パルサージュ文京千石

[匿名さん]

文京区千石の小石川植物園に隣接する低層マンションの登場ですね。

物件概要
販売予定時期 平成20年01月 中旬 販売予定
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 56.26平米(1戸)〜103.47平米(1戸)
所在地 東京都文京区千石２丁目６２−２５他（地番）
交通 東京地下鉄丸ノ内線 茗荷谷駅 徒歩10分
東京都三田線 千石駅 徒歩12分
総戸数 39戸
敷地面積 1254.74平米
建築面積 603.70平米
延床面積 4079.18平米
竣工時期 平成20年06月下旬竣工予定
入居時期 平成20年07月下旬入居予定
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上4階地下3階
分譲後の権利形態 敷地は共有、建物は区分所有
用途地域 第１種住居地域
建築確認番号 第Ｈ１８Ａ−ＪＣＩ．ａ００３９４−０１号（平成１８年１０月２３日）
土地権利／借地権種類 所有権
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
売主 株式会社フレンドステージ
施工会社 株式会社間組
管理会社 三井不動産住宅サービス株式会社
販売会社 三井不動産レジデンシャル（株）

[123: 購入検討中さん]

安売りできない大手財閥系デベが、売れ行き不振により中間業者にまるっとn割引で卸して再販。この流れは今後も増えそうですね。最終消費者への割引販売するよりは色々な意味で安全だし。この物件も自身のスペック魅力度としては微妙な点も多いけど、すべては価格との兼ね合いですからねえ。

[125: 匿名さん]

まぁ、住み続けるならいいんでないの？
三流デベ、しかも売主チェンジ、立地悪とくれば、あんまり資産価値は高くないと
思われ…。

でも、思い切った値引きだな。
少しでも不動産市況が回復すれば、流石に購入価格より下げずに転売も可能なのでは？
220万／坪なんでしょ？内容考えても破格だよ。

[127: 匿名]

小石川二丁目あたりの築浅中古のほうが一流デベだし上でしょ。　　新築＊＊みたいな方っていますけどねー。　　もとの価格も安かったのに売れなくてこんなことになってるのに中古転売でもうかるとかいってるひとは誰かにダマサれてませんか？　駅遠中古は見向きもされませんよ。

[128: 匿名さん]

>>127

だからさぁ、ちょっと前の猫も杓子も上がったプチバブルをもう忘れたのかい？
暫くは米国景気の後退で厳しい状況が続くけど、もはや世界はバブル＆不況を
繰り返す体質になっちまってる訳よ。
今回は信用バブルだったけど、次は何かってだけのはなし。

その時に例えば文京区新築が軒並み（ってか今も同じくらいだけど）＠350万〜400万
だったら、幾らなんでもここも200万台中盤くらいで中古で売れるんちゃうの？
って話をしてるだけじゃん。それが「不動産市況が少しでも回復すれば」という
但し書き。だまされてないっつーの。

ただ、あくまで長期的な話だから、永住もしくは暫くは住み続けるという認識が
ないと厳しいということで「住み続けるんだったらいいんじゃないの？」と
書いている。即転売して儲けるなんて話、どこに書いたっけ？

あんた日本語理解できる方？

[129: 匿名さん]

127ではありませんが128さんの前提には矛盾があるように感じます。
この物件を最初から見てますが、最初から文京区の今年の新築では群を抜いて安値でした。そのうえ、値下げを始めたのに売れなくて最終的に今の状況となっています。つまり当初から評価の低い物なのです、それが中古になるという前提が必要です。
不動産市況が今よりも回復し、それが近い将来（遠い将来ではこの物件は駅から遠くて古くなってしまうので値上がりは無理）であったとしても文京区の中古が３５０以上の平均価格であった事は昨年の夏でもありませんでした。勿論坪350以上の物件はありましたが、それはかなり条件の良い築浅、一流デベ、立地の良い中古で昨年１年でも、ほんの数件です。実際は300前後が良いとこです。つまり不動産市況が回復して、昨年夏と同じとなってもこの物件の中古が250になるのは難しいと私も感じます。

１２８さんの話の中の私が感じる矛盾は文京区の条件の良い新築の価格と文京区の条件の悪い中古の比較というナンセンスな部分があるので矛盾があると感じた次第です。

それから、長期的、住み続けるという前提が何年位の感覚かわかりませんが、築の古く、駅から遠い中古の値段が高くなるという前提はさらに難しくなります。住み続けるという話と、それだけ古くなる中古が高く売れるという話が両方出て来るのも理解が難しい原因かもしれませんね。御自分の主張を証明するために、例えば、昨年の夏のピークの時に、駅から10分程度で住所もイマイチの3流デベの中古物件が文京区で坪250万で売れた例でも探してきたらどうでしょうか？。

