パークタワー池袋イーストプレイスについて

[匿名]

ビッグターミナル山手線「池袋」駅徒歩圏の、都心へのアクセス性高い地上３１階建てタワーマンション
　交通 　　山手線池袋駅 徒歩13分
　所在地 　東京都豊島区東池袋３丁目３２７７番２・２１７
　専有面積 39.03ｍ2〜70.42ｍ2
　間取り 　一般販売住戸:1LDK〜3LDK
　販売戸数 未定(総戸数204戸)
　提供会社 三井不動産レジデンシャル株式会社　（売主）
　販売時期 平成19年5月下旬(予定)

とのことですが、ファミリーで住むには、環境はどうでしょうか。

[21: 匿名さん]

現地もだいぶ前に見に行き真剣に検討していましたが、なかなか販売せず価格もまだハッキリしてなかったので他の物件に決めてしまいました。間取りを見るとウチのように小さい子供がいるファミリーには無理とも思いまして・・・

[22: 匿名さん]

売り渋っていると、どんどん検討者に逃げられる。
けど、売り始めてから買ってくれる人がつけばデベは痛くもかゆくも
ないかと思うと、バカにされているようですね。しかも価格も吊り上げて。

[23: 匿名さん]

19さん、18です。
遅くなりました。私は全く別エリアにしました。
予定通り4月事前案内会開始の物件で、予定通り進みました。
こちらの事前案内会開始日に契約会です。本当はここも4月下旬からでしたよね。

結局アンケートに何回か答えただけで、全く検討できなかったです。
まあどこも平気で遅らせてますのでここだけではないですが。

[24: 匿名さん]

掲示板の上の方に書いてありますが、ご近所物件で中規模ですが「イニシア上池袋というのが
大塚駅徒歩圏で、広い部屋もあるようです。
大規模やタワーにこだわる人は、検討外でしょうけど・・・。

[25: 匿名さん]

今日、明日の事前案内会は満席だそうです。

[26: 匿名さん]

まあ。しょせんデベは商社みたいな存在（利ざやでかせでいる）
物つくりの会社ではないので、一円でも高く売れれば、ＯＫ！って感じかな。

[27: 物件比較中さん]

６月２日の案内会に行ってきました。
２LDKでお手ごろなのは、５７㎡の北西角部屋12階〜17階で、4800万円台でしょうか。
これ以下の価格帯だと、１LDKでした。
３LDKは、14階以上の高層階に集中しているようです。
現段階では、最高値で6000万円台でした。

[28: 匿名さん]

消防署はどなたも気になさらないのですか？
地域でも大きな消防署だそうですけど。

[29: 匿名]

１ＬＤＫは、いくらからでしょうか。
４０００万円台なのでしょうか。

[30: 匿名さん]

案内を頂きましたが私の場合は待ちきれず他の物件に決めてしまいました。３LDKだと７千万円以上すると思っていましたので意外と高くないですね。できれば販売時期を当初予定通りにしてもらいたかったです。

消防署と前面道路の排気ガスは気になりましたが山の手線内側で２７さんの価格が事実ならいい線だとは思います。ただ我が家は小さい子供がいるファミリーなので３LDKの１部屋に窓がないのが気になりました(単に図面の見間違いですかね？)。

[31: 匿名さん]

３ＬＤＫ ７０㎡が２７階で７６００万円程度、６８㎡が１６階で６８００万円程度だそうです。７０㎡の３ＬＤＫは窓のない洋室が確かにあります。隣接するリビングの壁上部が固定ガラスなので一応、リビングからの明かりが入るという設計です。でも、夜、リビングの明かりがついていたら、その洋室は電気を消しても明るいということですね。２０階未満はオプション選択もカラー選択も不可。３ＬＤＫでも最大７０㎡ですから、２ＬＤＫに設計変更した方が良さそうです。

[32: 匿名さん]

≫３ＬＤＫ ７０㎡が２７階で７６００万円程度

70㎡3LDKはもう少し低層階でいくらでしょうか？

[33: 匿名さん]

70㎡の3LDKは20階から最上階までですが、参考価格が提示されているのは27階だけです。階別の価格差がわかりません。16階の68㎡の価格から類推するしかありません。70㎡も68㎡も南西角部屋ですから方角は同じです。22階は同じ70㎡ですが、ここだけバルコニー面積が大きいので27階より価格が高くなるかもしれません。

[34: 匿名さん]

33さん、ありがとうございます。
27階で7600万ということは20階だとしても6000万円台半ば〜後半、あるいは7000万超ですね。

[35: 周辺住民さん]

ファミリーには環境は最高ですよ。サンシャインシティは近いし（オムツはトイザラスで安く買えるし）、郵便貯金は直ぐにおろせ、スーパーは西友に加えURヴァンガードタワー1階にポロロッカもできました。春日通りには、コンビニト弁当屋ハ多いし、なか兎も復活しました。大塚駅から春日通りにへは昔からの住宅街のため閑静です。子供は、幼稚園・小学校では、お茶や筑波大付属、学芸大付属へ受験可能です。欠点は、消防署の隣です！夜中、頻繁に出動の音に悩まされていますが、ここは真隣なので相当覚悟して下さい。近隣タワーマンションと比較すると、時折中古で広告出るライオンズタワーは価格は強気ですが、セミオートバスでした。シティタワー池袋は、免振構造、アウトフレーム工法、コンクリート30〜80N/mm2、スラブ厚230〜250mmであるのに対し、パークタワー池袋は、制振構造、従来工法、コンクリート30〜60N/mm2、スラブ厚220〜230mmですので、躯体構造ではちょっと遜色あります。エアライズタワーは首都高速に接しているのが難点ですが（最上階住人でもうるさいと聞きました）、ここ春日通りは夜は通行量少なく結構静かです（頻繁な救急車と消防車のサイレンを除けば）。

[36: 物件比較中さん]

