シティタワーズ豊洲 Part3

[マンコミュファンさん]

所在地：東京都江東区豊洲3丁目8番30他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩4分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩6分

[429: 匿名さん]

特別案内会の時点で価格は、
○○㎡〜○○㎡、○○○○万円台〜○○○○万円台くらいの出し方じゃないかな。

第１期の販売戸数、どこを売るかは決めていてもその後に価格発表会開催とか
もったいぶりそう。

[430: 匿名さん]

>>428
まあ理論的にはそうなんだが
デベというか財閥系不動産の体力しだいじゃないのかな

今は購入者側と販売側のチキンレース

[431: 匿名さん]

グラスウォールって事はバルコニーが無いのでしょうか？
バルコニーがなかったら普通のマンションより狭く感じますよね。

[432: 匿名さん]

＞４２８　某有名FPが

このFP是非教えてほしいね。そんなFP全く信用出来ない。あと１年で４年前に戻るわけないよ。あと１年で２年前ならあり得る。１年後じゃ、この春に売り出された物件の売れ残りは殆ど販売中、つまり値下がりは明らかにならない。あと１年後に販売中の物件は今は、情報が何となく出ている物件つまり高い時にデベが取得した土地、なので４年前の相場で売るのは無理。

っていうか428が釣りだろうけどね。

どっちにしろ、スミフはこんな掲示板での安くしろ書き込み無視だから、意味ないよ。

念のために反論する人いるだろうから確認しますが、都心の大手デベの物件の話ですよ。郊外とか２流デベの物件の話ならしりません。

[433: 匿名さん]

まぁ、頑張ってスミフが高値で仕入れた在庫処分に付き合ってあげなさい。
オレはパスだね。
元々、スミフの物件はリセールバリューも低いし、所詮は関西の財閥企業。
三井、三菱とは格が違いますよ。

[434: 匿名さん]

>>431
＞バルコニーがなかったら普通のマンションより狭く感じますよね。
なぜ狭く感じると思うのですか？
いろんな考えがあるでしょうから、説明を聞いて、発想を理解試みたいと思います。

[435: 匿名さん]

＞なぜ狭く感じると思うのですか？

実際狭くなるからです。だって、MSのバルコニーって荷物おけるし、洗濯物干せる。この荷物おく場所、洗濯物干す場所を部屋内でやったらその分狭くなるじゃん、想像すりゃわかるだろ。
タワマンのバルコニーでそんな事出来ないって反論するんだろうけど、みんなやってるよ。豊洲ぐらいの予算の家庭では。
それから、風呂の乾燥機使うと言うんだろうけど、あんなもん使った事ある人ならみんな知ってる、使えないし、光熱費かかりすぎ。使った事無い人が憧れるから着いてるMSの装備だね、臭いと、湿度と音の籠る内廊下と同じで、素人引きつけるのが簡単な装備ですね。

[436: 匿名さん]

バルコニーって共有スペースだけど、事実上バルコニーの前に住んでる人しか使えない。
そういう意味ではバルコニーというおまけが付いてる状態であるのが通常のマンションだと思います。
それが無いわけだから狭く感じませんか？

[437: 匿名さん]

4年前って言ったら豊洲だったら坪180万だよ？
ないないあるわけが無い物理的に無理
4年かけて4年前にゆっくり下がるならまだしも
1年で4年前なんて言ってるのは逆に信用ならないでしょ

まぁ高くなるって言うより安くなるって言った方が人気取りにはなるけどね
よく考えれば絶対無いこと位分かるだろ
既に仕入れた土地の値段や資材の高騰その他諸々要因考えてみなよ
郊外ならありえると思うが都内外周区以外じゃ無理だって

[438: 匿名さん]

＞４３５
浴室乾燥機はとても便利ですよ。1時間半もあればきちんと乾くし。
ドラム乾燥機より衣類に負担はなさそうですしね。
光熱費なんて気にしたこと無いから高いのか安いのか分からないけどね。

