シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン Part8

[匿名さん]

[ 豊洲。] に立つ住友不動産のツインタワー。
とうとう上棟したようです。喧々囂々語りあいましょう。

所在地：東京都江東区豊洲3丁目8番30他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩4分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩6分

【過去スレッド】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43964/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43965/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43954/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43959/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43966/
Part6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43957/
Part7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43952/

[741: 匿名さん]

地所や住友の賃貸収入は圧倒的に事務所賃貸です。地所なんかは丸の内は、収益力の基盤です。住友も同様です。デベ御三家は、しっかり者ですよ。だから無理に割引販売は有り得ないのです。転売業者や外資をあてにしないでも大手は利益あげています。

[742: 匿名さん]

三菱は適正価格を常に調査しているから価格の変更は結構起こっている。それに社会に貢献することによって企業収益を得ることが第一だからいい場所に適正な価格で販売しているよ。
一方、ここは・・・
おそらく賃貸に出して管理費・修繕費に穴が空かないようにしてほとぼり冷めたら売却しちゃうんじゃないかな？
賃貸に興味ある人が検討する板になるかもね？

[743: 購入検討中さん]

■湾岸エリアの超高層のマンションも苦戦

　一方、新築ラッシュが続いた湾岸エリアの超高層のマンション。
都心に近く、「売れる」条件を満たしているかというと、必ずしもそうでもないらしい。
周囲に特売のスーパーもなく、物価も安くない。銀座などの繁華街に出やすいことはあるが、
生活するには適さないというわけだ。

　さらに、超高層マンションも10年すぎると大規模修繕の問題が浮上する。
「住人が多く意見がまとまりにくいので、将来を考えると超高層マンションや、都心部でも
中古マンションは敬遠されぎみ」（不動産経済研究所）という。

　不動産調査の東京カンテイは、「都心に近く、最寄り駅に近い物件ほど値崩れしにくいとは
言えます。しかし、最近はどのエリアが売れているとかは言いづらい」と話す。

[744: 匿名さん]

それにしてもここの営業責任者に聞いてみたいね。どうしてこんな物件建てたのか？どうして隣と同じ時期に販売をしなかったのか？それだけだよ。その上、シンボルも。こちらは、条件付きで
用地を買ったのだと思うけど。

[745: 匿名さん]

>>741
確かに三菱地所は丸の内の大家さんって言うくらいだけど、住友が大家さんって新宿の古い△ビルとかその近くの再開発超高層、あと泉ガーデンくらい？
あとは中小、上野だとか浜松町だかの立地も今一位だから、三菱地所と賃貸収入比べって・・・。

月とすっぽんとまでは言わないけど・・。

[746: 匿名さん]

でも三千億くらいあるから、いいじゃん。

[747: 匿名さん]

シンボルの条件って？

[748: 匿名さん]

ビーコンが価格改定らしいです。
ここも、そろそろですかね。

[749: 匿名さん]

竣工まで値引きはないかな？と思っていましたが、ここもそろそろかもしれないですね。

[750: 匿名さん]

東京都江東区枝川１丁目９−６

住友不動産豊洲ビル

[751: 物件比較中さん]

ビーコンが値下げとは？１３戸だけなの。ガセネタながすと火傷するよ。

[752: 匿名さん]

>>751
事実のようですよ。

[753: 匿名さん]

ビーコンは立地上の問題があるけど今は適正価格のマンションを買わないと将来大きなやけどをしちゃいそうだから適正価格での販売が真実なら悩む。

[754: 匿名さん]

>>737
>>738
MRで営業に「空中権買取によるメリットとデメリットは？」と質問した所
「え？そんな事実ありませんよ」と流されましたが・・・。

なんだかここの営業信じられなくなってきたぞ。

[755: 匿名さん]

営業の質も悪いが室内がもっと悪いぞ。

ダイレクトにするなら品川くらいにしなきゃ。
ここの部屋の得意な圧迫感はかなりでしょう。

[756: 匿名さん]

