パルサージュ文京千石

[匿名さん]

文京区千石の小石川植物園に隣接する低層マンションの登場ですね。

物件概要
販売予定時期 平成20年01月 中旬 販売予定
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 56.26平米(1戸)〜103.47平米(1戸)
所在地 東京都文京区千石２丁目６２−２５他（地番）
交通 東京地下鉄丸ノ内線 茗荷谷駅 徒歩10分
東京都三田線 千石駅 徒歩12分
総戸数 39戸
敷地面積 1254.74平米
建築面積 603.70平米
延床面積 4079.18平米
竣工時期 平成20年06月下旬竣工予定
入居時期 平成20年07月下旬入居予定
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上4階地下3階
分譲後の権利形態 敷地は共有、建物は区分所有
用途地域 第１種住居地域
建築確認番号 第Ｈ１８Ａ−ＪＣＩ．ａ００３９４−０１号（平成１８年１０月２３日）
土地権利／借地権種類 所有権
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
売主 株式会社フレンドステージ
施工会社 株式会社間組
管理会社 三井不動産住宅サービス株式会社
販売会社 三井不動産レジデンシャル（株）

[103: 匿名さん]

＞102さん
最後はもちろんご自身の判断ですが、専門家に相談にのってもらうのも一つの手段だと思います。
デベのことだけではなく、様々な角度から検証して頂けるので、マンション購入に当たって大変参考になると思いますので。
人生でこの上ない大きな買い物ですから、後悔のないよう慎重にご判断した方が良いでしょう。

[104: 匿名さん]

103様　ありがとうございます。そうですよね。一度、マンション専門家に相談してみようと思います。新書で、良質なマンションの買い方などの本が出ていましたよね。勉強不足ですので、今一度よく本も読んで、専門家の意見を聞いてみます。こうした掲示板でアドバイスをいただけたことを、本当に感謝しております。

[105: 匿名さん]

100で発言した私の発言が何故削除されたのでしょう？？？
「悪徳商法に手を出すような会社の社長が経営するデベの物件はそういったポリシーが物件にも宿る」と言っただけなんですが・・・。
何か問題あるんでしょうか？

[106: 匿名さん]

105さん
ここの営業が削除依頼をしたのでは？
私も105さんの100の書き込みを見ましたが、何ら問題がないというか、むしろ的確な指摘だと思いました。

[107: 匿名さん]

私も100番さんの投稿を読みました。的確また当然の指摘と感じました。削除されるというのは・・・、真剣にマンションについての情報を互いに交換しようという、掲示板の趣旨からずれるように感じます。マンションの営業側の思惑通りに掲示板の内容が展開するなら、一般人が意見を述べ合う場にはなりませんよね？　宣伝になってしまう。

[108: 購入検討中さん]

モデルルームが移転したそうです。
見てこようかと思います。

[109: 匿名さん]

このデベマズいでしょ
なくなる可能性大

[110: 進藤玲菜さん]

先々週号のマンションズによれば３９戸中２０戸が売れ残り。
内訳は最終期最終次分として３９戸中８戸、販売中住戸分として３９戸中１２戸となっております。
最終期最終次分は販売価格は未定ですね。
うーん、結構売れ残っている気がしますが・・・。

[111: 匿名さん]

価格下がる予定は？

[112: 匿名さん]

ここって完売したんですか？

[113: 匿名さん]

ここって、売主フレンドなんたらで、販売が三井だった気がしたんだけど、

今週のマンションズ見たら、

タカラレーベン

になってた

なんかありました？

しかも変更後が、タカラレーベンて、、

[114: 購入検討中さん]

安くなってるので、今週いきます。タカラレーベンも一部上場だから問題ないでしよ。
それに、このご時世どこも変わらないですよ。デベは・・・

[115: 匿名さん]

物凄く安くなっていますね。記憶によると以前ＭＲに行った時、坪３００万はしていたと思いますが、２２０万に下がっています。これもアウトレットでしょうか。安くても駅から１０分、崖っぷちに建ったマンションはパスです。静かなところですが。

[116: 匿名さん]

文京区に執着するお金のない人が買う物件だね

[117: 購入検討中さん]

