ザ・晴海レジデンス（コスモスイニシア）

[物件比較中さん]

晴海に生まれる、シービュー・レジデンス。

自走式駐車場100％。竣工売りです。いかがでしょう？



□所在地　　　　東京都中央区晴海5-1(地番)
□交通 　　　　山手線「東京」駅 都営バス「晴海埠頭」行き約24分、「ほっとプラザはるみ入口」バス停徒歩5分
　　　　　　　　都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分(※通行に際しての規制がある徒歩10分のルートもあり)
□総戸数 　　　438戸
□構造・規模 　 鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階・地下1階建
□竣工時期 　　平成21年2月予定
□入居時期 　　平成21年6月予定
□売主 　　　　株式会社コスモスイニシア、株式会社新日鉄都市開発
□施工会社　　　株式会社長谷工コーポレーション
□駐車場 　　 　賃貸：敷地内438台収容（自走式100％）
□販売開始予定 平成21年3月下旬
□間取り 　　　 1LDK〜3LDK
□専有面積 　　57.51平米〜100.50平米

[343: 匿名さん]

>>341
歌舞伎町なんか開発が頓挫して、スラム化しそうだよ。
都心部でもいろいろありますよ。

[344: 入居前さん]

http://hasekoutonotatakai.blog27.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしました

長谷工、こんなのみつけてしまいましたがどうなんでしょう？

[345: 入居前さん]

都合が悪い様で伏せ字にされてしまいました。。。

「長谷工 ２重壁」でググってみてください。。

[346: 物件比較中さん]

>>341
23区に人口流入しても、その人たちが皆マンション買うとでも？
おめでたい思考だね。

地方から仕事を求めて東京に来てもありつけるのは低賃金の仕事。
金がない・将来も見えない　だから結婚も出来ない。
結婚しないのだから1人暮らし。わざわざマンションなんぞ買わなくても良い。
って人が増えると予想しますが。

[347: 物件比較中さん]

あと「土地がない」というのはバブル期からデベが言い続けている煽り文句。

それが嘘なのは明白。

なぜなら、バブル期以降　ずーっと土地は供給されてるし、マンションも販売され続けているじゃん。
自分たち自身が嘘なのを証明している訳（笑）

[348: 匿名さん]

名前を変えた教授さん、お願いですからこのスレには来ないでください。

[349: 匿名さん]

教授さんは
婚姻数が増えてマンションが売れる派
のはずだが？

[350: 匿名さん]

>羽田はアジアとの玄関口、成田はアメリカ大陸との玄関口・・・・

日本人はそう信じたいでしょうけれど、現実にはそうならないでしょう。
ハブ空港としての将来性は仁川国際空港なのでしょうね。

本題の晴海の将来性は悪くないと思いますよ。２０２６年の築地の移転で築地
市場の跡地が再開発されるころには、ずいぶんと変化していくと思いますね。
東京でまとまった開発ができるところはウオーターフロントくらいでしょ。
オリンピックはたぶん実現しないでしょうけど、万一決まれば一挙に化けるかも。

[351: 匿名さん]

２０２６年なんて先すぎ〜

[352: 匿名さん]

多いね。一まとめにして、中央区や港区ブランドにのっかろうとする江東区民。

[353: 匿名さん]

>>343
富久町も開発がストップだし、新宿区は総崩れですね。
お気の毒さまですｗ
山手線外側は間違いなく駄目だろうし、
ひょっとすると内側の文化センターの前も延期とか？
同じ都心部でも脱落するとこでてますね。

[354: 匿名さん]

>>350
２０１４年末の新市場開業でオリンピックに間に合う計画ですよ。
楽しみですね。
その後５年以内２０２０年までににＮＨＫが築地に移転、
晴海はそこと道路ですぐだし、フジ、日テレも近いし芸能人がいっぱい住む街になるかも。
ワクワク

[355: 匿名さん]

中央区ブランドは魅力ですね。

[356: 匿名さん]

ＮＨＫが完全否定した築地移転を
いつまでも言ってるのは
教授さんと同じですね

[357: 匿名さん]

