ザ・晴海レジデンス（コスモスイニシア）

[物件比較中さん]

晴海に生まれる、シービュー・レジデンス。

自走式駐車場100％。竣工売りです。いかがでしょう？



□所在地　　　　東京都中央区晴海5-1(地番)
□交通 　　　　山手線「東京」駅 都営バス「晴海埠頭」行き約24分、「ほっとプラザはるみ入口」バス停徒歩5分
　　　　　　　　都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分(※通行に際しての規制がある徒歩10分のルートもあり)
□総戸数 　　　438戸
□構造・規模 　 鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階・地下1階建
□竣工時期 　　平成21年2月予定
□入居時期 　　平成21年6月予定
□売主 　　　　株式会社コスモスイニシア、株式会社新日鉄都市開発
□施工会社　　　株式会社長谷工コーポレーション
□駐車場 　　 　賃貸：敷地内438台収容（自走式100％）
□販売開始予定 平成21年3月下旬
□間取り 　　　 1LDK〜3LDK
□専有面積 　　57.51平米〜100.50平米

[503: 匿名さん]

東京都 合計特殊出生率ランキング
都心でも、文京区と新宿区は出遅れ気味です。
1位 江戸川区 1.31
2位 足立区 1.29
3位 葛飾区 1.26
4位 練馬区　1.15
5位　江東区　1.13←都心
6位 板橋区　1.10
7位　墨田区　1.08←都心
8位　大田区　1.07
9位　荒川区　1.06
10位　台東区　1.05←都心
11位　北区　0.95
12位　中央区　0.91←都心
13位　港区　0.90←都心
14位　千代田区　0.89←都心
15位　品川区　0.87
16位　豊島区　0.84
17位　世田谷区　0.81
18位　文京区　0.80←都心
19位　杉並区　0.78
20位　新宿区　0.76←都心
21位　中野区　0.75
22位　渋谷区　0.75
23位　目黒区　0.74

[504: 匿名さん]

江東区を都心だと言い張る人が相変わらずいるね。

[505: 匿名さん]

1878年の郡区町村編制法により、東京府管下の中心部市街地に麹町区以下の15区（麹町区・
神田区・日本橋区・京橋区・芝区・麻布区・赤坂区・四谷区・牛込区・小石川区・本郷区・
下谷区・浅草区・本所区・深川区）が編成された。
1889年5月1日、15区の区域をもって東京市が発足した。
当初は東京府知事が市長を兼ねる変則的な自治体で、市役所も市職員も置かれなかったが、
その一方で従来の15区はそれぞれ単独で区会(議会)を持ち東京市の下位の自治体とされた。
1898年10月1日に特例が廃止されて一般の市制が施行され、麹町区有楽町の東京府庁内に市役所が
開かれた（現・千代田区丸の内三丁目、東京国際フォーラム）。初代東京市長は松田秀雄である。
また、尾崎行雄が2代目、後藤新平は7代目の市長を務めている。

[506: 山手線一強主義]

江東区って山手線の駅がないですよね…。

[507: 匿名さん]

大江戸線はあるぞ

[508: 匿名さん]

東京未来予想図

隅田川の両岸に、
価格・家賃レベルを含めて、
良好な分譲・賃貸マンションが広がる世界。
住み易い環境の下、合計特殊出生率も次第に上がる。

こうなると良いですね。

[509: 匿名さん]

良好な住宅地は高台に作られるのが常識。
低地に住むのは高台が買えない貧民。

[510: 匿名さん]

バンコクでもマニラでもインドでもスラムは川沿いの湿地にありますね。

[511: 匿名さん]

発展途上じゃない国でお願いします

[512: 匿名さん]

再開発埋立地の将来像が見える場所があります。
八潮団地です。
ここは都民からは完全に忘れ去られた人工島です。

[513: 匿名さん]

>>512
八潮団地？
都心（麹町区・神田区・日本橋区・京橋区・芝区・麻布区・赤坂区・四谷区・牛込区・小石川区・本郷区・下谷区・浅草区・本所区・深川区）と郊外を同列に考えたらおかしくなりますよ。

港南は似た雰囲気ですがｗ

[514: 匿名さん]

>>513=505
で、結局あの『江東区』が都心と言いたい訳ね。噴飯ものの極みだな。

[515: 匿名さん]

江東区は都心だよ。

良く歴史をお勉強してくださいねｗ

山手線？？大爆笑ｗ

[516: 匿名さん]

歴史？　
肝腎なのは今の世論がどう評価してるって事。干からびた東京市あたりを持ち出すしか取柄の
ない地味な地域なのだろうが。
まあ、ここは中央区、正真正銘の都心だ。これ以上の議論は豊洲の板ででもやってくれ。