ここの適正価格って、いくら位だと思いますか？
豊洲で、駅徒歩5分以内、80㎡だと、家賃25万円。
PER20とすると、6,000万円、坪単価250万円位。
10％位下がったら、購入してもいいかな〜と思ってます。
下がらなかったら、今後の物件に期待します。
晴海、勝どきに期待したい。

[757: 住まいに詳しい人]

>>756
実際には新規物件がないから予測にということになるが
中古の動きなどから観ると、今の完売出来る平均坪単価の水準は

月島（タワー）＿＠220〜260
月島（板状）＿＿＠200〜220
勝どき（タワー）＠210〜240
勝どき（板状）＿＠200〜220
豊洲（タワー）＿＠210〜230
豊洲（板状）＿＿＠190〜200
有明（タワー）＿＠180〜190

というとこじゃないでしょーか？

[758: 匿名さん]

晴海は良い面が海沿いって事とアドレスしかないんだよなあ
近くの商業施設であるトリトンは微妙だし駅には遠いしね

東雲よりはららぽーとに近いと思うけど
本当に周りに何もなさ過ぎる

でもあのWコンの三菱地所だから安く売り出してくれると
大人気かもしれないね

Wコンくらいしか手がけなかった地所の湾岸への評価は非常に低いみたいだし
評価の低い場所への値段付けは安く打って来るんじゃないかなあ
もうひと盛り上がりしてくれるとここもつられて盛り上がってくれると信じてるよ
ひいては湾岸全体の盛り上がりを期待します

[759: 匿名さん]

少し前にあった、PCT住民ご自慢のタンク付きトイレはこれかあ。
豊洲基準では、これがそんなにすごい仕様なのだろうか。

[760: 匿名さん]

ワロタwwwww
どこの賃貸だよwwwww

[761: 匿名さん]

>>757

かなり共感できる価格です。

>>760

ＰＣＴに仕様を迫ったらダメだよ。
みんな共有施設に引かれて買っているんだから。
コンセプトはリゾートマンション。＾＾

[762: 匿名さん]

>>759
ん、写真の便器INAXのサティスアステオじゃん
タンクつきトイレではINAXで一番上のグレードみたいよ
そもそもINAXはレジオ以外は普通の仕様に毛が生えた程度だよ
レジオ自体タンクレスしかないし

つかどこにも自慢なんてしてないような気がする
言ったもん勝ちだなあ

[763: 匿名さん]

>>762
必死な文面にコンプレックスがにじみ出ていて憐れなんだけど・・・
あなたはタンク付きトイレをとても気に入っているんでしょ？
なら「愚民どもにはタンク付きの良さが分からんのだな」ってスルーすればいいじゃんｗ

> タンクつきトイレではINAXで一番上のグレードみたいよ
> そもそもINAXはレジオ以外は普通の仕様に毛が生えた程度だよ

[764: 物件比較中さん]

>>762
写真の色調がおかしいので雰囲気わかりませんが、デザイン的にはいけてると思います。
壁のタオル掛けが、ちょっとねぇっという感じ(笑

>>763
削除依頼しておきました。

[765: 匿名さん]

>>763
んーと、勘違いして欲しくないのは俺は性能的にはタンクレスのほうがいいと思ってますよ
トイレが広々とするのは開放感があります
写真をみて、グレードを推測して語ったに過ぎないって
なんで責められてんだろ

[766: 匿名さん]

過去にも廊下に住む人やベランダに住む人がいたようですが
きっとトイレに住む人もいるんでしょう。

[767: 匿名さん]

>>764さん
特にトイレ自体は安っぽい感じはしませんが
カウンターがないとどうしてものぺっとした印象になってしまいますよね
壁にいきなりタオル掛けが出てきた感じ
タオルかけてその上に絵をかけたら変じゃないのかも

[768: 匿名さん]