>>35さん
詳細な地域情報ありがとうございます、新参者にとってこのような情報が生活感があって、非常にありがたいです。

ついでに伺いたいのですが、小学生の子供がいるので学区の
朋友小学校の評判は、いかがでしょうか。
二つの小学校が合併して新しくできた学校のようで、区内では
珍しく全学年2クラスのようです、この前休日に校庭を見ましたが
校舎も校庭もきれいで、何と言っても校庭からサンシャインが
間近に見えるのは、素敵でした。大通りに面していないので静かでした。
校庭解放なのか10人くらいの子供しかいませんでしたので、雰囲気がよくわかりませんのでもし御存知でしたら教えてください。
多分将来、中学も西巣鴨中学になると思いますがそちらは
いかがですか、区内は学校選択制などあるようなので選べるのですよね。

[37: 周辺住民さん]

No.36 by 物件比較中さんへ

朋友小ですが、マンションや住宅が増えているのか、１年生は３クラスに膨らみました。先日の授業参観に行きましたが、（どこの公立区立もそうでしょうが）、悪ガキ君がクラスに数名は居ますね。荒れている話は聞いたことがありません。朝は、同じエリア毎で集合して、６年生から１年生までが集団登校します。帰りは、同学年同士で下校なので、途中で散り散り、最後は一人になるのが心配です。ですので、一度帰宅しなくても、親がその日了解して決めた時間に迎えに行くまで、校舎で遊んで居られます。低学年の子供ならば、どこか近所の公園へ友達と遊んでいるよりも、先生の居るこっちの方が安全ではないかと。エアライズ入居者は朋友ではないですが、特別に頼んで入学されている方もいらっしゃいます。
多分、このエリアの小学生は、都電・向原駅側の大塚台公園で遊んでいると思いますが、私は、自転車で春日通りをまっすぐ１０分、お茶ノ水女子のそばの「教育の森公園」という、とても大きな公園へ子供を連れて行っています。筑波大付属小の裏庭にも行けます。子供達のマナー、非常に良いです。休日は三輪車の貸し出しも。また、大塚病院隣の大塚公園もお勧め。ここも広く、図書館もあります。
朋友小隣の総合体育場では、毎年としま子供の集いがあり、ただで気球に乗れたり、白バイに乗って写真を撮ったり。桜の季節は、夜桜ライトアップして開放したり。桜といえば、このエリアでは、教育の森公園側の播磨坂桜並木の桜祭が圧巻。区内桜名所ではここが最も気に入っています。
子供はまだ小学生なので、中学の事は判りません。
東池袋駅から、楽にららぽーと豊洲（特にキッザニア）へも行けます。なお、海外出張が多い方なら、プリンスホテルにはリムジンバスがあり、とても楽ですし、サンシャイン内にはパスポートセンターも有ります。首都高速出口から１分以内も魅力。王子駅下をくぐるルートで行けばTDLへ30分、週末朝なんかは、常磐道柏インターにも30分で着きました。
夜は、大塚から池袋にかけて、パトカーの巡回が非常に多くて安心です（大塚駅からここエリアへは、夜怖いくらい人が居ないのです）。

[38: 物件比較中さん]

>>37さん
36です、貴重な情報をありがとうございました。

なかなか実際に通学している、ご父兄の意見を伺う機会も
なかなか無いので、非常に参考になります。
朋友小学校は、子供のことをよく考えていて活気がありそうですね。
秋に学校参観があるようなので、見学に行ってみようかと思います。

知人から地域的に落ち着いているので、隣接校の巣鴨小学校が
いいみたいと言われたのですが、学年1クラスで今年の1年生が
やっと2クラスになったようでした。
やはり、単学級でクラス替えがないのは親としては少し心配です。

こちらと、同時期に南大塚にも住友のシティハウス南大塚が
出来るようですが、発売開始が9月から来年に販売延期でＨＰを見ても
何も情報がありません、時期的におそらく完成売りになるのでしょう。

コスモイニシア上池袋は、販売開始しましたが売り主が
旧リクルートコスモスなのでどうなんでしょうか。
出来れば永く住みたいので、大手の方が安心ですよね。

[39: 匿名さん]

エアライズの裏が工事中ですがUR賃貸なのでしょうか？

[40: 匿名さん]

53階建ての再開発だそうです。

[41: 周辺住民さん]

36さんへ、追加情報です。

朋友小学校、歌には全学年、相当気合を入れています。
先日も、秋川歌手が来て、児童（もちろん素人集団ですが）と、千の風．．．を歌ってました。NHKで放映されました。
先週末の５周年記念では、音楽会の発表がありました。
今の時代、都会は皆そうでしょうが、女の子が多いです。
６年生は、圧倒的に女の子多数、１年生は女の子多数、２年生はきもーち女の子多し、３年生は女の子多し、４年生同じ、５年生男の子圧倒的に多し、です。
勿論スポーツのチームも充実してます（うちの子は幼稚園からバスケに入れて貰っています）。
また、サンシャイン内では、文化スクールがあり、バレエも安い価格で受講させています。
子供の英語塾では、ニッセイトが人気。水泳なら、煙突の下に。

なお、ゴミ処理施設については、各区が持っている施設のダイオキシン発生度を調べた方がいいいですよ。普通、マンション営業マンなら持っています。施設により、ダイオキシン濃度、滅茶苦茶違います。ここ池袋駅付近の高い煙突は、相当低い数字です。他方、ひどい数字は、光が丘と新木場が目立っていました。また、郊外のマンションは、高圧線の交流磁場が多くて怖いですが、ここの街では高圧線は見かけないです。

[42: 匿名さん]