[517: 匿名さん]

ここは都心、中央区のスレです。
無関係の江東区の話題は不要です。

都心は都心、どっちにも向いていません。
どこに敵対心を持とうと自由ですが、
同列に並べたり、勝手に他人のふんどしを着用するようなことは控えてください。

[518: 匿名さん]

516、517さんに一票。

[519: 匿名さん]

田園都市線駅近か、ここかは悩むな。
豊洲はタワーだから向こうが上。

[520: 匿名さん]

＞５０１

この物件は二重床、二重天だよ。
残念だったね。

[521: 匿名さん]

いくら都心区でもゴミ処理場のとなりでなんにもない辺鄙なところじゃ意味ないだろ。
人に自慢する為に買うわけじゃないんだからさ。
都心区だってことが何かいいことあるの？

[522: 匿名さん]

>豊洲はタワーだから向こうが上
⇒相変わらず独りよがりだな。豊洲のスレで自慢しな。江東区って時点でそもそもＯＢだ。

[523: 匿名さん]

ホント、どこのスレ覗いても江東区のかたの妄想にはうんざり。
なんでこの人たちだけがよそのスレまで遠征して宣伝してんの？
あきらかに逆効果マイナスイメージでしょ。

[524: 匿名さん]

》522
価格の上での事実なのだが

[525: 匿名さん]

>>524
だから売れないのも当たり前か、向こうは。
ところでそれってＣＴＴ、ＴＯＴのどっち？あるいは両方共なのか。

[526: 匿名さん]

じゃあ、練馬や三鷹のほうがずっと上ですね。

[527: 匿名さん]

ここってそんなに安いの？

[528: 匿名さん]

ここが安いというより単に経済状態が激変してるということでしょ。

[529: 匿名さん]

高けりゃ売れない。安けりゃ値打ちない。

[530: 匿名さん]

>>526
練馬や三鷹のほうがここよりも住環境はずっといいです。
ここは倉庫街で人が住むようなところじゃありません。
ただ、中央区ならいいという見栄っ張りの人にはいいでしょうね。そういう人は友人には持ちたくないですが。

[531: 匿名さん]

ここは二重床、二重天井でしょうか？

[532: 入居前さん]

>>531
その通りです。

[533: 匿名さん]

>>532さん
ありがとうございます。
施工会社を見て、もしかしたら直床、直天井かな…と思っていました。
安心しました。

[534: 匿名さん]

建築物の高さ 59.95m　地上20階、
これで　二重床、二重天井なのか

[535: 匿名さん]

資料取り寄せてみた
二重床、二重天井なんてどこにも書いてないんだけど、見方が悪いのかな？
レインボー側狙いだけど逆梁だし室内からの眺めはあんまり期待できないかも・・・
ま、結局は値段次第なんだけどさ

[536: 匿名さん]

>>535さん
私もパンヅレット見ました。
おっしゃるとおり、どこにも記載がないんですよね。

[537: 入居前さん]

ほんと手の掛かる貧乏人ばかりですね！
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00015...

[538: 物件比較中さん]

天井高最大245cm・直床・二重天井・二重壁

です。

[539: 匿名さん]

>>537
うお！ありがとう！一言余計だけどｗ
つーか住宅ナビに情報提供して、何で自社の公式には反映してないんだろう・・・

[540: 入居前さん]

ついでに教えといてやるけど、二重壁ってとこが問題。
長谷工仕様の二重壁は特に問題児。
おそらく隣との騒音は気になると思う。
DINKSばかりのsexレス夫婦が多いなら問題ないかもね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45917/

「長谷工　二重壁」でグーグル検索してみて下さい。

[541: 入居前さん]

HPをみました。長谷工の特徴がよくでていますね。
この物件にすべてあてはまるかわかりませんが、長谷工の特徴と
しては以下のようなものがあります。

+ 駅から遠目の広い土地に大規模につくる。
+ 共用施設充実
+ 100m^2 くらいの広い部屋でワイドスパンなまどり
+ 価格は安め
+ 内装はあまり高級感はない
+ 二重床ではなく直床
+ 逆梁工法を使わないのでハイサッシではない。
+ 駐車場は自走式、自転車はサイクルポート

[542: 匿名さん]

本日現場付近を見に行きました
懸念されるゴミ工場は、外観が思ったよりよく景観が損なわれることはないです
とは言っても、眺望面から言うと南西１０F以上しか魅力はないですね
あと徒歩圏内にスーパーがなくはっきり言って不便