>>356
ＮＨＫがうそをついているだけですよ。
耐震性が無いから建替えなきゃいけないし、
渋谷は他のメディアから離れているから、
早く引っ越したいのが本音。
銀座に近い立地だと、人も集まりやすいし、華やぎますから。
郊外ギャル系渋谷はＮＨＫのイメージダウンだからね。
都心の大人の雰囲気の銀座でしょ。

[358: 匿名さん]

中央区を港区と同列にブランド化するのはやめて。
晴海を銀座とひとくくりにするのはやめて。
中央区と晴海を単体で語ってブランド力語って下さい。

[359: 匿名さん]

>>350
> ２０２６年の築地の移転で築地
> 市場の跡地が再開発されるころには、ずいぶんと変化していくと思いますね。

26年度を平成26年（西暦2014年）ではなく西暦2026年と勘違いしている？

[360: 匿名さん]

>>357
近くで紅白が生で見れるようになるのが今から楽しみです。
自転車ですぐじゃない？寒いけどｗ

[361: 匿名さん]

耐震性が移転説の根拠では弱い。
霞ヶ関のおんぼろビルですら免震後付けで工事してるし

[362: 匿名さん]

天下のＮＨＫが郊外の渋谷じゃ恥ずかしい。
早く都心にいらっしゃい。
それが世の中のためだよ。

[363: 物件比較中さん]

2009年2月11日(水) 建物内モデルルーム先行案内会（予約制）場 所：ゲストサロン、現地
2009年3月下旬 ご登録(最終日抽選)場 所：ゲストサロン、現地
2009年4月上旬 売買契約・借入申込手続き
2009年6月下旬 お引渡し

このスケジュールからすると短期決戦のつもりかな・・・。
だとしたら坪200切りしないとキツイ。

[364: 匿名さん]

竣工量推移：2008年度817戸、2009年度736戸、2010年度1247戸、2011年度1500戸、2012年度1826戸、2013年度350戸＋α
晴海五丁目計画/ザ・晴海レジデンス（賃貸/分譲）
・コスモスイニシア・長谷工、・2008年度竣工、・20F W地区（分譲） E地区（賃貸）、
・分譲438戸　賃貸379戸
※http://www.harumi5.com/
晴海三丁目西地区計画 A1街区（賃貸）
・UR、・2009年度竣工、・49F 170m、・736戸
※http://www.ur-net.go.jp/haru3/
勝どき一丁目地区計画/かちどきGROWTH TOWN（賃貸）
・東京建物・イヌイ建物、・2010年度竣工、・45F 160m、・535戸
勝どき駅前地区計画/カチエキ（賃貸/分譲）
・UR・ゴールドクレスト、・2010年度竣工、・55F 190m、・712戸
※http://www.ur-net.go.jp/kachidoki/
※勝どき駅と地下で直結
西地区計画 A2/A3街区（分譲）
・住友不動産、・2011年度竣工、・51F 180m x 2、・約1500戸
※http://www.ur-net.go.jp/haru3/outline/about.html
晴海二丁目地区計画（分譲）
・三菱地所・鹿島、・2012年度竣工、・51F 180m x 2、・1826戸
※隣接地区に新規オフィスビル計画（85m）あり、※東京駅までの専用シャトルバスを企画晴海三丁目晴海三丁目西地区計画 B街区（賃貸/分譲）
・未定、・2013年度竣工、・37F 125m、・約350戸

[365: 匿名さん]

賃貸の多い勝どき晴海エリア。

[366: 匿名さん]

確かに。
郊外ほど分譲多いよね。

[367: 匿名さん]

賃貸も分譲も供給過剰だよ

[368: 匿名さん]

供給過剰は値下げするしかない。
検討者には良い事です。

[369: サラリーマンさん]

＞供給過剰は値下げするしかない。
＞検討者には良い事です。
ほんとにそうなのかね？(^^;
賃借なら、そうかもしれんが、ここは新築（分譲）スレだから、分譲買うと想定すると
ほんとに過剰供給の地域は、ゴーストタウンや低値安定してしまうので、そのまま転売することになっても値は期待できない。

