ザ・晴海レジデンス（コスモスイニシア）

[物件比較中さん]

晴海に生まれる、シービュー・レジデンス。

自走式駐車場100％。竣工売りです。いかがでしょう？



□所在地　　　　東京都中央区晴海5-1(地番)
□交通 　　　　山手線「東京」駅 都営バス「晴海埠頭」行き約24分、「ほっとプラザはるみ入口」バス停徒歩5分
　　　　　　　　都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分(※通行に際しての規制がある徒歩10分のルートもあり)
□総戸数 　　　438戸
□構造・規模 　 鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階・地下1階建
□竣工時期 　　平成21年2月予定
□入居時期 　　平成21年6月予定
□売主 　　　　株式会社コスモスイニシア、株式会社新日鉄都市開発
□施工会社　　　株式会社長谷工コーポレーション
□駐車場 　　 　賃貸：敷地内438台収容（自走式100％）
□販売開始予定 平成21年3月下旬
□間取り 　　　 1LDK〜3LDK
□専有面積 　　57.51平米〜100.50平米

[383: 匿名さん]

建物上部の七色？に光るライトが面白いですね

夜間は赤単色ですが

by TTT

[384: 匿名さん]

実需だけになると、
５千万円以上のマンション買える人は
首都圏で年間１万２千人程度。
よく覚えておきましょう。

[385: 匿名さん]

実需でも、
景気の善し悪しで買う人数が増減するでしょうね。

[386: 匿名さん]

周辺で6500戸も増えて、日常の買物とかは、みなさんどうしているのでしょう？
近所にスーパーとかあるのですか？

[387: 購入検討中さん]

＞＞386

http://www.smatch.jp/T1240/thread/P_31/

308のコメント参考に。

[388: 匿名さん]

>>386
豊洲にあります。

[389: 匿名さん]

東京の臨海部、豊洲や晴海地区は、近年、大型マンションの建設が相次いでいる。
また、ららぽーと豊洲やイオン東雲ショッピングセンターなどの大型ショッピングモールが開店。
築地市場の移転や、オリンピックのメインスタジアムなどの計画もある。
首都高速道路10号晴海線の開通により、これらへのアクセスが便利になる。

[390: 匿名さん]

郊外マンション用地の仕入れは、対象エリアに住む人の収入層に合わせて、
返済率からの逆算で事業計画が組まれるようになると思いますが、

都心部の場合はエリアに住む人が少なく、
外部（県境外周区、市部、近隣３県）からの流入者に需要を頼っていますから、
首都圏全体の収入レベルが問題になって行きます。

[391: 匿名さん]

実需だけになると、
首都圏で、５千万円以上のマンション買える人は年間１万２千人程度。
５千万円以上の戸建が４千人程度。

５千万円以上のマンションの内訳は、
市部および近隣３県で４千戸
県境外周区で２千戸
中心区で６千戸

[392: 匿名さん]

オリンピック開催に関係なく　スタジアムは建設されるのでしょうかね？

せっかく　眺めの良い部屋を購入出来たとしても

巨大スタジアムが出来てしまっては　素晴らしい東京湾の借景が遮られてします

[393: 匿名さん]

住宅ローン減税の効果は、中所得者層にとっては大きいと思います。
1月の3連休の来場者数も増えているようですし、需要増につながると思います。
但し、雇用不安も大きくなっており郊外エリアや準郊外エリアは価格の下落は続くと考えています。
そう考えると、立地が重要になります。生活利便性、居住快適性、資産性の3つを持ち合わせた
立地が、よい立地と考えます。
今後を踏まえると都心に近いほうが、資産性は確保されるのではないでしょうか？

[394: 匿名さん]

関係者の話では１００㎡越えが５０００万円台から
最低は３０００万円台前般だそうだ。

一寸、希望が出てきたかな。

[395: 購入検討中さん]

>>394
間取り見ると一番小さい部屋で57平米の１LDK。

低層の狭い１LDKが3000万前後と考えると安くない。

坪単価180万前後からとなるが、立地の割にはいまいちだと思う。

[396: 匿名さん]

>>395
坪180前後が事実だとしたら即日完売コースでしょ
立地いまいち？多くを望む無かれ・・・

[397: 購入検討中さん]