モデル行きました。人いっぱいでした・・・
結構よかったです。多分買う事になりそうです。
文京限定で探してましたが、なかなかなかったので（予算とか、日当たりとか）
道路が近くないから、静かだし。子供がいるのでいいと思いました〜

[118: 匿名さん]

ここすごいね、BMAより安い。

[119: 申込予定さん]

本当安い！昨日行って今日も行きました。
欲しい部屋迷ってるうちになくなりそう・・
早く決めないと行けない状況みたいです。

[120: 匿名さん]

売主変更って何があったんでしょうね。

[121: 物件比較中さん]

駅から１０分とはいえ、やっと都心で値下げした物件がでてきましたね。これがあくまで序章でしょうが。

[122: 匿名さん]

暴落パルサージュ
文京なのに安い！

[123: 購入検討中さん]

安売りできない大手財閥系デベが、売れ行き不振により中間業者にまるっとn割引で卸して再販。この流れは今後も増えそうですね。最終消費者への割引販売するよりは色々な意味で安全だし。この物件も自身のスペック魅力度としては微妙な点も多いけど、すべては価格との兼ね合いですからねえ。

[125: 匿名さん]

まぁ、住み続けるならいいんでないの？
三流デベ、しかも売主チェンジ、立地悪とくれば、あんまり資産価値は高くないと
思われ…。

でも、思い切った値引きだな。
少しでも不動産市況が回復すれば、流石に購入価格より下げずに転売も可能なのでは？
220万／坪なんでしょ？内容考えても破格だよ。

[127: 匿名]

小石川二丁目あたりの築浅中古のほうが一流デベだし上でしょ。　　新築＊＊みたいな方っていますけどねー。　　もとの価格も安かったのに売れなくてこんなことになってるのに中古転売でもうかるとかいってるひとは誰かにダマサれてませんか？　駅遠中古は見向きもされませんよ。

[128: 匿名さん]

>>127

だからさぁ、ちょっと前の猫も杓子も上がったプチバブルをもう忘れたのかい？
暫くは米国景気の後退で厳しい状況が続くけど、もはや世界はバブル＆不況を
繰り返す体質になっちまってる訳よ。
今回は信用バブルだったけど、次は何かってだけのはなし。

その時に例えば文京区新築が軒並み（ってか今も同じくらいだけど）＠350万〜400万
だったら、幾らなんでもここも200万台中盤くらいで中古で売れるんちゃうの？
って話をしてるだけじゃん。それが「不動産市況が少しでも回復すれば」という
但し書き。だまされてないっつーの。

ただ、あくまで長期的な話だから、永住もしくは暫くは住み続けるという認識が
ないと厳しいということで「住み続けるんだったらいいんじゃないの？」と
書いている。即転売して儲けるなんて話、どこに書いたっけ？

あんた日本語理解できる方？

[129: 匿名さん]

127ではありませんが128さんの前提には矛盾があるように感じます。
この物件を最初から見てますが、最初から文京区の今年の新築では群を抜いて安値でした。そのうえ、値下げを始めたのに売れなくて最終的に今の状況となっています。つまり当初から評価の低い物なのです、それが中古になるという前提が必要です。
不動産市況が今よりも回復し、それが近い将来（遠い将来ではこの物件は駅から遠くて古くなってしまうので値上がりは無理）であったとしても文京区の中古が３５０以上の平均価格であった事は昨年の夏でもありませんでした。勿論坪350以上の物件はありましたが、それはかなり条件の良い築浅、一流デベ、立地の良い中古で昨年１年でも、ほんの数件です。実際は300前後が良いとこです。つまり不動産市況が回復して、昨年夏と同じとなってもこの物件の中古が250になるのは難しいと私も感じます。

１２８さんの話の中の私が感じる矛盾は文京区の条件の良い新築の価格と文京区の条件の悪い中古の比較というナンセンスな部分があるので矛盾があると感じた次第です。

それから、長期的、住み続けるという前提が何年位の感覚かわかりませんが、築の古く、駅から遠い中古の値段が高くなるという前提はさらに難しくなります。住み続けるという話と、それだけ古くなる中古が高く売れるという話が両方出て来るのも理解が難しい原因かもしれませんね。御自分の主張を証明するために、例えば、昨年の夏のピークの時に、駅から10分程度で住所もイマイチの3流デベの中古物件が文京区で坪250万で売れた例でも探してきたらどうでしょうか？。

