シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン Part6

[マンコミュファン]

豊洲。に立つ住友不動産のツインタワー
Part6です
登録開始しました
否定的意見だけでなく、冷静で建設的な意見も望みます
高い？それとも安い？喧々囂々話し合いましょう

所在地：東京都江東区豊洲3丁目8番30他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩4分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩6分

【過去スレッド】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43964/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43965/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43954/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43959/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43966/

[22: 匿名さん]

シンボルが安いとすれば仕様を落として安いだけのはず
例えば床暖房レス、ディスポーザーレスで坪単価260万前後(チャリ置き場込み)とか

CTTの値段だってシンボルの売出しまでに売り切りたいからこそあの値段なのであって
市況もあり本当ならもっと高く出したかったと考えるのが妥当なところ
シンボルの仕様を高くして坪単価上げてくることはあったとしても
相対的に安いということはありえない

個人的予想では仕様を落として同じくらいの値段にしてくると思うよ
それならCTTの残りもはけるし
多少遠くても、仕様が落ちても閑静な場所が良い人にはシンボルと言う勧め方も出来る
CTTがはけた後は本当の意味で豊洲駅徒歩圏最終物件として殿様商売な訳だしね

シンボル売出しまで(来年春？)にCTTは8割がた売り切ってるのが理想じゃないかな
実際には難しいと思うけど

[23: 匿名さん]

がんばって売りましょう。デベは少し時間をかけてなんて言えるけど、入居者は大変だよね。管理組合も管理費が集まらないし、管理費の値上げなんか出てくるでしょう。

[24: 匿名さん]

売れてない部屋はデベの所有だから、管理費はデベもち。
毎度在庫抱えるデベは、売れない期間の経費を販売価格に乗せているので無問題。

[25: 匿名さん]

＞24

つまり、既購入者が売れ残っている物件の管理費を払っているという事になりますね。

こういう理由があって、竣工後数年も売り続けているスミフの物件は割高なのが多いのですね。最近6年ぐらいは上昇基調であったのでこれで良かったと思うのですが、これからどうするのでしょうかね。分譲マンション内に新築未入居の売れ残りがたくさんあると既に購入された方が転売するのには影響すると思います。

[26: 匿名さん]

>>25
＞つまり、既購入者が売れ残っている物件の管理費を払っているという事になりますね。
違うっちゅうねん。

[27: 匿名さん]

>>26
あんたはん関西でっか？
ここ東京23区の新築マンション掲示板 でんがな。

マジレスすると、完成しての在庫物件の問題点は二つ。
ひとつは、ぱらぱらと入居するために（入居に当たってのいろいろな業者の出入り含む）しょっちゅうセキュリティが破られた状態になる。
ガードマン立たせる方法もあるが、費用負担一人でいいの？
ふたつめ、何かの都合で売りに出さなくてはならなくなっても売れない。
新築でさえ売れていないのに、使用した部屋を売るにはかなりの値下げしないと太刀打ちできない。
要するに大胆な損切りできなければ売れないってこと。

[28: モデルルーム見学者]

CTTの営業さんからは、
・シンボルは自分たちも思ったより眺望が悪いということをきいた
・仕様は、ＣＴＴの方がいいかもしれない
・不動産会社は、売りやすい物件から売っていくため、早い時期の住戸の方が良い物件が多い

よって、シンボルよりもザ・ツインを検討した方がよい。
また、部屋も希望を優先して確保可能である。
とのことでしたよ。

他の方は営業さんからどの様にアピールされました？

[29: 匿名さん]

ここまで盛り上がらないとはおそるべしだね。
スレが要らないんじゃないかと思うくらいだ。
待った結果がこの有様だった検討者はお気の毒の一言だ。

[30: 匿名さん]

＞26

購入されて、入居した方が、未入居の部屋の管理費を分担して負担しなければならないという事はありません。という意味で反論しているんだとおもいますが、25の意味をもう少し考えましょう。

結局、住友の戦略が時間をかけて、高いものを売るというものである以上、その価格には既に長期販売期間に必要とされる、未販売住戸の管理費も含まれているという事になります。すなわち、未販売住戸の管理費も必要経費の一部であり、これらは価格に転嫁されている事になります（住友は時間をかけて売る事を前提としていると表明しているから）。

違うっちゅうのと言われない様に、繰り返しますが、これら売れ残り住戸の管理費は物件を売る為の必要経費として当初から計上して価格の一部として転嫁しているということで、購入者が購入費用としてその分を負担しているという事になります。分かりやすく言うと、売れていない状態で、入居者がすくなくて共有施設を使い放題と思ったり、入居者が少ない時には静寂がえられるなどの利点があると感じる事ができるのは自分でその費用購入時に既に払っているからであるわけです。

三茶の物件、目白の物件でもこの種の話が出てきますが、住友の物件に住んでる方はこの辺の事を御理解されず、人が少ない事は利点も多いと感じている方が多い様です。

[31: 匿名さん]

