ブランズ文京小石川

[匿名さん]

所在地 東京都文京区小石川２丁目56番（地番）
交通 東京地下鉄南北線・丸ノ内線 後楽園駅 から徒歩 9分
東京都大江戸線・三田線 春日駅 から徒歩 9分
総戸数 34戸＋事務所（うち販売対象住戸25戸）
間取り 2LDK〜3LDK(予定)
専有面積 64.27m2〜94.42m2(予定)
敷地面積 1124.62m2
建築延床面積 5139.74m2（容積対象外部分859.37m2を含む）
構造および階数 鉄筋コンクリート造　地上10階地下2階建　1棟
売主 東急不動産株式会社
販売会社 東急リバブル株式会社
施工会社 東急建設株式会社



伝通院の目の前の高台です。情報交換よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

間取りは広めですね。
いくらぐらいになるんでしょうか？
坪350万くらい？

[3: ビギナーさん]

ブランズ大井仙台坂では、ざっと坪３５０万との書き込みがありました。きっと同等かそれ以上ではないでしょうかねぇ〜？？？

[4: ご近所さん]

最近の近隣の相場を考えると最低がその辺で良い部屋は坪450とかまで行くでしょうね。
　坂があるけど、まあ良い場所だし。　

　伝通院側は緑があって良いとみるか、お墓が見えると思うのでマイナスと取るか。
　静かで良いととるか、お寺で静かだと怖いと考えるか？。

　この規模なのに、非分譲住戸が多いのがとても気になりますね。東急がその辺をちゃんと
　説明できるかで、信用度が伺えると思います。

[5: 匿名さん]

まあ、大井の平均単価がここの裁定単価と考えるのが普通だろうなあ。

[6: 匿名さん]

裁定→最低です。失礼。

[7: 匿名さん]

９０㎡だと１億超えはあたりまえですかね〜

昨日の９時代のニュースでマンション価格の天井はもうすぐってやってましたね。でも１億超えか・・・。

[8: 匿名さん]

あたりまえでしょう。
90㎡だったら旧価格だって超えてたんだから・・・。

[9: 周辺住民さん]

この辺は築浅の中古でも坪350超えてるのありますよ。

10階建てで34戸だと90の広さのものは下層には作らないので
すべて１億超える。

この物件の９４の10階の部屋は1.3から1.4億ぐらいとみますね。

それでも売れちゃう場所と思います。

[10: 匿名さん]

平均でも450万円位でしょう。
つまり380万円〜500万円、94㎡の最上階は1億4000万円は超えるでしょう。

64㎡/7300万円〜94㎡/1億4500万円
こんな分譲価格のレンジではないかな、最上階がプレミアムになれば
1億7000万円弱の値が付いても、今となっては驚きませんね。

あくまでも予測ですが、環境はいい場所だし文京区の中でも
生活の便もいいと思います。
後楽園、春日から9分というのはきつい坂もあって厳しい、
信号待ちもいれて15分弱？
平坦路を、茗荷谷から15分というのも現実的には楽かもしれない。

[11: ご近所さん]

10階建てで34戸、なんか細長いのになりそうですね。

いい場所なんだけどなあ。　伝通院の向こうになるお墓ってどう見えるんですかね？。

[12: 周辺住民さん]

ここって確か以前はお茶の先生のお宅だかお教室だったような。
非分譲住戸はこの先生の持ち物になるんでしょうね。
事務所というのはお教室かも。
管理組合の運営が上手くいくのかどうか…。

以前ここを通った時、建築主がお茶の先生の名前になっていました。
不動産価格が上がったから、賃貸から分譲に切り替えたのかもしれませんね。

[13: ご近所さん]

お花の流派の本部があったとこですね。
　ここの流派のHPで一時移転と記載がありました。

　多分戻ってくるってことで、お花の教室が入るってこと？。

　まあ、東急に聞いてみましょ。

[14: 周辺住民さん]