[130: 匿名さん]

林町小学校いい学校だと思います。官舎社宅があり珍しく複数学級が保たれています。
転校生もなじみやすそうな庶民的な雰囲気です。
もちろん幼稚園から国立で運試し、巣鴨お茶の水の塾通いで中受、小石川一貫、公立中選択と
いろいろ検討できます。皆さん納得して選択しているからか受験一色でギスギスということも
ありません。　教育の森で遊んだり、三菱養和でサッカーしたりもあり。
駅近ではないですが、そんなに皆さんしんどそうではないです。坂も慣れかな。
今は離れましたがいつか戻りたいところです。とてもいいところです。
売主などの不安は個人の考えでしょうね。確かに大きいポイントですね。それ込みのお値段なのでしょう。

[131: 匿名さん]

いずれにしても、80㎡で6180万円は安い。
タカラレーベンの保障がつくんだから、立地に妥協できる人ならいいんじゃないかな。
前の売主から買っちゃった人は涙目でしょうが・・・。

内部の印象は「普通」でしたよ。リビングの窓が掃き出しになってないけど、ソファーとか置けていいかも。トイレに手洗い付いてるし、洗面所も広い。モデルルームは混んでました。この値段ならすぐ売れちゃうでしょ。

ただ、転売はどうかと思いますね。崖下だもんね。印象は悪いよね。外廊下は地下室みたいだしね。

[132: 匿名さん]

タカラの保証って？
タカラレーベンの株価ってみたことある？

[133: 購入検討中さん]

欲を言えばいろいろあるけど、文京区でこの値段はお買い得と思う人は多いだろう。

[134: 申込予定さん]

割り切れればいいと思います。だって坪２２０万ですよ。
中古の古いのと同じだし、中も悪くなかったです。
賃貸に出すのであれば、将来もそんなに不安でもないし
予算が多くある方はもっと選択の幅はあるんでしょうけど
山の手線内側でこの価格はやはり破格です。
我が家にとってはいい物件です！！

[135: 匿名さん]

安けりゃ何でもいいってわけでもあるまいし。
昔から安かろう、悪かろうって言葉もあるくらいだし。
中は悪かったです。天井低いし・・暗いし・・・

[136: 匿名さん]

イマイチな作りでしたね

天井低いのは致命的
リビングの窓も小さい
イマイチ買う気になれない

[137: 物件比較中さん]

最上階南西角部屋のプレミアム住戸はよかったよ。
戸建て感覚の広いエントランスがついていて、部屋も広くて明るい。
91平米、価格も7千万円台で坪単価290くらい。
ここが一番お買い得だと思う。
すぐに売れてしまうと思うよ。

[138: 匿名さん]

安かろう悪かろうなんてわかってるよ。
悪かろうとかいろんなことを考慮に入れても「文京区」でこの価格というのはすごい。
2004年にかったので、「安く文京区に買えてよかったー。今は大変ね。」とちょっと下世話な優越感があったんだけど、そうもいってられなくなりました（苦笑）。
文京区という住所を待っていた人にはには朗報かな。
優越感に浸れないのと、もし売る時に高く売れなさそうなのでちょっと嫌な気分も半分あるんだけどね。

[139: 匿名さん]

＞138
ドブ川近くの「文京区水道」ではありませんか？
安くて当然だと思います。

[140: 匿名さん]

まさしく、同じ価格で立地の良い築5年、一流デベの新築と比較してどうするかという検討ができそうですが、私は、来年のローン控除も考慮して今、ここを契約する時期ではないので、中古ももう少し待ちます。この1年の文京区の中古の値下がりって2割超えてますので。

[141: 匿名さん]

ダム建設に定評のある土木専門の間組。崖っぷちに建設するには最適な業者だったのでしょう。しかしマンションには相応しくありませんね。夏場に大雨が降り、雨があがって太陽が出て来ると外廊下は土臭く、カビ臭くて大変な事になりますよ。文京区に住んでいますはいいですが、低層階の方は悲惨な目にあうのでは？以前こんな感じのマンションで家の中までカビが生えて大変だというＴＶ番組を見たことがあります。