[130: 匿名さん]

林町小学校いい学校だと思います。官舎社宅があり珍しく複数学級が保たれています。
転校生もなじみやすそうな庶民的な雰囲気です。
もちろん幼稚園から国立で運試し、巣鴨お茶の水の塾通いで中受、小石川一貫、公立中選択と
いろいろ検討できます。皆さん納得して選択しているからか受験一色でギスギスということも
ありません。　教育の森で遊んだり、三菱養和でサッカーしたりもあり。
駅近ではないですが、そんなに皆さんしんどそうではないです。坂も慣れかな。
今は離れましたがいつか戻りたいところです。とてもいいところです。
売主などの不安は個人の考えでしょうね。確かに大きいポイントですね。それ込みのお値段なのでしょう。

[131: 匿名さん]

いずれにしても、80㎡で6180万円は安い。
タカラレーベンの保障がつくんだから、立地に妥協できる人ならいいんじゃないかな。
前の売主から買っちゃった人は涙目でしょうが・・・。

内部の印象は「普通」でしたよ。リビングの窓が掃き出しになってないけど、ソファーとか置けていいかも。トイレに手洗い付いてるし、洗面所も広い。モデルルームは混んでました。この値段ならすぐ売れちゃうでしょ。

ただ、転売はどうかと思いますね。崖下だもんね。印象は悪いよね。外廊下は地下室みたいだしね。

[132: 匿名さん]

タカラの保証って？
タカラレーベンの株価ってみたことある？

[133: 購入検討中さん]

欲を言えばいろいろあるけど、文京区でこの値段はお買い得と思う人は多いだろう。

[134: 申込予定さん]

割り切れればいいと思います。だって坪２２０万ですよ。
中古の古いのと同じだし、中も悪くなかったです。
賃貸に出すのであれば、将来もそんなに不安でもないし
予算が多くある方はもっと選択の幅はあるんでしょうけど
山の手線内側でこの価格はやはり破格です。
我が家にとってはいい物件です！！

[135: 匿名さん]

安けりゃ何でもいいってわけでもあるまいし。
昔から安かろう、悪かろうって言葉もあるくらいだし。
中は悪かったです。天井低いし・・暗いし・・・

[136: 匿名さん]

イマイチな作りでしたね

天井低いのは致命的
リビングの窓も小さい
イマイチ買う気になれない

[137: 物件比較中さん]

最上階南西角部屋のプレミアム住戸はよかったよ。
戸建て感覚の広いエントランスがついていて、部屋も広くて明るい。
91平米、価格も7千万円台で坪単価290くらい。
ここが一番お買い得だと思う。
すぐに売れてしまうと思うよ。

[138: 匿名さん]

安かろう悪かろうなんてわかってるよ。
悪かろうとかいろんなことを考慮に入れても「文京区」でこの価格というのはすごい。
2004年にかったので、「安く文京区に買えてよかったー。今は大変ね。」とちょっと下世話な優越感があったんだけど、そうもいってられなくなりました（苦笑）。
文京区という住所を待っていた人にはには朗報かな。
優越感に浸れないのと、もし売る時に高く売れなさそうなのでちょっと嫌な気分も半分あるんだけどね。

[139: 匿名さん]

＞138
ドブ川近くの「文京区水道」ではありませんか？
安くて当然だと思います。

[140: 匿名さん]

まさしく、同じ価格で立地の良い築5年、一流デベの新築と比較してどうするかという検討ができそうですが、私は、来年のローン控除も考慮して今、ここを契約する時期ではないので、中古ももう少し待ちます。この1年の文京区の中古の値下がりって2割超えてますので。

[141: 匿名さん]

ダム建設に定評のある土木専門の間組。崖っぷちに建設するには最適な業者だったのでしょう。しかしマンションには相応しくありませんね。夏場に大雨が降り、雨があがって太陽が出て来ると外廊下は土臭く、カビ臭くて大変な事になりますよ。文京区に住んでいますはいいですが、低層階の方は悲惨な目にあうのでは？以前こんな感じのマンションで家の中までカビが生えて大変だというＴＶ番組を見たことがあります。

[142: 物件比較中さん]

すげー安い！！
待ったかいあったー！！！
とはいえ高額なだけにまだ踏み込めない。
しかし時間はない感じ。
土日までに結論ださないと。
坂が気になるけど仕方ないか。
アインスあたりだと春日、後楽園でいいけど、坪300越えだからと自分を奮い立たせ中。

[143: 匿名さん]

カビサージュ文京千石

[144: 匿名さん]

安かろう悪かろうと分かっていて買うの？崖有り、カビ発生の可能性大等、文京区とかいう以前の問題だと思うのですが。