私的にまとめると、南西１０F以上で坪２５０ならok
運河側なら坪２２０位ならok
それ以外なら坪２００以下じゃないと見送り
ってとこでしょうか

[543: 匿名さん]

スーパーは運河の朝潮小橋を渡ったＴＴＴの中にマルエツが
ありますよ。

歩いたら５分もかかりません。

[544: 匿名さん]

ヨーカドーとかのネットスーパー凄い楽だし値段も品揃えも質もそこそこ、病み付きになります
もちろん至近にあったほうが何かと便利でしょうけど・・・

[545: 物件比較中さん]

>>544
>ヨーカドーとかのネットスーパー凄い楽だし値段も品揃えも質もそこそこ、病み付きになります
そんなの貴方だけでしょ。
普通は徒歩圏に無いと「×」という評価だよ。
だから有明は評価が低いわけで。
まあ、ここは勝どきからの帰り道にマルエツが使えるからまあまあですね。

[546: 匿名さん]

>538　天井高最大245cm・直床・二重天井・二重壁
住宅情報ナビだと、二重床じゃない？？

[547: 匿名さん]

ということは天井高は２ｍ４０ｃｍか・・・

[548: 周辺住民さん]

ここが坪200万なわけないでしょうがｗ
看板用に激安部屋が1つぐらいはあっても平均はもっと上でしょう。それが買えないような方は近くに江東区ってのがあるから、背伸びしてないでそっちに行って中古でも探してください。
あんまり安くされると地域に貧民が増えて困るので、アホなたたき売りはまじで勘弁してください＞コスモスさん

[549: 匿名さん]

近くの物件が安くなると、相場が下がって困るTTTあたりの住人か。
自己チュウだね〜

[550: 匿名さん]

ＴＴＴからみたら、ここは自分の家来みたいなもんだ。
庭先の下宿屋、橋の先の長屋くらいにしか思わないだろうね。

[551: 匿名さん]

ちょっとズバリ言い過ぎたね。ごめん。削除してもらっていいよ。

[552: 匿名さん]

>>548
＞あんまり安くされると地域に貧民が増えて困るので、
＞アホなたたき売りはまじで勘弁してください

既に「（心の）貧民」と「アホ」さんが、この地域には居られるようですな。

まぁ私は賃借用に検討しているので、地域の民度はあまり気にしませんが・・・・

[553: 匿名さん]

なんだこの典型的なマッチポンプの流れは。

[554: 匿名さん]

成り済ましのレスに成り済ましが返信レスして
スレを荒そうとする典型的なパターンだね。

[555: 匿名さん]

わざわざ「周辺住民」を名乗り、わざわざ江東区を蔑む、
炎上ポイントばかりのコメントが出る。
　　　↓
すかさず、なぜかそれをTTTと特定して非難。
　　　↓
すかさず、TTT非難が続き、掲示板の総意であるかのように持っていく。

なにがなんでもTTTを叩きたい人がいるようですね。

[556: 匿名はん]

>>555
まとめたつもりでも、追い討ちかけているもよう(笑　　　　　意図的？

[557: 匿名さん]

相場を半ば無視した即売価格だと近隣の不動産業者（売却を考えてる個人）にはまあ迷惑な話だね
もちろん仕様等千差万別だし一概には言えないけどさ
ただ体力に疑問符がつくイニシアがどう出てくるか傍観者としては興味あるなぁ

[558: デベにお勤めさん]

期待しててください！
しっかり高く販売いたしますので！！

[559: 匿名さん]

で、高いと思わせて実際には安く出してきて
安い！安い！と書いて完売狙いか。

[560: 匿名さん]

全ては来週以降にはっきりしますね。
それまで待ちます。

[561: 物件比較中さん]

シティタワー有明の予定価格を見ると、平均230〜240なら○ってとこでしょうか。。
あっちの価格も多少は意識しているでしょうし。

[562: 匿名さん]

私は安い価格設定だと思っているのですが、
身近なところで、CTA@有明が目一杯高く出してきそうなので、なんとも読めなくなりました(笑

仕様などを考えると付近より１段階安い価格、だけど中央区というだけで＋αしてくるんでしょうか。

[563: 匿名さん]

高く売り出して第二のブリリア有明になるんですね。

[564: 匿名さん]

７５㎡の物件を例に価格を予想しました。

土地の仕入れ価格１１２５万円(㎡単価６０万円・・・2年前の路線価は４２万円、容積率４００％)
建物価格２４００万円
合計３５２５万円(原価です)

