シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン Part9

[匿名さん]

[ 豊洲。] に立つ住友不動産のツインタワー。
とうとう上棟したようです。喧々囂々語りあいましょう。

所在地：東京都江東区豊洲3丁目8番30他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩4分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩6分

【過去スレッド】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43964/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43965/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43954/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43959/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43966/
Part6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43957/
Part7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43952/
Part8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43950/

[752: 匿名さん]

この記事見ただけで信用できんわ

[753: マンション投資家さん]

>>750
「東京圏の新築マンションの供給数減少の影響により、評価対象となる新築マンションも90件」
の中の10件ですね．．．

販売関係者の方だったら、情けないことです。

[754: 匿名さん]

少なくとも、最近供給されたマンションの中では一番なんですね。

[755: 匿名さん]

内容が一番で売れてない理由があるマンションって恐くない？

[756: 匿名さん]

内容が良くなくて、売れてないマンションも怖いですね。

[757: 匿名さん]

明けましておめでとうございます。
今年も侃々諤々議論していきましょう。

[758: ビギナーさん]

元旦の朝刊チラシにかなり広範囲に折り込みチラシを入れるようですね。
２日からMＲオープンとのこと、値引きのお年玉でもあればいいのですが

[759: 匿名さん]

↑
なぜ分かる？関係者？？

[760: 匿名さん]

あはは、バレテーラッ！

元旦からこれかよ。

買い煽り君が消えたほうが豊洲は良い方向に向かうかもね。

キジも鳴かずば撃たれまい、って言うでしょ？

[761: 匿名さん]

うちも入ってたｗ

[762: 匿名さん]

別に買い煽りしなくても、これくらいの価格だったら少し時間をかければ完売できるのではありませんか？
前にも出てましたけど、マンションナビでは評価高いですね。今23区内にマンションを買おうと思ったら候補の一つにはなりますね。

[763: 匿名さん]

↑住宅情報の2月号にもベストマンションの一つとして取り上げられていますね。
そのラインナップのなかでは、坪単価200万台の数少ない物件ですね。

[764: 匿名さん]

で、一期の惨敗と二期の度重なる延期は触れないの？
営業も正月から書き込みご苦労様。

[766: ビギナーさん]

営業から年賀状来てた。
やっぱりもらうとうれしいね〜
MRいくかな。

チラシはいってたね

[767: 匿名さん]

安いって絶対価格のことでしょ？
相対価格で高いからみんな買わないのでは？
建物に自信があるなら立地に問題？
立地仕様に自信があるなら住居として問題？
問題に目をふさいでいる間は価格の調整もないし購入者の目線までも降りれないね
おろおろしていると次のマンションが出てきちゃうよ
少しの時間というのはここが販売され始めて今日までの月数の3倍ぐらいをイメージしているのかな？
売れるシナリオは来年下期から安いマンションが出始めて
回りのマンションの在庫が減ってきて
マンション需要に活気が戻って
そのときだと思うから5年後ぐらいからかな
5年経った未入居マンションって買う人いるのかな？

[768: 匿名さん]

こんな時期だからこそ、物件選びは慎重にしたいですね。
豊洲関連のスレはどこでも書き込みが多いですね。
それだけ注目されているエリアなんですね。

[769: 匿名さん]

総合病院が出来るのですね。
ますます豊洲のインフラが整備されますね。

オリンピックも世界同時不況のなか、打撃が少ない日本が急浮上の兆しですね。

[773: 匿名さん]

2016年だから、今年の春からの新耐震基準に適合したマンション買えばいいわけか。
旧基準のタワマンは恐い。

[774: 匿名さん]

>>773
新基準と旧基準の違いわかってるのかなぁ・・・ついでに高層建築の基準もわかってるのかな？

元々、低層住宅と高層建築物では雲泥の差がありますよ〜〜〜♪

＞今年の春からの新耐震基準に適合したマンション買えばいいわけか。
はいはい。初夢はタワー買う夢ご覧くださいね。

[775: 近所をよく知る人]

