ザ・晴海レジデンス（コスモスイニシア）

[物件比較中さん]

晴海に生まれる、シービュー・レジデンス。

自走式駐車場100％。竣工売りです。いかがでしょう？



□所在地　　　　東京都中央区晴海5-1(地番)
□交通 　　　　山手線「東京」駅 都営バス「晴海埠頭」行き約24分、「ほっとプラザはるみ入口」バス停徒歩5分
　　　　　　　　都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分(※通行に際しての規制がある徒歩10分のルートもあり)
□総戸数 　　　438戸
□構造・規模 　 鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階・地下1階建
□竣工時期 　　平成21年2月予定
□入居時期 　　平成21年6月予定
□売主 　　　　株式会社コスモスイニシア、株式会社新日鉄都市開発
□施工会社　　　株式会社長谷工コーポレーション
□駐車場 　　 　賃貸：敷地内438台収容（自走式100％）
□販売開始予定 平成21年3月下旬
□間取り 　　　 1LDK〜3LDK
□専有面積 　　57.51平米〜100.50平米

[22: 匿名さん]

完成売り？
早く売れなかったのか。

[23: 匿名さん]

>>21さん
なぜ「やばい」んですか？

[24: 匿名さん]

財務状況みれば赤信号ですけど。
この時世どこのデベも危ないですからね。

[25: 匿名さん]

トリトンに近いほうは最初から賃貸仕様で作り奥のほうは分譲仕様で
作ってあるとイニシアの人が言っていました。

年明けにビックリするくらい安い額で販売するそうです。
販売事務所ももう現地の手前のセブンイレブンのビルの
中に出来ていましたよ。

まー、デベの言う安いと現在の市況の購入者の安いでは
価格値が乖離してるかもしれませんね。

[26: 匿名さん]

シティタワー品川見たく70平米２０００万円前半、８０平米２０００後半〜３０００万円前半じゃないとびっくりしないよ。

[27: 匿名さん]

シティータワーは借地権ですからそこまで
安くはならないでしょう。

又、そこまで安くしたらイニシア自体会社の
首を絞めてしまうんじゃないかな。

[28: 匿名さん]

どのくらいかな？

平均240〜250くらいかな？

[29: 匿名さん]

この場所でそんな値段ならいらない。売れないよ。

[30: 匿名さん]

江東区湾岸住民からの攻撃が激しそうな物件です
トップからして「中央区、海辺。」

仕入れ値は、都も絡んだ土地交換と、最悪期の商社処分価格が重なって
激安でしょうし、結構安く出せるのでは

コスモスイニシアとしても3月の決算を乗り切るために、
この規模の在庫を利益度外視で一気に処分するのは
儲けより在庫数減らしの状況において効果ある手段でしょう

かといって、企画自体は豊洲タワーやその他
プチバブル湾岸物件と変わらない時期のものなので、
強烈にコストダウンしたわけでもなく、
高く売るつもりで取り組んでいたように思えます

建築物環境計画書によると、この高さ、階数で二重床？
間取りも、そう悪くないし、メゾネットなどは人気出そう
設備は最近の低コスト湾岸タワーを見ていれば、
あれ以上は落ちようがないので不満は出ないものと予想

駐車場は500円の釣り価格だと螺旋式最上階隅で
実際は1.5万〜2万円程度の場所じゃないと自走式といえども面倒
100%はいずれ余るでしょうが設備は安いから問題なしでしょうか

眺望は分譲棟のレインボーブリッジ側が最高であるのは当然で、
運河側も高層がなく、TTTの低層施設とテニスコートや公園があるだけ
東京タワーは隠れますが都心方面の夜景も悪くないでしょう

問題は立地です　清掃工場隣り、駅徒歩10分

ただ、清掃工場は併設するほっとプラザはるみが、
温水プールや最新マシーン？のジム、フィットネス施設などがあって
案外と使えそうで、単なる嫌悪施設と片付けるには惜しい存在
http://www.chuo-hot.com/pool.html

中央区にあって駅徒歩10分は尋常じゃなく、道中も風が強い地域で、
ここで少なくとも区内の住民移動はなくなるわけですが、
東京駅（丸の内）までのバス便は多く、さらに将来の環二整備を考慮すると
許せる人も出てくるでしょう（豊洲でも丸の内通勤はバス）

善し悪しとして、月島警察署と臨港警察署も近所に移転してきます
治安面では有利ですが、出動が頻繁なら音が気になるかもしれません

宣伝は、お金がないのでしょうが、地味で好感が持てます
エド・はるみとか栗原はるみを起用しないで正解です

[31: 匿名さん]

