ザ・晴海レジデンス（コスモスイニシア）

[物件比較中さん]

晴海に生まれる、シービュー・レジデンス。

自走式駐車場100％。竣工売りです。いかがでしょう？



□所在地　　　　東京都中央区晴海5-1(地番)
□交通 　　　　山手線「東京」駅 都営バス「晴海埠頭」行き約24分、「ほっとプラザはるみ入口」バス停徒歩5分
　　　　　　　　都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分(※通行に際しての規制がある徒歩10分のルートもあり)
□総戸数 　　　438戸
□構造・規模 　 鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階・地下1階建
□竣工時期 　　平成21年2月予定
□入居時期 　　平成21年6月予定
□売主 　　　　株式会社コスモスイニシア、株式会社新日鉄都市開発
□施工会社　　　株式会社長谷工コーポレーション
□駐車場 　　 　賃貸：敷地内438台収容（自走式100％）
□販売開始予定 平成21年3月下旬
□間取り 　　　 1LDK〜3LDK
□専有面積 　　57.51平米〜100.50平米

[243: 匿名さん]

っていうか、そんなにしつこいところ見ると、ここの営業かい？
ここは徒歩１６分なのは間違いない！
ヤフーの地図で検証してください！
１０分でつくわけが無い！うそつき！！！

[244: 匿名さん]

http://map.yahoo.co.jp/pl?sc=3&lat=35.40.02.636&lon=139.46.30....

勝どき[A2a] （16分）

また反論したら、何度でもうそつき呼ばわりするから。女を怒らせると怖いんだから！

[245: 購入検討中さん]

自分で現地行って歩いてみればわかるんだからもういいじゃないの。それより価格発表に期待大です。個人的には角部屋がいいですなー。

[246: 物件比較中さん]

現地見てきたけど、低いよね。この物件。
とても20階とは思えず、感覚的には15階建てくらいに見える。
直床&天井高2.45mといったところ・・・でも低いような。
2.4mかも。

[247: 匿名さん]

>>244
最寄はA2系ではなくA3ですが。

[248: 購入検討中さん]

当初、賃貸予定だったんでしょ？
その構想で建築されたから、階高や間取りは容易に想像できる。
価格もそれなりに抑えられれば完売もありうるかも。

コスモスイニシアも余裕がない状態だろうから、思い切った売り切り価格を期待したい。

個人的には安ければっとは思うけど、回りに高い建物立つのも痛いし、悩み中。

[249: 匿名さん]

>>233
天井高2.4mが賃貸物件クラスというのは私も同感ですよ。
長谷工が一般的に安っぽいというのも同感です。

ただ、壁掛けエアコンも安い賃貸物件クラス。
低いサッシ高も安い賃貸物件クラス。
順梁も安い賃貸物件クラス。

そんな中で「天井高2.4mで逆梁サッシ高2.2mなら」、
あまり圧迫感もなく空間も広く感じるというだけです。
順梁で天井高2.4mはありえないと思いますが。

長谷工物件ですが、タンクレストイレや浴室ダウンライトが標準。
それに対して、天井高だけあって、エアコンは壁掛け、
順梁でサッシが低く、タンク付きトイレ、シートフローリング、
浴室ダウンライトは標準じゃないなんて物件が分譲仕様ですかね。

企画の段階で容積率と地域の高さ制限から取り敢えず階高はとってみたけど、
実際はその地域の購買層に合わせてスペックダウンを重ねた末の、
「階高だけがある低スペックマンション」じゃないでしょうかね。
でも、湾岸の豊洲や東雲のタワーマンションなんて、
こんな低スペックマンションばかりじゃないですかね。

モデルルームを見てきたら、また書きます。

[250: 匿名さん]

>>235
同じ60mなら20Fではなく19Fや18Fにすればより階高が稼げ、
天井高も高くできるのは当然ですが、コストは少しもかかりませんよ。
とれる戸数は減るので販売価格は上がるでしょうが。

ハイサッシより天井高が高い方がコストは大幅に掛かるという
ロジックを説明いただけますか？

[251: 匿名さん]

1戸あたりのコストがかかるって意味だろ

[252: 匿名さん]

逆に言えば、コストカットした結果のマンション
ってことですな。

[253: 匿名さん]

250、君は考えるということが少しもできないのか？

[254: 匿名さん]

＞＞２５２
・・・そうですか？！
それでも中央区に住みたいなあ〜と思うので
欲しいです。
（そういう人は多いかな？？）

[255: 匿名さん]