ところで他社は思いっきり値下げしてますが、なんで豊洲、有明のマンションは
まったく値下げしないの？ＢＭＡなんてまったく売れてないことでテレビにも
取り上げられる。経費削減のために値下げしてさっさと売っちゃったほうが
不動産業界のためにもいいのにね。

[776: ビギナーさん]

>>775
タワーマンションで値下げってあるの？

[777: 匿名さん]

ここの最上階メゾネットに住めるなら足立ナンバーでもがまんします

[778: 周辺住民さん]

>775

今は値下げの是非をめぐって社内で議論しているのではないでしょうか。財閥系といっても上場企業ですし、いつまでも完成在庫を抱えていられる筈もなく、『100年に一度の金融危機』という現実を前に、値下げが行われると(個人的に)予想します。

ただし、豊洲・有明地区でスミフが自ら値下げの引き金を引くとは考えにくい。むしろ、大部分売れた他物件で、完成引渡し後に、売れ残りのバーゲンが行われる可能性ありとみます。その意味では今年の4月に注目です。BMA、BTR、TOTなど揃って3月引渡し予定なのですから、残りを叩き売って店仕舞いしたいと考えてもおかしくない。加えてキャンセルの動向も要注目です。TOTなどキャンセルが出ている模様ですし、これが増えてくるようだと、ますます売り手は苦しくなります。

CTTは3月下旬からS棟の入居開始予定。N棟は7月。ということは値下げがあるとしても年の後半ですかね。あくまで個人的な推測ですので念のため。最近、ららぽが妙に空いてきているのも気になります。不景気の影響なんですかね。。。地元民としては空いている方がありがたいのですが。

[779: 匿名さん]

豊洲は完全に市場からの信用を失ってるね。
特定のマンションがということではなく、このエリアが。

[780: 匿名さん]

はい君あたま大丈夫〜？
だいぶ弱ってるよ〜。

[781: 匿名さん]

＞＞７７８

安く仕込んだ土地なのに完成在庫を減損処理する必要あるの？
B/Sの流動資産に適正価格で計上されるから問題無いのでは？

P/Lから判断すれば住友は賃貸事業で相当な流動性現金を稼ぎ出しているから、
当面は問題無しで資金調達力があると思われます。（他の財閥系も同じ様な財務状況）
＊株価下落による影響の方がB/Sにインパクトあると思います。

ここ数年で値下げする必要なんかあるのですかね？
他の物件で減損処理して減税するのもありかもしれないけど・・・

[782: 匿名さん]

値下する必要はありません。
ただここのメゾネットはたいしたことないよ。

[783: 周辺住民さん]

778です。少し書き方が曖昧でしたが、スミフの資金繰り、あるいは決算対策上問題ありということでは決してなく、経営判断としての値下げのことです。ただ、案件豊富なスミフ主導ではなく、店じまいモードの他社が引き金を引くことで「エリアとして」値が下がるのでは?、という視点です。

特に「チョビ残し」状態の物件なら値下げしても売り手にとってはどうということないでしょうし、さっさと手仕舞いたいというのが本音なのではないでしょうか? ですから、BMA、BTR、TOTの動きに注目している訳です。既に値下げの気配が漂ってきていますが。。。

一方でスミフは相場を読んで「売り惜しみ」したくらいの会社ですから、相場が持ち直すという前提が崩れたと判断すれば、意外にスパッと下げるかもしれません。また、在庫で寝かせておくくらいなら収益(賃貸)事業にまわした方が良い、という経営判断もありだと思います。在庫は収益生みませんからね。

[784: 匿名さん]

う〜ん・・在庫が収益計上する場合もあるのが財務会計処理の方策なんだけどな・・

TOTは最強の事業会社JV事業だから値下げは予想出来ない。

[786: 匿名さん]