[439: 匿名さん]

＞４３７
豊洲の価値なんて元々坪１８０万程度ってことでしょ。

[440: 購入検討中さん]

4年前じゃなくても2年前の価格に戻るでしょうね。今が異常なだけで適正価格に戻りますよ。特に急騰した豊洲が真っ先に下がると見てます。350で豊洲買うなんて普通に考えたらありえない。だったら五反田買うよ。

[441: 匿名さん]

その通り。
350万で買っても200万くらいでしか売れそうにないし。
現に豊洲の中古は200万前後でたくさん売れ残ってるしね。
五反田で正解。

[442: 匿名さん]

６月販売開始の大崎ツインもある。

[443: 匿名さん]

>>441
こういう無責任な発言にも素人は誘導されちゃうのかねぇ
坪200万前後で売り出してる築浅物件あれば紹介して欲しいよ・・・

[444: 匿名さん]

＞４４３
自分で探せよ。
ヤ不でも豊洲は大安売りしてるよ。

[445: 匿名さん]

おやおや。
CTTの内装は上質で、他はカスみたいな論調で攻撃的だった人達が、すっかり元気なくしちゃったんですね。

共用部のゆとりや緑、近隣商業のクオリティ、景観とランドスケープ・室礼、各種アメニティ施設・・・　マンションのクオリティはこうした要素と専用部を総合的に判断するものなので、アイデンティティの拠り所が薄っぺらい内装だけだと、こういう淋しい結果になりますなぁ。
まぁ、ご苦労さん。

[446: 匿名さん]

内装は上質なんですか？

[447: 匿名さん]

じゃあ豊洲でＣＴＴより高仕様の物件教えてよ。
ないよね？
そう考えると他の豊洲マンションのレベルって相当…
……低い

[448: 匿名さん]

言わすなよぉ(笑)

[449: 匿名さん]

目糞が鼻糞を笑ってる(笑)

じゃあ、キミに付き合おう。
じゃあ、キミが言う素晴らしい内装＊＊以外でＣＴＴが他の物件より優れている点を教えてよ。
ないよね？
そう考えるとＣＴＴのレベルって相当…

[450: 検討者]

ゲンダイネットから。ＣＴＴの価格って業界でも注目みたいです。

【ビジネス＆企業News】

2008年4月17日 掲載
マンション深刻　今度は「都心敬遠」がクローズアップ

郊外の３０００万円台

　前年度比１７．８％減（首都圏の０７年度新規発売＝不動産経済研究所発表）と、しこっているマンション販売で、都心敬遠の動きが顕著になってきた。リクルートの「２００７年首都圏新築マンション契約者動向調査」で明らかになったものだ。
　購入物件を地域別に見ると、東京２３区内が２４．３％で前年比１２．１ポイントの大幅マイナス。３年連続の減少である。一方、千葉県は２３．４％で８．２ポイント増、埼玉県も１６．０％で５．８ポイント増となっている。
「価格の高い都心の物件が敬遠され、郊外物件が買われている」（リクルート）
　それだけではない。購入動機がマイナスに働いているのだ。「住居の広さ」「価格」をあきらめた項目として挙げる回答が目立ち、０６年と比べ「通勤アクセスのよいエリア」が購入の決め手としてのポイントを下げている。妥協の揚げ句に購入——という姿勢が見えてくるのだ（平均取得価格は３０７７万円）。
　この結果について大手不動産会社幹部はこんな感想を漏らす。
「確かに、ファミリー層からすれば、先行き不透明な今の状況では都心のマンションは手が出せない。いくら価格が下がってきたとはいえ、５０００万〜６０００万円はしますからね。ホンネは３０００万円台。となると、郊外ですよ。株安、物価高、政局不安。何ひとつとっても明るい材料がない。これでは売れませんよー」
　来月、東京・豊洲で話題の都心マンションが発売になる。「その価格設定、売れ行きが今後の相場を左右する」（不動産関係者）といわれている。このままダウン傾向が続くのか、それとも反転するのか——。

