ザ・晴海レジデンス（コスモスイニシア）

[物件比較中さん]

晴海に生まれる、シービュー・レジデンス。

自走式駐車場100％。竣工売りです。いかがでしょう？



□所在地　　　　東京都中央区晴海5-1(地番)
□交通 　　　　山手線「東京」駅 都営バス「晴海埠頭」行き約24分、「ほっとプラザはるみ入口」バス停徒歩5分
　　　　　　　　都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分(※通行に際しての規制がある徒歩10分のルートもあり)
□総戸数 　　　438戸
□構造・規模 　 鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階・地下1階建
□竣工時期 　　平成21年2月予定
□入居時期 　　平成21年6月予定
□売主 　　　　株式会社コスモスイニシア、株式会社新日鉄都市開発
□施工会社　　　株式会社長谷工コーポレーション
□駐車場 　　 　賃貸：敷地内438台収容（自走式100％）
□販売開始予定 平成21年3月下旬
□間取り 　　　 1LDK〜3LDK
□専有面積 　　57.51平米〜100.50平米

[563: 匿名さん]

高く売り出して第二のブリリア有明になるんですね。

[564: 匿名さん]

７５㎡の物件を例に価格を予想しました。

土地の仕入れ価格１１２５万円(㎡単価６０万円・・・2年前の路線価は４２万円、容積率４００％)
建物価格２４００万円
合計３５２５万円(原価です)

デベの販売コスト、利益は販売価格の約３０％だから、５０３５万円。

別の方法で試算してみましょう。
この辺のマンションバブル以前の「旧価格」は坪１８０万円(㎡５４．５万円)
「新価格」を単純に１．２倍とすれば㎡６５．４万円
７５㎡の場合、４０９０万円・・・・ね、だいたい同じでしょ。

７５㎡で５０００万円くらいなら、妥当な値段よよ。

この辺の価格で買いたい人はそろそろデベにアプローチしたほうが良いよ。
どうせ買うのなら、気に入った住戸が選べるうちだよ。

[565: 物件比較中さん]

年収５倍基準とすると
5000万円→年収1000万円クラス
4000万円→　〃 800万円クラス

75m2は、2LDKですね。
世帯年収なら、若い夫婦でも手の届く範囲か．．．
しかし仕様がいまいちなので、勝どきの賃貸と競合しそうな気がする。

[566: 物件比較中さん]

さすがに常識的なデベなら「すみふ」の「有明」物件は意識どころか、「見ちゃいけない」ということを分かってるでしょう。
ついこの間までのプチバブル時ならいざ知らず、このご時世に無意味なチキンレースに乗る必要性はどこにもありませからね。
ま、この立地、環境、仕様では坪200平均がせいぜいでしょ。
南西上層階なら坪250もあるのかもしれないけど、絶対額がでかくなるので、それだ出せる層はここには来ない・・・という流れになりそう。

[567: 値段予想]

>564 ７５㎡で５０００万円くらいなら、妥当な値段よよ。

ハハハ、、　クレストより高いじゃん
ゼッターイに無理。

「不良在庫の悪夢」の再来

焼却場の横に佇む　スカスカ・マンション

未入居多数で　管理費の目標未達のため、臨時管理費の
追加徴収

２次募集　３０％減額販売により起こる
住民同士の軋轢

[568: 匿名さん]

イニシアは管理会社以外に売るものあるのかな？

[569: 物件比較中さん]

うーん、７５平米で４千３百万円平均でないと完売は難しいですよ。

[570: 匿名さん]

倍率つくほど安くせんでええよ。一倍でバラけて残り値引きが今時やで。

[571: デベにお勤めさん]

安売り絶対反対です！
立地が良いので高い価格で売ってください。
ゴミ箱前の低層階だけは客寄せで安売り承認しますが、
そのほかは安売り理由が無いので高値販売希望します。

いたずらに競争率が上がってしまうと、私みたいに
買いたい人が買えない事になるので。
貧乏人用でゴミ箱前は安売り許す！

[572: 匿名さん]

イニシアさん、相当業績お辛い様子＆存続までお辛い様子
ですね。
在庫を抱えるような販売しないと思います。さっさと現金化したいでしょう。

[573: 周辺住民さん]

ここの南西側には何ができるんですかね

臨港消防が移転という話しもありますが。。。

ブリ有もそうですが　景色の良い方向は開発を見極めたほうが良いのでは・・・・

[574: 匿名さん]

>>573
開発見極めるって・・・何十年後？
都の所有だし五輪次第じゃない？知事が変われば方針だって変わるしね
噂レベルで右往左往してもしゃーないでしょ

[575: 周辺住民さん]