うーん、平均価格で１８０万・坪なら完売コースだと思いますが、１８０万・坪からスタートだと
どうですかねー。

[398: 匿名さん]

中央区アドレス、品川ナンバーが坪１８０万なら、
なにがなんでもほしいです。

[399: 購入検討中さん]

>>396
一番最低の1階か2階の一番狭い部屋で坪180万なの。
平均が坪180じゃないよ。

平均だと恐らく坪210とか220とかじゃないかな？
安くないよ。

[400: 匿名さん]

部屋から煙突が見えるのは我慢出来るけど、清掃車が気になる。
ひっきりなしに走っていて、臭いもキツイ。

[401: 匿名さん]

２２０万くらいだったら普通に欲しいです。
豊洲で２８０万出すより安いし、こっちも住みやすくなってきてるし。

早く発売してくれ〜〜〜〜。

[402: 匿名さん]

へ〜、安そうなんだね。
マイナーなディベで、
清掃工場の横でも、70平米で1500万くらいの部屋があったら、見てみようかな。
なければ、地所のが出るまで待とうかな。

[403: 匿名さん]

今、坪180なら結構安く感じるけど、竣工する頃には高値掴みとなってそうな気がする。

[404: 匿名さん]

茨城でも行って来たら？

俺だったら２２０万でも買うけど（笑）

[405: 匿名さん]

さすがに70平米1500万は有り得ないよ（笑）
夢を見るのは自由だけどね

[406: 匿名さん]

ＮＨＫの移転と云い、楽しみは広がる一方ですね。

＜歌舞伎座＞劇場とオフィス棟の複合ビルに　新施設計画案
1月28日20時29分配信 毎日新聞
松竹は２８日、老朽化のため１０年の４月公演を最後に建て替える歌舞伎座（東京都中央区）の新施設計画案を東京都に提出したことを明らかにした。現在と同様の唐破風（からはふ）の屋根をつけた劇場棟と高層オフィス棟で構成する複合ビルになるという。約１２０年の歴史を誇る歌舞伎座にとっては、４度目のリニューアル。“五代目”は伝統を引き継ぎながら、新たな要素を加えた都心の名所となりそうだ。
計画案によると、劇場棟は現在とほぼ同規模の４階建てで、延べ床面積１万８６００平方メートル。舞台を見下ろせるギャラリーや屋上庭園なども設ける。
オフィス棟は地上２９階建てで、高さ約１５０メートル。劇場棟とオフィス棟が一体となった地下は４階建て。地下広場を設け東京メトロ・東銀座駅とつなげる。工期は１０年１０月から１３年３月までを予定している。

[407: 匿名さん]

歌舞伎座はさすがに関係あれへん

[408: 匿名さん]

ここのデベは何でも営業トークに使うのですね。

[409: 匿名さん]

２２０なら高値つかみだよ。でも欲しい人いるんだね。
日本人はお人よしだな。

[410: 購入検討中さん]

坪220以上ならば高値掴み確定だよ。

経済状況、雇用不安、少子高齢化を考えると湾岸埋立地では、今後その値段は維持できまい。

[411: 匿名さん]

県境外周区が
坪３００万円超えの時代だぜ。

[412: 匿名さん]

行政区だけで判断すると失敗しますよ。

[413: 匿名さん]

中央区は都心区だぜ。
県境外周区が坪３００万円なら坪４００万円でもおかしくない。
絶対に買いだね。

[414: 匿名さん]

デベの買い煽りがむごいな

[415: 匿名さん]

まぁ、庶民が買うには高い買い物になるだろうね。
２２０万でも欲しいと思うもん。

[416: 匿名さん]

住所で住む場所を選ぶおバカさんが本当にいるんでしょうか？
いくら中央区でもここは辺境の埋立地。
陸の孤島ですよ。

[417: 匿名さん]

確かに、行政区だけで選ぶのはだめですね。
都心区や城南区の中から、自分にあった地域を見定めるべきです。

住む場所を選ぶ際に住所すら気にしない、
「辺境の先」に住む人から、
「おバ力」と言われても気になりませんが。

[418: 匿名さん]