[142: 物件比較中さん]

すげー安い！！
待ったかいあったー！！！
とはいえ高額なだけにまだ踏み込めない。
しかし時間はない感じ。
土日までに結論ださないと。
坂が気になるけど仕方ないか。
アインスあたりだと春日、後楽園でいいけど、坪300越えだからと自分を奮い立たせ中。

[143: 匿名さん]

カビサージュ文京千石

[144: 匿名さん]

安かろう悪かろうと分かっていて買うの？崖有り、カビ発生の可能性大等、文京区とかいう以前の問題だと思うのですが。

[145: 匿名さん]

>文京区とかいう以前の問題だと思うのですが。
そう思う人は買わなければいいの。
そう思わない人も結構いるんだよ。
だってこのマンション以外でこの坪単価じゃ県に近い区になっちゃう。

[146: 匿名さん]

坪220万の低層カビ部屋よりは、260〜290万で広めの部屋を狙ったほうがマシだね
文京新築にしては安いことは確か

[150: 購入検討中さん]

>142
待ったかいありましたよね。
というか私は待たざるを得なかったのですが。
私はアインスの坪単価みてあきらめたのですが、ここは何とかなりそうです。
近隣新築マンションとの絶対的な価格差のみ注目してたので、アインスはだめでしたがここは大丈夫。

[152: 匿名さん]

ここ文京区は文京区でも微 妙な文京区ですな

[153: 物件比較中さん]

今週号のAERAにマンションはまだまだ値下がりするから、今買ってはいけないと書いてあったよ。
来年の夏ぐらいが底値だろうって。
賃貸との比較で利回り７％を越えたら買いだって書いてあったよ。
ここもまだ値下がりする余地があるかも。
駅から10分で駅まで坂ありという物件、賃貸で出した場合、借り手がいるかしら。
もう少し安くなれば思い切って買ったしまいたいのだけど、まだ踏み切れずにいます。

[154: 匿名さん]

ここは賃貸収入を意識して買う物件じゃないだろ。
どう考えても実需。

[156: 匿名さん]

小石川ガーデンヒルズ

どうなりました？

[157: 申込予定さん]

土曜日申込します。価格面で文京区でこれはすごい！
いろりろ考えましたが中古より全然いいです。
来年入居でいいのかどうかを確認したいとは思ってますが
難しいでしょうね〜今日行きましたが平日でもモデルは
いっぱいでした。中も結構良かった。設備も・・・
前にも一度決めかねてなくなった事もあるので
今回は思いきります。

[158: 購入検討中さん]

今、希望の住宅を調整してるとの電話がきました。
部屋の希望が重なっているみたいです。
うっっ。今週には決めないと厳しいのかなあ。

[159: 匿名さん]

煽りが多いな…

早く売りたいのは分かるけど。

[160: デベにお勤めさん]

この価格なら売れちゃうだろうね〜

[161: 匿名さん]

煽りとかじゃなくまじですごいだろこれ。
ついに禁断の手にでましたみたいな。
来た人に隠れて値下げするならまだしもこれはすごいよ。

[162: 匿名さん]

人それぞれの価値観だね。

[163: 匿名さん]

二回見に行きましたがいまいちピンと来ないんすよね

文京区にこだわりがある人なら良いけどマンション自体は普通
いやエントランスとかは狭いしイマイチかな
文京区ってそんなに良いすか？

アドレスに拘り感覚がないとピンと来ないかも

[164: 匿名さん]

なんか大人な物件って感じでした
派手さは無し
周りも地味

だがそれが良いとわからないお子様には用なしかね

[166: 匿名さん]

7階のプレミアム住戸は買い。
それ以外は、、、

[167: kopa]

購入検討中です。茗荷谷駅から歩いて行ったのですが
思ってた以上に、近くていいですね。
近隣には緑多い場所も多そうですし。
都心ではなかなかないかもしれませんね。

値段もちょっと手頃になったので、もう一回行ってみて
判断してみようかなと思います。

[168: 匿名さん]