確かに先のことは予想できないけど、供給過剰な街が繁栄するとは思えないし、仕様アップで競うとも思えない。所詮は安かろう悪かろうの地域になってしまうかと。。。

[370: 匿名さん]

たぶん他が供給を絞って行くでしょうから勝どきと晴海の一人がちで大発展間違いなしですね。
漁夫の利で、一気に他を引き離しましょ。

[371: 匿名さん]

↑
イニシアさんですか？

お値段期待しています＾＾

[372: 匿名さん]

ゴーストタウン化間違いなしが、なんで発展に繋がるのだろうか？
供給過剰の価格破壊、爆安販売で人気になるってこと？

[373: 匿名さん]

県境外周区なんか供給ストップに近いとこが既に続出してますからね。
年間でタワマン一棟分なんてとこさえあるｗ
売れるとこと売れないとこの格差がひらいてるよ。

[374: 匿名さん]

>>373
県境外周区で異常な高値で買ってるのは親から援助を受けたジモティーだけだから。
都心部物件は幅広く人気がありますね。
その分ネガレスも多くなると思いますが。

[375: 匿名さん]

供給過多は売れるとこ、
ってわけじゃないでしょ。景気良いときに計画し過ぎただけ。

[376: 匿名さん]

都内の端っこの二子玉川スレは都心部じゃないのに、
ネガレスだらけだけど？

[377: 匿名さん]

>>375
売れないのなら計画中止になるはずだけど、
そのまま予定通り突き進むのでは？
勝どき晴海、5年間で6500戸以上、
すごいね。

[378: 369]

話をイニシアに戻そう！(^^;

どうも最近ネット広告で「イニシア」の名前を多く見る気がします。
業界不況の中、なにやらたくらんでいる気もします(笑
今回のこの物件、はっきり言って「賃貸仕様」だし、駐車場料金見ても「長期保有向けじゃない」物件です。
この路線で、あちこちで売り切るつもりなのかもしれません。

別デベの別ブランドマンションでも、仕様が低くなった高層マンションを見る機会が多くなりました。（あくまで私の私見ですが・・・）

[379: 378]

目が肥えた検討者なら、価格vs仕様を見る目があると思いますが・・・
多くの一次取得者には、第一に見た目の価格、第二に見た目の仕様ですからね。
その点を突いた作戦かなっと。

[380: 匿名さん]

まあ一般庶民には価格が全てでしょ
大きく離れて立地がきて仕様、管理費ってとこじゃない？
管理の質や豪華仕様なんかはとても望めないしね、それなりでいいんだって

[381: 匿名さん]

優良企業はいくら不景気でも新卒の採用を継続します。

優良企業＝都心部
新卒の採用＝マンション供給

[382: 匿名さん]

中央区民の品位をまもろうよ。
あっちみたいなスレなってほしくない。

都心3区（or5区）は都心として、
城南、城西の人気住宅地はまたそういうニーズを
それぞれ別で満たすんだから引き合いに出す必要ないでしょ。

[383: 匿名さん]

建物上部の七色？に光るライトが面白いですね

夜間は赤単色ですが

by TTT

[384: 匿名さん]

実需だけになると、
５千万円以上のマンション買える人は
首都圏で年間１万２千人程度。
よく覚えておきましょう。

[385: 匿名さん]

実需でも、
景気の善し悪しで買う人数が増減するでしょうね。

[386: 匿名さん]

周辺で6500戸も増えて、日常の買物とかは、みなさんどうしているのでしょう？
近所にスーパーとかあるのですか？

[387: 購入検討中さん]

＞＞386

http://www.smatch.jp/T1240/thread/P_31/

308のコメント参考に。

[388: 匿名さん]

>>386
豊洲にあります。

[389: 匿名さん]

東京の臨海部、豊洲や晴海地区は、近年、大型マンションの建設が相次いでいる。
また、ららぽーと豊洲やイオン東雲ショッピングセンターなどの大型ショッピングモールが開店。
築地市場の移転や、オリンピックのメインスタジアムなどの計画もある。
首都高速道路10号晴海線の開通により、これらへのアクセスが便利になる。

[390: 匿名さん]