まあ　10月になればオリンピックは見えてくるでしょ

環２は作るんだから臨港は移転でしょ

10月まで完売してるかね？？

じゃあオリンピック決まるまで待つか。。。。。。

[576: 匿名さん]

>>571

安く出されると、自社の物件が売れないからですか？
それとも自社の利益を少しでも良くするため？
いずれでもなければ、こんな時代ですから自社物件を買った方が…

[577: 匿名さん]

自社の物件、じゃなくて、自分の転売用中古物件、
じゃないのかな。

[578: 匿名さん]

オリンピックが決まれば

オリンピック主要施設と羽田空港、東京駅を直結する地下鉄が2線でき

新駅も2駅出来ます

ゆりかもめも延伸してきますよ

計画のHPはあるよ（オリンピック現実が前提だろうけどね）　

>>433さん　未だ見つからないの…ｗ

[579: 匿名さん]

オリンピックはシカゴですから東京には来ません。
湾岸埋立地民待望のオリンピックは夢に終わります。

[580: 匿名さん]

仮にオリンピックが来たとしてもゆりかもめ延伸で終了。
今から埋立地に地下鉄を作る計画なんてどこにもないし、石原はなにか言ってるのかもしれないが、交通局にもメトロにもそんな計画はまったくない。
運行してくれる会社がなければ地下鉄は作れないよ。
ゆりかもめは埋立地用の交通機関で、これは建設費も安いから実現性はあるが。

[581: 匿名さん]

ここがお手ごろ価格で分譲されると、
致命的な打撃受ける周辺デベロッパー多そうですよね。
価格破壊で第二次のマンション湾岸戦争勃発？

[582: 匿名さん]

ここの75㎡を４３００万円で売れるのなら、マンション不況で
デベは苦しくならないよ。

[583: 匿名さん]

75㎡4300万円なら買いじゃない？
それよりオリンピックが来て価格高騰して終わった後一気に下落なんてのが恐い
お痛したくないから価格だけ上がって売れないかもね？

[584: 匿名さん]

それ、倍率高くなりそうだね。

ここは高くしてもらって、倍率下げてもらわないと買えなくなるよ。。。。

[585: 契約済みさん]

わざわざここを高い金額で買いたい人が・・・いるのか。そうか。

[586: TTT賃貸在住]

ここの90平米以上の部屋を狙ってます。
TTTの90平米以上の中古が坪250万ぐらいで余りまくってるわけだから、もちろんそれよりは安いよね。
100平米の部屋が@220万なら買いますよ。

[587: 匿名さん]

真面目な話、
TTTの中古と、ここがほぼ同じ間取り同じ階数で、同じ価格で出たら
どちらを買いますか？

結局はそういうことです。

[588: 匿名さん]

TTTは駐車場が満車だから中古が売れないんですよ。中古マンションに5000万以上出そうって人は車ももちたい人が多いから

[589: 物件比較中さん]

ＴＴＴの中古ももっと値下げが必要ということですね。実際の成約価格は結構下がっているのかな？その下がった成約価格と比べてここがどうかということになりますが誰かＴＴＴの成約価格情報もっていませんか？

[590: 匿名さん]

ＴＴＴは分譲価格が安かったのに、
利益を上乗せして中古を売り出してる人が多いんですね。
今時、分譲価格よりも高い中古を買いたい人は少ないでしょう。

[591: 匿名さん]

いくらなんでも　ココとTTTを比較してどうすんだよ

クレストシティと比較するならまだしも

[593: 匿名さん]

>>587
ＴＴＴ中古ｖｓ当新築だったら意見は分かれるとことかもね
新築信仰は結構多いし気持ちは分からなくもない
数年後にほぼイーブンの状態だったら断然ＴＴＴでしょ、
比較するのも気の毒なぐらいデベやら仕様やら違いすぎるｗ
一時期の希少性は薄れてきたとは言え、やっぱタワマンは強い

[594: 匿名さん]

>>592

それならコチラも検討対象外ですね…。

立地、建物、デベ、ほぼ同じですから

[595: 匿名さん]

やはり、ＴＴＴの中古を転売したい人が
書き込んでるわけだｗ

[596: 匿名さん]

>>595
なるほど。納得ですね。
そういう方たちが盛り上げている(？)んですね。
でも、資金に余裕がある人はともかく、売り手が付かない人は、指をくわえてこの物件を眺めているんでしょうか？

[597: 匿名さん]