都心の子供たちは、私立中高一貫校を受験する傾向にあり、
公立中学高校へは半数ちょっとの子達が通うので、
子供たちの頭脳がよろしくない子達が公立中学へ進む傾向にあり、
子供がある程度勉強が出来る場合、資金的に無理しながらも私立中学へ行かせてしまいます。
公立中学は荒れている、荒れていないはありますが、
通う子どもたちの頭脳レベルが低いので授業内容のレベルも低いです。
うちも私立受験なんて考えてなかったけど、公立中学へ進学するメンバーを考えると、私立へ通わせるしか選択肢は残っていませんでした。
そういった悪循環がより私立受験傾向にあります。
私立受験のための塾4〜6年生の3年間で300万円
私立の入学金設備費授業料は年間平均100万円
都心でなかったなら、ほとんどの子が公立中学へ進むだろうし、
うちも無理してでも私立へ通わせる事はなかったかなと思います。
私たち自身が地方出身で、公立の中学高校に通いましたので、この状況に理解するのに少し時間がかかりました。
我が家は池袋西口から徒歩10分。
池袋、高田馬場、御茶ノ水等大手中学受験塾が軒並みあるのが、受験者の数を表していると思います。

[43: 匿名さん]

＞４０さん
賃貸か分譲かの情報はあるのでしょうか？

[44: 物件比較中さん]

>>42さん
最近の都心の小学生は、大変なんですね昔とは大違いですね
昔はある程度裕福な家庭の子供で、学校の成績のいい子供が
中学受験でしたから、けっこう楽しく受験ができました。
大衆化するのも良し悪しで、成績の良くない子供は親子で辛いでしょう

私立中学も、いろいろですね。

①大学附属系（昔は不人気でしたが、今は親は楽だから人気？）
②有名伝統校系（偏差値の高低にとらわれず、人気があります）
③東大ランキング系（全て競争、勉強が超大変で楽しくないです）
④新興のでもしか私立系（何が何でも私立というので増えています）

うちは夫婦で③でしたので、中高生活は勉強が大変でしたので
私立に好印象はあまりないです。①②なら違ったのかも知れません。
親と子供は別なので、子供は男女共学の公立中学かなと思っています。
夫婦で公立中学の経験がないので、憧れにも似た感情もあります(笑
多分授業のレベルが低いのは楽しいですよ、どうせ高校受験は
塾頼みですから、学校くらい気楽な方がいいのではと思います。

うちは御三家落ちて大塚のS学園と、お裁縫の東池袋のT女子学園です。
集まる生徒は各小学校のトップで、毎回ビリまで順位がつくから
成績が中程度以下だと、運動部でもしないと辛い日々です。

この物件は実家も近いのですが、母校の近くでもあるということで
期待しつつ、夫婦でとても複雑な心境です・・・。

[45: 近所に勤務中]

ここ、工事中の３Fから火事出しましたよ。
かなりの大騒ぎになったんですが。
３月だったかな？

諸々のスケジュールが遅れているのはそのせいでしょう。
購入を考えている方は、火事の件について営業マンにきちんと
説明もらったほうが良いと思います。
出火場所は、３Fの奥のほうです。
その部分だけ外から塞いで中が見えなくなっていますので、
現地に行けばすぐわかります。３Fだと住居部分ではないのかも
しれませんが・・・

私なら、ケチがついた物件はいやですね。
というか、もくもく煙があがっている現場を見てしまったので。
そうでなくても、春日通りの騒音、消防車のサイレン（これは
想像以上に音が大きく、ひんぱんだと思います。）が物凄い
ので、賃貸ならまだしも終の棲家なんて論外です。

それと、サンシャインから消防署までのエリアはもと東京裁判
で有名な巣鴨拘置所です。そこをつぶしてサンシャイン、NTT、
自動車教習所、郵便局本局、消防署等の公的機関を建てたそう
です。正直微妙な土地柄です。

すぐ近所で、毎日仕事をしている者から、申し上げさせて
いただきました。

[46: 匿名さん]

＜＜４５

火事の件は、ニュースになったのでしょうか。（ＴＶのニュースでやってたのでしょうか）
大騒ぎになったとは、知りませんでした。

今度、現地へ行ってみようと思いますが、低層階ではうるさい（にぎやか）でしょうか。

[47: 匿名さん]

>>44さん
T女子学園は、御三家の2番目と同等か、
2番目と3番目の間に位置する学校になってますよ(^^♪

私も子供は小さいうちは伸び伸びとなんて考えていて、
「うちの子は公立でいいわ。」なんて言っていたんですが、
ある保護者の方に、最寄の公立中学校の公開授業を見に行ってごらんと言われ、
行ってみて愕然とし、子供を私立の中学受験させなければと思いました。
先生が授業をしているのに、完全に後ろを向いて一つの机を共有して後ろの席の子と話をしている生徒、
机にベッタリ寝ている生徒。
先生や黒板を見ながら勉強している生徒は4〜5人でした。
友達と話している声でうるさい教室や、静かだけれどほとんどの生徒が寝ている教室。
1年生から3年生まで、どの教室もです。
都心の公立中学では、本人の強い意志がなければ勉強ができる環境とはいえません。
驚きと不思議さでいっぱいでしたが、とにかく、こんな学校へ行かせるわけにはいかないというのが実感でした。
そして、我が子を小学校を卒業させて分かった事は、
勉強が出来る子半分は、一人を除き皆んな私立へ。
残りの半分（いわゆる小学校の段階で授業についていけていない子たち）が公立へ。
だから、公立中学の公開授業で見た情景が繰り広げられるんだと分かりました。
結局のところ、私と同様に、こんな状況の公立へ子供を預けるわけにはいかないと思ってしまい、
私立への傾向が強くなっているんじゃないのかな？と思います。
公立の教科書やカリキュラムはレベルが低く、
私立のカリキュラムと大きく差があり、学力に差がつくのは分かるのですが、
頭の良い子が半分抜けてしまった公立中学は想像以上でした。
池袋周辺に住んで子供を勉強させたいなら、
それなりの学費がかかる事を念頭に、資金を準備されていた方がいいですよ。
子供を私立に通わせている保護者の質は、昔に比べると、
一般庶民(サラリーマン層)の率がかなり増えているでしょうね。
ただ、都心に住んでいるぐらいなので、ある程度の収入がある家庭がほとんどなので
子供を私立へ行かせる事が可能な家庭がほとんどなのも実情です。

