シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン Part6

[マンコミュファン]

豊洲。に立つ住友不動産のツインタワー
Part6です
登録開始しました
否定的意見だけでなく、冷静で建設的な意見も望みます
高い？それとも安い？喧々囂々話し合いましょう

所在地：東京都江東区豊洲3丁目8番30他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩4分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩6分

【過去スレッド】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43964/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43965/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43954/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43959/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43966/

[394: 匿名さん]

388さん
私は東京出身ではないので豊洲に執着はありません。
広範囲で物件を探しています。CTTは数ある候補の一つです。

割安な物件はどこだと思いますか？
いや、変なん意味ではなく、素直に教えて欲しいです。

[395: 388]

>>394さん

誤解があるといけないので補足しますが、私がいう割高／割安というのは
収益還元価格に対するもの、もしくは１０年ないし２０年後に売却する場合の
減損率のことをいっています。

私はサラリーマン大家でもあるので、割高／割安はかなりシビアに見ます。
ただ自己居住用不動産の場合は自分が住むわけですから、いくら割安でも
生活のスタイルに合っていなければ意味がありません。だから不動産自身
の価値や満足度と割高／割安は必ずしも一致しないと思っています。
ただ自己資金が少ない場合いくら気に入った物件を手にしても、その物件が
割高だった場合、その後の人生のさまざまな場面において、選択肢に著しく
制限がかかる可能性が高いと考えています。

とまあそういう前提のもとに話をすると、これから分譲される新築物件での
割安筆頭はこのスレでも紹介されているシティータワー品川でしょう。
もちろん当初のうわさどおり４５万／㎡で分譲された場合に限ってですが。

ただこれは特殊な案件なのであまり一般性はないですね。
減損率が低そうだなと思う物件は三井不動産の赤坂のタワーですかね。
絶対価格は高いですが将来もそれなりの中古価格と賃貸に出した場合の
家賃額をキープしそうな気がします。

基本的には新築で割安物件は数少ないです。
湾岸タワーマンションは割安物件多かったですが、それは今までにない新しい
企画だったのでデベロッパーの価格設定が弱気だったというのが大きな要因の
ひとつだったと考えます。ある程度再開発＋タワーというマーケットが成熟して
きた今では割安物件がでることはないだろうなぁというのが現在の感想です。

割安物件は基本的には逆張りです。ぱっとしないというだけで実力以下に評価
されている物件が狙い目です。
ですから中古にこそお宝が眠っておりますがそれこそ玉石混合です。
（もちろん石のほうがはるかに多いです）
このスレの趣旨とも外れてくるので割愛します。

スレよごし申し訳ない

[396: 匿名さん]

395さん
ご返信ありがとうございました。
勉強になりました。

やはり、マンション探しは奥が深いのですね。
本当に悩みます・・。

[397: いつか買いたいさん]

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20080606A/

[398: いつか買いたいさん]

ゼファーが利益確保に販売価格上げたら売れなくなって破綻しちゃいましたね。

http://www.shinsei-sec.co.jp/pdf/Vol220_2008_ShinseiSecResearchReport_...'ゼファー%20破綻'

[399: 匿名さん]

http://www.mansion-hyoka.com/index.php?pagecode=kobore69

[400: 購入検討中さん]

こんにちわぁ♪
シティタワーズ豊洲の外観にひかれて
購入を検討しています
いろいろ見ましたが、
あんなに立派な外観のマンションは
はじめてです
早く住めたらいいなあと思います
まわりのマンションと比べても
ひときわ目を引きますね
（周辺にお住まいの方　ごめんなさい＊）

いろいろと欠点を指摘する方もいますが
周辺の物件を買った人のやっかみかしら？
全然気になりません(^^)/
最後まで購入を我慢して（抽選に落ちて）
ホントによかったで−す

高層階を希望しています
子供もいますので
せまくても内廊下がいいですね
今日もモデルに行ってきま〜す

[401: 周辺住民さん]

>>400
子供がいるんですか。
へえ…

[402: 購入検討中さん]