駅徒歩10分の駅が、大江戸線の勝どき駅だけ。
中央区では最も不便なエリアなのも問題。
中央区の他のエリアは２駅あるいは２ルート以上使えるから。

[32: 住まいに詳しい人]

いまじゃ＠200でも完売は無理だど思うけど
記憶では、この物件は当初＠250で計画されていたはず

ここからはぼくの妄想だが
何時の間にか＠300が目標になってしまい
設計変更云々していて着工・販売が遅れたことろでプチバブルが崩壊
完全に売り時期を逃したって感じかな

あと、初期の事業計画でも賃貸住戸は約200戸ありました

[33: 匿名さん]

当初、イニシアは一棟売りで動いていたよね。

結局、ファンドが崩壊して自社で売らざるを得なかったんだろうな。
長谷工の人間の話では仕様も多少上げていたみたいだし。

まー200切りはありえないだろう。
コスモスもここだけではなく今出しているものがかなり
残っているからここをそこまで下げたら他が
動けなくなるだろうし。
＠２１０前後とみるね。

[34: 匿名さん]

不動産表記１０分、でもここって道がくねくねしてるでしょ？
ヤフー地図での表記は勝どき１５分って出るけど？実際歩くとそんなもんじゃないの？

やっぱ、隣のTTTが一番お買い得だったんだね。５０㎡台で２６００万からだったもんね。
ここも５０㎡台最安値２５００万くらいでるかな？

[35: 匿名さん]

前に見た晴海の計画書では、ここの南西レインボーブリッジ側に住宅建つ予定だよ。
計画道路とこのマンションの間だから、かなり近いと思う。
広さからして小さそうだから、何階建てかわからないけど。
あとほっとぷらざ晴海の前も赤くなってるから、商業施設？か何か建つみたいだよ。
同じく何階建てか不明。
だから、眺望は何年かだけだと思う。よく調べたほうがいいよ。

[36: 周辺住民さん]

ここって完成販売だよね。
当然、部屋の配置とかの要望聞いてくれないね。
何でここになるまで販売しなかったのだろう。
こんな短期間で売れるとも思えないが。。。。
トリトン側にタワーも完成しつつあるけど、あのタワーも
販売せずに作ってるんでしょ？
なんか、すごくね？
感想：
目の前にほっとスパ晴海があるから、ジム、スパとして利用できそう。
駅までちょっと遠いかな。
車がないと生活不便だと思う。週末の買い物は豊洲か東雲。
清掃工場がマイナスイメージ。
中央区というステータスは一応保てる。（中味は。。。。だが）

[37: 匿名さん]

中央区、えっっ。晴海、あ〜。港区、えっっ。江南、あ〜。

[38: 匿名さん]

賃貸かと思ってたら分譲だったのですね。

[39: 匿名さん]

晴海五丁目の土地は東京都の提案（ほぼ懇願）により、
三井物産所有の天王洲僻地と土地交換した場所であり、
5年前のマンション超不況とも重なり、取得価格はタダ同然と言われている。
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01014.html

（晴海三丁目は住不が高値で落とし、晴海二丁目も地所が高値で買い増ししており
晴海全体が安く取引されているわけではない）

交換当初より2008年度竣工の事業計画であり、2009年2月竣工は計画通り。
朝潮小橋を挟み賃貸棟と分譲棟を分ける構想も当初からあったもの。

最近になって明豊が売主から降りているが、
これは賃貸を担当する・・・からか？
持分を（豊洲のように）格安で残り二社に譲り撤退し、
その駆け引きで販売時期がずれ込んだようにも思える。

勝どきTTTが坪200で売られていた頃に企画され、
これらの安く売れる条件が揃っているからには、
坪200以下は規定路線、部屋によっては坪150も期待できるのではないか。

そしてデベに体力が残っている内に、
「中央区」であることを売りに短期完売目指すと思うんだが。

[40: 匿名さん]

坪単価を低く設定すれば購入可能層が広がって短期完売でしょうね。

「都心に近いところを買わないと将来の資産価値維持はできない」
これがマンション購入検討者の常識になってきてますね。

郊外は安くしてもなかなか売れない時代です。

[41: 購入検討中さん]

あくまでも予想ですが、坪２００を下回ることはないでしょうね。

お隣のＴＴＴは、ミサワホームが土地を取得後、民事再生入りして、
その土地をスミフが破格値(入札なし)で取得した「特殊な背景」があったので、
あれだけの建物と豪華施設でも、あのような「奇跡的な価格」で販売されました。
まさに奇跡の物件だったのではないでしょうか。。。

マンションは土地の値段がコストの半分ですから、あのような特殊事情が
ないと普通は厳しいと予想しています。坪２１０〜かな!?

