シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン Part6

[マンコミュファン]

豊洲。に立つ住友不動産のツインタワー
Part6です
登録開始しました
否定的意見だけでなく、冷静で建設的な意見も望みます
高い？それとも安い？喧々囂々話し合いましょう

所在地：東京都江東区豊洲3丁目8番30他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩4分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩6分

【過去スレッド】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43964/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43965/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43954/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43959/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43966/

[361: 匿名さん]

有楽町線はすぐ遅れたり止まったりイマイチですね

[362: 匿名さん]

この物件、かなり気に入っています。
豊洲駅徒歩５分圏内では、最後の物件ですね。
内廊下というのもポイント高いです。

ただし、共用施設がほとんどない事は賛否両論分かれるでしょうね。（私は否定派です）
ＭＲで営業さんに聞いた話では、シンボルの共用施設も使えるとの事。逆に、ＣＴＴ内にある６戸のゲストルームはシンボルの住人も使うとの事です。

シンボルにはどんな共用施設が出来るのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

[363: サラリーマンさん]

○の内勤務の30代です。雨の日も有楽町から地下道で徒歩可能です。
大田区駅まで徒歩15分なので通勤時間を短縮して、もっと自分のために使いたくて近い豊洲を検討中です。
否定的な質問は、買った後に後悔したくないので、いろいろな不安を解消したいのと、我慢するものを覚悟するためです。
豊洲は新しい街と聞きましたので、同世代の人が多く、今後のマンション建設が限定的で、一戸建てもないのであれば、近々人口流入がストップして、豊洲全体が20年後、50代、60代ばかり？
そんな不安がよぎったからです。住居環境に、老後若者がいない街の想像は、検討するに及ばない項目なのでしょうか？
城東の情報を取り難いし、何回もマンションを購入する余裕もありませんので、前向きに教えてください。

[364: 匿名さん]

>>363
有楽町線に加えて東京駅までバスもあるし、タクシーでも2000円くらいなので、通勤には便利ですね。
懸念されている点については、大企業のオフィス、大学があり、賃貸も多く、人の入れ替えは激しいので心配は無用だと思います。

[365: 匿名さん]

この地域は年々中国人、韓国人が激増しているので人の入れ替えは激しいかもしれません。
豊洲地区への転入者の内、21％が中国人、韓国人でした。

[366: 匿名さん]

大企業のオフィス：IT系ばかり＋IHIでどちらも斜陽。湾岸オフィス余りの実態もご存じですよね？
大学：レジャーでしょ。
賃貸：ガラガラなの知ってますよね？

心配して当然。

[367: 匿名さん]

>>363

豊洲の現在の街づくりは３０〜４０代の一次取得ファミリー層
の利便性について最大化した街だから、ある程度年数がたち
住民のコア層の年齢が上昇した場合、ニーズと街のコンセプト
がずれてくる可能性は確かにあります（多摩ニュータウン化）

未来のことは分かりませんが、リスクヘッジとして１５年、
ないし２０年後に自分の生活と街のコンセプトが合わなくなった
場合、どうするかというシナリオは考えておくべきでしょう。
つまんない話ですが、将来が不確定なニュータウンの場合資金に
余裕があるなら楽観シナリオにに賭けてもＯＫ（危なくなりそうなら逃げる）
ギリギリローンで買うなら最悪動きが取れなくなり取り残される
危険性が高いということかと思います。

[368: 匿名さん]

>賃貸：ガラガラなの知ってますよね？

ロイヤルパークスも値下げしましたね。賃料は約10000円／坪です。（それでも空室が目立ちます）
これだと分譲価格は坪200万以下でないと表面利回り6％は確保できない。
実質利回り、空室率などを考えると、このエリアの分譲価格は坪150万以下が望ましいと思います。

[369: 匿名さん]

ロイヤルパークス豊洲ですか？
空室4部屋しか見つかりませんが

[370: 匿名さん]

>>363
いくつか提示された条件を満たす物件又は再開発地域は、どれだけありますか？
たぶん都内では限られているし、今後有っても価格は相当高いと思います。

日本は高年齢化がご存知のとおり進んでいます。
都心のほうがまだ若い人達が常に集まってきますし、今後外国籍の方の動向は街の形成にも重要になっていくと思います。

20年後のことを考えるなら、自分自身が50代になっていますよ。

不安が多く先行する今の363さんはマンションを買う時期ではないのでしょう。

[371: 匿名さん]

月島、勝どきあたりを歩いてみると、とりあえず爺婆中心の街の雰囲気は味わえるよ

[372: 匿名さん]

確かに豊洲の将来は全く未知の部分が多く先行き不安なのは分かります。
しかし、この先人口が減少して都心回帰が加速度的に進むことを考えれば、早急にベストな物件を抑えておくという考え方もあるのではないかと思います。
タワーマンションの建設がピークの今は即ち駅前の土地の確保に手詰まり感がでてきているということでもあります。