[451: 匿名さん]

＞来月、東京・豊洲で話題の都心マンションが発売になる。
　　　　　　　　　　　　　~~~~~~~~~~~~~~
都心とか言わないで欲しい
住民はそんな事思ってもいないのにマスコミの煽りにしか聞こえない
ここは都心に近いが住民のコンセンサスは郊外的地域だってーの

[452: 契約済みさん]

ここ、坪280から330。平均は300強だって聞いたよ。
それでも今の市況だとちょっときついかもしれないね。
シンボルも含めて1800戸もあるし。
シンボルの売り方のほうがかなり慎重になってるみたい。

[453: デベにお勤めさん]

452さんはどこの契約者（または成りすまし）だか知りませんが、釣りですね。

住友が280から330などと言う、東陽町よりも安く、外廊下且つPCT同等仕様のトヨスタワーと同じ筈がないですよ。

住友の奇跡的大方向転換を意味するね、そんな破格の安値は。

当初から言われている坪350-380と言うのが業界での話しです。
予算がないのは分かりますがへんな釣りは周囲にも期待を持たせるためやめたほうがいいです。

[454: デベにお勤めさん]

＞その価格設定、売れ行きが今後の相場を左右する」（不動産関係者）といわれている。このままダウン傾向が続くのか、それとも反転するのか——。

↑
これは事実、業界でも言われていることです。
これ迄、各エリアのマーケットプライスリーダーで在った（在り続けたいと頑張ってきた）Sさんは、万が一にも安値妥協することはないと思われます。
完全に下がりきったとも言えず、この先どうなるか微妙な中で、今後すべての既定路線となるべきを「バナナ叩き売り商法」を嫌うSさんが先陣切って行うことは残念ながら無いでしょう。

予算が坪300程度しかない方は有明か東雲を早めに手打ちされることをお勧めしますよ。（私は東建でも長谷工でもありません）

[455: 匿名さん]

マンションの値上がり期待はおかしな認識。FPの相場見通しは結論ありき。不動産を処分させて仕事つくらないと。

[456: 物件比較中さん]

そのＦＰ、ちょっと極端過ぎるんじゃない？そんな話、聞いたことないけど・・・
言うとおり、「仕事作り」としか思えん。

[457: 匿名さん]

さあ　もうすぐ価格発表ですね！
色々な思惑の人がここで発言しています
欲しくてたまらないけど価格が安くならないかな？と考えて高いと連呼する人
どうせ高いから他近物件に来ないかとここで商売するデベな人
（他でもビ＊＊＊安いからと商売してます）
マンション価格が下がり始めるのを何とか食い止めたいデベ業界なひと

でもあのバブルの頃から比べるとマンション安いよ！
都心部郊外の２３区で60平米で３LDKが多くて5000万以下の物件なかなか無かったし
今は内装も外装も共有部もおしゃれで豪華になった
確かリバーシティーを友人が抽選で当たって買った時は　１LDK40平米台？だっけな？
で7500万位で安かったとか言っていた気がする

[458: 住まいに詳しい人]

>>453
住友がホントに＠300で来たら、下げ相場も本番って感じですね
このプロジェクトはまだトントンだろうけど
晴海やら大久保は損切りも覚悟か？というモードに入るわけだし

まぁどちらにしろ
「地価＆不動産価格だって上下する」というのが
普通に常識の時代になったんだね

[459: 匿名さん]

>454
みなさん、業界の人ということですが、そんなに単純ですかね？。ここは360で出してもすでにスミフが満足する地域トップとなるわけで、その上、スミフの物件が竣工後も売れ残るのはどこの地域でも常識。なので、スミフがこの地区トップの価格で出して、　売れ残るのはまあ織り込み済みってことでしょ？。いくらで出してきたら上昇基調なんですかね？、そのうえどのくらい売れたらいいんですか？、第1期で半分うれたスミフ物件ってここ2年ぐらい都心（ここ都心じゃないけどね）に無いでしょ。私はどうせ第1期でうれるのはまあ良くて1/4ぐらいでここ数年の推移では普通のスミフ物件なのに、マスコミの　無　知　な人たちがスミフの物件も売れなくなったみたいに騒ぐんだろうと思っています。

