ザ・晴海レジデンス（コスモスイニシア）

[物件比較中さん]

晴海に生まれる、シービュー・レジデンス。

自走式駐車場100％。竣工売りです。いかがでしょう？



□所在地　　　　東京都中央区晴海5-1(地番)
□交通 　　　　山手線「東京」駅 都営バス「晴海埠頭」行き約24分、「ほっとプラザはるみ入口」バス停徒歩5分
　　　　　　　　都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分(※通行に際しての規制がある徒歩10分のルートもあり)
□総戸数 　　　438戸
□構造・規模 　 鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階・地下1階建
□竣工時期 　　平成21年2月予定
□入居時期 　　平成21年6月予定
□売主 　　　　株式会社コスモスイニシア、株式会社新日鉄都市開発
□施工会社　　　株式会社長谷工コーポレーション
□駐車場 　　 　賃貸：敷地内438台収容（自走式100％）
□販売開始予定 平成21年3月下旬
□間取り 　　　 1LDK〜3LDK
□専有面積 　　57.51平米〜100.50平米

[51: 近所をよく知る人]

A3出口だと　朝潮小橋を渡りきる直前が８８０ｍでアウトですが
自転車入り口だと　ぎりぎり８８０ｍ以内だね。

それはいいけど　市場の状況より
坪１５０の物件もあるかも。注目です。

[52: 匿名さん]

今時有る訳ねー

[53: 近所をよく知る人]

広告用として　清掃工場側の低層階、２千万円代で出すかもね。
クレストの３割安の設定でくると予想しています。
答えは２月に出るけれど。

[54: 物件比較中さん]

この時期ですよ。売り切る価格設定してくると思いますがねー。清掃工場とお見合いの部屋は
坪１５０万、あると思います。レインボーブリッジ眺望、高層階がどのくらいででてくるか？
まあいずれにしても来月ですね。CT品川並の人気になるか？見ものです。

[55: 匿名さん]

>>51
勝どき駅A3→TTT内公開空地を斜めに横切る→朝潮小橋→敷地
で約750m（徒歩10分）

[56: 匿名さん]

TTTは区の補助金が80億円ついたから、2800戸で割って1戸あたり300万円の補助があった。
民間企業による再開発に対するこの補助や、月島地区の高さ制限以上の階層は、
コスモスイニシア（当時リクルート）が豊海小学校脇で14階建マンションを計画していた土地を、
区による全力の要請にミサワが応じて買い取ったための「特例」とも言われている。

TTTはミサワ破綻一直線の経緯で住友商事がタダ同然で譲り受けた事業であり、
さらに区の協力で1戸あたり300万円もの補助（売値500〜600万円に相当）がついたこと、
直接基礎で施工費も大幅に抑えることができたことで、
あの価格が実現できたと思われる。

コスモスイニシアは、ミサワに売り渡した土地の真正面にザ・晴海レジデンスを
建てているわけだが、ここは偶然にも土地交換でタダ同然で入手した土地であり、
売り渡した土地はTTTのシーサイドアネックスになっていて、
ミサワのおかげで都心側眺望もまあまあ開け、よい商売ができるわけだ。

ただ、価格をTTT並で出すのは苦しくないか。
竣工販売だからモデルルーム不要、広告最小限でも、補助がないのは痛い。
クレストシティレジデンスは環二用地込みだから実質数百万円の還元が将来あるが、
ここはそれもない。清掃工場側といっても南面であり、日照は抜群だ。

[57: 匿名さん]

清掃工場の煙もダイレクトに受けられるということですね。

[58: 匿名さん]

それさぁ、デベ側の論理なんだよね。
TTTより劣るここを、どれくらいTTTより高く買う気になるのか？
自分はそれ以下かせいぜい同じくらいじゃないと買う気になれない。
価値としては、TTTより下なのは明白。

[59: 匿名さん]

あの清掃工場、煙なんて出ていないよ。
よく見てご覧。

東京都最新の清掃工場、オリンピック会場の真隣で
煙なんて出す訳無いじゃん。

TTTでさえ売れ残ってるんだからイニシアもよほど
腹括らないと厳しいよね。

[60: 匿名さん]

TTTの売れ残りってキャンセル住戸を勘違いして値上げしたからでしょ。
好評だった（一時完売した）理由は安かったからであって、
値上げした価格では勝どきに買う客はいないってことでしょ。

[61: 匿名さん]

ここだって坪１５０なら完売する。
坪２００なら苦戦する。
それだけ。

[62: 匿名さん]

＞５６
コスモイニシアは　もはや自社のもうけ云々という余裕無いのではないか？
不良在庫の悪夢をおそれて、第１期で仕掛けてくるのではないか？
土地代にコストがかかっていないのであれば
上物は千葉ニュータウンの物件のレベルの価格で出せるのではないか？
５０平米台、２９８０万もありえるかも。

[63: 物件比較中さん]

