PCTの230万円/坪が妥当ではないかと思います。
本当にこの価格帯で、1000戸も捌けるのでしょうか。
私にはとても買えません。

素人が生意気言ってすみません。

[501: 匿名さん]

＞＞500
別に港南の平均がいくらとか豊洲がいくらとかそんな議論意味ないよ。
販売された時期が違えば土地の仕入時期も違う。
じゃあバブルの時はマンション価格はどうだったの？バブル崩壊直後は？
不動産価格なんてあってないようなもんなんですよ。
その時代の流れをよんで自分自身でよ〜く考えて買いましょう。
誰も未来はわからないのですから。

[502: 匿名さん]

>>500

いやいや豊洲は＠２３０が妥当ってのは感覚的にもおかしくないよ。
建築費なんてのはどこに建てても基本的には同じで、せいぜい＠６０〜７０万程度。
高級といわれる仕様でも＠１００超えることはめったにありません。

それでも安い、ほしいと思うなら買えばいいのです。
パンフレットとMRは消費者の欲望に火をつけことを主たる目的として専門家が
知恵を絞って作った装置だからしょうがないけど、そういうつもりでみたほうがいいよ。
別に投資用ってわけじゃないんでしょ。とはいえそういう割高と思う物件をローンを
組んで買うのであれば万が一のときの担保われリスクをカバーできるだけの頭金がな
いと怖いですけどね

[503: 匿名さん]

>>501さん
おっしゃることはよく分かります。
私が購入時期を逸してしまったということも分かっています。
分かった上で言っているつもりです。

そうですね。
庶民の私にとって、今は購入時期ではないですね。
ありがとうございました。

[504: 匿名さん]

１期で１００人でも10ヶ月繰り返せば1000戸ですからね。
竣工後半年以内で完売できれば住友としても問題ないのでは？

↑
面白い人がいますね。
一期で100戸だったら二期では半減って、売れ行き悪くなるのが普通でしょ。

[505: 匿名さん]

>>503さん
いい物件に出会えるといいですね。頑張って探してください。

[506: 匿名さん]

>>497はなんか知らんが全然間違ってるけどそれは放っておいて

エアやブルームタワー(芝浦アイランド)が人気なのは賃貸層に人気が高い眺望があるからでしょ
場所自体は不便な所だよ、芝浦って。港区だから他の場所に行くのは便利だけど
全てをその場所で完結するには非常に不便。出向く必要性がある
でも人気がある。それは派手(港区・共用施設)で眺望があるから

それに対し豊洲は全て自分の周りだけで済ませられる便利な場所なのに
眺望に関してはシエル(ほぼ非分譲)とパークシティ以外駄目
派手さ(共有施設)に至ってはパークシティ以外駄目

結局さぁ、湾岸タワーなんて代物は若い一次取得に媚びないと売れないんだよ
若いのが望むのは第一に安さ、そして眺望、そして派手さ
豊洲で言えばパークシティは全部当てはめれたのであの大人気に繋がった

TOTが高くてもある程度売れたのは時期がプチバブルになってて比較的高齢層も取り込めてたこと
だから眺望や派手さがなくてもデザインその他含め手堅さ基調で売れた
それとパークシティの亡霊を相手に商売出来たってのも大きいよね
亡霊消えてからは売れなくて必死みたいだけど

ここは若年一次取得層に媚びれる事が外観しかない
節目もはっきりしたし本当にどうするんだろう
マジでご愁傷様です

それに比べると有明物件はデベが良く分かってるから
豊洲より場所は酷いのに豪華にして派手さを演出し、眺望もそこそこ
実は土地的には格下のはずの有明にも負けてるんじゃないのここ

[507: 匿名さん]

>>506
497ですがどの辺が間違ってますか？
PCT分譲の後ぐらいに住友のお偉いさん（社長？）が坪250で売るという記者会見を見ましたが。。。

ガセネタを書くつもりはなかったので、間違ってる点がありましたら指摘をお願いします。

[508: 匿名さん]

>>507

うーん・・・全部言わせるのか・・・

それどこで見たの？記者会見って何？
この物件に関しての記者会見なんて今年5月まで一度も開いてないと記憶してるよ
その際も「価格はお隣さん(TOT)と同じです。」と言っただけ
TOTが坪平均280万だからそれに準ずると暗に言ったのみでしょ

もしかしてさ、
パークシティ1期分譲してすぐの2006年6月くらいかな
その辺に週間ダイヤモンドの記事としてPM(プロジェクトマネージャー)が
パークシティ豊洲が坪230平均で出すならうちは250万でいきますと
鼻息荒くして語ってた記事ならあった
それのこと言ってるのかな
だとしてもずいぶんと時期と内容誤認して無いかい
記者会見じゃなくてただの雑誌の非公式インタビューだし

記者会見含め私の誤認ならご指摘下さい

[509: 匿名さん]

自分で書いてて思ったけど
カッコでくくってTOTと書くと本当に泣いてる顔文字みたいだな・・・

[510: 匿名さん]

>>506さん
結局この物件と過去の売れ行きがよかった物件の明暗の分かれ目は販売時期と価格ということですよね。誰もが知っているその2点です。
マンションの売れ行きなんて素人をいかに騙すかなんですから、ここがPCTと同時期に同価格で出ていれば即完売、TOTと同時期に同価格で出ていたら同じように今頃9割以上販売済ですよね。

したがって、その状況からここが他より劣っていると考えることはできません。
ここがなかなか売れなくても今時期に販売しているのですから評価を落とす必要はありませんし、1年そこそこで完売するようなことが起きればむしろ他より評価できるのではないでしょうか。

[511: 地元不動産業者さん]

PCTそんなにええかなぁー。外観○さいよー。絶対、高いよ。中身でみなよ。

[512: 匿名さん]

>506
若い富裕層が、ニュータウンの中で完結した生活を望んでいるとは思えない。
若い人が遊びに行くのは銀座じゃなくて、青山・表参道や六本木なんだよね。
だから外観とか共用部とか言う前に、豊洲も有明も山手線徒歩圏よりは下なんだろう。

[513: 匿名さん]

>>508
失礼しました。
記者会見ではなく、雑誌か新聞の記事でした。
会見でなかったしても半公式の発言だったと記憶しています。
ソースを提示できないこともあるので、この辺にしておきたいと思います。


それにしても詳しいですね^^
正直脱帽です。