実際、いくらで出したら反転なんですか？だって、どこもかしこも挙げてたうえに、この辺は歴史的に高かった事が一度もないわけで、最高値で出すのが簡単でしょ？。平均340でも豊洲最高値ですよね。それこそ454さんのおっしゃられるようにダウンで出すわけないし。スミフの、それも豊洲の物件が今後を左右するわけがないと思いますね。

逆に、三井のタワー（五反田、麻布）などが下げてきたら本格的に都心がダウンの傾向になるとわかるのだと思います（なぜならスミフに比較して常識的な値をつけてきたとこだし、麻布などは上昇基調なら当然挙げてくる、下げるのは、かなりの理由がないとさがらない）。

[460: 購入検討中さん]

>平均340でも豊洲最高値ですよね。それこそ454さんのおっしゃられるようにダウンで出すわけないし。スミフの、それも豊洲の物件が今後を左右するわけがないと思いますね。

４５９様の分析は適切でしょうね。ウチもそのような実感を持っています。
スミフがこの物件で値下げするわけない。そうたやすく。
上記程度のバジェットを確保しています。

[461: 物件比較中さん]

ここの設備、普通一般仕様なのに高価で買う人がいるんだね

設備仕様はしょうがないとして、あの安っぽい四角い形が今一悩むんだよな〜
好きな人は好きなんだろうけどね

[462: 匿名さん]

>４５９さんに同意です。
すみふの値付けでは豊洲の真の価値はわからないと思います。
４５９さんのおっしゃるようにやはり三井が常識的なんでしょうね。
ということは、PCTの値段によって豊洲の価値は＠２２０〜２４０が正当な値段ということになりますね。
３４０なんて。。。。みんなで買わなければさすがのすみふも下げるかもですね（笑）

[463: 匿名さん]

あまり好きな人はいないでしょ。いいけど高そう、へー高いんだ、と２つの反応があるとすれば間違いなく後者でしょ。

[464: 匿名さん]

459が常識的な判断かと。

しかし、スミフの情報を見ていると、最近少し弱気になり始めてると感じています。その理由はですね、
１）さすがに護国寺と東陽町は売れてなさすぎる（正確な数字は知りませんが1割も売れてないよう）
２）一番最近売り出された2月発売の大塚の物件はスミフとしては安かった（スミフの中では比較的売れている）。
３）護国寺の販売員が営業活動始めた（という書き込みがあった）。

などの情報から、年度末ごろから、スミフの超強気路線が少し方向転換して、スミフの中では異常な現実路線、つまり平均350（ハハハ、これでもすみふでは安め）ぐらいだろうと思います。

[465: 匿名さん]

先日、豊洲に行く機会があってららぽーとや豊洲公園をぶらぶらしました。
キャナリーゼ（？）などと聞いていたので、少し期待して（笑）いましたが
みなさんジーパンにスニーカーというごく普通のお母さん（ママというよりお母さん的）方ばかり
でした。
なんとなく私の地元、船橋と雰囲気が似ていると思ったのは気のせい？？

[466: 匿名さん]

ここの見た目ってシティタワー九段下に似てると思いませんか？。

もちろん規模は違うけど、九段下を拡大すると豊洲になる感じに見えません？。間取りもこんな感じかと想像してます。

http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPTwygxkfv.html

[467: 匿名さん]

東陽町も似てるよね。
複数の物件の資材を共有する（大量発注する）ことで、コストを抑えられるのかも。
それ自体は悪いことではないけど、それを価格に反映させるのではなく、スミフの利益幅を
拡大しているだけのような気がする。
想像での書き込みお許しください。

[468: 傍観者]