もともと豊洲は坪250万円が実力じゃない？
たまたまTOTとCTTの一部の人だけが290万円の価値に同意しただけでしょ？
タワマンは割引あるけど778さんが言うようにBMA他は4月からが有力ですね
モデルルーム使用価格というのが一番割引しやすいと思います
CTTは経済とか市況を読める人がいなさそうだから割引はどうだろう？
完成物件の建設会社への支払いとオフィスビルレンタルの市況が更に悪くなった頃検討は始めるかもしれません
仲介でよければローン支払いが無理になるPCT組を2年後に買う方がいいかも
ニ子玉70㎡が1450万円ダウンの3000万円台半ばと衝撃的な始まりになる今年はいろいろ期待できるかも
環境地盤がいいタワマンの検討もできるかもね？
夜景や新宿を見てもいいしビルの夜景ばかりじゃなくて下に宝石をちりばめたように広がる夜景もなかなかなものだし東京タワーを南に見る夜景なら部屋の方向もいい
今年が一番の買い時になるので頑張ってね

[787: 匿名さん]

改定した価格表が送ってきたところがあるけど、『分譲済』と書いてあるところの人は、当初の販売価格で買ったのかなぁ・・・と複雑な思い。

今買ったら同じ状況になっちゃいそう。

[788: 匿名さん]

買って売れればいいが。
未入居半額でさえ誰も見向きすらしない。
それが今の実情だよ。

[789: 購入検討中さん]

うーむ　確かに不景気でマンション相場が下がる懸念はあるが、湾岸で駅３分の物件で２８０マソで高層が買えるのは、ここが最後のような気もする　未入居、中古では部屋選べないし、眺望の良い方向は中々でないし、出ても今新品買うのと同じ値段だろう。悩む。

[790: 匿名さん]

NHKニュースで、今年のマンション価格は１０％程度下がる。
またタワーマンションの建設は減るとあった。
価格の低下は鉄材などの建材の値段の低下と、専有面積の低下によるとあったが、
すでに販売中のマンションはどうなるのだろうか？
タワーマンションの減少は建築基準法の改正予定と関係があるのでしょうか？

[791: 匿名さん]

タワーマンションを建設出来る資金力のあるプレイヤーが数社しかいないから。
モリモトみたいな新興デベのタワー計画がすべて消滅した、それだけ。

[792: 匿名さん]

789もベタベタの釣りだね。苦笑

こんなの見つけてきたけど。
タワマン経験者としては、いやまったくそうだよなと思うことがあったよ。
http://sakakimr2007.blog15.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたcategory2-2.html

[793: 匿名さん]

販売計画通りというのはスミフ営業がよくつかうセリフ。
でも、なんで第二期の販売を何度も繰り返し延期してるのかの説明は出来ないのが残念なところ。
会社は値下げしなければ売れないのはわかっているはず。
しかしながら、シンボルと有明に大量の戸数を抱えていていつから値下げに踏み切るかの判断が出来ない状態。

[794: 匿名さん]

入居するまで延期とか？ｗ
新しい物件は相当価格調整してくるみたいだね＜す
でもここは今は調整しにくいんじゃない？

[795: ビギナーさん]

しかし坪２５０になったらあっという間に完売しそうだね…
それはそれで騒ぎになりそうな気が。
それにしても３月末の入居時まで売り切るつもりがないマンションって、管理組合設立も難しそうですね。

[796: 匿名さん]

坪250万円でもギリギリじゃない？
40万円ダウンだと22坪で880万円ダウンでしょ？
22坪で5500万円
去年ならともかく
12月以降やむなく豊洲を検討している人にとって5500万円は結構きついのでは？
6000万円出せる人は都心に回帰すると思う
TOTぐらいまでは売れるけど完売はどうだろうね？

[797: ビギナーさん]

>>796さん

まさにビンゴです。22坪、5500万が希望です（笑）
あと500万が出せない…
車をあきらめればいいだけの話ですが、せっかくの湾岸エリア、車の趣味も大切にしたいので。
年収1000万程度だと6000万は出せないなぁ、と。

都心に行くと渋滞がきついし道もせまいので豊洲が理想なんですよね。

[798: 匿名さん]

↑
値下げへの布石ですか？

[799: 匿名さん]

年収1000万超えの方が多いですね。
皆さん高所得で羨ましいですが、
ネット上って高所得の方がやたら多い印象です。

[800: ご近所さん]