子供が小学校中学年になった頃に、公立中学校の公開授業の案内プリントが配布され始めますので、
ぜひ早いうちに見に行かれる事をお勧めします。

私はサンシャイン内で仕事をしていますが、
この地域一体これから、どんどん開発されていきます。
これから、もっとどんどん便利になります。
微妙な地域である面影は現在ありません。
3月に火事があったんだ。土日にあったのかな？
サンシャインビル内にいて気づきませんでした。
現地を下から見るのもいいですが、
サンシャインビルの上から下を見てみて下さい。
東池袋が今後どれ位開発されて便利になっていくかご覧になれると思います。
展望台からは、真下を見にくいので、
サンシャインビルの60Ｆでランチビュッフェで食事しながら、下をごらんになるのもＧＯＯＤですよ。

[48: 匿名さん]

消防署の隣りでも火事は起こる。
ってことね。

[49: 匿名さん]

消防署って近くの火事の消火活動は苦手って聞いたことがある。

それにしてもここの住民は長話が多いですね(笑)

[50: 匿名さん]

＞47さん
いろいろとご親切に教えていただいて、ありがとうございます。
掲示板で、こんなに親切な方がいらっしゃるのは感動的です。

お褒めいただくのは、後輩が受験で頑張ってくれた結果です？？
上池袋のS学園の方が、遙かに有名ですからいつも言われてます。

公立中学も、不良がいなくて荒れていなければいいというものでも
ないのですね。（昔はこれが中学受験の動機というのが多かった）
最寄りの中学とは南大塚のN中学のこのでしょうがか？
たまたま運動会の日に通りかかったので、しばらく見学しましたが、
生徒が少なくこじんまりまとまっている感じでしたが、
あまり覇気があるとは言えない感じでした。
子供も思春期ですからこんなものかと見ていました。
自分達に公立中学の経験がないので、よくわからないというのが
率直なところでした。私立は学校も厳しいので、親も熱心生徒も
よく動き回りました。それと親御さんもけっこう派手な方が
多かったような気がします。

中学も自由選択制になって、区内の多くの学校を選べるようですね
その中で人数の少ない中学は、学区の人数だけでなく
不人気ということなのかもしれませんね。
豊島区のHPで調べたら、千登世橋中学と目白小学校だけが
人気があるのか隣接校の人数制限をしているようですね。
詳細はわかりませんが、きっと人気があるのでしょう。

公立中学は未経験なので先入観を捨てて、一度公開授業を
見学に行ってみたいと思います。
それよりも、まずマンションを決めることが先決ですね(汗

[51: 匿名さん]

>>47.50
あのーー主婦同士の会話違うスレ立てたらいかが？

[52: 匿名さん]

１番広い部屋でも70平米ちょっとだからDINKSか独身者でしょう。
オプションばかりで、デザイン性重視って感じ。
共働きで子供は作らないという夫婦に合っていますね。
とてもファミリーには・・・。

[53: 周辺住民さん]

購入を考えていらっしゃる方は、一度夜遅い時間に池袋駅から物件まで歩いてみた方がいいと思います。

前向きに検討されている方は気を悪くされるかもしれませんが、小さいお子さんや若い娘さんがいらっしゃる方にはおすすめできない立地です。DINKSや独身男性なら、買い物もどこへ行くのも便利で良いと思いますが。
私は東池袋3丁目で生まれ育ちましたが、幼少の頃に生まれ育った環境としては良いと言えませんでした。学校ひとつ行くのにも交通量の多い道路を歩かなければなりませんでしたし、昼間に怪しい男性に声をかけられたことも二度や三度ではありませんでした。特に、夜は首都高沿いの六ツ又陸橋寄りの薄暗い通りは浮浪者が多く危険です。また、池袋駅東口から区民センター、豊島公会堂方面へ直進する形で帰るのが近かったのですが、この周辺は夜になると裏ぶれた感じで人気が無くなるので、いつもサンシャイン通りを通って東急ハンズまで行き、首都高沿いの暗い道をダッシュして家まで帰ってました。しかし、サンシャイン通りもそれはそれでキャッチセールスが多く、変な男性に腕を引っ張られたりします…。

同じ池袋なら、南池袋2丁目周辺の環境が良いですよ。
南池袋2丁目も今後再開発予定地になっており、旧日出小学校跡地を中心にタワーマンションが建つ計画がありますので、個人的にはそちらをおすすめします。価格がどうなるかにもよりますが。

[54: 匿名さん]

このあたりでお勧めなエリなら南大塚2.3丁目だと思います
それもなるべく文京区に近い方が閑静で便利です。
ただここを含めた大塚駅北口エリアと比較して圧倒的にマンションの
供給が少ないのと、あったとしても価格が高めではあります。
中規模なら2〜3カ所計画があるようですよ。

[55: 匿名さん]

豊島区で人気のある千登世橋中学は、新築で、とても現代的なキレイな建物で、
エアコン完備の教室なので、夏も涼しく勉強ができます。
私学では当たり前の空調が、公立にはないので、人気が集中する一番の理由だと思います。
次にバスケットコートが2面作れる広い体育館で冷暖房つき。
（公立中学の体育館はバスケットコート1面できるかできないかのサイズです）
千登世橋中学は、私学でしょと思わせる建物です。
また、運動部で十分活動できる設備が整っているため、
運動をしたい子供たちが集中して応募し、抽選になっています。
でも何故か千登世橋中学の運動部は強くはないです。

余談ですが、様々な運動部が全国大会に出ている公立中学は、板橋区立志村第二中学だったと思います。


うちは、西口側に住んでいるので、道後中学、千川中学、板橋第中学が近いです。

[56: 匿名さん]

千登世橋中学（旧高田中学と雑司ヶ谷中学が合併）は、地元なので
機会があれば行くこともあります。
人数が多いのもありますが、運動部は区内ではどれも強いみたいで
すよ、廊下に表彰状がたくさん飾ってあるしHPにも書いてあります。
校舎建て替えの時にこんなに希望者を想定していなかったのか、
建物は立派ですがその分校庭は狭いです。
朝の様子を見ると、都電で遠くから通ってきていようですね。
合併したのと目白小が70％以上中学受験なので、旧高田中学時代の
ように、特に進学率が良いわけではないようですね。
冷暖房は、子供の目白小学校でも教室には入っていたと思いますよ。
余談ですが、千登世橋中学と共に人数制限をしている目白小学校も
実際には2クラス分の子供が学区外からのようです。最近は個人情報
保護で連絡網も電話番号だけになったのでよくわかりません（笑）

