パルサージュ文京千石

[匿名さん]

文京区千石の小石川植物園に隣接する低層マンションの登場ですね。

物件概要
販売予定時期 平成20年01月 中旬 販売予定
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 56.26平米(1戸)〜103.47平米(1戸)
所在地 東京都文京区千石２丁目６２−２５他（地番）
交通 東京地下鉄丸ノ内線 茗荷谷駅 徒歩10分
東京都三田線 千石駅 徒歩12分
総戸数 39戸
敷地面積 1254.74平米
建築面積 603.70平米
延床面積 4079.18平米
竣工時期 平成20年06月下旬竣工予定
入居時期 平成20年07月下旬入居予定
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上4階地下3階
分譲後の権利形態 敷地は共有、建物は区分所有
用途地域 第１種住居地域
建築確認番号 第Ｈ１８Ａ−ＪＣＩ．ａ００３９４−０１号（平成１８年１０月２３日）
土地権利／借地権種類 所有権
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
売主 株式会社フレンドステージ
施工会社 株式会社間組
管理会社 三井不動産住宅サービス株式会社
販売会社 三井不動産レジデンシャル（株）

[2: ティー]

ホームページを見る限りは、良さそうですね。
Googleマップでみたところ、隣の広大な平地があるのですが、ここは何なのでしょうか？
ご存知の方、教えてください。

[3: 匿名さん]

＞２
スミフがしくじった小石川ガーデンヒルズの土地のことかな？。
植物園に隣接した土地で、東京海上の社宅の跡地だけど、文京区の建築確認のミスをついて、スミフが強引に作ろうとしたとこです。
どうにもならなくて、タダの無駄な広大な空き地になってます。周辺の方には色んな意味で怖い空き地ですよね。今となっては、あの空き地の存在が周辺の住民にとってストレスとなっていて、何時になってもスミフの亡霊に周辺住民が脅かされている感じです。
スミフの売れ残り目白と同じで、文京区千石という住所に（植物園のとなりでも）小石川ガーデンヒルズって名前は無いでしょ〜とみんなが思う、まあ、色んなスミフの問題点が未だに明らかになる空き地です。
２の方は、この千石の物件を検討しているのなら、車で現地に行ってみるべきですよ。道が細くて、どうやって出れば良いの？、ここは忍者屋敷か？見たいな感じになりますから。地下鉄の駅も都心には珍しいぐらい遠いからね。そのかわり、このような事情で、最近の文京区の物件としては安くなるのでは？、知らないデベだしね。そうでないと売れないよ、ここは。文京区の新築なら安ければどこでもって人が買うと思います。

[4: ティー]

３さん、

ご丁寧なご説明ありがとうございました。まさにその場所のことです。お蔭様で疑問が晴れました。
今度実際行ってみたいと思います。

[5: 匿名さん]

ここはいくらくらいと見ますか？
安いといっても文京区＆最近の相場だと
坪３５０万くらいなのですかねー？？

[6: 匿名さん]

建物の図を見ると７階建てに見えて、物件概要には地上４階地下３階になってますよね。
この辺って確かに坂ですけど、かなりの地下室MSってことなんですかね。MVRみたいな事に文京区もならないと良いですけど。

価格的には駅から遠くて、地下室が多い事を考慮して坪330ぐらいからと予想してます。ただ、平均すると坪370ぐらいにはなるのではないでしょうか。当然の事ながら条件の良い部屋は坪400を越えて来て、全体の調整をはかる形と思いますね。文京区で車生活をする方で静かな所を探している方には良い場所と思います。ただし、車は小さいのでないと、道が細いし、そんな人が集まって駐車場が足りなくなって、抽選に外れたら悲惨ですよ。この辺は賃貸駐車場探すの本当に苦労しますから。

[7: 匿名さん]

小石川ガーデンヒルズの予定地は、植物園と道一本を隔てて
隣接している場所で、とても広大な敷地です。
このマンションの規模から考えて、違うと思うのですが。

[8: 匿名さん]

>07
意味わからん。

[9: 匿名さん]

>７

最初からよく読みましょう〜ね（幼稚園の先生風に）。

[10: 匿名さん]