そうすると坪１６０万から坪１９０万の間なら完売間違いなしということかな？
売主に新日鉄都市開発が名を連ねているから、コスモイニシアがぶっ飛んでも
アフターは大丈夫じゃないの？来月の価格発表に大いに期待する者であります。

[64: いつか買いたいさん]

ひょっとして憧れの都心回帰ラストチャンス物件になる？

価格設定、期待してます。

[65: 匿名さん]

↑これから都心では老朽化した建物が次々と建替えられます。
都心居住が進んでまだまだ人口が増えて行きますよ。
10年するとまた大きく変わっていますよ。

[66: 匿名さん]

子供が欲しい人は都心に住んで仕事疲れを最小にしよう。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090103-00000039-jij-soci

[67: 匿名さん]

２００ｍの高層建築のTTTと２０階のこことでは建築コストが天と地ほど違う。
土地も長谷工が等価交換で棚ぼた式にゲットしたもので、取得コストは低い。
容積率ぎりぎりを２０階の節約建築で建てているので、思いっきった価格設定も
可能だとおもう。
清掃工場は、個人的にはたいしたこと無いと思うが、一般的にいうとかなりの嫌悪施設。
環２もかなりダメージになると思う。
周囲にはコンビニも住宅もなく駅への経路も歩くには少し過酷（ほとんど吹きっさらし）。
現地モデルルームなので、購入予定者は必ず現地をみるであろうが、実際に現地を訪れると
かなり購入意欲は下がると思う。
思い切った価格設定をしないと、悲惨な結果になると思う。

[68: 物件比較中さん]

平米５０万円、１００平米物件で５千万円ならいいぜ。

[69: 物件比較中さん]

次はスミフの晴海、その次は地所の晴海。
ＵＲの賃貸もあるし、晴海の人口はうなぎ上りじゃない？
適正価格を期待しています。

[70: 匿名さん]

勝どきの駅近くにもＵＲタワーや都営タワーが建つから、
賃貸住民中心に勝どき駅利用者がうなぎ上り。
便利な駅ではないのにね。

[71: 匿名さん]

赤坂、虎ノ門のほうが地下鉄便利だけど
勝どきは借り易い賃料設定ですから。

[72: 匿名さん]

>>70
月島か門前仲町で乗り換える人が多いのかな？

[73: 匿名さん]

借り易い賃料設定とはいえ、
TTTの賃貸は完成後にかなり空いてましたね。

[74: 匿名さん]

>>73
そのうちに埋まりますよ。
設定家賃が高いわけじゃないから。

[75: 匿名さん]

立地環境を考えると高過ぎでしょう。
勝ちどきや晴海は中央区であること以外、条件が悪すぎます。

[76: 匿名さん]

>>72
地下鉄の中で東西線が一番便利じゃない？

[77: 匿名さん]

>>75
「中央区であること以外」
メリットがないとか、条件が悪いというのは、
江東区湾岸を買ってしまった方がよく使うフレーズのような？

[78: 物件比較中さん]

江東区湾岸物件よりこちらの方が上ということですか。でも価格は激安でお願いします。

[79: 匿名さん]

平均㎡単価70万円くらいかな。71㎡で中低層階4900万円台。高層階5200万円ですか??。

[80: 匿名さん]

このエリアではなく月島エリアなら、
中央区であること以外に２系統の地下鉄を使えるメリットとかあるけどね。

[81: 匿名さん]

勝どき界隈は中央区だと認識されてないでしょ。一般的に。

[82: 物件比較中さん]

銀座以外は中央区ではないということ？

[83: 匿名さん]

銀座以外はどうでもいいってことじゃない。
昔、PCTのCMで黒木瞳が銀座ではなく日本橋方面を指差して
「銀座が近い」って言ってた。
中央区の繁華街＝銀座しか連想されないんでしょう。

[84: 物件比較中さん]

何とか晴海から銀座まで歩いていけるからまあいいじゃないとはいきませんかねー。

[85: 匿名さん]

ごく普通の区民

　都心区（千代田・港・中央）＞その他品川ナンバー区＋文京区＞武蔵野・三鷹等
　＞杉並・新宿等＞横浜等＞その他練馬ナンバー区＞＞都下等＞＞＞川崎等＞その他
　※別に車のナンバーにこだわらないが、一定の傾向があるなと感じている

豊洲脳（千葉脱出組）　※この掲示板に多い

　3A＞＞＞豊洲！！！＞港南・芝浦・勝どき＞＞いろいろ＞＞＞千葉県
　※区単位での比較はご法度　ナンバーは論外

[86: 購入検討中さん]

真剣に購入検討中です。
でもいざ購入となったら清掃工場は気になってくるでしょうね。
それなりに距離があればいいですけど、まさに隣なので。

工場自体は高性能の焼却炉だしきれいに整備されているので
外見も悪くありません。
比較的近所にいますが臭いもないです。
ただし、この物件は隣接なので
やはり天候や時期などの条件次第で独特の臭いはある程度するのではと思いますし
収集車の騒音・虫の発生などが気になります。