今豊洲を検討している人は30代なかばで年収1000万、40歳では1200万は超えている方でしょう？
銀行・保険・証券系なら普通にこれぐらいですから、いっぱいいますよ…。
それでも手取りは月45万前後しかないからとても生活は楽じゃないですよ。
この程度の収入ではサウスタワーの70平米が精いっぱい。
メインの80平米は一体どんな層が買っているのか…

[801: 近所をよく知る人]

↑はい、そんな感じです。ただ、昨年の株暴落で５００マンション出しましたけど^^;

昨日は近くの駅前ＳＣにでかけて、地元のよさを再発見した。

豊洲より郊外に住んでいるけど（持ち家）、車１０分圏内が豊洲よりもにぎやかで
ららぽも車で３０分にある。仕事場も歩いて１０分のところに住んでいるから、NTTデータ
の社員でない俺はなんで豊洲に住みたいのかな。いまは歩けば知り合いに会うけど、人間関係もゼ
ロから構築しなきゃならない。新しい土地で人脈築くのも大変だ。豊洲に移り住めば人脈広がるの
かね。

職場が近くなれば豊洲に住む理由にはなるけど、やっぱり豊洲に住む人は日本橋とか新橋に
お勤めなんでしょうね。

[802: 匿名さん]

同じ区内のスミフ物件は２０％程度値下げしているけど、さっぱり売れていない。
ここも同じ運命じゃないかな。
ここ、シンボル、有明の三つ巴、デッドロック状態から抜け出す方法が思いつかないのでしょう。

[803: 匿名さん]

有明は微妙な価格で出してくると思うよ
昨年一年で区内の実売価格を相当研究してるって印象を受ける
微妙な価格というのは買おうかどうかかなり悩む価格のことね
なので竣工までに95％ぐらい販売になる価格になると思う
おそらく最上階と中層以下の部屋を除いて半分弱を初回で売り切るんじゃないかな？
豊洲には今あまり力を入れないで4月〜か7月〜が勝負でしょ
年収1200万円を超えてても子供の教育とか老後の生活費を考えると6000万円はなかなかきついよ
定年延長できなかったら60〜65才まで無収入で300万円で生活しても300万円×5年＝1500万円でしょ
6000万円買ったらかなりぎりぎりの計画になる
もともと普通のサラリーマンではなく外資をターゲットにしたマンションなんだろうけど外資がいなくなった今普通のサラリーマンをターゲットにするなら5500万円が限度だと思う
階数による販売ターゲットをセグメントして売ってくると思うから
ここも5500万円も出てくると思う
下がると思わない人はCTAを検討してください

[804: ご近所さん]

>>801さん

いい条件のところにお住まいですね。
勤務先が近いのがサラリーマンにとって何よりですね。（転勤あるとは思いますが）
豊洲は有楽町線しかないですから通勤メインで考えるとどうしても近郊になりますね。
最近隣の物件に越してくる知人は汐留勤務ですし、うちは今の勤務地が築地です。
そのあたりだと、自転車でも通勤できますし、時間も2〜30分程度で運動にもいいです。

[805: 購入検討中さん]

昨日Dinersから住宅情報特別編集版の冊子が送られてきましたが、スミフ物件のメイン（見開きの最初）はCITY TOWER有明でした。

区別の江東区にＣＴＴもＢＭＡと２物件載っていましたが、相変わらずシンボルについては空白地のままでごまかしている印象をうけました。

[806: 匿名さん]

サウスの東向を購入しよう前向きに検討している者です。立地、設備は大変気に入っていますが、構造が免震、制震で無いため心配です。（そもそも地震が怖いなら豊洲じゃ無くてもという意見もあるとは思いますが）当物件をご存知で構造に詳しい方がいらっしゃいましたらご意見をお聞かせ下さい。

[807: 匿名さん]

日建が設計して鹿島が施工している。
信頼感は十分ある。
我々素人が議論しても結論は出ない。

[808: 匿名さん]