>>459 さんの言うとおりでしょうね。

だけど、>>464 さんのものすごいチャレンジ価格ということにはならないのではという見方にも賛同します。

甘いかもしれないけど、３５０前後で出してきたら弱気、３８０以上が強気とそんな感じでしょうかね。

下げるのはないですね（笑）。

[469: 匿名さん]

ですね。
しかし、３５０とか３８０とか出してきて本当に契約する人いるんですかね〜
蓋を開けてみたら相次ぐ抽選、抽選で大感謝！
みたいになったら、本当に日本ってすごいんだなと関心しそうです。
私は思いっきり普通の日本人なので３５０でも手が伸びませんが。。。

[470: 住まいに詳しい人]

>しかし、３５０とか３８０とか出してきて本当に契約する人いるんですかね〜

それがいるんですよ

彼らだって「高い」のは判っているのですが
間違って値上がりしたら儲けモノ、値下がりしても半値までは下がらないだろう
という感じで、まさに投資・・・いや投機目的でマンションを買える人が
東京という都市には結構いるんです

その人たちが買うだけでは完売は無理でしょうし
個人的には今回買ったら最低でも５年くらいは浮上できないと思いますが

[471: 匿名さん]

平均350というのは実際に坪280ぐらいの部屋(75平米で6500万ぐらい）があってもおかしく無いですよね。48階まであれば、10階ぐらいにこのぐらいの部屋があっても良いと思うのですけどね。どのくらいの階に、どっち向きでこのような部屋があるか？、それが現実的には注目点です。

スミフの難しいとこは、階が違うのに、同じ価格で良く売り出しますよね、早く契約させるために。このような事から、私は全体の売れ行きが悪くとも、一部に倍率が着く部屋もあると思います。

[472: マンション投資家さん]

坪350でもここ欲しいと言っているのはこのサイトに投稿しているごく一部の住友ファンだと思って下さい。一般の人は今後の相場トレンドを考えると坪300でもリスクがでか過ぎるね。既に中小のデベの倒産は始まってますよ。

[473: 匿名さん]

MRもOPEN間近
売り出す前から話題も尽きないね
何れにしても
売れようが売れまいが間違いなく今年の注目度だけはトップレベルだね
更に来年もスミフは豊洲にあと１棟タワー売り出すらしいから
スレ上がりっぱなしだろう

[474: いつか買いたいさん]

まだまだ、話題の中心は豊洲か．．．．う〜む！ by 有明組

[475: 匿名さん]

>>472
「住友ファン」っていうより、住友の人でしょ！？

[476: 匿名さん]

>それがいるんですよ

>彼らだって「高い」のは判っているのですが
>間違って値上がりしたら儲けモノ、値下がりしても半値までは下がらないだろう
>という感じで、まさに投資・・・いや投機目的でマンションを買える人が
>東京という都市には結構いるんです

そんな投資家がいたら紹介してくれ（笑）
値下がり確実なマンション誰が投資目的で買うんだよ。
お前には利回りの意味すら理解できないだろうな。
したり顔で東京を語るもんじゃないよ、県民さん。

[477: 匿名さん]

ファンドは部屋単位で購入しない(手間かかるし組合があると迅速な意思決定できないから)ので、かりに投機があるとすれば、中小企業か個人です。既に大量に豊洲物件を仕込んでいれば、ここが値を吊り上げてくれるのは、ポジティブでしょう。でも、既に豊洲物件仕込んでいれば、利食いして様子見します。そういった意味では、この物件で豊洲実需が露呈するとみて間違いないと思います。

[478: 匿名さん]

商品構成上、ラインナップとして捨て商品というのが必要になるんですよ。
特上・松・竹・梅としておくと松や竹が売れる。
特上や梅はあまり売れないが、商売上はなくてはならない捨て商品。

周辺マンション営業さんたちは、ここに特上の役目をしてほしいと思ってる。
プライスリーダーとかスミフのプライドくすぐって、
損な役割させようとしてるんだろうけど、
おだては効いたかな？お楽しみです。