郊外マンション用地の仕入れは、対象エリアに住む人の収入層に合わせて、
返済率からの逆算で事業計画が組まれるようになると思いますが、

都心部の場合はエリアに住む人が少なく、
外部（県境外周区、市部、近隣３県）からの流入者に需要を頼っていますから、
首都圏全体の収入レベルが問題になって行きます。

[391: 匿名さん]

実需だけになると、
首都圏で、５千万円以上のマンション買える人は年間１万２千人程度。
５千万円以上の戸建が４千人程度。

５千万円以上のマンションの内訳は、
市部および近隣３県で４千戸
県境外周区で２千戸
中心区で６千戸

[392: 匿名さん]

オリンピック開催に関係なく　スタジアムは建設されるのでしょうかね？

せっかく　眺めの良い部屋を購入出来たとしても

巨大スタジアムが出来てしまっては　素晴らしい東京湾の借景が遮られてします

[393: 匿名さん]

住宅ローン減税の効果は、中所得者層にとっては大きいと思います。
1月の3連休の来場者数も増えているようですし、需要増につながると思います。
但し、雇用不安も大きくなっており郊外エリアや準郊外エリアは価格の下落は続くと考えています。
そう考えると、立地が重要になります。生活利便性、居住快適性、資産性の3つを持ち合わせた
立地が、よい立地と考えます。
今後を踏まえると都心に近いほうが、資産性は確保されるのではないでしょうか？

[394: 匿名さん]

関係者の話では１００㎡越えが５０００万円台から
最低は３０００万円台前般だそうだ。

一寸、希望が出てきたかな。

[395: 購入検討中さん]

>>394
間取り見ると一番小さい部屋で57平米の１LDK。

低層の狭い１LDKが3000万前後と考えると安くない。

坪単価180万前後からとなるが、立地の割にはいまいちだと思う。

[396: 匿名さん]

>>395
坪180前後が事実だとしたら即日完売コースでしょ
立地いまいち？多くを望む無かれ・・・

[397: 購入検討中さん]

うーん、平均価格で１８０万・坪なら完売コースだと思いますが、１８０万・坪からスタートだと
どうですかねー。

[398: 匿名さん]

中央区アドレス、品川ナンバーが坪１８０万なら、
なにがなんでもほしいです。

[399: 購入検討中さん]

>>396
一番最低の1階か2階の一番狭い部屋で坪180万なの。
平均が坪180じゃないよ。

平均だと恐らく坪210とか220とかじゃないかな？
安くないよ。

[400: 匿名さん]

部屋から煙突が見えるのは我慢出来るけど、清掃車が気になる。
ひっきりなしに走っていて、臭いもキツイ。

[401: 匿名さん]

２２０万くらいだったら普通に欲しいです。
豊洲で２８０万出すより安いし、こっちも住みやすくなってきてるし。

早く発売してくれ〜〜〜〜。

[402: 匿名さん]

へ〜、安そうなんだね。
マイナーなディベで、
清掃工場の横でも、70平米で1500万くらいの部屋があったら、見てみようかな。
なければ、地所のが出るまで待とうかな。

[403: 匿名さん]

今、坪180なら結構安く感じるけど、竣工する頃には高値掴みとなってそうな気がする。

[404: 匿名さん]

茨城でも行って来たら？

俺だったら２２０万でも買うけど（笑）

[405: 匿名さん]

さすがに70平米1500万は有り得ないよ（笑）
夢を見るのは自由だけどね

[406: 匿名さん]

ＮＨＫの移転と云い、楽しみは広がる一方ですね。

＜歌舞伎座＞劇場とオフィス棟の複合ビルに　新施設計画案
1月28日20時29分配信 毎日新聞
松竹は２８日、老朽化のため１０年の４月公演を最後に建て替える歌舞伎座（東京都中央区）の新施設計画案を東京都に提出したことを明らかにした。現在と同様の唐破風（からはふ）の屋根をつけた劇場棟と高層オフィス棟で構成する複合ビルになるという。約１２０年の歴史を誇る歌舞伎座にとっては、４度目のリニューアル。“五代目”は伝統を引き継ぎながら、新たな要素を加えた都心の名所となりそうだ。
計画案によると、劇場棟は現在とほぼ同規模の４階建てで、延べ床面積１万８６００平方メートル。舞台を見下ろせるギャラリーや屋上庭園なども設ける。
オフィス棟は地上２９階建てで、高さ約１５０メートル。劇場棟とオフィス棟が一体となった地下は４階建て。地下広場を設け東京メトロ・東銀座駅とつなげる。工期は１０年１０月から１３年３月までを予定している。