806さん
構造は詳しくありませんが、私は耐震ビル30階で勤務していたことがあり、震度4を経験したことがあります。
正直そんなに揺れませんでしたよ。少なくとも家具が飛んでいくような揺れでは無く、オフィス内での被害はありませんでした。
震度4と聞いて、そんなもんか？と皆で言っているくらいでした。
感覚は非常にゆっくりと揺れるので船に乗ってる感じが近いかと思います。(表現難しいです)
地震直後、家から連絡がすぐ入り(四階建てマンション)、ものすごい揺れだったけど会社は大丈夫？？！！と言われたことが印象に残っています。
参考になれば幸いです。

[809: 匿名さん]

湾岸タワーは都心タワーの代替。
都心一等地のタワーが確実に諦めがつく値段だと、ここは坪３５０万ぐらい(１億強)でも売れると思う。
今は、都心の眺望などの条件が悪い中層中部屋と湾岸の条件の良い高層角部屋(広さ９０以上)が同じぐらいになっている。
かつての都心中古か湾岸新築の選択から、都心と湾岸の新築の選択になってきたのは大きいよ。
景気動向もさることながら、再び庶民にも都心タワーが視野に入ってきたことが、ここら一流半〜二流エリアの販売にも影響してると思う。

[810: 匿名さん]

豊洲の書き込みってなぜかすべて、「大丈夫だから買え」の方向に完結するんだよね。

胡散臭い。

[811: 匿名さん]

経済を考えるとここを検討していた人は5000万円前後のものを検討するようになってきているんじゃないかな？

[812: 匿名さん]

地代と土地柄を考えれば、上限3500万かな。
とにかくフリーレントなんかで住んでみること推奨。
フリーレントから購入に踏み切る人はいな…。

[813: 匿名さん]

＞807
我々素人だって・・・・・・・・ｗ

[814: 匿名さん]

806です

ご意見頂いた方、有難うございました。参考にさせて頂きます。

[815: 匿名さん]

>>812
郊外なら簡単に買えるのに、そこまでして都心に住みたいですか？

[816: 匿名さん]

豊洲はいつから都心になったんですか？

[817: 匿名さん]

ここ２、３年くらいじゃないですかね。
それまでは何も無いところだったので。

[818: ご近所さん]

>806さん
地震を心配したら、タワーマンション、湾岸どころか日本のマンションは買えないと思います。
地震対策の効果については結果論でしか実証できない、確率性の議論に入るので気にしないのうにと助言いたします。

ご存じかと思いますが、ＴＯＴの隣にあるシンボルは検討に入りませんか？
ＣＴＴとシンボルはまさに２棟で共用施設を共有するので、購入時期が後ろ倒しになるのであれば、シンボル（外観と道路から内部のぞき見ると）はＣＴＴよりも良さそうな物件に思えました。

一意見ですが、参考になれば。

[819: 匿名さん]

>>817
マジレスカッコ悪い。
豊洲は今でも都心じゃないだろ。

[820: 匿名さん]

ちなみに佃、勝どき、月島は都心ですか？
私はあそこは下町であって都心ではないと思うが、いかがですか？

[821: 匿名さん]

>>820
中央区なので間違いなく都心区
そして、都心区の中の下町

[822: 購入検討中さん]

一般的に都心だろが都心じゃなかろが、カンケーない。有楽町の勤務先まで地下鉄乗車時間６分。タクシーでも１０００円。これは、俺にとっては十分「都心」。

[823: 匿名さん]

豊洲駅から有楽町駅までタクシー1000円で行けるか？

[824: 匿名さん]

東京駅から半径5ｋｍ圏内が都心なんでしょ？
周りの人もそう言ってますが。

[825: 匿名さん]

>>818
つまり、日本のタワーマンションを買うやつは、地震を心配しないあほしかおらんということかな

[826: 購入検討中さん]

だれだよ！ぜんぜん売れてないってネガキャン張ってたの？前から気になってたが、書き込み信じて正月休みにのんびりＭＲ行ったら、一期分サウス中層のめぼしい２ＬＤＫ物件８割方契約済みじゃねーか！しかも＠３００は高層で中層は＠２６０−２７０じゃねーか！超低層のタワー買う意味の無い部屋と高層プレミアはまだ４割くらい残ってるけど。正月から商談コーナー満席だったぞ！根も葉もない書き込みしてたやついい加減にしろ！

[827: 購入検討中さん]

http://map.livedoor.com/map/?CALC=normal&TAXI=1&REST=use&M...