3Lで6000万前後と手が届く価格なので見に行きましたが、周りに買い物できる場所や商業施設が少なく非常に不便な印象でした。今賃貸で北千住に住んでるからかもしれませんが…。
ただ文京区アドレスがこの価格で手に入れられるのは魅力を感じる方も多いでしょうね。

[169: 匿名さん]

足立区の星、北千住ですか。
確かに北千住と比べちゃ圧倒的に不便だけど、ここを検討する人は利便性より文京区へのでしょうね。たとえ周りに何もなくとも、崖際に立とうとも、文京区アドレスに住める喜びに浸れることが最優先。一方、実利主義の人は日暮里や北千住を選択するでしょうしね。

[170: 匿名さん]

↑文京区への憧れ です。脱字失礼しました。

[171: 匿名さん]

文京区に憧れるのもいいけど、もっとまともな物件さがしたら？
中古物件より安いって事はね〜？

[172: 匿名さん]

千石駅まで歩いてみたけど、上り坂が結構きつかったよ。
急な坂を登って少しおりてまた登ってやっと千石駅だよ。
12分じゃ着かないよ！
茗荷谷までは歩いてないからまだ分からないけど、茗荷谷までの坂もキツイのかな？

[173: 周辺住民さん]

北千住とくらべるのはどうなんだろう

[174: 匿名さん]

千石まではうらの道で行けば、平らで便利でしたよ。
５階のエントランスからいくといいみたいです。

[175: 匿名さん]

この立地だったら日暮里や北千住のが上ってことだよね？区以外に勝ってるものが何もない。

[176: 匿名さん]

値段も北千住と似たような価格帯、日暮里よりは安いくらい。北千住や日暮里の物件買った方がよほど利口。
カビサージュ。

[177: 契約済みさん]

近くに住んでます。子供の事とか
教育を考えると文京区以外は難しいんですよ〜
足立区には行けないですしね。
ここは静かですし、子育て環境がいいので契約しました。
もし購入済みの方がいましたら、情報交換しましょう！

[178: 住まいに詳しい人]

安くなってから突然あれてますね〜このサイト
前の部分は結構いい感じに書いてありますが
坪３３０万くらいじゃないかとか・・・
カビサージュとか嫌な感じですね。
他のマンションの営業かな？

[179: 匿名さん]

荒川区や足立区、墨田区あたりが相応しい人達が買う唯一の文京区物件だよなぁ。

[180: 購入検討中さん]

＞荒川区や足立区、墨田区あたりが相応しい人達
なんか酷いコメントです。差別っぽい

[181: 匿名さん]

江東区、北区、板橋区も入れてあげないと。

[182: 購入検討中さん]

本物件、真剣に検討しています。本掲示板は参考にさせていただきました。

もともとは目黒区、世田谷区で中古で6000以内と思っていたのですが、
パルサージュ文京千石さんは、新築で同じ価格ゾーンなので検討の俎上にのせた次第です。

既出の意見にある通り、文京区の割になんと表現するのが適切なのか量りかねますが、”下町の雰囲気”があるというのは感じます。ただ、茗荷谷からコープ東京がある交差点までの湯立坂の緑あふれる雰囲気は気に入りました。徒歩３分程度で行ける小石川植物園や氷川神社の雰囲気も好きです。区立林町小学校は明治の頃からの歴史があり個人的に好ましく思います。周辺環境は文句ないです。

実際、マンションの設備のグレードについては、中古を購入してリフォームで導入しようと考えていた食器洗機、まほうびん浴槽ワイド型、マッサージシャワーヘッドが既に標準装備されており、また新築であることからリフォームの手間も省けたと考えています。

あとは、崖下である点をどう評価するかで、購入か見送りかが決まると現段階では感じています。
建築基準法上の表示が地下３階地上４階であることを考慮すると、いわゆる地上に該当する４階以上のフロアであれば、地下特有の湿気の問題を回避できるのではないかと考えるのですが、甘いでしょうか。もしくは、この懸念事項を軸に、もう一段の値引き交渉が可能なものなんでしょうか。他社の営業マンさんもご覧になっておられるようですから、営業マン的な見地からのご回答にも期待します。

駄文失礼いたしました。

[183: 匿名さん]