私、とても気になって現地を見てまいりました。
茗荷谷から結構歩く感じです。
湯立て坂をずっと下っていき、下がり止まった土地のようです。
良い点は通りから一本入っているところですが
この土地の背後部分は断崖絶壁のように見えました。
このあたりは書籍系の町工場が多いようにも感じました。
路線を二駅使えるのは良いのですが坂道が苦手な人にはどうかな？
といった印象です。

それにしてもあの大きな空き地はそういう経緯のある土地で
放置されていたのですね。
あの付近を歩いたときこの土地は何になるんだろう？と
非常に気になっていたのですが..かなり放置されっぱなしの感じで
レスにあったようにちょっと怖ささえ感じました。
夜は絶対怖いなぁ..と。
早く何かできるといいですね。
それと湯立坂を下る途中にも野村不動産が押さえた土地を見つけました。
坂の途中だし駅からの距離も近いし、お屋敷の跡っぽかったし..
(デベは重要文化財を守れという張り紙がありました何か揉めてるんですかね）
あの位置ならいいなと思った緑一杯の土地でしたがたぶんサラリーマン
には絶対買えない値段の物ができそうな場所でした。

話がそれてきましたが、この現地からすぐ近くの小石川植物園の
資料館？「驚異の部屋」にちらっとよりましたがなかなか面白かった
ですよ。現地見るかたはゼヒ寄ってみては？入場料０円ですし。

[11: 匿名さん]

＞湯立坂を下る途中にも野村不動産

これも、スミフの小石川GHと同じ、いわくつきの物件の土地です。

たぶん、ネットで今も出てくると思いますが、高層建築が重文に影響する事が判明して、建築が中止になっているところですよ。

施工も最近MVRで悪名を上げている鹿島だったともいます。

[12: 匿名さん]

ここは坪300万半ばくらいでしょうか？
駅からの距離、無名デベを考えると、
文京区とは言え格安にならないもんかなと・・
間取り的にはファミリー向けのようですね。

[13: 匿名さん]

＞たぶん、ネットで今も出てくると思いますが

「あかがねごてん」のことですよね〜

http://www.geocities.jp/akaganegoten/bun/nomura.htm

[14: 匿名さん]

価格が記載されてものが郵送されてきましたね。

いろいろマイナス点もありますが、正直最近の文京区の物件ではめちゃめちゃ安いね。
さすがにこの価格なら売れちゃうだろうね。

[15: 匿名さん]

14さん

中層階・南向きでおいくらくらいでしょう？
地下部屋は嫌なので・・・
宜しくお願いします。

[16: 匿名さん]

7000万くらい？

[17: 匿名さん]

第1期の価格出たのに全く話題になりませんね。
やっぱり崖っぷちマンションはダメでしょうか・・

坪290万〜プレミア住戸で坪360万のようです。
文京区では格安だと思うけど、買いの決め手がないんだよなあ・・

[18: 匿名さん]

17です

崖っぷちでは無く、崖下でした・・
訂正します。

[19: 検討中]

ＭＲ行ってきましたが、あまり混んでいなく、不安です。
価格は、やはり少し抑え目な感じでしたが、激安ってほどではないです。
千石ってどうなんでしょう。

どなたか検討中の方はいらっしゃいませんか？

[20: 匿名さん]

買物に不便そうですね…。

[21: 検討中]

盛り上がりませんね〜
千石は、コープとぱぱすがあるので、いいかな〜と思っています。
最近噂の地下室マンションということで、さらに心配ですが。
湿気などすごいのでしょうか？
三井の営業マンは、なかなか良かったですが。

[22: 購入検討中さん]

今週の週刊誌に、高級マンション欄に名を連ねておりました。
千石は、高級住宅街にはいるのですね。

[23: 物件比較中さん]

売行きはどんな感じでしょうかね。
どなたか教えてください。

[24: 匿名さん]

モデルルーム、混んでいました。
まぁまぁ売れてるようです。

[25: 匿名さん]

徒歩10分ってどうなの？

[26: 匿名さん]