>>823　調べたけど822は嘘。1000円では無理、1360円はかかる。だけど、意外と近いね。

[828: 購入検討中さん]

>>822　で、楽々家に帰って高層からのパノラマ夜景ビューを眺めながらビールを飲むというのは最高かもしれませんね。

[829: 匿名さん]

豊洲で＠２６０万は安いと思ってしまった自分に改めて驚きました。
怖いですね洗脳って

[830: 匿名さん]

安いほうではありますね。

[831: いつか買いたいさん]

確かに安いですね。

[832: 匿名さん]

ららぽ連日混雑。
モデルルーム大盛況。
聞き飽きた。
買い煽っても売れない。

[833: 匿名さん]

>>832

出た！黒字の”匿名さん”。
なんで黒字なの・・誰か教えてください。

[834: 匿名さん]

下げ
にチェック入れればそうなるだけ。

[835: 購入検討中さん]

>>832　おい！俺はお前の書き込みを信じてたんだよ！札の辻はガラガラだったしな。
買い煽りでもなんでもない。お前さんの言ってることが前は本当だったなら、
ローン減税＋長プラ再引き下げで風向きが変わってきたということだろ。
ちなみに、俺は単に住む家を買いたいだけだから別に買い煽っても何の得も無い。
むしろ、売れてないほうがゆっくり営業を焦らしながら部屋を選べて良いからな。

[836: 入居予定さん]

今日モデルルーム行ってきましたが、思ったより安い価格設定でしたよ。
まさに、意外にイケそう。って感じ。
まだまだ販売戸数の２割程度売れてない状況のようですが、このままいけば完売しそうですね。

高いって評判があったようですけど、値下げしたんですかね？

[837: 匿名さん]

凄い売り圧力！！

[838: 匿名さん]

販売していない間に売却が進んだってこと？
どういう営業の仕方してるマンション？

[839: 匿名さん]

豊洲式と言います。笑

[840: 匿名さん]

＞販売していない間に売却が進んだってこと？
＞どういう営業の仕方してるマンション？
売る相手を選んだってことでしょ。

まさかと思うが・・・・・海外で販売・・・・竣工時多数来日？(笑

[841: 匿名さん]

都会の原野商法

[842: 物件比較中さん]

またまた登場の今日MR見て来た者ですが、、、
販売していないはずの部屋まで「契約済み」なんて書かれていましたね。
MR行くと価格表もらえますので、行ってみたらいかがでしょうか？

[843: 匿名さん]

アウトレットだ

[844: 匿名さん]

会員先行販売、住友グループ内・・前々から都内の住友不動産ビル＆住友系会社の
ロビーにここのパンフレット・連絡先が一杯置いてあったよ。

[845: 匿名さん]

そこでチョー割引して売ったんですね。
定価で買う素人がかわいそうです。

[846: ご近所さん]

グループ割引っていっても０．５％じゃねぇ〜

[848: 購入検討中さん]

>>847 営業によると、いちおう今までの方法を踏襲して期分けして販売して、１期分を勧めているが、このご時世、せっかく来場した中層〜超高層の２期分の場所が欲しいという客を逃がさないように先着順でどんどん話を進めているらしい。１期で売っているのは、プレミアの低い階とスーペリアの低い階。実質的に期分け販売はしていないのと同じ。

[849: 匿名さん]

>>807

「鉄筋タリネーゼ」で有名な市川駅前タワーは日建が設計して、清水が施工していますね…。

[850: 物件比較中さん]

>>848
なるほど売れる物からどんどん売ってるわけだ。
待てば損ってこと？

他にもおなじようなやり方の物件ありますか？

[851: 匿名さん]

買い煽りではないです・・・

なんか一気に完売まで行きそうな模様ですね
＊昨日のMR状態から判断して、今日も予約がわんさか。

ここで1,000戸近い顧客を奪われると、また、転売業者・中小デベさん達は激しく
怒りを感じるでしょうね。　ネガレスも増える訳だ。