わざわざ家族で学区に引っ越して来たり、どんな手段を使うのか不明
ですが新宿区や文京区からバスで通学したり、山手線で通学している
生徒もたくさんいるので驚きです。
個人的な意見ですが小学校の隣接校制度は学校による人数格差が
拡大するので、良い制度ではないと思います。
中学受験こそ学校の勉強はほとんど関係なく、進学塾頼みなのですから

[57: 匿名さん]

ほんと、長話の多いスレ‥

[58: 匿名さん]

自分の周りしか見えないおばさんの独り言スレじゃないのｗ

普通に公立小中高に通って、私立小中高に通った子供よりも
全然レベルの高い大学に現役で入る子供達も
区内にはたくさんいるけどねｗ

[59: 匿名さん]

だから、他のスレ立てればいいのに。。
豊島区の学校を語ろう・・・とか。
長すぎ。ここのマンションの話聞きたいさぁ

[60: 匿名さん]

自分でまず話題を提供してみれば、本当に検討する気があるの？

[61: 匿名さん]

>>60
検討したくて、情報欲しくてここのスレ見てる人が多いんでは？

[62: 匿名さん]

２ヶ月ほど前すぐ近くの○○タワー池袋に住んでいましたが購入した時は南西向きで坪２４０万位でした。同じレベルのマンションなのにどうしてこんなに高くなってしまったのでしょう。隣の住人が嫌で購入した価格で売りましたが、こちらが便利なのでMRに行きましたが高すぎて諦めました。（売却しなければ良かったかなー！）
でも駅から１０分はちょっと遠いです。せめて７分くらいだったら。

[63: 匿名さん]

1)JR山手線「池袋」駅より徒歩13分
(2)東京メトロ有楽町線「東池袋」駅より徒歩8分
(3)JR山手線「大塚」駅より徒歩8分
(4)東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅より徒歩11分

[64: 匿名さん]

>>56さん
豊島区内の公立中学は、学年生徒数が少ないので、部活数が少なく、
特にチームプレーのスポーツは必要部員数があるため、非常に少ないです。
バレー部はあってもバスケット部はない等。
私学なら、ほとんどの部活が揃っていますが、公立に行かせる場合は、
その公立中学に、希望の部活があるかどうかを調べてから、
進学先の公立中学を選ばなくてはなりません。
そのため、豊島区の大会では、チームプレーの大会は、出場チーム数(学校数)は8〜10校しかなく、
(ex私立5校、公立4校)
ベスト4(3位)に入って表彰状を貰える確立は高いです。
区内大会ではなく、ブロック大会や都大会で活躍するチーム(学校)を
強いと判断して、さほど強くないと書きました。

どうしても、公立では、空調設備のある小学校や中学校が人気が高いようですね。
親の時代では空調がなくても、まだ我慢が出来たでしょうけど、
現在の夏は特に暑いですし、ビルが集中した都心では、
空調なしでは集中力も気力も奪われて勉強しづらいでしょうね。

[65: 匿名さん]

>>64さん
＞ベスト4(3位)に入って表彰状を貰える確立は高いです。

そうですか、そんな事情があったんですか知りませんでした。
区内で4校しか出ない団体競技は、トーナメントで1回勝てば準優勝
2回勝てば区大会優勝ですからね（笑）
時には私立中学の方が出場校が多いなんて、何だか時代を感じますね。
男子なら、立教、巣鴨、学習院、本郷、淑徳巣鴨　ですね。

30年前は、圧倒的に区立中学が多数で、私立男子は前半の3校しか
ありませんでしたから、狭き門でした。

今度公開授業に見学に行ってみます、ありがとうございました。

[66: 匿名さん]

>>64.65
だから他のスレ立てて検討しろって・・・！！

[67: 匿名さん]

これもしかして新手のアラシでは
購入者ならびにその検討者の書き込みとはとても思えない

[68: 匿名さん]

新手のアラシ・・・とは面白いですね。

お子様のいる家庭では住居購入にあたり近隣の学校に対して気になるのは解りますが、このマンションは売る側もファミリー向けに考えていません。大きさは70平米ファミリーには狭いでしょう。
確かに文京区も近いし国立・私立・公立いっぱいありますが。
モデルルーム見れば納得できますよ。ターゲットはシングル・DINKSだって。

[69: 匿名さん]

62さん、今の御時世に購入価格でしか売却できなかったのは厳しいですね。
ここも購入後の値上がりは期待できないってことかな。

[70: 匿名さん]

＞69
プロでは相場の詳細は、わかりませんが大塚駅を起点に山手線外側〜池袋と
山手線内側〜新大塚のマンションの供給数を比較すると、ここ数年を
以前調べた結果では、5倍くらい前者が多いのです。
今後数年もも東池袋の再開発で大量供給されるのが、わかっていますから
希少価値という点では、ますます供給は過剰になると思います。

希少価値で値上がりと言えば、これからは大塚駅〜文京区の山手線内側の
エリアだと思います。

[71: 匿名さん]

>このマンションは売る側もファミリー向けに考えていません。
>大きさは70平米ファミリーには狭いでしょう。
都心では、70平米に4人家族が住むっていうのは普通なんですけどね。

[72: 匿名さん]

地方出身者や郊外育ちには、理解できない感覚なんだよ
でも立地的には、そういう地方出身者や郊外育ちの人達がターゲットのような気がする。

狭いということは、分譲価格が安く抑えられることでもある。

[73: 匿名さん]