25さん

10分くらい歩けないと足腰弱るよ。

[27: 匿名さん]

そうですね。
今駅近なので、10分というとちょっと躊躇してしまって。
閑静な住宅街は、やはり10分くらい歩きますかね。

[28: 匿名さん]

南西向きで、ワイドスパン、文京区、駅徒歩10分、検討余地あります。
護国寺もいいけど、大通りに面しているのでパス。

[29: 物件比較中さん]

崖についてはどうお考えになりましたか？地盤さえしっかりしていれば大丈夫なのでしょうか？
構造説明会も無かったので、我が家は躊躇していますが、皆さんのお考えを伺いたいです。

いわゆる地下室マンションですがＭＲの説明で横浜辺りでは受け入れられていると伺いましたが、実際どうなのでしょう。

内装はかなり上質でハイグレードなものを取り入れられていると思いました。この点はすごく惹かれました。

[30: 匿名さん]

斜面に建っているマンションよりは安全だと思いましたよ。
崖といっても、後ろが高台で、千石の閑静な住宅街が広がっているだけ。むしろ、切土して、壁を作ったので、強度は十二分にしてあると考えます。間組だし、土壌系は得意そうですしね。

まぁ私事ですと、実家が山をしょっていたので、山より補強してあるだけ全然OKですね。

湿気もワイドスパンと24時間換気でクリアかと。


それより下げ相場の時に購入するのが嫌ですね〜

[31: 匿名さん]

崖の事なら、虎ノ門のパークコートも、愛宕山の窪地に建ってるようです。

むしろ横浜に限った事ではないようですよ。

[32: 匿名さん]

文京区で探しています。
間取りや広さを考えますと、ここはなかなかいいですね。

[33: 物件比較中さん]

＞むしろ、切土して、壁を作ったので、強度は十二分にしてあると考えます。

ＭＲで同じような説明を受けたのですが、山を切って出来たマンション背面の壁によって強度が十分であるということですよね？

何度考えても、やはりどういうことなのか分りません。

背面の壁が無いマンションよりも強度があるということですか？
どうしてそういう事になるのか、お詳しい方教えてください。

[34: 文京区民]

小日向、播磨坂などにある斜面に建っているマンションより、一応平らなところこに建っているので
安心感はあるかと。
また、近隣の住宅街を歩いても、この高低差は、コンクリでみんな補強してましたよ。

私の個人的な見解なので、詳しい方の意見、聞きたいですね。

[35: 匿名さん]

標準の設備のグレード高いっすね。

[36: 匿名さん]

＞３５　他のマンションのＭＲをご覧になった事がありますか？
　　　　あるのでしたら、余程質の悪いマンションですね。値段を安くしているのでグレードは大　　　　変低いですよ。三井の人も良く見せるのに大分苦心したと言っていましたけど。

[37: 購入検討中さん]

グレードというよりも、
設備が結構そろっている感がありました。
オプションでつけるものがほとんどなさそうです。

私の場合は、ダウンライトをつけようとしたら、既についていました。
ジーマティックのキッチンなどは、The Tower Koishikawa　かブランズ と同じですし。
魔法瓶浴槽、カラリ床、食洗器、浄水器、食器棚、ついているのも女性としてはうれしいかも。

価格も、安いっていってもそれほど安くないですよ。

[38: 匿名さん]

明日モデルルーム行ってみようと思うのですが。

販売状況はいかがでしょう。

[39: 匿名さん]

なかなかいいのですが、人気がありませんね。
もう少し下がると買いやすいですね。

緑が多い地域なので気になっています。

[40: 匿名さん]

確かに近隣に緑多いですね。
都心ではなかなかないかもしれません。
大通りに面していないし、空気はいいかも。
でも文京区、ちょっと高いですね。

[41: 契約者]

近隣住民ですが、賃貸も高いので買う事にしました。

駅前再開発も期待しています。
駅で買い物して、湯立坂を下って、帰宅。あるいは、ここらへんでは貴重な庶民スーパーライフまで自転車かな。

湯立坂は緑がきれいで気に入ってます。交番もあるし。

[42: 匿名さん]

