シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン Part7

[マンコミュファンさん]

[ 豊洲。] に立つ住友不動産のツインタワー スレもいよいよPart7です
否定的意見だけでなく、冷静で建設的な意見も望みます
高い？それとも安い？喧々囂々話し合いましょう

所在地：東京都江東区豊洲3丁目8番30他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩4分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩6分

【過去スレッド】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43964/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43965/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43954/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43959/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43966/
Part6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43957/

[81: 匿名さん]

豊洲の暴落はないけど坪200万円までは下がるのでは？
それ以上の値段では買う人いないでしょ？
高値で買っても今後200万円が相場になると、今買った人は、マンション自体の価格落ち＋豊洲の暴落で、ダブル損になる可能性がある。
と考えると手を出せないのでは？
少なくともTOTの隣の住友ＤＷがいくらで出るかの様子見はするでしょ？
CTTの価格を下げないためには、新しいマンションを安くする理由が必要になるので、多少仕様を下げるでしょう。が、ディスポーザーをなくすところまでは無謀なので、せいぜい天然石のキッチンを人工大理石したりフードをステンレスにしないぐらいでしょ？
230万円ぐらいだとCTTと共倒れになる可能性もあるので、もう少し頑張るのでは？
今年の経済、マンションの売れ行きは、豊洲が200万円の頃よりはるかに悪い。
住友は価格を下げないということであれば、今後の修繕費は、相当不足し、かなりの上昇傾向になるかもしれませんね？
まだ売れるのではないかとの期待もあると思うので、それがなくなったときに、CWTなど入居済み売れ残り物件の価格を売り出し時の価格に戻して、その後、CTTをどうするかの検討になるのでは？
価格下げが分からないように住友系への販売になるのかな？
おそらくここが売れなくても倒産することはないけど、購入した人が修繕費などで困ることが起こらないようにする真摯な対応をする企業かどうか判断されるかもしれないと、大きな局面かもしれませんね？
どう展開するのかすごく注目しています。
P.S.
今回のマンションズ「これから販売予定のマンション特集」にTOTの隣がなくてちょっとがっかりでした。

[82: 物件比較中さん]

こことクレストタワー品川シーサイドと検討していますが、どなたかご意見をください。

[83: 匿名さん]

売り主は重要ですよ。

[84: 匿名さん]

そんなに値下がりを期待していると良い家を手に入れるチャンスを失うと思うよ。評論家はそれで良いけど。湾岸バブル第二期というのかな？それは収束だよね。新築タワー物件がここまで上がって一番恩恵を受けた中古中層マンションがまずは元の水準に戻るでしょうね。買換え組が無くなれば新規需要次第でしょう。団塊世代の都心回帰志向は依然として強いし、勿論海外需要もある。
再開発地域が計画通りできれば、依然として、豊洲は買いという見方が普通ではないでしょうか。
坪２００万までは下がらないと思いますが。

[85: 匿名さん]

ぜひ、価格見直ししてほしいな。

[86: 匿名さん]

200万？
そこまでは下がらないでしょう。
10年タームの長期的視点から見ればわかりませんが。
せいぜい新築が坪単価250といったところに落ち着くのではないですか？但し、デべも採算を合わせる為に仕様を下げざるを得ないと思いますが。安かろう悪かろうです。
私の意見とは食い違いますが、物価高騰でもっと高くなるという見方をする人もいますよ。消費税のアップも懸念材料としてもありますし。
昨今から検討が続いている住宅ローンの50年案。それが実現すれば物件価格が高くても購入者の間口は広がりますし、デべも無理な値下げをしなくて済みますしね。

単純に値段が下がるという期待をしない方がよいと思います。

[87: 匿名さん]

TOKYO TOWERS中古の高階層が坪270で買える世の中だからCTTが苦戦するのは仕方ないと思うよ。
中央区や港区がこんな有様だし、豊洲の新築・中古市場はこれから更に厳しくなるだろうね。
シンボルは強気価格で坪単価250ぐらいじゃないでしょうか。

[88: 匿名さん]

シンボルとこのスレ物件とは言わば兄弟マンション。
共用施設の相互利用、ガードマンの掛け持ち巡回が行われます。
当然、管理組合同士も何らかの連携を組む事は必至です。

双方購入者の心情を考えると住友もいたずらにシンボルの価格を下げないと思います。
但し、仕様を下げたという大義名分の下、価格を若干下げてくる可能性は大です。
私は坪単価250〜260位の線が濃厚だと思います。
それにCTTとシンボルの販売時期が重複することはほぼ確実なので、住友は価格差に対する明確な答えは用意するでしょう。それが明確に説明できなければCTTが売れなくなるのですから。

[89: 匿名さん]