[407: 匿名さん]

歌舞伎座はさすがに関係あれへん

[408: 匿名さん]

ここのデベは何でも営業トークに使うのですね。

[409: 匿名さん]

２２０なら高値つかみだよ。でも欲しい人いるんだね。
日本人はお人よしだな。

[410: 購入検討中さん]

坪220以上ならば高値掴み確定だよ。

経済状況、雇用不安、少子高齢化を考えると湾岸埋立地では、今後その値段は維持できまい。

[411: 匿名さん]

県境外周区が
坪３００万円超えの時代だぜ。

[412: 匿名さん]

行政区だけで判断すると失敗しますよ。

[413: 匿名さん]

中央区は都心区だぜ。
県境外周区が坪３００万円なら坪４００万円でもおかしくない。
絶対に買いだね。

[414: 匿名さん]

デベの買い煽りがむごいな

[415: 匿名さん]

まぁ、庶民が買うには高い買い物になるだろうね。
２２０万でも欲しいと思うもん。

[416: 匿名さん]

住所で住む場所を選ぶおバカさんが本当にいるんでしょうか？
いくら中央区でもここは辺境の埋立地。
陸の孤島ですよ。

[417: 匿名さん]

確かに、行政区だけで選ぶのはだめですね。
都心区や城南区の中から、自分にあった地域を見定めるべきです。

住む場所を選ぶ際に住所すら気にしない、
「辺境の先」に住む人から、
「おバ力」と言われても気になりませんが。

[418: 匿名さん]

中央区でこれは魅力的
駐車場 賃貸：敷地内438台収容　（自走式100％）
賃料：月額500円〜22,000円（予定）

再開発も魅力的
地下鉄が２駅　ゆりかもめ１駅が開通するらしいよ
(オリンピック開催か否かによって影響は出るだろうけど)

[419: 匿名さん]

豊洲で坪200以上は考えられませんが、
中央区のここなら220くらいまでなら検討します。

[420: 匿名さん]

数百メートル？違いの地域で、区名だけで坪単価１割アップも許容できる人が羨ましい。

[421: 匿名さん]

>>418 さん
再開発も魅力的
地下鉄が２駅　ゆりかもめ１駅が開通するらしいよ
(オリンピック開催か否かによって影響は出るだろうけど)

地下鉄の計画あるんですか？
どっかHP等で計画みれるようなものってあったら教えてください！

[422: 匿名さん]

デベの根拠のない買い煽りだよ

[423: 匿名さん]

どうしても坪220〜とかに評判を持ってきたい方々がいらっしゃいますね。
お疲れ様です。
モデルルームではお手柔らかにお願いしますね！

[424: 匿名さん]

>>423
拍手！！もっと言ってやって。

[425: 匿名さん]

売りはアドレスだけだよね・・・
あとは高層階（といっても20階）のレインボー側ぐらい？
まあそこそこの階層で坪200万（80平米5000万以内）だったら普通に売れそうだけどさ

[426: 匿名さん]

いや、今時坪２００万なら１０倍硬いですよ。
豊洲から買い換える人も出てくる。
ｗコンの住替えも、ＴＴＴの買換えも勝どきのゴークレも
売って買い替えですよ。

[427: ビギナーさん]

資料が届いたんですけど、おそらく一番眺望が良く(南東・南西の角部屋)一番広い住戸(100.5㎡)は1〜9階は3LDKですけど、10〜20階はプレミアムプランで2LDKになっています。
しかも2LDKのプランは、2部屋のうち1部屋がLDと引き戸で仕切られている部屋で、なんだかDINKS向けのプランの様で子供のいる家族では住めそうにありません。