ライフなんてあるんですね。
意外と庶民的なところもあるんですね。
すっかり文教地区の高級住宅街かと思っていました。

[43: 匿名さん]

フレンドステージとは？

[44: 匿名さん]

＞　文教地区の高級住宅街かと

ここは坂下ですからね。

[45: 匿名さん]

アインス、小石川ザレジデンスも坂下ですね。
坂下と言っても後楽園駅周辺より、海抜は高いらしいです。
新大塚の物件も同じくらいですかね。通りは一緒。

[46: 匿名さん]

あっ、この崖下買ってくれた人いるんだ、良かった。

最近地震が多いんで、このMSには感謝してます。近隣住民には擁壁みたいなもんなんで。

[47: 匿名さん]

崖っぷちよりましですよ。斜面でずるずる滑っちゃうと大変ですもんね。

近隣住民にも感謝されるいいマンションです。

インフラ作りが上手そうな間組で良かった。

[48: 匿名さん]

坂下でもどうでも良いのですが、崖っぷちにぴったりくっついたこのマンションは湿気で夏場は大変だとおもいますよ。
大雨が降って、水分大量に含んで、晴れたら水蒸気で土の臭いがムンムン！
湿気がこもって室内の白いクロスが染みだらけにならなければ良いのですが？

[49: 匿名さん]

木造家屋で住むわけじゃないですよ・・・
近隣戸建て住民に失礼ですよ。

[50: 匿名さん]

ぼちぼち売れているようです。
大通りから一本入っているのがいいですね。

[51: 匿名さん]

少し下げましたか？
もともと手が届きやすい価格でしたが。

[52: 匿名さん]

手が届きやすい価格って。
都心、山手線内価格でしょ。
庶民には無理です。

[53: 匿名さん]

子供の受験には良さそうですが、学区はどうでしょうか？

詳しい方教えてください。

[54: 物件比較中さん]

ここはあんまり宜しくない立地ですな。

[55: 匿名さん]

文京区の区立はどこもいいと聞きますね。
お受験に熱心な方が多いので、お金かかるかもしれませんね。

[56: 匿名さん]

立地、悪いでしょうか？
丸の内線徒歩10分、公園近くて、地盤までそんなに深くないみたいですし。軸の長さ他のマンションと比べると短めですよ。

[57: 匿名さん]

待ちきれずに
見に行ってしまいました。

ここではご近隣の方のご意見が多いですね。
購入された方はいらっしゃいませんか？

これから内覧会や引越しなど忙しくなって来そうです。

[58: 匿名さん]

緑？
緑なんですか？
今年の流行色？

[59: 物件比較中さん]

あぁ、、この壁面は何？？？

[60: 匿名さん]

緑色はネットの色じゃないでしょうか？

[61: 匿名さん]

まだまだ工事途中でしたので緑ではないはずです。
　混乱させるような写真を添付して申し訳ありません。。。

[62: 匿名さん]

いや、緑のマンションもあるかと思いました。

植物園も近いし(笑)

[63: 匿名さん]

駅前再開発も楽しみです。

[64: 匿名さん]

駅前再開発楽しみですね〜

いつ頃完成予定でしょうか。

成城石井とか入って欲しいです。

[65: 匿名さん]

もう内覧会立会い業者さんは決められましたか？
どの業者さんが良いのか判らないのですが
みなさんはどうやって決められるのでしょうか

[66: 匿名さん]

私も検討しています。でもどこがいいのか皆目見当がつきません。
なのでやめようかと笑

[67: 匿名さん]

私も見に行きました。もうじき完成のようです。
緑のネットは外されていましたよ。
後ろが山のせいか、周囲の住宅と比べても
背が高過ぎるようには見えず、すっぽり収まってますね。

[68: 匿名さん]

ほんとに正面からみると、
とても馴染んでいるように見えました。
入居が楽しみです

[69: 匿名さん]

コープで買い物してみたら、安くてびっくりしました。

これから食費が抑えられそうです。

[70: 匿名さん]

角のコープは小さいけれど
安く購入出来るのでほんとに助かりますね。

ネットが外れたと知り
見に行って来ました。

完成が楽しみです。

[71: 匿名さん]