CTTとシンボルの客層が別れる戦略が、一番考えやすいのではないでしょうか？
CTTに、ややステイタスを持たせることにより、プチ富裕層を取り込む。ただし、その人達は、豊洲である必要はないので、豊洲であって、豊洲の中でステイタスを感じたい人と考えると、その需要を1000名作ることの難しさが、シンボルの価格・仕様の最大検討事項ですか？
250万円が適切との意見がありますが、これでは、若干の販売増は期待できても、完売は難しいかと思います。CTTが10％価格ダウンの打ち出しを行えば、かなり販売が促進していくと思いますが、シンボルの購入層をCTTと明確に分けることを考えると、シンボルは、やはり、200万円に近づかざるを得ないと思います。ここは、戦略なので、リスクを取ってある程度低い価格にするのかどうか分かりませんが・・・。
購入層は、投資目的、移住目的、様々ですが、移住目的の中にも、今必要とする人、数年後でいい人とに分かれます。今必要とする人は価格が頂点に達した豊洲である必要があるのでしょうか？数年後でいい人は、豊洲を、頂点に達した今買う必要があるのでしょうか？これを打ち破る価格が250万円でしょうか？
価格以外に100万円プレゼントや100万円分の家具を付けるなどの戦略もありますが、20坪で考えても坪5万円ですからインパクトがないような・・・。これはいくつかのマンションが実施すると思いますので、いづれ効果について評価できますね。
いずれにしても売り手都合ではなく、マーケッティングをしっかり行った上で、買い手心理にどこまで近づけるかが課題でしょうね？
価格設定では、今まで評価できますので、ここでの失敗を二度とすることはないでしょう。必ずCTTの値段を下げないで、両方が売れる戦略が出てくると思っています。それは買い手にとって満足のいくもののはずです。

[90: 匿名さん]

>>89
今は過渡期で様子見姿勢が強いですが、いずれは実需が動き始めます。

昔の価格を持ち出してもしょうがないですから（昔の原油価格を云々するようなもの）
判断基準はあくまで現時点の相対評価になります。

坪単価が高く販売数量も多い２３区の物件を比較し合って、納得できるものが最初に動き始める
でしょう。そして、その他はその価格レベルにフォローする形で、価格調整がされる。
具体的には、二子玉、五反田、大崎、三田、晴海、豊洲、有明、このあたりが複雑にからみながら
適正価格の模索が行われる。

価格調整が行われる場合、坪単価が高いところのほうが調整は大きくなります。
坪単価が高い物件に対する実需は限られていますから、大量供給に対する耐性が脆弱だからです。

[91: 匿名さん]

二子玉大崎はなんのかんの言っても売れるんじゃない？晴海豊洲は微妙。有明は下がるかもね。
買えない人は適当に言ってるだけだから問題外、金額で右往左往するのは投資目的や仲介屋で、居住する人は間取り仕様で決めるから金額の上下で大きく動かないでしょ。

[92: 匿名さん]

>>91
人それぞれの年収レベルがあるから、
自ずから買える値段の総額は制限されます。
坪単価が高くなれば、その分狭くなって行きます。

坪尾単価が高いところに、自分が満足できるだけの広さを確保できる人は限られて来ます。
だから、坪単価が高いところへの実需が限られてしまうのです。
そして、大量供給による価格下落リスクも高くなる。

[93: 匿名さん]

89さん
88です。シンボルとの差別化は同意見です。
どこまで差別化（価格と仕様）が落としどころになるかが注目ですね。

[94: 匿名さん]

坪単価２５０万円は売れ筋価格帯デツ
でも、その分仕様を落とすだろうな。

[95: 匿名さん]

仕様を落としてもオプションで対応出来ればよいですね。
エアコンレス
床のコーティングレス
キッチンの浄水器レス
コンロのガラストップレス
ピクチャーレールレス
天然石レス
DWの遮熱フィルムレス
トイレの上吊り棚レス
ここくらい迄かな。

さすがに、後付け出来ない
ディスポーザレス
外廊下仕様

というのは抵抗ある。

[96: サラリーマンさん]

>>95
＞仕様を落としてもオプションで対応出来ればよいですね。
そのとおりだし、まさしくそうなっていくんだろうね。

専有部仕様のほか、共用部も
・設備維持費や人件費がかかる共用施設は激減。
・ゴミドラム方式でなく、ただのゴミ収集箱方式へ。
・24時間常駐ながらも管理員は通勤9〜5時タイプへ。
・コンセルジュ（フロントサービス）は無しへ。
・エレベータは、低速タイプで制御プログラムも安価な内容。
・来客駐車場はカット。
・ゲストルームなんぞはもったいないお化けがでる。

などなど．．．．生活重視なら困らないけど、高層（大規模住宅）のメリットが半減していきそうだ。

[97: 比較検討中さん]

豊洲にある某物件の住民板を拝見したところ、入居後にいくつかの問題が出てきているようです。
玄関前の廊下に生協の宅配物(ケース)を置きたい、ベビーカーを置きたい派と置いてほしくない派…など、共用スペースの使用について意見が分かれているようですが、ＣＴＴは共用スペースの使用についての規則はちゃんとあるのでしょうか？
ベランダでの喫煙禁止というルールがあるそうですが、知らなかった方もいるようです。

[98: 匿名さん]

2期の募集はいつごろ始まるのでしょうか？具体的に購入を考えています

[99: 事情を知らない匿名さん]

>>97
たぶんこの物件で、入居してから「生活感」露出する行為は、叩かれると思う(笑

CTTの共用(?)施設は、一見簡単ですが複雑ですね。
別物件の施設を共用なんて、正直経験ないので運用（細則）などは想像もできないし、トラブルも未知数です。

ちなみにベランダ問題は起きないでしょう。

[100: 匿名さん]

この物件に限らず、玄関前のアルコーブ（共有部分）に個人のものを置く事を許可している物件なんて門扉がついてる様な外廊下物件にしかなくて、内廊下では聞いた事ありません。ここも当然ダメ。

それを知らないでマンション買っちゃう人って居るんだよね。だから生協って正直内廊下を奇麗にそれこそ、ホテルライクに使いたいと思う人の敵ですよ、正直。まあ生協スレがあるのでそこ読んでください。この生協好きが自分のMSにいると、そして同じ階に居ようもんなら最悪です。