確かに４人でも５人でも住むことはできます。
昭和30年頃は6畳一間に家族４人風呂無しで生活していた人達もいるのですから。私も幼児期の記憶では6畳と4.5畳（風呂無し、トイレ共同）の二間のアパート（文京区）に家族4人暮らしでした。
生活習慣も住まいに対する意識も変わり、ましてやこれから新しく住まいを持とうと思う人に、わざわざパークタワー池袋イーストプレイスの70平米の処に住むよりは、立地場所を変えて同額ならもう少し広く、ゆとりが有った方が良いのではないでしょうか？と言いたいだけです。
例えば靴を考えたって、最低一人5足（ありえませんが）で4人なら20足の収納場所が必要なんですから。

[74: 匿名さん]

そいえば、何でこのグレードなのにシューズインクローゼットとか
納戸の付いた間取りが多くないんだろう。

ウォークインクローゼットは、専有面積が広くないと歩く部分面積を使ってしまい有効活用出来ないけど、これらは絶対に必要だと思いますけど。
家族の年齢にもよるけど、1人5足は最低あるでしょう、サンダルや
スニーカーを含めたら10足あっても不思議じゃない、
つまり家族全部で20〜40足はあるということ。

[75: 匿名さん]

同じ豊島区の住人だけに、学校の話は勉強になるわ

[76: 匿名さん]

その通り

1.建物　2.周辺住環境　3.子供の教育（学区）　4.生活利便性

ファミリーの場合はせっかく大金を注ぎ込むのですから
これを全部調べないと、満足度は得られないでしょう。
どこかで妥協するのは仕方ないけど、最初から知らないのは悲劇です。

学校の情報源は、思ったほど多くないから親にとって貴重です。
区内で、教育環境が良好と思って大金で目白エリアに住んでも、
準備不足で希望が叶わず、下町チックな小学校に通うこともあるみたい。
マンション研究と同時に、事前準備と下調べは大切だと思います。

[77: 匿名さん]

だからここはファミリー向けの物件じゃないっつーの。

[78: 匿名さん]

ファミリーでなければ学校の話題は意味がない。

[79: 匿名さん]

若干1名連投しているけど、何が気に入らないんだろう？

[80: 匿名さん]

構造説明会にいかれたかたいますでしょうか？
どんな内容だったのでしょうか？

[82: 匿名さん]

＞ファミリーでなければ学校の話題は意味がない。

そうですか。
学校へ行くとわかるけど、都心は意外に一人っ子が多い（3人家族）。
それなら、利便性を優先して50㎡台の2LDK〜70㎡未満の3LDKなんて
ちょうどいい間取りだと思いますけど。

このエリアの昔からの戸建てで70㎡未満の間取りなんて
いくらでもありますよ。
古い家ですがこのあたりで、45坪の庭付き戸建てで80㎡5DKは
3人家族で家が広いと、近所では言われてた。
戸建てで階段も廊下も納戸もあるから、正味70㎡未満だと思う。

ここ10年のマンション停滞期には、80〜100㎡台の3LDKが普通にあったけど
都心の標準は60〜70㎡でも3DKあるいは3LDKは、家族でも充分使える。
池袋〜大塚エリアで85㎡を超えるマンションは、一部の高級物件を除くと
少ないと思いますよ。

[83: 匿名さん]

どーでもいいですから、学校の話は他所でやってください。

[84: 匿名さん]

＞83
それじゃあなたが、何か話題や情報を提供してくださいよ
真夜中の1行投稿に何か意味があるのかな・・

それと、せめて3行以上は投稿すれば〜本当は頭が良いんだろう？

[85: 匿名さん]

買う前から、ファミリー派と非ファミリー派の反目。
実際に住み始めたら、もっとギスギスするかも。

それにしても狭い間取りで何人も住む家が多いエリアって、
早い話、金持ちが少ないエリアなのね。

[86: 匿名さん]

豊島区ですからね、それでも23区では全てにおいて平均よりやや上
豊島区より下に15区はあるわけよ。

[87: 匿名さん]

学校の話は参考になるでしょ？
子供いない方々にとっては切実な話ではないのでしょうがね

[88: 匿名さん]

そうだね。子供一人なら70平米でも住めるよね。
でもね、折角高額物件を購入するのだから広さに余裕を持って暮らした方が良いのではないかと思う。
モデルルーム見ましたか？あれは3LDKを変更して2LDKの間取りにしています。主寝室は夫婦で使える広さ有りましたが、もう１つはまるで書斎の大きさ。子供部屋にはきついかな。
もちろん購入するのは自由だし、どう使おうが勝手だと思うけど。

[89: 匿名さん]

ファミリータイプ4人家族の理想は、最低でも90㎡超の3LDK以上でしょう。

しかしこのエリアで、この広さを求めたら1億円前後の価格になってしまいます。
こうなると買える人が限られるので、デベも今回の企画になったんだと思います。
「広さにゆとりを持って、資金で苦しむのか」「広さで我慢して　資金でゆとりを持つのか」といった選択でしょう(笑)

このエリアの一般的ニーズの限界は多分8000万円位だと思いますし、過去の例からも80㎡超のニーズなんてそう多くないと思います。
ここ数年見ていても、印象的に高級物件を含めても3LDKの場合80㎡超は
30％未満、90㎡超だと5％未満だと思います。広い部屋があっても一部のマンションに数戸もないというのが現状でしょう。
これがお隣の文京区に行くと、けっこう90㎡超の部屋のニーズがあるみたいですね。

[90: 匿名さん]

ここ数年前から建設中を含めて、池袋から大塚エリアで90㎡超の部屋が
1部屋でもあったのは、調べた限りでは次の通りです。

〔池袋エリア〕
エアライズタワー、ザ・タワー・グランディア、ブリリアガーデン池袋

※80㎡未満の部屋しかないマンションは、3/10物件（30％）

〔大塚エリア〕
グローリオタワー巣鴨、グランフォート青淵閣、アーデル大塚Ｃ−スクエア
イニシア上池袋、パークホームズ西巣鴨、シティハウス南大塚

※80㎡未満の部屋しかないマンションは、9/19物件（47％）

ここも、池袋より大塚駅に近いことを考えると、ごく普通？

[91: 匿名さん]