私も購入を検討しています。
◎外観
◎駅４分
◎内廊下
◎シンプルな共有施設（シンボルの共有施設利用可能）
◎２４時間有人管理・コンシェルジュサービス
◎鹿島施工
◎住友（財閥系）デベ
◎サイクルトランク付（もちろん分譲価格に反映されてはいるが）
◎タンクレストイレ
◎大理石・御影石
◎ディスポーザー付

[403: 購入検討中さん]

私も購入を前向きに検討中です。外観かなりツボです。小さい子供もいるので、リビングにベランダがないのも安心できそうです。それと、都心に近いので、通勤に便利だと思います。

[404: 周辺住民さん]

なんとかスレを前向きな流れにもっていきたい気持ちはよくわかります。
が…
400さん、惜しい！
主婦を装うという目のつけどころはよかったのですが、うっかりデベ用語が出てしまいましたね。

[405: 匿名さん]

休日近くなると、突然前向き肯定派が続々。

どうも、外観しかつっこまれても大丈夫そうな材料が無いという認識みたい。

[406: 匿名さん]

◎ばかり書かれると、宣伝としか読めない。
問題点も書かれれば、まじめに検討している人に見えるだろうに。
（柱の多さ・低い天井高・お見合い・センタービルと近距離のため日当たり影響・ビバの裏手・カ幹線通り沿い・結露シングルガラス）

[407: 匿名さん]

というか◎のうち最近の他の大手デベのタワーにないのは
どうでもいいサイクルトランクぐらいであとは特徴なし

[408: 匿名さん]

住友ですよ！

まさかそんな宣伝しますかね?

ただ、外観を売り口にした宣伝文句は最近よくみかけますね。

[409: 匿名さん]

>>408
住友の本社というより、成績によって収入受ける末端の営業さんか、その家族っぽいですけどね？
もう少し内容ある広告してくれると検討者にも有益なのですがね。

[410: 匿名さん]

住友は事業部長が変わると、方針が180度変わったりするから。
最近変わったのかも。

[411: 匿名さん]

TOTのスレにも、「TOTは外観が悪いから売れない」とありますが・・・。

外観気にするのは業者くらいなので、やっぱり業者がレスしているのでしょうか？

[412: 匿名さん]

私は別に業者じゃありませんが、外観はたいへん重要ですよ。

[413: 匿名さん]

千葉のセントラルタワーとここを検討中です。
カミさんの実家近くにするか、会社近くにするかで悩んでおります。
皆さん他の候補はどういったとこなんでしょうか？

[414: 匿名さん]

>>412
マンションの外観が重要じゃないとは言わないけど、大雑把に購入者が気にするのは
　地域環境 ＞ 価格 ＞ 専有部の仕様や間取り ＞ 共用部の仕様や設備 ＞ 外観 ＞その他もろもろ
ってな感じじゃないの？
まぁ地域環境は気に入って、価格は許容範囲内だとしても、次に外観からいきなり評価するんかいな？

個々の検討者や契約者はいろんな面で評価してるんだろうけど、スレに出てくる検討者？はなぜが外観一番と言い切るし、いきなり連投が始まるのがなんとも(笑

[415: 匿名さん]

切ないけどほんとに外観しか言うこと無いんだよ。ここ。

まあかわいそうだから、言わせてあげようよ。

[416: 購入検討中さん]

お子さんがいる人が来るとここのコンセプトが変わらない？
せっかくエレベーターのボタンを高いところに設定いただいているのに・・・
外観は大崎と同じじゃないの？もっとマジメに検討して最終的に意見の合う人たちで集まりましょう。＾＾

[417: 匿名さん]

アエラで叩かれてたねここ
具体名は出てなかったけど明らかにここの事が書いてあった

[418: 地元不動産業者さん]

知り合いが住友系仲介会社にいますが、こちらは１００戸ちょっとしか売れなかった。との事。
私も先週モデルルーム行きましたが、パッとしませんでした。担当者はとてもていねいで良かったですよ。