>>30
販売が長期になるかどうかに関係なく、初期の管理費は設定されている。
未入居の部屋数やその期間に比例するんかい？(笑

自分の住民税が、目の前の道路作ってるっていう発想だな？
そういう人は、共通の資産を管理費で共有管理するっという集合住宅＝マンションの考えを理解できるはずもないのでやめといたほうがいい。

ついでにいえば、物件ごとの採算性を言うなら、アフターによる補修想定額なども知っておくべきだろうな。

[32: 匿名さん]

＞販売が長期になるかどうかに関係なく、初期の管理費は設定されている。未入居の部屋数やその期間に比例するんかい？

やっぱり理解出来ない様ですね。住友は賢くやっているのですよ。マンションの購入を検討されている方に御理解頂けば良い事です。

[34: 申込予定さん]

夏以降、シティタワー品川の販売が終われば、ここの販売も勢いが出てくるはず。

市場価格の半値以下というシティタワー品川の販売は倍率１００倍を超えると見られています。
８００戸のマンションが倍率１００倍ということは、数万人の人がシティタワー品川を意識して
他物件の購入を控えているはず。
資金の無い人が狙っているだけでなく、豊洲を始めとして都内タワー物件を検討している人は
当然、品川の内容を確認するまでは購入を踏み切れないでいる。
より高級物件を検討しようとしている人でさえ、シティタワー品川を投資用に購入しようとして
資金を使うことを控えています。

住友不動産としては、豊洲のツインが売れなくなる事を恐れて、
品川の販売をぎりぎりまで遅らせているんだろうけど、まったくの読み違い。
品川の販売を遅らせているがために、他社も含めて都内の物件全体に不況を招いています。

ここと品川を比較している人は、倍率が高くてどうせ抽選に当たらないんだから
はじめから、ここのいい部屋を押さえた方がよいですよ。
また東京都民で無い人は、東京都物件である品川は買えませんから待っていても無駄です。
あきらめてこちらを押さえておきましょう。

[35: 匿名さん]

>>34
＞また東京都民で無い人は、東京都物件である品川は買えませんから待っていても無駄です。
あれ？そうだっけ？
都内の企業に勤務してる人も大丈夫じゃない？

いや詳しくは調べてないんだけど。
せっかく教えてもらったので都内のマンションに住民票移しておきます(笑

[36: 物件比較中さん]

定借物件と比較してる人間なんてどれだけいるだろうか。
シティタワー品川には関係なく、単純にここは人気が無い。
仕様の低さ、表示よりも二まわりは狭い居住スペース、それらに対する有り得ない高さの坪単価・・・。
実はシティタワー東陽町の方がまだマシなのでは・・・とさえ思ってしまう。
何かのせい、にしたいのは分かるがそれほど世間と上司は甘くないヨ。

[37: 申込予定さん]

ほんと、他物件の掲示板と比較しても盛り上がりがないですね。
申し込み予定なのでちょっとサミシイような。
でも、マンションの抽選が高倍率にならずにいいかも。

豊洲が気に入り、ＰＣＴの中古、ＴＯＴのＭＲ、ＣＴＴのＭＲを検討しました。
どこも長所短所がありますが、自分のライフスタイルに一番合っていそうなのが
ココでした。

[38: 周辺住民さん]

＞自分のライフスタイルに一番合っていそうなのがココでした。

え？

いや、好みはライフスタイルは人それぞれだから。。。。他物件の角部屋のほうがはるか良いとは言いませんよ。

[39: 匿名さん]

それって見栄っ張りな性格って事ですか？

[40: 物件比較中さん]

このスレは、スミフの営業の書き込みが必死すぎて、引いてしまうよ。
>34、>37のコメントは何を根拠に書き込んでいるのかな？
品川との比較って？自分のライフスタイルって？
うさんくさい書き込みだよ。

[41: 匿名さん]

中身のない見栄っ張り人間だけでしょう。
ここが一番合う人はね。

頑張って無理して生活観排除してね。
所詮豊洲でそんなスタイリッシュを求める事自体がセンスレスだと思うけどね。

[43: 周辺住民さん]

う〜んと迷っています。
でも今日現地見てき半歩前進しました！！
朝凪橋からみるともうだいぶグランドロビーなんかの建物も輪郭が出来ており圧巻なスケール感です。
ついでに、ＴＯＹＯＳＵタワーも出来てきてます。スケール感だけですが正直結構しょぼかったです。
こうやって書くとまた住友の営業さんだとか言われるんでしょうけど・・
これからはどんどん出来てくるので建物比較も楽しみですね。
割と時間があるので、自転車でいつも回って見比べてます、暇ですね（笑）
あと、パークシティなんかは入居も始まって結構にぎわってきましたね。
外から見てると、やっぱり洗濯物とかどこか庶民的な感じがします。
いいとか悪いとかじゃなくってやっぱり、若いひとが多いかなって感じです。
わたしも本来こっちの住人だと思うのですが、もう値上がりしちゃってますからね・・・
うーんでもそろそろ決めないとなってもんもんとしてます。
他にもいますよねこんな感じの人って・・・