万が一、工場で爆発事故が起きないとも考えられず・・・。
地震があって工場が稼動出来なくなったら
ゴミは工場内に残ったままになるでしょうから
臭気や害虫の大発生も考えられます。
ある程度の距離があれば気にならないようなことが
かなり気になってくると思います。

そうなると同じ晴海なら
三菱や住友のマンションくらいの距離があった方が望ましくもあるし、
ここはかなりの激安（ＴＴＴを超える）にしないと
購入する決断をするのは難しいのでは。
売却する際には、中央区とはいえ工場はあきらかに不利ですし、
周囲には沢山の中古マンションがあります。
加えて駅からはかなり距離がありますのでね。

[87: 匿名さん]

85さん
練馬区民さん、お疲れ様です。

[88: 匿名さん]

中央区じゃない方が良いなぁ。江東区の方が身分相応、価格相応で良い気がする。中央区だと逆に恥ずかしい。

[89: 匿名さん]

88さん
江東区民さん、お疲れ様です。

[90: 匿名さん]

たしかに中央区だと恥ずかしいかも。品川でシティタワー品川に住むようなもんですかね。

[91: 匿名さん]

江東区を検討されたり、好きな方は、そちらで良いのではないでしょうか。

ここは、支持地盤が地下11mで、中央区湾岸ならではの浅さがいいですね。
杭打ちですが、晴海トリトンやTTTがさらに掘り下げて地下2Fで直接基礎としたのと、
安心感としては同じ位と考えても良いのではないでしょうか。

地歴は、中央区らしく浚渫土砂による埋立地で、江東区の瓦礫やゴミより全然良く、
その後も製鉄所やガス精製、造船所などの重度の土壌汚染を招く用途で使われることなく、
東京都が管理するただの物置き場として使われていたので、
土壌汚染があったとしても、自然由来で軽度のものでしょう。

外観は、ちゃんとデザイン事務所（染谷氏）に依頼したもので、タイル貼り風味だったり、
駐車場壁面緑化がされていたり、色彩を含めて安っぽさがないのも好印象です。
http://blog.smatch.jp/sumai/profile

躯体は逆梁アウトフレームとハイサッシュであり、ディスポーザや床暖房はもちろんで、
複層ガラス、タンクレストイレ、二重床・二重天井、バスルームのダウンライトが
標準仕様なのは、施工が長谷工なのに最近では合格点かと思います。

スーパーはTTTのマルエツを使うことになりますが、晴海三丁目の再開発でも
スーパーが誘致されるので、整備後は2店が帰宅途中にあることになります。
棟内にもカフェがありますが、これは運営費が低く抑えられ、自前で何でも
揃えているようなマンションより管理費はぐんとお安くなっているはずです。

交通は、東京駅バス便物件となっていますが、実際バス利用は便利でしょう。
晴海、勝鬨橋（隅田川）、築地、銀座、有楽町、東京駅丸の内口という無駄なしルートは、
都バス系統で随一ではないでしょうか。
大江戸線も勝どき駅は浅い（地下2F）し出口も近いので、出口から徒歩10分でも、
他の地下鉄駅やターミナル駅利用のマンションの徒歩7分、8分とは同等に思います。

デメリットは皆さん書いておられる通りで、とにもかくにも、価格次第ですね。

[92: 匿名さん]

べた褒めだな…。営業か？
最大のデメリットは売り主と施工業者だと思うなぁ。あと地下鉄が浅くてもやっぱり大江戸線、ウォーターフロントは魅力的だけどこれがネック。晴海は晴海、中央区アドレスはここに関してはあんま関係ないね。

タイル張り風ってどういうこと？

[93: 匿名さん]

そうですね〜価格ですよね。平均的な75㎡の物件で、土地の原価1500万円、建物原価2400万円、合計で3900万円が取得費。原価率70%として、販売価格はズバリ　5570万円くらいかな。

[94: 匿名さん]

品川のシティタワー品川は高倍率抽選。
ここは…
べた褒め投稿しても売るのは難しい。
比較になりませんな。

[95: 匿名さん]

言うまでもなく品川のタワーのが立地は上だよ。長谷工ってことはここは直床？

[96: 匿名さん]

月島駅の大江戸線も浅い。
他の地下鉄駅と比べるなら、月島駅利用の徒歩7分8分の方が近い。

[97: 匿名さん]

月島と比べるなんて月島に失礼。

[98: 匿名さん]

月島駅は浅いけど出口は延々と歩く。特に10番。
有楽町線の終電につられて閉鎖される出口も多い。

[99: 匿名さん]

月島駅は改札に近い出口もありますよ。
地上へのエレベーターも３基あります。
延々と歩く出口は雨の日に便利です。

[100: 匿名さん]

>>92

イニシアのネット部隊は有名ですよ。