階高が高い…1戸あたりのコストが掛かってる
階高が低い…1戸あたりのコストが掛かってない

以上

[256: 匿名さん]

そもそもの疑問なんだけど、「天井の高い住宅＝良い住宅」って考え方がどうなのかなあ、と思うんだけど。
デベの作戦に引っかかりすぎじゃない？
低いって言ったって、2.4ｍでしょ。
高けりゃいいってもんじゃないと思うんだよなあ。常に部屋の中で歩き回ってるわけじゃないし。
フランク・ロイド・ライトの住宅の天井なんて、みんな手が届くんじゃないかってくらい低かったりするよ。
それが落ち着いてていい、って考えだけど。
まあ、ライトの住宅と比べるってのは乱暴ですけどね。

[257: 匿名さん]

低いより高いほうがいいだろ。高いより安いほうがいいけど

[258: 匿名さん]

それでは、階高を高くとっても建物全体の建築コストは上がらない、
という意味でしたので、階高をとった物件は戸当たりの販売価格は高くなる、
ということですよね。

おそらくどこかの設計出身の建築士が「マンションは階高をみろ」的な
啓蒙に熱心で、それが広まっているのだと思いますが、
階高なんて一等地の高級物件でもなければ必要十分で良いと思いますよ。

戸当たりコストをかけることは否定しませんが、階高だけとってあって、
それ以外の仕様は階高が低いマンションの設計と何ら変わりないか、
多くは劣る、ボロボロの昨今の湾岸タワーマンションは、
せっかくの階高を活かしきっていない、手抜きぼったくりマンションですよ。

都心部で手頃な価格でマンションを供給するために、戸当たりの販売価格を
抑える目的で「必要十分な階高で、その階高に見合った仕様」で設計した
マンションのどこが悪いのでしょうか？

いや、ここがすごいとは思いませんが、階高絶対はおかしいと思いますよ。

[259: 匿名さん]

一部の建築士の影響もしくは単純に広々感が欲しくて階高を求める人が多いのも事実だけどね。
まっ、長谷工物件にそれを求めるのは愚問かなと。
ここを検討するのはあくまでコスト重視だろうから階高最低限結構、長谷工仕様結構 ってことでしょう。

[260: 匿名さん]

＞そもそもの疑問なんだけど、「天井の高い住宅＝良い住宅」って考え方がどうなのかなあ、と思うんだけど。
基本は、広いほど良い！ 空間も大きければ大きいほど良い！ですよ。
このスレにも無意識なのか、無駄にアンチになろうとしてる人がいますね。

[261: 匿名さん]

天井は高いほうが良いのに決まってますよ。やはり2.6くらいほしいですね。
だけどそのぶんコストが高くなるから、この場所で少しでも安いほうに拍手。
豊洲のタワーも価格が出ましたけど、高くて手が出ない人はこちらが正解。

以前2.4のマンションを賃貸で借りて住んでましたけど、住んでしまえば
最初から違和感ないですよ。豊洲も車なら近いから便利ですよ。6年後には
築地も移転するし、築地の再開発にあわせて、ゆりかもめも延伸するかも
しれない。あまり持ち上げるとデベの社員だなんて言われるからここまで。

[262: 匿名さん]

２５６です
広いほど良い、は全く否定はしませんよ。
無駄にアンチではなく、建築の専門家として意見を言ったまでです。
デベなどの売り文句などに踊らされるのではなく、本当に良い住宅、心地よい空間とは何か、を自分の頭で考えては、と思ったまでです。
数字の大小や最新の設備など目先の売り文句だけに惑わされず、自分の生活に何が本当に必要なのか。そういった視点で住宅を考えなければ、日本の住宅事情はいつまで経っても良くはならないでしょうね。

[263: 物件比較中さん]

遠いし、狭いしでは、厳しいでしょう。
デベも「中央区」という意味不明の売り文句などで一人踊りするのではなく、本当に良い住宅、心地よい空間とは何か、を購入者の立場になって自分の頭で考えてほしいですね。
目先の利益だけに惑わされず、生活にとって本当に必要なもの、提供べきものは何か。そういった視点で住宅を考えなければ、日本の住宅事情はいつまで経っても良くはならないでしょうね。

[264: 匿名さん]

いいこと言ってるのに、デベは住宅事情より、マネーでしょうね。

[265: 匿名さん]