その価格帯で実際に買える物件で購入意欲につながるものって全く無いのが現状じゃない？
再調達コストや税金を考えると、売って得する感じがしないように思うけど…。

[769: 匿名さん]

>>760
笑いましたって？
安いと思うの？高いと思うの？
どっち？

[770: 匿名さん]

↑すみません勘違いしました。
家賃25万円に対する回答かと思ってしまいました。
ＰＣＴのトイレに対する回答だったのですね。

[771: 匿名さん]

PCTは豊洲の基準点、今現在の湾岸物件の基準点になってしまってるから
本当にこの辺のどの物件のスレッド行っても笑っちゃうくらい名前が出てくるな

もう売ってないんだから比較したってしょうがないのに
何でそんなにみんなPCTが好きなの？(笑)
(↑皮肉ですよ真面目に取らないでね)

[772: 匿名さん]

WコンとPCTの住民は未だにマンコミにべったり張りついていて、
関連スレで話題に出すと即パクつくから、書き込む方も面白いんだろうよ？

[773: 764]

>>767,その他トイレ評論家各位

トイレ本体の性能やデザインも大切ですが、トイレという空間デザインのほうが重要だと思ってます。
他物件の写真ですが、タオル掛け１つにしても横長タイプはチープに感じます。
あと、なんだかんだとトイレ内にも小さくても鏡は標準で有ってほしいです。＜後付けは面倒なので。

[774: 匿名さん]

＞PCTは豊洲の基準点

ほんとそう思う。
豊洲は坪２３０〜２４０万が実力。
仕様も天然石とかステンレスフードまでは無理かな。＜一部の購入層を除く

[775: 匿名さん]

>>757
私もそれ位の価格帯が購入ターゲットです。
適正価格から10％位なら高くても我慢できますが、今売り出されている湾岸新築物件の価格での購入は、2〜3年でいきなり20％以上含み損になってもおかしくないと思い、購入に踏み切れません。
まあ、明らかに現状の価格帯では売れ残り始めているので、今後の物件は価格が抑えられていくと思われますので、気長に待つしかないですかね。

[776: 匿名さん]

＞７７４
しかしここのＭＲによると２８０を確保したいらしい。値引きの予定もないと。

[777: 匿名さん]

>>757
月島はもうちょっと高いんじゃないかな。
恐らく300弱でもそこそこ売れてるんじゃないだろうか。

評価が難しいのは勝どき（晴海も）かな？
今まで何もなかったけど、駅周辺の開発と将来的に環２が開通し、
築地跡地の開発次第では利便性は高まりそう。
あとゆりかもめも伸びる勝どきまで伸びるらしいけど、
これは正直微妙。
250〜でも十分売れそう。

最も開発されていない有明は今の経済状況が最も響きそう。
150でも売れるのかどうか。

街開発の完成がある程度見えてる豊洲はなんだかんだ言われながらも
250付近になれば相当需要は強いんじゃないだろうか。

[778: 匿名さん]

>>777
なにその偏った見方は(笑)
たとえば有明のBMAが150なら俺がまとめて買う
80平米3600万だろ？
いくら開発が不確定だからと言って有明タワーに150なんて値段つけたら瞬間蒸発だろ
それこそ東雲のWコンの値段じゃないか　ありえん

2007年の価格の2〜3割引が適当な値段じゃないかな
3割だと下がりすぎな気もするけどいったんはその辺まで下がるかと思う

つーか買った瞬間に2割資産価値下落は今までの価値観だと当然なのに
なぜ>>775は含み損とかいうんだろうか
含み損じゃなくてその部分は新築プレミアだよ
買った値段で売れないのは当たり前
買った値段で売れる時点で買ったときより地価上昇してるんだからさ

[779: 土地勘無しさん]

不動産不況で下がる物件もあれば、期待どおりには値引きしてくれない物件もある。

「２〜３割引けば買う！」とは良く聞くセリフだが、そういう状況で実際に買った人に会ったことがない(笑
良いものは常にお金に余裕ある人から買っていくからねぇ。

[780: 匿名さん]