> 182

マンション内覧業者で、購入検討に関してもプロの立場で相談してくれるとこってありますよ。

[184: 物件比較中さん]

現地MRに行きましたが、地下部分は外廊下が夏場にはいかにも湿気がこもりそうな印象でした。
地下部分以上はカビは問題なさそうですが、とは言え同じ物件であることには変わりはないので、カビの繁殖するマンションになってしまうのがちょっと怖い気はします。
地下相当部分は坪単価計算でも220〜230程度で、それこそどなたかがおっしゃっていた北千住や墨田区並みの価格なので、腐っても文京区の新築と考えれば魅力を感じる方はいるでしょう。
ただ、現状3Lから売れていっているみたいで、住宅情報に目玉的に乗っていた72平米3Lの5000万の部屋は既に申込済みになっていました。3Lだと6000万円スタート位のイメージです。それでも安いですけど。
茗荷谷駅から物件まで行き帰りしましたが、夏場の上り坂は若干しんどいかもしれません。
周辺は確かにコンビニとコープくらいしかありませんので不便だとは思いましたが、カビの危険性を含め、「文京区」が何より最優先で他は気にならなければ、庶民が唯一帰る文京区の新築という魅力は間違いなくあると思います。

[185: 物件比較中さん]

上記訂正　帰る→買える

[186: 購入検討中さん]

地下って言っても前は開けてるから地下にはならないように思うけど・・
日当たりもいいしね〜

[187: 匿名さん]

地下だよ。あれは。デベがそう呼んでるし。
北側の地下部分の間接光は全く期待できないし、湿気は必死。特に梅雨や夏の雨上がりなどはかなり酷いと思う。カビの発生は避けられないと思います。
地下部分の5000万以下の価格には惹かれたけど、やはりそれなりの理由があると理解し、検討から外しました。
やはり見栄のためだけでは家は買えないですね。

[189: 匿名さん]

同感

[190: 匿名さん]

正規の価格で購入してしまった方々かわいそう。

[191: 購入検討中さん]

我が家は買います。予算ないし、見栄なんかもないですよ。
でも近くに住んでるんでいいんです！

[192: 匿名さん]

買って賃貸に出すのは良いかもね。文京区も3LDKの分譲賃貸が少ないからね。

[193: 購入検討中さん]

Hタイプってまだあるか〜知ってらっしゃる方いますか？

[194: 匿名さん]

ここは賃貸で住む場所じゃないでしょ。
しかも3Lなんて貸し辛すぎる。賃貸相場は分譲相場と比例しないから、錦糸町や日暮里、上野、北千住の方がむしろ賃貸は需要は多く高いくらいではないかと思います。

[195: 匿名さん]

＞錦糸町や日暮里、上野、北千住の方がむしろ賃貸は需要は多く高い

いやはや、色んな人がいるもんで、、、。

この物件買う人が居るのと同じぐらい、千石三丁目が北千住より安いって話は興味深いです。まあ、この国は感じが読めなくても総理大臣になれるぐらだから、何があっても不思議じゃないけど。

[196: 匿名さん]

誰が買おうと勝手だし周りが
心配しなくてもいいのではないだろうか。
北千住でも千石でも価値観でしょ。
本人がいいのだからいいのだ。

[197: ご近所さん]

静かなところですよね。緑が多くて。
持ち家なので無理だけど。。

[198: 契約済みさん]

申し込みしました！宜しくです。

[199: 匿名さん]

195さん
194ではありませんが、賃貸営業をしていたことがあるので分かりますが、北千住の西口賃貸は事実かなり賃貸相場は高いですよ。
ここの立地なら確かに北千住の方が高いかもしれません。

[200: 匿名さん]

>>199
だからどうした？
退場してくださいな

[201: 匿名さん]

195
東でもスポットごとで見ると色々な意味でばかにはできないエリアがあるよ。

北千住は確かに6路線＋バス網の充実度を考えれば、向こうの方が高くてもなんら不思議じゃないね。
おいらは賃貸相場は分かりませんが。

まあ、錦糸町や日暮里、北千住あたりを買う人は実利主義、ここは見栄で間違いないでしょ。収入レベルは似たようなもんだ。

[202: 匿名さん]

200は契約者か？w
この物件の民度を表してるねw