[419: 匿名さん]

↑
ガセですね・・・。
訴訟ものだからやめたほうがいいよ・・・

[420: 匿名さん]

>>419
ガセというからには何戸売れたか知っているということですね？
さあ答えてください。

答えられなければ418さんのことをガセという資格はない。

[421: 地元不動産業者さん]

418ですが、
事実そう聞いているのですから、ガセであれば、私に伝えた方が脚色したのでしょう。
最近の業者間での話題は「どう？」「だめ」ですから、その流れでこの話です。

訴訟ものと言われますが、こんなことで天下の住友が訴訟を起こせば、事実を明らかにしなければならなくなるし、
事実、１期は完売していないんだから、天下に売れ残り物件です。と公言するだけになるだけでしょう。
ですから、訴訟はありません。

完売していたり、ほぼ完売ならば堂々とこの時期なのに「完売」または「先着順残○戸」と言えばいいのです。

[422: 匿名さん]

法務と役員がどう判断するかでしょう。
営業妨害と判断して販売戸数の公表より今後の販売への影響度をとるなら訴えられることになりますよ。

[423: 匿名さん]

>>422
じゃあこんな掲示板に書き込みしていないで訴えればいいんじゃないですか？
掲示板でブラフかましている暇があるなら１期の販売数を発表した方がよっぽど前向きだと思いますよ。

[424: 匿名さん]

>>423
私は不動産関係の勤めではありませんから。会社としての訴訟判断基準のひとつを示しました。
実際にどうなるかは住友不動産の判断ですね。

[425: 匿名さん]

私は1期は300弱と聞きました。
住友だからってただの仲介会社がいうこと信じてどうすんのさ。
仲介会社の社員なんて何も知らないやつたくさんいるよ

[426: 物件比較中さん]

デベ　ＣＴＴ＝ＴＯＴ＞ビーコン
施工　ＣＴＴ＝ＴＯＴ＝ビーコン
価格　ＣＴＴ＝ＴＯＴ＞ビーコン（ビーコンが安いという意味）
共用施設の充実度　ＴＯＴ＝ビーコン＞ＣＴＴ　ただし、これは個人差あり。またＣＴＴはシンボルの共用も使えるとの情報。
外観　ＣＴＴ＞＞ビーコン≧ＴＯＴ
耐震　ＴＯＴ＝ビーコン＞ＣＴＴ
駅近　ＣＴＴ≧ＴＯＴ＞＞ビーコン
トイレ　ＣＴＴ・ＴＯＴはタンクレス、ビーコンはタンクあり
ＣＴＴは内廊下、ビーコン・ＴＯＴは外廊下
ＣＴＴはサイクルトランク付（ただし価格に反映しているが）
空調　ＴＯＴ・ビーコン・ＣＴＴとも一部を除き、壁掛け
将来のリセールバリュー　ＣＴＴ＝ＴＯＴ≧ビーコン（駅から遠い分不利）
眺望　ビーコン≧ＣＴＴ＝ＴＯＴ

これについて、ご意見求む！！

[427: 匿名さん]

100でも300でもよいですが、現在の不動産市況のなかでそれだけ売れればこの物件は十分評価されているのではないでしょうか。
豊洲ではこの物件が出る前に少なく見積もっても実需で2000〜3000戸程度販売があったのですから、通常需給の観点から考えれば後発の物件が苦戦するのは当然です。その状況下の上にこの不動産市況の中売れていることを考えるとやはりこの物件を評価する方はたくさんいるということです。
どちらの高値掴み物件を買ってお困りの方か知りませんが、荒らしはやめた方が良いですよ。
空しくなりませんか？

[430: 匿名さん]

PCT祭りのあとすぐ売り出せば多分TOTと一緒で完売間近だったのにね

なにやってんだか

[432: 匿名さん]

TOT購入者はいわずもがなかわいそうだが、9割以上売れているマンションという意味では幸せかもね。
所詮マンション購入者なんて、評判を買っているような見る目がない素人なんだから売れ行きが売れ行きを呼ぶんだよね。
素人一人一人がきちんと勉強して、マンション買わないから今の不動産市況が悪化していると思う。