んじゃみなさんが大好きなPCTで例を出すとすれば
豊洲でららぽーと直結、豪華共有施設の新築マンションが出来ました
PCTは向きでの値段が違いすぎるので
ものすごい安かった北や東に角プレミアを乗っけたとした
タワーAの北東の角って事で例に出して見ようか
完成してるし分かりやすいと思うんだ

[例1]
>>757の予想のちょうど間の坪平均220万円です
ちょうど中層階の26F、北東角70平米で4600万円、80平米で5300万円
個人的見解ですまないが、これだとすぐ無くなるような気がする
竣工までに余裕で完売だろう

[例2]
>>756の予想の坪250万です
ちょうど中層階の26F、北東向き70平米で5300万、80平米で6000万
この辺だとすぐなくなるって感じではなさそうだが検討にも十分値すると思う

そう考えると>>756の坪250ってのが今の適正ってのは頷けるんだよね
>>757の坪220ってのにはちょっと甘いかなって思う

そこでここの話に移ると、平均は今現在坪290とか言われてるけど
チャリ置き場を含んでいるので実際には坪300万の物件だろう
1割引でもまだ高い、2割で坪240万だから例1よりも高くて例2よりは安い
実質的には1割5分引けば人気物件になれる可能性はあると思う

値段の話ばかりで申し訳ないし、個人的見解ばかりではあるが
少しでも同意してくれる人がいれば幸いと思う

[781: 匿名さん]

>>779さん
実際に再販業者が完成物件を仕入れて売る際には2割引くらいが妥当な線なようですよ
その再販業者が入ると本当に売れるみたいなので2割引いてくれれば買うってのは
あながち間違いじゃないかと思います

実際に5000万の物件が4000万に下がったら安いと感じるんだよねぇ
俺の友人はこないだ某調布の完成物件を2割引で買いましたよ
80m2を5000万ちょっとが4000万ちょっとになったらしい
お祝いしに行ってきましたが質実剛健なマンションでした
住むには悪くないんじゃないでしょうか

[782: 匿名さん]

僕は都心ビューでないと関心ない。パークは角部屋が僕の好みじゃなかった。

[783: 匿名さん]

再販は、基本的に「中古」ですからお間違いないように。

[784: 匿名さん]

このスレ物件、いろんな意見があると思うけど、豊洲の中ではTOTと並びグレードは一番高いと思うよ。
価格も建物の質と立地に見合ってるんじゃないかなぁ。
当たり前だけど都心部に比べて凄く安いし。
あまりお金は出せないけど、質と立地も重視したい人にはいいと思うけどな。
逆にここで高いと思う人は23区は厳しいかもね。

[785: 匿名さん]

どんな値がついても値引きしろコールは止みませんよ。CTSでも高値って言ってた人いましたから。
我侭言って騒ぐことで、ちょっとでも他人よりいい思いをしたい自己中心的な人はどこにでもいますね。

[786: 匿名さん]

そりゃこれから買う人はできるだけ安く買いたいと思いますよ。

[787: 匿名さん]

っというか、現実の購入者は状況や価格をみて、黙々と買っているわけですが(笑
だから、買えない人が（ネットで）叫ぶ！と言われるわけです。

根拠もなく高いとか暴落とか言い人は、ネットばかりで実際には永遠に買わない人ですよね。

[788: 匿名さん]

グレードも、
ＰＣＴＵＧ＞ＣＴＴ＞ＴＯＴ＞ＰＣＴＳＴ
って感じで微妙な感じ

[789: 匿名さん]

しかし、地震の時によく揺れそうな形してますね。
ＤＷのガラスは、ＴＶやチェストが飛んで直撃しても割れることはないんでしょうか？

[790: 匿名さん]

>>788
CTTとTOTは逆じゃない？