デベではなく購入者の意識の問題ですね。

[266: 購入検討中さん]

モデルルームオープンが２月からで販売開始は４月からなんですね。モデルルーム来場者にアンケートとって販売価格を決めるのでしょうか。

[267: 匿名さん]

あのアンケートはほんの参考程度で殆ど正式価格には反映されないでしょう。
つまりライバルの価格と比べた上で上層部が決めるわけですから。
住宅ローン減税、安い金利、坪２３０でも昨年比では大幅に価格が下がってることを考えると十分に食指は伸びる価格のようには感じます。
営業トークのネタは沢山あるということですね。
それにマンションが底値だった数年前も皆は高い高いと言ってたくらいですから、これだけ条件揃えば売れちゃうかな。と金利の安さは当時よりも格安ですし、固定を組めば当時似たような物件を固定を組んで購入した人よりも総支払額は安くなるんじゃ？住宅ローン減税もありますし。

[268: 物件比較中さん]

現金だから金利も減税も関係ないんだよね。
キャッシュ購入者は値引いてくれれば、どこか買いたいんだけどね。
今値引きしてるのは、買いたい物件ないし。
そろそろ買いたい物件も下がってくるかな？

[269: 匿名さん]

キャッシュ払いなら価格相談できるんじゃないですか？殆どの人はローン組むでしょうから。

[270: 物件比較中さん]

今日は通勤ラッシュのトリトン前でこのマンションの広告入りティッシュを配布してましたね。
もう販売間近ですかね。

[271: 物件比較中さん]

>>267
昨年比で見たところで、この市況では食指は伸びないでしょう。
実際にそれだけ危険な市況です。
この物件自体も立地や上物自体に全く訴求力がなく、現在「中央区」というアドレスのみが唯一の営業トークネタとなっています。
残念ながら、坪230でまとめきれる物件では無いですよね。
200を切ればある程度のスピードで捌けると思いますが、恐らく坪210位で出すのではないでしょうか。
売主もそれほど余裕のある状態ではありませんし。

[272: 匿名さん]

正直２１０でも何割かは売れ残ると思います。半分さばければ、、、という感じ。
それほど購買者の購入意欲は低いです。
けれども、いい物件が安ければ話は別。
ここは立地的にも、絶対欲しいと思わせるような物件とは思えません。
安ければそれなりに購入層がいますので、ターゲットを間違えなければすぐに売れるし、残っても細々と売っていけるのなら、それもいいでしょう。
ただし、今年の後半、来年がより不況にならなければの話。
２０１０年はさらに悪化しなければいいですね。

[273: 申込予定さん]

オバマ新大統領の演説を拝聴いたしましたがその限りでは景気は今年が底です。しかしながら来年も底ばい状態でしょう。ですから来年６月末くらいまでは圧倒的に買手市場。来年末くらいに明るさが見えてくるというところでは。あと１年半年までの間に不動産底値圏がくると思います。
ここの今年４月販売開始時点での適正価格は難しいところですがＣＴ品川の２５％アップくらいではと推察いたします。

[274: 値段予想]

南東向き（清掃工場側）　坪１７０（低層）ー２００（中層）ー２３０（高層）
南西向き　坪２００−２３０−２６０
北西向き　坪２３０−２４０−２６０

南東の低層は嫌悪施設に面しているわ、日照は悪いわ、眺望もないわで　価格を思いっきり落としてくると思います。

他の面は眺望も結構いいんじゃないかな？
値段をそこそこに抑えれば、結構人気物件になると思う。価格発表はしばらくあとだと思うけど
南東低層に関しては、モデルルーム内覧の時点で、関心を引くために予定価格を匂わせることもあるかもしれないと思います。

[275: 匿名さん]

>>273

坪単価150万円？
それぐらいが適正かもね…。

[276: 購入検討中さん]

一番安い部屋でそのくらいがでてくればねーとは思います。

[277: 匿名さん]

おいおい、坪２６０って誰が買うの？
高層っていっても２０階がMAX。
ここに８千万円出す人いるの？
頭大丈夫？

[278: 購入検討中さん]

なんとしても都心部に住みたいです。

坪単価２００万円以下希望です。よろしく。

[279: 匿名さん]

あんまり安売りされても民度がどうなっちゃうのか心配

[280: 匿名さん]

専有部仕様（広さや高さ）からすれば、民度はあまり期待すべきではないかと・・・

ファミリーが多く入るようなら、言葉どおりにファミリーマンション化は必須でしょう。

[281: 匿名さん]