このスレ物件の売りはまさに「希少性」なのだと思います。

私は前向きに検討中です。

[373: 周辺住民さん]

多摩センの高齢化は諸説ありますが子供がもっと便利な場所へ出て行ってしまう要因もある
この要因に関しては豊洲に関しては場所が便利なので抑えられるのではないかと思う

あと、>>367さんの意見に同意です
終の棲家に考える事と並行しながら
10年単位での他地への移住も視野の片隅に入れながら検討した方がよいです
とくにららぽーとの期限が終わる18年後、
ここが最初のターニングポイントになってくるのではと感じています
期限延長があるのであればそれに越したことは無いですが
無いようなら跡地に出来るものによっては豊洲が激変する可能性があります

海辺の町で癒しの空間があるため、終の棲家とすることは検討に値すると思います
住んでみて分かりましたが豊洲は都心から近く本当に便利ですよ
重要なのはネガティブポイントを自分でしっかり理解して納得しておく事
ここの掲示板に出入りしている限りネガティブの把握には苦労しません(苦笑)
私の場合はネガティブが享受できる範囲だったので決断しました
今のところ私のライフスタイルではメリットがそれに勝り快適に過ごしています

[374: 物件比較中さん]

たしかに、都心の新築マンションはもう手が出ないですし、
こんだけインフレだと工事費もさがらなそうだしね・・
確かに、この界隈はもはや希少ですよね

[375: 匿名さん]

豊洲・東雲地区は未入居を含め2年未満仲介物件たくさん出てますよ。しかもここの３割安。
「希少性」を謳うにはちょっと厳しい状況ですね。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

[376: 匿名さん]

>>375さん
横レス失礼しますが
新築でなければ意味が薄れるのではないでしょうか？
あまり知られていませんが、未入居であっても売主からの保証部分の一部(1年アフターサービスなど)
は購入した人への引継ぎはできない所が殆どです
もちろん瑕疵部分に関しては対応していただけると思いますが
俗に言うサービス部分に関しては無理でしょう

また、税等の減免措置も利用できない場合が多いですし
ローンに関しても中古と新築では条件が違う事も良くあります
よって新築にこだわる方は多いのではないでしょうか
特に一次取得の方は新築のほうが良いと思います

[377: 匿名さん]

>>376
新築と中古の違いは、ご指摘の点も含めて結構ありますよね？
まじめに両者検討される方は、別途調べているでしょう。

安易に新規分譲と未入居物件とを比較提示される人は、ほとんど煽りか非検討者だと思います。

[378: 匿名さん]

希少性というのはもちろん新築物件でということになりますね。
中古ならば、豊洲に限らずいつでもどこでも探せますから。

豊洲エリアであれば、CTTが最後の豊洲駅徒歩5分圏内物件ということになります。

住友もこの物件は豊洲エリアで最高級物件にしたかったはず。世間の予想もそうでした。
市況を考えると妥当性はあるのですが、なぜ隣とほぼ同額にしたのだろう？というかできたのだろうか？

数年前から計画されていたものを市況の変化に合わせ急遽仕様を下げることなんかは無理なはず。と考えるとかなりお買い得な物件なのかも知れない。なんて、勝手な想像をしながら、購入検討中です。

[379: 匿名さん]

>>374

おそらくは新築の残りの数が少ないという意味で”希少性”
があるとおっしゃっているのだとは思いますが、不動産に
おける希少性ってのは将来人に貸す場合、または売却する
時点になって初めて実質的な意味を持ちます。

豊洲はほぼ同時期に多数のタワーマンションが竣工しま
したので、将来（例えば１５年後）に自分が売却する場
合においては他の物件含めてもライバルも多数です。

またこの地区はほんの１−２年で分譲価格が大きく上昇
しました。その分仕様も高級化しているといえますが、
築１５年の物件ともなるとリフォーム前提となるので細
かな仕様や設備の差は中古価格に新築時ほど反映されま
せん。

またＰＣＴ以前の物件はそもそも最初の取得価格が低い
ので、価格競争となった場合に値下げ余地が大きい分有利
です。（逆に分譲価格が高い分ＣＴ豊洲は下落場面では不利）

もちろん豊洲が２０年後も繁栄し続けるというシナリオ
のみを想定するのであれば上記のような心配は無用ですが
363さんが悲観シナリオを想定しつつ検討を行いたいという
冷静かつリーズナブルなご意見をお持ちでしたので
参考意見として書いてみました。

[380: 匿名さん]

ちなみに20年後だと交通網も変わっている気がするので、現時点の「駅5分」というのも今買うなら意味があるだけ。