アーデルは100㎡とかもあるよ。

[92: 匿名さん]

３日の朝日新聞の朝刊に、
２３区のマンションは急激に値上がりし、
サラリーマンは今の価格についていけない、という記事がありました。
確かに、昨年などの物件に比べてかなり割高のような気がします。
記事には「年内にも下落」という声もあるとのことなのですが、
どのように思われますか。

[93: 匿名さん]

アーデルは100㎡が1部屋だけありました、90㎡台はなし。
南向きはほとんどない上に一般販売無し。

[94: 匿名さん]

＞92
都心物件は、すでにサラリーマンに一馬力では価格について行けないでしょう
というより、昔から高嶺の花という感じ、ここ10年間がたまたま安かった。
「都心に住む」にも、子供のいないDINKSや事業主や師族ばかりです。

[95: 匿名さん]

ただ昔は、土地神話があったからとにかく買っておけば安心だった。
特に都心の土地は増えるものではないから、黙って買えば良かった。
今はもう土地神話は無い。都心でも下がる時は下がる。

もっとも、ここは都心じゃないけど。

[96: 匿名さん]

山手線の内側だから都心でしょう、世田谷区、杉並区、目黒区などより
はるかに便利です。
湾岸などとは比較にならない。

[97: 匿名さん]

よく考えると、サンシャインに近いだけでどこの駅からもまんべんなく
遠いという印象ですね。
消防署があるくらいですから、そういう場所だったのでしょう。

DINKSやシングルには、いいマンションかもしれないです。
ファミリーが多くないというのは、競争意識がなくていいのかも。

[98: 匿名さん]

立地場所は悪くないと思います。
大塚・池袋駅には10分位。東池袋には７分位かな。
ショッピングはサンシャインや池袋のデパート（東武・西武・三越・パルコ）西友や大丸ピ−コック。図書館も東池袋の超タワーの処にオープンしたし。消防署もすぐ傍だし。

[99: 匿名さん]

＞
実際に歩いてみたのと、地図ソフトで計ってみると違いますよ。
池袋駅のホームに立つまで20分以上、東池袋は入り口が端だからホームまで15分
大塚駅はホームまで短いから10分強でした。
繁華街から離れているので夜道は寂しいくらいです。
ショッピングは確かに便利だけど、サンシャインとデパートでは生活できない。
大塚駅周辺かサンシャインの隣の24時間の西友でしょう。
東池袋の再開発が、一番の期待ですか区役所も引っ越してくるらしいですから。

[100: 匿名さん]

>消防署もすぐ傍らだし

近く過ぎると迷惑な施設です。

[101: 周辺住民さん]

>池袋駅のホームに立つまで20分以上、東池袋は入り口が端だからホームま>で15分
まあ、そうなんだけど、それいっちゃうとどのマンションの最寄時間も＋5分から10分かかるよ。
一応そういうのは除外して考えるんじゃないの？こういう不動産系の掲示板では。

[102: 匿名さん]

＞101さん

池袋のようなターミナル駅とか、新しい地下鉄は深くてホームまで遠いから
不動産表示は、本当にあてにならないですね。
不動産表示のおかしな所は、地上の電車はマンションエントランスから
改札まで、地下鉄は入り口までというからおかしくなる。
有楽町線東池袋駅なんて、入り口からホームまで遠すぎる〜。
穴場は、JR大塚駅かな北口南口が平成21年に繋がるらしいから改札から
ホームまで多分近いですよ。
もっと凄いのはあまり宣伝してないけど丸の内線の新大塚駅、こちらは
古い地下鉄なので浅いところに線路がある、入り口からホームまで1分未満
12分でホームに立てますよ(笑)
お茶の水8分、大手町11分、銀座15分なんてすごく近い、25分も乗れば
赤坂見附まで行かれる。（山手線半周で30分位だから、都心では遠い方ですね。）

[103: 住まいに詳しい人]

池袋は都心ではありません。
副都心です！（笑）
仕事帰りは丁度いいですが行きは駅までいやな距離ですね。

[104: 特命]

本当の最寄駅は都電荒川線の向原駅で、徒歩２分です。
バスカードで乗れる（全線大人１６０円）けどれっきとした電車です。
仲間に入れてあげましょう。
大塚まで一区間だし、学習院下で降りれば高田馬場まで徒歩８分です。
荒川線を使わなくても高田馬場まで徒歩４５分です。
ちなみに目白なら徒歩２５分です。
ホームまでなら池袋も目白も所要時間に大きな違いはないと思います。
人が少ない分だけ目白のほうが歩き易いかもしれません。

[105: 匿名さん]

>>104
そうですね、都電荒川線が最寄り駅です。
但し徒歩2分というのはオーバーで、約400ｍ徒歩5分ですね。

印象で所要時間を書いておられますが、地図ソフトの不動産表記（80ｍ）だと
都電の学習院下〜高田馬場は徒歩12分、マンションから高田馬場駅までも40分、
目白駅28分　コースもいろいろあるけどこんなところ
目白駅〜高田馬場駅は10分強というイメージだったのであまりにも違うので
調べてみました、失礼しました。

[106: 匿名さん]

おしえてください。

天井高はどのくらいでしょうか？

２５０ｃｍくらいはあるのでしょうか？

タワーマンションは、天井高が結構あるのですよね？

[107: 匿名さん]

今のタワーマンションは、天井高２６０cmが主流。

[108: ご近所さん]

東池袋は、サンシャインを超えていくのが面倒。
新大塚は排気ガスと騒音の中、春日通りをひたすら歩かなければ
なりません。
ＪＲ大塚までが一番気持ち良く歩けます。遠いけど。

このタワーの交差点、なぜか携帯（ＡＵ）の電波状況が悪いです。
信号のあたりでいつもＥＺWebがつながりにくくなります。

火事を出した３Ｆ４Ｆの奥は、相変わらず塞いだままになっています。
４Ｆは住戸フロアのようですが火事の部屋はどうするんでしょうね。　
そのまま売り出すんでしょうか。
知らずに買わされた人はかわいそうに。