>>279
でも治安が悪い県境外周区には絶対住みたくないよ。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

[282: 匿名さん]

みんなが注目。
安売りされると倍率が高くなっちゃうよ。

[283: 匿名さん]

281
あのー こんな広域の犯罪マップ見せても全く参考にならないよ。
もっと拡大した各々のエリアで見れば分かるけど、犯罪件数が多いエリアというのはいわゆる繁華街エリア。
葛飾区だから足立区だから板橋区だから治安が悪いのではなくて、区の中で犯罪件数は大きく異なるの。
例えば墨田区でも治安の良い場所もあれば錦糸町のような場所は物凄く悪い。
中央区も同じ。ここは何にもない場所たからこれで犯罪件数が多かったら住む価値無しでしょ。

[284: 値段予想]

＞ファミリーが多く入るようなら・・・・

マンションの程度を一番落とすのは単身者の割合なんだけど・・・・・。

[285: 購入検討中さん]

デベのみなさんには、都心に近いところにできる限り安く多くのマンションを供給していただきたいです。期待してますから頑張ってください。

[286: 物件比較中さん]

>>274
>南東向き（清掃工場側）　坪１７０（低層）ー２００（中層）ー２３０（高層）
>南西向き　坪２００−２３０−２６０
>北西向き　坪２３０−２４０−２６０
感覚的には南西が一番高いのではと思います。
南東向き（清掃工場側）　坪１７０（低層）ー２００（中層）ー２３０（高層）
南西向き　坪２００−２３０−２６０
北西向き　坪２００−２２０−２４０
どうでしょうか。

[287: 匿名さん]

↑　売れるのに時間がかかってしまう。そこまでイニシア体力無いよ。
それと南西は大きめの部屋が多いから、サラリーマンが買う上限を考えると、そんなに単価上げられない。6千万以上になると極端に買う人がいなくなる。
ここを最初に決めて他を下げていくと、全体はそんなに上げられないんだよ。

南東(清掃工場側)坪１５０(5階以下低層)２００〜２２０(15階以下中層)２４０以下(16階以上高層)(80㎡＝3600万、4800万〜5400万、5800万以下）4,5千万主流
南西(レインボー)坪１８０以上−２２０〜２５０−２６０以下（100㎡＝5.5千万〜、6.6〜7.5千万,8千万）6,7千万主流
北西(TTT)　　　 坪１８０−１９０〜２１０−２３０以下(70㎡＝3800万、4000万〜4500万、4900万以下)4千万台

特に清掃工場前５階以下　坪１５０以下でもどうかな？３千万以上出す気になる？
こここそ、小さめの賃貸部屋にして２５００万程度にすれば売れるのに。
南西低層安いのは、眺望がないため。４階から6千万スタートで毎階１００万円上がっていく。

これで８割売れる価格かな？
２割の売れ残りは値引きしてください。
早期完売を狙うなら、これより若干安めで！
ま、激安って感じじゃないよね。激安物件の登場は来年じゃない？

[288: 匿名さん]

ちょっと高かったかな？
上の５％引きくらいが正解か？
今後ローン組める人減るからね。

[289: 匿名さん]

デべが即売価格にしてくれるのであれば買いたいんだけどなぁ。
普通のサラリーマンなので平均坪200が上限です。。。。
期待だけしておきます。

[290: 匿名さん]

2004年頃のタワーマンションなら、
坪250万で人気物件の良い部屋が買えた。
その当時から見るとまだまだ高いね。

[291: 匿名さん]

デべは↑程度の値付けしそうだけど、苦戦しそうだな。
それほど実体経済は悪化している。
普通のリーマンは２００が限界だよね。

上の価格買える人はいるんだろうけど、あえて今は買わないだろうね。
そういう人はわざわざここを選ぶ必要がない。
竣工後値引きの、お買い得物件があれば買う、ってスタンスじゃない？大崎とかさ。

都内にどうしても家欲しくて、値段が安ければ環境が多少悪くても妥協するっていう人を取り込むしかない。
すると、坪単価なんて関係なく、３千万〜４千万主流、５千万円までなら売れる。
ここは大きい部屋が多いから、苦戦しそう。失敗だね。

[292: 匿名さん]

やはり駅からの距離と清掃工場が気になります。津波は大丈夫かな・・・確認しようがないですよね。。。でも値段はすごく気になるな。。。