中央区でこれは魅力的
駐車場 賃貸：敷地内438台収容　（自走式100％）
賃料：月額500円〜22,000円（予定）

再開発も魅力的
地下鉄が２駅　ゆりかもめ１駅が開通するらしいよ
(オリンピック開催か否かによって影響は出るだろうけど)

[419: 匿名さん]

豊洲で坪200以上は考えられませんが、
中央区のここなら220くらいまでなら検討します。

[420: 匿名さん]

数百メートル？違いの地域で、区名だけで坪単価１割アップも許容できる人が羨ましい。

[421: 匿名さん]

>>418 さん
再開発も魅力的
地下鉄が２駅　ゆりかもめ１駅が開通するらしいよ
(オリンピック開催か否かによって影響は出るだろうけど)

地下鉄の計画あるんですか？
どっかHP等で計画みれるようなものってあったら教えてください！

[422: 匿名さん]

デベの根拠のない買い煽りだよ

[423: 匿名さん]

どうしても坪220〜とかに評判を持ってきたい方々がいらっしゃいますね。
お疲れ様です。
モデルルームではお手柔らかにお願いしますね！

[424: 匿名さん]

>>423
拍手！！もっと言ってやって。

[425: 匿名さん]

売りはアドレスだけだよね・・・
あとは高層階（といっても20階）のレインボー側ぐらい？
まあそこそこの階層で坪200万（80平米5000万以内）だったら普通に売れそうだけどさ

[426: 匿名さん]

いや、今時坪２００万なら１０倍硬いですよ。
豊洲から買い換える人も出てくる。
ｗコンの住替えも、ＴＴＴの買換えも勝どきのゴークレも
売って買い替えですよ。

[427: ビギナーさん]

資料が届いたんですけど、おそらく一番眺望が良く(南東・南西の角部屋)一番広い住戸(100.5㎡)は1〜9階は3LDKですけど、10〜20階はプレミアムプランで2LDKになっています。
しかも2LDKのプランは、2部屋のうち1部屋がLDと引き戸で仕切られている部屋で、なんだかDINKS向けのプランの様で子供のいる家族では住めそうにありません。

完成済み物件なのでプランの変更は出来ないのでしょうけど、売れるでしょうか？

[428: 近所をよく知る人]

どう考えても、ファミリーや生活利便性重視の人が買うとは思えないわけだが・・・・

市場移転後の賃貸需要をもくろむにも早すぎるしなぁ。

ターゲットor需要層が見えない物件の１つです。

[429: 匿名さん]

>>427
売れるよ、たぶん
てゆーか俺が買うｗ
仕様はどうにでもなるからいいけど、基本的な部分がきっちりしてればいいなぁ・・・

多少割高に感じるだろうけど、やっぱ眺望は強い
ＰＣＴだって何だかんだ言われてるけど、西高層の売り物はほとんどない
詳しい話は聞いてみないと分からないけど、晴海公園あるし、長期に渡って眺望は確保できそう

[430: 匿名さん]

そんなことよりも3月を越えられないデベは沢山出てきそうだという話は
そこかしこで言われてるけどイニシアは越えられるのか？

[431: 匿名さん]

長谷工が自分で売るとか？

[432: ビギナーさん]

>>428さん
たしかに、どのような層に向けているのかちょっと分かりません。
ただ、プラン集を見ていると南東向きの棟(カームフォート)は9プランある内の6プランは2LDKでリビングを大きくとっているように見受けられました。
もしかしたら、棟によってターゲットが違うのかもしれません。


>>429さん
パンフレットをみると
・ダブルオートロック(エントランス・EV)
・24時間有人管理
・杭仕様
・SRC構造
・ペアガラス
・タンクレストイレ
・TES式温水床暖房
・逆梁・2.2mのハイサッシ
・ディスポーザー
・エコジョーズ
以上のようになっています。

あと私が気になるのは階高です。約60メートルで20階なのでおよそ3メートルの計算になります。
そうすると2重床・2重天井は厳しいかと思いました。
また、PSが住戸内を貫通しているのでSIではないようです。

眺望についてですが、パンフレットには現地12階相当からのレインボーブリッジ方面の写真があり、とても綺麗でした。
ただ、先ほど挙げたように「逆梁」なのでソファーなどから座って景色をを見るのは難しいかもしれません。