近くの薬局ばばすも安いし、品数豊富でいいですね。

ところでどのくらい売れているのでしょうか。

[72: 匿名さん]

近隣のブランズ検討した方いらっしゃいますか？

比較してこちらの決め手は何でしょう？

[73: 匿名さん]

安いからじゃないですか？

[74: 匿名さん]

ブランズもいいな〜と思ってますが、値段のわりに、ちょっと、という感じでした。

その点ここは、値段のわりに、設備などしっかりしていて、いいですね。

まだ私には高いですが。

[75: 匿名さん]

Eタイプ、Lgタイプのそれぞれの価格をお教えて頂いても宜しいでしょうか？

[76: 物件比較中さん]

ここは内廊下でしょうか？

[77: 匿名さん]

四階くらいまで内廊下です。

値段は5000万から7000万くらいじゃなかったかな。

[78: 匿名さん]

四階くらいまで内廊下です。

値段は5000万から7000万くらいじゃなかったかな。
間取り教えてくださいな。思い出します。

[79: 匿名さん]

>>78さん
60平米か61平米の2LDKです。
お願い致します

[80: 匿名さん]

値段上がったの？

[81: 匿名さん]

え？上がったんですか？

[82: 匿名さん]

売り主のフレンドステージさんはどうなんでしょうか。マンションは、購入してしまうと、売り主さんは関係なくなるんですか。

[83: 匿名さん]

>>82さん
デベと直接何かやり取りすることはないでしょう。
仮にデベが潰れてしまって、何か問題があるかといえばないのですが、
マンションの客観的な印象が悪化してしまう可能性はあります。
そのため、資産価値に影響したり売れにくくなる可能性はありますね。

[84: 匿名さん]

あんまり売れてないみたい・・
いまどき、どこでも厳しいのかな
今週のマンションズに後楽園のマンションが載せられているのを見てびっくりした。

[85: 匿名さん]

訂正　後楽園＝＞小石川

[86: 匿名さん]

>>85さん
オリックスのタワーマンションでは？

[87: 匿名さん]

まあまあ売れているみたいですよ。

小石川は、ブランズですか？タワーですか？

両方あと少しみたいですが。

[88: 匿名さん]

デベが全く無名なのがやはり気になります。
だから安いんでしょうけれど…

[89: 匿名さん]

デベはちょっと調べればわかると思いますが、本業は通販会社です。何個かマンション建ててるみたいですよ。

[90: 匿名さん]

値段ですが、5200万くらいのようですよ。
ここは値段隠さないので、電話すれば正確な数字教えてくれると思います。

[91: 匿名さん]

↑2LDKの件です

[92: 匿名さん]

内覧会まであと少しですね♪

[93: 匿名さん]

ここって同エリアの相場より価格が低いですが、何が理由なのでしょうか？
やはり斜面を切り開いて建てているので、立地条件が良くないのでしょうか？

[94: 匿名さん]

ここは地下部屋もあるんですよね？
地下は坪270なんて部屋もあって、文京区としては格安ですが、デベ・崖・駅からの距離など考えると割安ではないかな。

[95: 匿名さん]

昨日の新聞に、ベルーナが悪徳商法で業務一部停止、と出てました。ベルーナの社長が、フレンドステージの社長をかねているわけですが、こういった場合マンションの評価はどうなるのでしょうか。検討している物件ですが、こういう事件は、素人としては
気になりますが、どなたか詳しい方教えてくださいませんか。

[96: 匿名さん]

ベルーナって不動産業者？販売？

[97: 匿名さん]

ベルーナって何の問題？

[98: 匿名さん]

ベルーナは、通信販売の会社です。社長が同じ人、というのは、三井レジデンシャルの担当の方がおっしゃってました。四季報見たら、株ももってます。買ってもいいのかどうか、とても迷います。

[99: 匿名さん]

どのぐらい売れているのが気になります
。。。

[101: 匿名さん]

買っちゃえば売り主は関係ないからいいんだよ、と言われた人もいるらしいんですがね。この、フレンドステージさんは、パンフレットの住所には会社がないんですね。