最初は千家の立替という名目だったよ。
工事看板もそうだった。
だからただの立替だと思ってたのに、急にマンションになってびっくりしたよ。

[15: 匿名さん]

何か吹っかけられたのでは？

[16: 匿名さん]

東急は？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47802/

[17: 周辺]

9月1日に初めて新聞折込が入ったね。

[18: ご近所さん]

ここは住環境はとても良いです！
なかなか都内ではない場合です
駅からはちょっとありますが

[19: 近所をよく知る人]

神社とか伝通院とかあり緑も豊富　高台だし
趣のある気持ちのいい場所だけど高くなりそうだな〜〜
場所は良いだけにあとはマンションの質だな　質が悪ければせっかくの良い場所も・・
質が良ければ　高くても売れそうだと思う
夜とか神社のぼんぼり？とかがとても良い感じで一瞬東京とは思えないほど　でも神社沿いの道の夜一人歩きは怖い　
　低層階だとひょっとしたら眺望は下の三井のマンションがかなり邪魔かもしれません
ご近所の独り言でした

[20: 匿名はん]

工期がみじかいですね
１０階建てなのに半年でできあがるのでしょうか

[21: 匿名さん]

後楽園からの坂がしんどく無いですか？

[22: 匿名さん]

けっこう車の通りは多く排気ガスのにおいはしますね
善光寺隣接だったらよかったのに

[23: ご近所さん]

足腰が弱い方にはちょっときついかもしれません。
のんびり歩くと駅から１５分くらいでしょうか。

現在文京区に賃貸で暮らしているものです。
新築のマンションはここ最近ずっと多いですね、ディベロッパーが不動産価格が高いうちに売り切りしようという感じがしています。
今後配給過多のなか５年後くらいに値下がった時、築浅中古物件を買うのもいいかもと悩みちゅうです。。
今の時期に上げ止まりの高額新築を購入すると、転売時には大きく価格が下落して痛い目にあいそうでこわいですね〜。

[24: 匿名さん]

23さんのお話は、ある意味で真実をついているかもしれませんけど、、、。

１）５年後に金利が上がっている可能性は十分考えられます。
1%の違いでも、例えば4000万30年のローンで800万を越える総支払額の違いがでます。
　実際は金利の上昇は５年経っていればもっと上がっていると見るのが一般的では
　ないでしょうか？。

２）消費税が上がっている可能性が高い（しかし影響は小額）。
　中古を購入されるのであれば、手数料を中心にかかる事になりますが、それ以外の建物内の手直しにも色々と税金の影響は出てくると思います。

３）70平米台の部屋なら沢山あると思いますけど、、、。
　中古市場もご覧になっているのならお分かりと思いますが、近隣の物件は中古市場には７０平米台の物しか出てきません。たまに築浅の80平米台のいい物件出てきますが、比較的高値であっという間にさばけます。中古で休めに広めのが欲しいという一般的な希望は実は現実的ではありません。

　２３さんが、現金購入で、７０平米程度の物件を文京区で探しているという前提では正しいと思います。どちらにしろ、この辺でマンション買う様な人って（港区とかと違って）硬い商売の人が多いので、長期固定のローン組んでる転売目的でなく、居住目的の人が多いでしょ。そうすると、物件の価格が下がったら困るってことは無いのですよ。２３さん御自身が転売を前提としているのなら、少なくとも今は購入時期で無いでしょう。しかし、何時が購入時期として正しいかに関しては、数年後というのは厳しいと思いますね。

[25: 匿名さん]

今日、足場が外され外観があきらかになってた。
とってつけたような変な質感のバルコニーとアルミの排水管
ほめられた意匠じゃないね。
素直に茶系の塩ビ管でいいのに

つーかこのスレ近所の冷やかししかいないね。

[26: 近所をよく知る人]

この物件から３０秒くらいの春日２丁目住民です。このマンションの立地はすごくいいと思います。あそこは夜静かだし、マンションへと続く道には車もさほど入ってきません。脇の坂を下りてけば、グルメシティーもすぐ近く。春日の駅からも、９分。春日の駅まで毎日上り下りしていますが、６０歳くらいまでは別段平気でしょう。難点は方角によっては、伝通院のお墓が目に入ることくらいかな。でも総合点で文京区で大トロの部類です。値段次第では住み替えたい。。。でも、あそこは東急も強気なはず。。

[27: 匿名さん]

坪400いきますかねぇ...