デベの販売コスト、利益は販売価格の約３０％だから、５０３５万円。

別の方法で試算してみましょう。
この辺のマンションバブル以前の「旧価格」は坪１８０万円(㎡５４．５万円)
「新価格」を単純に１．２倍とすれば㎡６５．４万円
７５㎡の場合、４０９０万円・・・・ね、だいたい同じでしょ。

７５㎡で５０００万円くらいなら、妥当な値段よよ。

この辺の価格で買いたい人はそろそろデベにアプローチしたほうが良いよ。
どうせ買うのなら、気に入った住戸が選べるうちだよ。

[565: 物件比較中さん]

年収５倍基準とすると
5000万円→年収1000万円クラス
4000万円→　〃 800万円クラス

75m2は、2LDKですね。
世帯年収なら、若い夫婦でも手の届く範囲か．．．
しかし仕様がいまいちなので、勝どきの賃貸と競合しそうな気がする。

[566: 物件比較中さん]

さすがに常識的なデベなら「すみふ」の「有明」物件は意識どころか、「見ちゃいけない」ということを分かってるでしょう。
ついこの間までのプチバブル時ならいざ知らず、このご時世に無意味なチキンレースに乗る必要性はどこにもありませからね。
ま、この立地、環境、仕様では坪200平均がせいぜいでしょ。
南西上層階なら坪250もあるのかもしれないけど、絶対額がでかくなるので、それだ出せる層はここには来ない・・・という流れになりそう。

[567: 値段予想]

>564 ７５㎡で５０００万円くらいなら、妥当な値段よよ。

ハハハ、、　クレストより高いじゃん
ゼッターイに無理。

「不良在庫の悪夢」の再来

焼却場の横に佇む　スカスカ・マンション

未入居多数で　管理費の目標未達のため、臨時管理費の
追加徴収

２次募集　３０％減額販売により起こる
住民同士の軋轢

[568: 匿名さん]

イニシアは管理会社以外に売るものあるのかな？

[569: 物件比較中さん]

うーん、７５平米で４千３百万円平均でないと完売は難しいですよ。

[570: 匿名さん]

倍率つくほど安くせんでええよ。一倍でバラけて残り値引きが今時やで。

[571: デベにお勤めさん]

安売り絶対反対です！
立地が良いので高い価格で売ってください。
ゴミ箱前の低層階だけは客寄せで安売り承認しますが、
そのほかは安売り理由が無いので高値販売希望します。

いたずらに競争率が上がってしまうと、私みたいに
買いたい人が買えない事になるので。
貧乏人用でゴミ箱前は安売り許す！

[572: 匿名さん]

イニシアさん、相当業績お辛い様子＆存続までお辛い様子
ですね。
在庫を抱えるような販売しないと思います。さっさと現金化したいでしょう。

[573: 周辺住民さん]

ここの南西側には何ができるんですかね

臨港消防が移転という話しもありますが。。。

ブリ有もそうですが　景色の良い方向は開発を見極めたほうが良いのでは・・・・

[574: 匿名さん]

>>573
開発見極めるって・・・何十年後？
都の所有だし五輪次第じゃない？知事が変われば方針だって変わるしね
噂レベルで右往左往してもしゃーないでしょ

[575: 周辺住民さん]

まあ　10月になればオリンピックは見えてくるでしょ

環２は作るんだから臨港は移転でしょ

10月まで完売してるかね？？

じゃあオリンピック決まるまで待つか。。。。。。

[576: 匿名さん]

>>571

安く出されると、自社の物件が売れないからですか？
それとも自社の利益を少しでも良くするため？
いずれでもなければ、こんな時代ですから自社物件を買った方が…

[577: 匿名さん]

自社の物件、じゃなくて、自分の転売用中古物件、
じゃないのかな。

[578: 匿名さん]

オリンピックが決まれば

オリンピック主要施設と羽田空港、東京駅を直結する地下鉄が2線でき

新駅も2駅出来ます

ゆりかもめも延伸してきますよ

計画のHPはあるよ（オリンピック現実が前提だろうけどね）　

>>433さん　未だ見つからないの…ｗ

[579: 匿名さん]

オリンピックはシカゴですから東京には来ません。
湾岸埋立地民待望のオリンピックは夢に終わります。

[580: 匿名さん]

仮にオリンピックが来たとしてもゆりかもめ延伸で終了。
今から埋立地に地下鉄を作る計画なんてどこにもないし、石原はなにか言ってるのかもしれないが、交通局にもメトロにもそんな計画はまったくない。
運行してくれる会社がなければ地下鉄は作れないよ。
ゆりかもめは埋立地用の交通機関で、これは建設費も安いから実現性はあるが。

[581: 匿名さん]