完成済み物件なのでプランの変更は出来ないのでしょうけど、売れるでしょうか？

[428: 近所をよく知る人]

どう考えても、ファミリーや生活利便性重視の人が買うとは思えないわけだが・・・・

市場移転後の賃貸需要をもくろむにも早すぎるしなぁ。

ターゲットor需要層が見えない物件の１つです。

[429: 匿名さん]

>>427
売れるよ、たぶん
てゆーか俺が買うｗ
仕様はどうにでもなるからいいけど、基本的な部分がきっちりしてればいいなぁ・・・

多少割高に感じるだろうけど、やっぱ眺望は強い
ＰＣＴだって何だかんだ言われてるけど、西高層の売り物はほとんどない
詳しい話は聞いてみないと分からないけど、晴海公園あるし、長期に渡って眺望は確保できそう

[430: 匿名さん]

そんなことよりも3月を越えられないデベは沢山出てきそうだという話は
そこかしこで言われてるけどイニシアは越えられるのか？

[431: 匿名さん]

長谷工が自分で売るとか？

[432: ビギナーさん]

>>428さん
たしかに、どのような層に向けているのかちょっと分かりません。
ただ、プラン集を見ていると南東向きの棟(カームフォート)は9プランある内の6プランは2LDKでリビングを大きくとっているように見受けられました。
もしかしたら、棟によってターゲットが違うのかもしれません。


>>429さん
パンフレットをみると
・ダブルオートロック(エントランス・EV)
・24時間有人管理
・杭仕様
・SRC構造
・ペアガラス
・タンクレストイレ
・TES式温水床暖房
・逆梁・2.2mのハイサッシ
・ディスポーザー
・エコジョーズ
以上のようになっています。

あと私が気になるのは階高です。約60メートルで20階なのでおよそ3メートルの計算になります。
そうすると2重床・2重天井は厳しいかと思いました。
また、PSが住戸内を貫通しているのでSIではないようです。

眺望についてですが、パンフレットには現地12階相当からのレインボーブリッジ方面の写真があり、とても綺麗でした。
ただ、先ほど挙げたように「逆梁」なのでソファーなどから座って景色をを見るのは難しいかもしれません。

[433: 匿名さん]

晴海に地下鉄が開通する計画はどこにもありません。
デベは客を騙すのもたいがいにしろよ。

[434: 匿名さん]

大江戸線を延伸させて晴海で円を描くように線路を作る話でしょ。
構想だけでとっくに、却下されたよ。

[435: 匿名さん]

電車の車内でここの広告を見ました。
「銀座のとなり」と堂々と書いてますが、ここの住所を地図で見ると、どうしてここを銀座の隣と言えるのか不思議でたまりません。
隣は勝どきですよね？銀座まではかなり距離ありますよ。

しかも隣は清掃工場ですよね。住む場所としては全然ダメだと思います。

[436: 匿名さん]

まあ、中央区という住所以外にはなんのメリットも感じないな。

[437: 匿名さん]

読んでいると面白いね。

褒める人が居ればすぐにデベかと反論する人。
それだけ良い悪いは別にして注目物件ではあるんだろうね。

ゲストサロンとやらで聞いたところによれば二重床二重天だそうな。
と言う事は天高は期待出来ねーな、

まー、価格が出ないことには何とも言えない。

[438: 匿名さん]

>>437
都心部大規模は注目されますよ。

それに比べて
県境外周区の物件の注目度はめちゃ低いね、

[439: 匿名さん]

勝どきのマンションスレだって、間に築地が入るのに
銀座の隣りだって煽ってる人がむかしいましたよ。

どこでも、銀座が近いって見せ掛けたいんですね。
豊洲のマンションも同様。３駅離れてるのに近く見せ掛けてる。

[440: 匿名さん]

>>439
県境外周区がいくら吠えたところで、
しょうがないでしょ。
虚しいだけだから、もう止めときなさい。

[441: 匿名さん]

県境外周区か。
住んだことが無いから知らないな。
晴海は中央区境外周エリアだね。

[442: 匿名さん]

晴海は千葉と接してるんだっけ？