[28: 買いたいけど買えない人]

平均で坪400万は超えるそうです。場所がいいのはわかってるけど、無理です。

[29: 周辺住民さん]

いまどきこの場所平均坪４００なんて当然でしょ。低層でも３５０切る部屋なんて無いでしょ。中古の価格ですよそれ。

[30: 買いたいけど買えない人]

坪400は当然なんですね。1年前とは隔世の感があります。恐れ入りました。

[31: 匿名さん]

まぁ確かに南向きで緑がみえるんだったら坪４００マンの価値があるかもしれませんが、今回緑がみえるのは北ですからねー。
結露しそう。中古だったらこの辺でも坪２００マンでいいとこありますよ。（ごくたまに）

[32: 匿名さん]

たしかにこの辺りは最近マンション乱立しているので
築浅物件、ひょっこり出ていたりします。
検索しましたが、200〜230万・坪で築2〜5年の物件出ていますね。

[33: 匿名さん]

この物件俺んちのすぐ裏じゃん。

[34: 物件比較中さん]

住む人は、貴方の家が「俺のマンションのすぐ“裏”だ」と思うかもね(笑)

[35: 匿名さん]

よく子供の頃伝通院で遊んだな〜
でも坂が多いからな〜。

[36: 物件比較中さん]

良い場所ですよ！
あの指圧の学校のそばですよね
本当に静かで良い所です
下のオリックスの物件は便は良いけど車もある程度通るしパチンコ屋のアナウンスが時々とてもうるさいので住環境は圧倒的にこちらのが良いです
問題は値段ですね

[37: 匿名さん]

>36
いいとは思うものの、生活に必要なものは全て坂下なんだよね。
これがもう少し播磨坂よりだと、最寄が茗荷谷になり違うんだが、ここはそこがネック。
あとは最高だと思うよ。
あと、お茶関係かなあ。
千家どうなったか知りたい。
最初は千家の改築とかかれてたから。

[38: 周辺住民さん]

37さんの御指摘のように　お花？、お茶？の先生の事務所というか本部が入りますよね。それとその地権者。これがどのようになるかですよね。いわゆる地権者が30％で店舗ありになることになります。駐車場もとられるだろうし、建物には看板見たいのもついちゃうわけですよね。まあ、坂下のオリックスの用にクリーニング屋さん入るより（差別するわけじゃありませんが）、高級感を損なうわけじゃないけど、高級マンションって、店舗とか無いでしょ、普通。
それよりも、こういうオーナーのいる土地なのでどのような振る舞いをされるかが分からないのと、一部が賃貸に出そうなことが気になりますよね。

一方で、こういう先生ってお金のことうるさくないと思うので、もしかしたら安く出てくるのではという期待感もありますよね。

[39: 匿名さん]

静けさに関しては、見に行ってみたら期待していたよりは結構くるまがとおっていました。確かに値段がネックになりそうです。あまりにも高い場合は、３１さんのように乱立している文京区の中古の安いものを購入したほうがいいかと思います。

[40: 購入検討中さん]

ここの購入検討者の皆さんはこういうのどうおもいますか？

　http://www.news.janjan.jp/living/0710/0710023335/1.php

[41: 不動産購入勉強中さん]

↑なんとも思いません。
これを語るなら違う掲示板があるのでは？

それにしても価格が高そうですねぇ。
上で出てる価格が本当だとしたら
一番安い部屋でも買えるかどうか。。。
でも場所はいいなぁ。

[42: 物件比較中さん]