ここがお手ごろ価格で分譲されると、
致命的な打撃受ける周辺デベロッパー多そうですよね。
価格破壊で第二次のマンション湾岸戦争勃発？

[582: 匿名さん]

ここの75㎡を４３００万円で売れるのなら、マンション不況で
デベは苦しくならないよ。

[583: 匿名さん]

75㎡4300万円なら買いじゃない？
それよりオリンピックが来て価格高騰して終わった後一気に下落なんてのが恐い
お痛したくないから価格だけ上がって売れないかもね？

[584: 匿名さん]

それ、倍率高くなりそうだね。

ここは高くしてもらって、倍率下げてもらわないと買えなくなるよ。。。。

[585: 契約済みさん]

わざわざここを高い金額で買いたい人が・・・いるのか。そうか。

[586: TTT賃貸在住]

ここの90平米以上の部屋を狙ってます。
TTTの90平米以上の中古が坪250万ぐらいで余りまくってるわけだから、もちろんそれよりは安いよね。
100平米の部屋が@220万なら買いますよ。

[587: 匿名さん]

真面目な話、
TTTの中古と、ここがほぼ同じ間取り同じ階数で、同じ価格で出たら
どちらを買いますか？

結局はそういうことです。

[588: 匿名さん]

TTTは駐車場が満車だから中古が売れないんですよ。中古マンションに5000万以上出そうって人は車ももちたい人が多いから

[589: 物件比較中さん]

ＴＴＴの中古ももっと値下げが必要ということですね。実際の成約価格は結構下がっているのかな？その下がった成約価格と比べてここがどうかということになりますが誰かＴＴＴの成約価格情報もっていませんか？

[590: 匿名さん]

ＴＴＴは分譲価格が安かったのに、
利益を上乗せして中古を売り出してる人が多いんですね。
今時、分譲価格よりも高い中古を買いたい人は少ないでしょう。

[591: 匿名さん]

いくらなんでも　ココとTTTを比較してどうすんだよ

クレストシティと比較するならまだしも

[593: 匿名さん]

>>587
ＴＴＴ中古ｖｓ当新築だったら意見は分かれるとことかもね
新築信仰は結構多いし気持ちは分からなくもない
数年後にほぼイーブンの状態だったら断然ＴＴＴでしょ、
比較するのも気の毒なぐらいデベやら仕様やら違いすぎるｗ
一時期の希少性は薄れてきたとは言え、やっぱタワマンは強い

[594: 匿名さん]

>>592

それならコチラも検討対象外ですね…。

立地、建物、デベ、ほぼ同じですから

[595: 匿名さん]

やはり、ＴＴＴの中古を転売したい人が
書き込んでるわけだｗ

[596: 匿名さん]

>>595
なるほど。納得ですね。
そういう方たちが盛り上げている(？)んですね。
でも、資金に余裕がある人はともかく、売り手が付かない人は、指をくわえてこの物件を眺めているんでしょうか？

[597: 匿名さん]

新築は減税があるのと保証が付くから同じ値段の中古とは比較にならないよね
とくに今年の減税はでかいんじゃないかな
中古だと築浅でもデベの保証は切れて現状有姿になるわけでちと怖い側面もある
イニシアが2年持つかどうかは分からないがそのくらいまで持ってくれれば
不具合は全て出切るだろう

[598: 匿名さん]

はーい。TTTを年末に坪260で買いました。
おそらく当初より500から1000万高かったと思います。
自分の予算と希望の広さや間取りに合った中古物件は、意外にないものです。
それに売りに出しっぱなしの物件も相当あるようだし。
本当に売りにきてる物件は20から30件くらいじゃないかな。

新築のメリットは希望する間取りや方角が選べる事。大きな事です。
江東区のある物件をキャンセルしてきましたが、そこが坪250でした。
中央区晴海であることや、今後の開発を考えると、坪250なら悪くないと思うが。

隣りのタワーは、坪250じゃどう考えても無理だもんね。
日本橋や佃と比較しても、そろそろ底値に近いような気がする。

さあ、TTTを叩いて買うか、新築を選ぶか。
それとももう少し待ってみるか。
その選択肢があるだけでも、検討者は勝ちどき、、、違った、勝ちぐみです。
生涯で最も大きなお買い物。是非楽しんでください。

[599: 匿名さん]

598はツッコミ所満載ですね。。。
隣のタワーって今建ててるのですよね？あれは賃貸です。
ここが坪250ですか。誰も買いません。
TTT坪250ですが。お疲れ様です。

[600: 匿名さん]

599何加勢すると
百年に一度の不況は始まったばかりで、底が見えない
との政府見解もありましたね。
まだまだ底ではないと思います。