ここは春日通りの騒音、消防署の救急車もすごいですが、消防署の
向かいの運動場のテニスボールの音もあなどれません。
ラケットにボールの当たる音、軟式？の音っぽいのですがかなり
響きます。

あと、タワーから春日通りを上池袋方面に数十メートルの所に
＊＊＊の事務所があります。黒塗りの車が停まっていること多し。
気をつけて下さいね。
いくら再開発エリアといっても、所詮は東池袋。
処刑場の跡ですから、、、

[109: 匿名さん]

＞新大塚は排気ガスと騒音の中、春日通りをひたすら歩かなければなりません。

＞あと、タワーから春日通りを上池袋方面に数十メートルの所に＊＊＊の事務所があります。

この程度のことに神経質になるなら、山手線沿線というか都心近くには
住めないですね。駒込、目白だって排気ガスと事務所はありますよ。
人気エリアの、恵比寿、五反田、目黒、茗荷谷にだってあります。
歴史ある都心では、共存共栄です(笑)

戦前の大塚は、池袋、巣鴨を凌ぐ歓楽街だったそうです。

http://www.os-bell.jp/history/index.php

[110: 匿名さん]

ここは、天井高はどのくらい？

ここも２６０ｃｍありますか？

ご存知のかた、ＭＲいかれた方おしえてください。

資料や、ＨＰに載っていないようなので、
やはり、主流という２６０はあるので
載せていないのかな。

[111: 匿名さん]

第一次の価格が発表されましたね。
モデルルームと同じ、Ｘタイプは予定より３００万円程度
抑えられたようです。
ただ、全面南西に面して、バルコニーも広いＴタイプは当初予定
どおりの価格。
どちらを選ぶか悩みどころですね。

[112: ホントのご近所さん]

日々通勤で、池袋、大塚、東池袋、新大塚を使い分けています。池袋ホームは書かれている程遠くないですよ！ヴァンガードタワーの前を通り、アムラックスの前を渡り、60階通りを行き、ビックカメラ前の地下を潜れば、いつも湘南新宿ラインにはトータル15分で乗れてますよ。駅前で買い物帰りはバスが便利なのですが、本数少な過ぎ！大学出来るから増発して欲しい。大塚は近そうで、実は改札が遠いため、13分は掛かります（小走り入れると10分）。夜の帰りは坂を登るので、荷物を持ってゆっくりだと15分見た方がいいです。東池袋がやはり最も楽で近いです。サンシャインのALTAを抜けるか、早朝・深夜はホテルを抜け、雨を回避出来ます。西友から駅までは気分いいですよ。新大塚はかなり遠くて辛いです。ついタクシー使っちゃいます。夜は仕事疲れのせいか、20分近くかかりますが、夜は最も安全なルートかも（60通りは風俗客引きやらが気になるし、大塚からの裏通りは人気が無くて怖いし）。
春日通りは、朝と夜の通勤時間帯は、そんなに交通量多くなくて、排ガス気にならないですよ。以前、郊外に居た時の方が、よっぽど物干しの排ガス煤汚れ、激しかったですから。
夜は、パトカーの春日通りのスピード違反取締りのサイレンがうるさいのは正直な所です。
向原駅は、近いのですが、列車数が少ないし、休日は、大抵観光客の混雑や渋滞による大遅れで待たされるので、時間が掛かるのは覚悟して下さい。

[113: 購入検討中さん]

>>108
火事があったんですか。。。
先日ＭＲに行った時はあまり時間が無かったこともあり、こっちがそそくさと帰ってしまったこともありましたが、そんな話なかったなぁ。
ちょっとやな感じ。。。

[114: 購入検討中さん]

火事の件、説明を受けられた方いらっしゃいますか？

どのように説明していたかをおしえてください。

やはり気になります。

３、４階は避けたほうがいいのかな。

[115: 匿名さん]

以前近くのタワーマンションに住んでいましたが、携帯は殆んどかかりにくいです。
メールはいつもセンター問い合わせで呼び出す。しかし繋がりませんでしたで時間切れで終わり。
３〜４回繰り返してやっと昔のメールが出て来るって感じ。
メールをよく利用する方はイライラしますよ。
私はドコモでしたが。
サンシャインとプリンスが原因ですかね。

[116: 匿名さん]

火事の件ですが、
この物件に限らず、こういうことがある物件を
みなさんはどう考えますか？

検討しているのですが、やはりどうしても気になります。

あと、価格ですが、１ＬＤＫが予想していたより安かった、です。
江東区のタワーより安いですね。

消防署がネックのようですね。
現地へ行ってみないと・・・。

[117: 匿名さん]

池袋近辺の高層ビルやマンションは、ドコモは繋がりにくいです。
窓際でないと繋がらないという状態です。
電波柱は2本立っているのに、いざ電話しようとしたら繋がらない状態で、相手側からは圏外。
auとsoftbanKは電波が3本たって窓際ではなくても繋がります。
池袋に住み、池袋を足場としていれば、「ドコモは池袋のビルに弱いから」というのは、みなさん言う事です。
地上は大丈夫です。5F以上でコンクリート造りの建物もしくは現場でご確認を。

[118: 匿名さん]

今日も新聞折り込みに、立派ななチラシが入っていました。

敷地面積1375㎡（416坪）に対して、建築面積がたった705㎡（213坪）
この中に204戸を詰め込んだコンパクト設計という感じです。
5帖未満の洋室が、ベッドと机を置いて子供部屋として使えるかどうかという
疑問点もありますが、分譲価格は新価格の時代にも関わらず面積を小さくしても分譲価格を6000万円台に抑えたことは、素晴らしいです。

多少狭くても、山手線のタワーマンションのファミリータイプという選択肢は
歓迎されるでしょう。

[120: 匿名さん]

仕様が賃貸レベルですか。
エレベは180m/秒でたくさんですけど、
サッシのT1って普通のガラスですね。