32さん
200〜230万・坪で築2〜5年の物件　っていったらここらでは　凄〜〜い安いと思うんですけど
その値段で買えたら買っちゃいますよ！

[43: 不動産購入勉強中さん]

何かイベントがあった様ですが、どんな内容だったのでしょうか？
知ってる方、教えてください〜お願いします。

[44: 近所をよく知る人]

セブンイレブンと100円ローソンの間、解体が始まるね。
発注者のモリモトってどんなの建てるんだっけ
まともなマンションが建つのかね？
またワンルームじゃねえだろな

[45: 匿名さん]

戸数も少なくて駅から１０分弱。
閑静な住宅地と思いきや、そうでもない！
価格も高い。
土地柄を求める方はチョッと考えるけど、悪くはないけど中途半端な場所！永住を考える人にはいいんじゃないですか。
ブリリア駒込染井とどっこいどっこい！

[46: 購入検討中さん]

と、いいますかここは情報交換をする掲示板ですよね？
縁があってこの物件を検討しようと考えているのですが皆さんもう少し有益なお話しませんか？
先日、現地の周りを歩いてきましたが確かに交通量は多少ありましたが
落ち着いた雰囲気を感じました。伝通院も素敵でしたよ。
近くの播磨坂には雰囲気の良さそうなお店もありましたし。
どなたか播磨坂のレストランに行かれた方やお詳しい方がいましたら
どんな雰囲気だったか教えて頂けませんか？

[47: 物件比較中さん]

70㎡で8000万は高すぎでしょ
それだったら戸建て買えるし、立地のいい中古さがしたほうがかしこいですねー

[48: 物件比較中さん]

それいうなら、６４㎡で８０００万前後です。
この価格ありえないですよ。
７６㎡で８０００万台も２Ｆしかないし、でも２階はちょっと。
ここも基本は億ションでしたね。
ちょっと東急さん、タカビーじゃないの？あの造りで。

[49: 匿名さん]

>46
播磨坂のレストランはかなり良いと思います。
上からタベルネッタアグレスト（有名、厨房ですよとかによくでる）、タンタローバ、ペッシェといったイタリアンがあります。
ランチは非常におとくで、平日なら1000円でパン、サラダ、パスタ、デザート、コーヒーが食べれます。
たぶん一番レベルが高いのがタンタローバで、ピエモンテらしい料理をだします。
タンタローバのワンプレートランチ（1500円、コーヒー、デザート付き）はオススメです。
一番ファミレスっぽいのはペッシェですが味はなかなかで、ちょっと半地下っぽいところから、播磨坂を見上げる感じで、雰囲気よしです。
アグレストもいいですが、播磨坂の見える席は少ししかなく、たぶんいってもその席に座ることはできないでしょう。
いずれにせよランチでは非常におとくな3件で、ディナーも満足いくのはタンタローバだと思います。
ラ・カンパーニャというスペイン料理店はやすいけど、味も相応な感じですかね。播磨坂がみえる席も少ないですし・・・。
店の雰囲気はよくて、なかもかなり広いですから、お客様が来たときの対応にはいいかもしれません。

[50: 匿名さん]

>48さん
やはり坪400万でしたか。
近隣の中古待ったほうが良さそうですね。

[51: 物件比較中さん]

>50さん
そうですね、一般的な広さ70㎡代で9300万〜という価格だと他の相場と比較したときにどうかとおもいますよね・・・＾＾；（南向きではないし、駅から遠いことも考えると。）

ありえない高さですよ〜　不動産は需要と供給の価格なのでそこまでの価値は見いだせなかったです。
しばらくはお金をためて中古マンション・戸建てを検討しようかとおもいます。

でもこの物件も、あと２年早かったら１５００万はやすかったとおもいます、いまは都心でマンションを新しく建てる土地がすくないからなんでしょうね〜