新築は減税があるのと保証が付くから同じ値段の中古とは比較にならないよね
とくに今年の減税はでかいんじゃないかな
中古だと築浅でもデベの保証は切れて現状有姿になるわけでちと怖い側面もある
イニシアが2年持つかどうかは分からないがそのくらいまで持ってくれれば
不具合は全て出切るだろう

[598: 匿名さん]

はーい。TTTを年末に坪260で買いました。
おそらく当初より500から1000万高かったと思います。
自分の予算と希望の広さや間取りに合った中古物件は、意外にないものです。
それに売りに出しっぱなしの物件も相当あるようだし。
本当に売りにきてる物件は20から30件くらいじゃないかな。

新築のメリットは希望する間取りや方角が選べる事。大きな事です。
江東区のある物件をキャンセルしてきましたが、そこが坪250でした。
中央区晴海であることや、今後の開発を考えると、坪250なら悪くないと思うが。

隣りのタワーは、坪250じゃどう考えても無理だもんね。
日本橋や佃と比較しても、そろそろ底値に近いような気がする。

さあ、TTTを叩いて買うか、新築を選ぶか。
それとももう少し待ってみるか。
その選択肢があるだけでも、検討者は勝ちどき、、、違った、勝ちぐみです。
生涯で最も大きなお買い物。是非楽しんでください。

[599: 匿名さん]

598はツッコミ所満載ですね。。。
隣のタワーって今建ててるのですよね？あれは賃貸です。
ここが坪250ですか。誰も買いません。
TTT坪250ですが。お疲れ様です。

[600: 匿名さん]

599何加勢すると
百年に一度の不況は始まったばかりで、底が見えない
との政府見解もありましたね。
まだまだ底ではないと思います。

[604: 物件比較中さん]

コンビニよったら２月１１日MRオープンと書いてありました。

[605: 匿名さん]

坪250万でもいいと思う人だけ買えばいいよ。
でもオリンピックがこなかったからって東京都を詐欺呼ばわりして訴えたりするなよ。
お前らのために都税を使うのは絶対許さないからな。

[606: 購入検討中さん]

平均坪単価200前後出ないと売れ残り出まくりだろうね。

中央区っても埋立地の外れのゴミ焼却所のヨコなんだから。
中央区内でも最下層の立地。

イニシアも速く売って現金化しないと経営が危ない。

これで高値で出して売れ行きイマイチなら、いよいよマズイ状況になるよ。

[607: デベにお勤めさん]

ゴミ箱横でも＠250までなら出します！！
低所得（サブプライム層）には手が出ないように販売お願いします！

[608: 物件比較中さん]

豊洲駅近の築３年くらいの物件が坪２１０万円くらいで買えるし、ここの南西向きが２４０万円超えるようだと豊洲中古へ流れようと思います。月島も歩いて１０分ほどで意外と近いし。

コスモスイニシアという会社は株価が５３円となっていますが経営は大丈夫なんでしょうか？
倒産したら新日鉄都市開発が１００％事業者となって価格大幅改定→さっさと完売ということにはならないですかね。

瑕疵担保責任は新日鉄連帯だと思うので大丈夫とは思いますが・・・

[609: 匿名さん]

値崩れしてる豊洲中古など買いません。
江東区に住む気はないから。

[610: 匿名さん]

坪250万でも関係ない
決めては100％駐車場と安い駐車料金

[611: 匿名さん]

>>609
まぁそうは言ってもさ
周りに何もない中央区と栄えだして便利な江東区
駅まで歩いて10分以上の中央区と駅まで3分の江東区

良い点は中央区ってだけなのよね・・・
ようは名をとるか実をとるかってことでしょ

俺は減税に期待してるし中古を買う気はないけど
豊洲のプライヴやフロコと比較するのは分からんでもないし
ましてやすぐご近所のTTTの中古と比べるのも分からんでもない
ただTTTは駐車場問題があるから車好きには検討外だね
TTT中古は待てばもっと下がりそうな気がする

[612: 匿名さん]

なんで必死になって坪250で話を進めようとする人がいるのか分からない
営業かなんかですかね？もしくは値崩れしたら困る近隣中古ホルダー？

検討板としては安ければ安いに越したことない
安くすると住民層が低下するから困るという理屈だったとしても
250くらいの中途半端な値段では住民層のレベルもはなから期待できない
検討している人には到底見えないんだよなあ

平均坪単価250で売り出したって残りまくるのは目にみえてるけど
それでもいいってんならそれで出せばいいと思うよ
消費者からそっぽ向かれるだけだ
俺も検討から外すしね
別に急いでる人なんてこのご時世でいないでしょ