[433: 匿名さん]

相変わらず、ここのスレはくだらないやり取りが続いてますね。
ここで情報を得ようとした事が間違いでした。

[434: デベにお勤めさん]

こちらの1期、約300戸を売り出して100戸超しか契約に至らなかったと、業界では評判です（各社の販売状況を調査する会社がいくつかあり、どこも同様の結果になっています）。
今回は高層階中心の分譲だったので、坪単価は350万前後ですか？ローン金利の上昇も報じられる中、消費者の買い控えマインドは払拭できなかったようで。
これまでの豊洲物件に比べれば苦戦していることは否めないと思いますよ。

[435: 匿名さん]

普通に考えれば、この市況の中で第一期で購入するのは勇気がいりますよね。
本気で欲しいと思っている人も様子見といったところでしょう。

マンション業界の状況はあと数年は苦しいでしょう。マンション建設を予定して土地を取得していたデベも銀行からの貸ししぶりで予定を延期せざるを得ない状況になるかも知れません。

今後、いろいろなストーリーが考えられるのですが

①既に土地を高い金額で取得したデベ。
②何とか予定通りに着工。
③建築資材の高騰で今までと同じ仕様だとコスト高になる。
④企業は絶対採算度外視はない。利益を追求する。
⑤仕様を下げて消費者の金銭感覚に合う物件を作ろうとする。
⑥悪かろう・安かろうの物件が出来上がる。
⑦結局消費者が迷惑する。

どうしても１年〜２年以内に新築が欲しいのであれば今がチャンス、逆に時間的に有余があるのであれば、次期新築購入は数年後〜１０年後。

と思っていますが、皆さんはどう思いますか？

[436: 契約済みさん]

コンセプト？？？

[437: 匿名さん]

数年後は消費税アップと金利の動向が懸念事項です。

[438: 匿名さん]

買えない人が増えて、一生賃貸の人が大多数になるね。
マンション買うなら貸せるところ、これが大事になりそう。

[439: 匿名さん]

買えないんじゃなくて、買わなくなるだけだね。

CDを買わなくなった層は、車を買わなくなった。そして、家も買わなくなる。

[440: 匿名さん]

所得格差の広がりが社会問題になるね。
今の２０代後半は就職氷河期時代で人によってめちゃくちゃ格差が広がってる。
持ち家と無縁な人が間違いなく増えている。

買えない人は家賃を払うことになるけど、インフレと消費税が上がると同じところに
住もうと思ったら今より高くなって、生活が苦しくなっていくな。
郊外バス便の公団が建替えられて住むことになるかな？

[441: 匿名さん]

惨敗ですか、、、。
こういうことやるからマンションの契約率も下がって行くんでしょうね。

契約された方がっかりしていると思うので、住友は完成大量売れ残りが得意分野なので大丈夫ですよ、心配いりません。プラス思考でいきましょう。
まずお宅の下の部屋が売れてない可能性が高いので、お子様が騒いでも苦情が来る可能性が低いです。
カラオケし放題です。
エレベーターで待たされる時間も短い。
管理組合の規約も少人数なので変更可能。一般に住友は議決権を組合に渡してくれるようです。
管理費などは当然、全額住友持ちです。
転勤で売らなきゃならなくなった時は厳しいです。そんなときにすみふ販売から声が掛かると思いますが、買いたたかれるので、三井のリハウスとかに頼みましょうね。
賃貸マンションって言われないように、今のうちからデべにくぎ刺しときましょう、値下げと賃貸廻しはだめですよって。

[442: 匿名さん]

1期で100戸程度でしたか。
やはり厳しいんだな。

[443: 匿名さん]

惨敗は本当ですか？、誰も反論しないというのは現実とみなされますよ。

おそらく２期販売の対象十戸の中に１期の販売分売れ残りと売約済の記載が入ってくると思うのでそこで現実が明らかになると思いますが、、、。