[42: 匿名さん]

ま〜、そんなもんでしょう。

[43: 匿名さん]

>>41
ミサワが土地を手放したのは民事再生のだいぶ前だし、
取得したのはスミフではなく住友商事だし。

ちなみにここも入札なし。

[44: 匿名さん]

坪200だったら買いってこと？

[45: 匿名さん]

＠200はきついんで無いかい。
210がいいとこだべ

[46: 匿名さん]

でもケープだって、坪１５０〜あったよ。会員期は坪１６５〜１８０位だったし。
ケープ買っときゃ、よかった。ここよりいいマンションだし。
田町だし。ここ勝どきだし。あーあ。

[47: 匿名さん]

あの深くて狭い車内での大江戸線勝どき駅十分と清掃工場隣接が最大の気になるところ。
それがクリアできれば良い物件？

[48: 匿名さん]

１０分なんて絶対無理。賃貸棟の時間にしてるんじゃないの？
ここは１５分くらいかかるよ。
実際に歩いてみ。

[49: 匿名さん]

ＴＴＴ敷地入り口まで５分だし、ここまで１０分で違和感ないけど。
まさか不動産表記の規則を知らないとか？ｗ

[50: 匿名さん]

８０メートル　１分です。

[51: 近所をよく知る人]

A3出口だと　朝潮小橋を渡りきる直前が８８０ｍでアウトですが
自転車入り口だと　ぎりぎり８８０ｍ以内だね。

それはいいけど　市場の状況より
坪１５０の物件もあるかも。注目です。

[52: 匿名さん]

今時有る訳ねー

[53: 近所をよく知る人]

広告用として　清掃工場側の低層階、２千万円代で出すかもね。
クレストの３割安の設定でくると予想しています。
答えは２月に出るけれど。

[54: 物件比較中さん]

この時期ですよ。売り切る価格設定してくると思いますがねー。清掃工場とお見合いの部屋は
坪１５０万、あると思います。レインボーブリッジ眺望、高層階がどのくらいででてくるか？
まあいずれにしても来月ですね。CT品川並の人気になるか？見ものです。

[55: 匿名さん]

>>51
勝どき駅A3→TTT内公開空地を斜めに横切る→朝潮小橋→敷地
で約750m（徒歩10分）

[56: 匿名さん]

TTTは区の補助金が80億円ついたから、2800戸で割って1戸あたり300万円の補助があった。
民間企業による再開発に対するこの補助や、月島地区の高さ制限以上の階層は、
コスモスイニシア（当時リクルート）が豊海小学校脇で14階建マンションを計画していた土地を、
区による全力の要請にミサワが応じて買い取ったための「特例」とも言われている。

TTTはミサワ破綻一直線の経緯で住友商事がタダ同然で譲り受けた事業であり、
さらに区の協力で1戸あたり300万円もの補助（売値500〜600万円に相当）がついたこと、
直接基礎で施工費も大幅に抑えることができたことで、
あの価格が実現できたと思われる。

コスモスイニシアは、ミサワに売り渡した土地の真正面にザ・晴海レジデンスを
建てているわけだが、ここは偶然にも土地交換でタダ同然で入手した土地であり、
売り渡した土地はTTTのシーサイドアネックスになっていて、
ミサワのおかげで都心側眺望もまあまあ開け、よい商売ができるわけだ。

ただ、価格をTTT並で出すのは苦しくないか。
竣工販売だからモデルルーム不要、広告最小限でも、補助がないのは痛い。
クレストシティレジデンスは環二用地込みだから実質数百万円の還元が将来あるが、
ここはそれもない。清掃工場側といっても南面であり、日照は抜群だ。

[57: 匿名さん]

清掃工場の煙もダイレクトに受けられるということですね。

[58: 匿名さん]

それさぁ、デベ側の論理なんだよね。
TTTより劣るここを、どれくらいTTTより高く買う気になるのか？
自分はそれ以下かせいぜい同じくらいじゃないと買う気になれない。
価値としては、TTTより下なのは明白。

[59: 匿名さん]

あの清掃工場、煙なんて出ていないよ。
よく見てご覧。

東京都最新の清掃工場、オリンピック会場の真隣で
煙なんて出す訳無いじゃん。

TTTでさえ売れ残ってるんだからイニシアもよほど
腹括らないと厳しいよね。

[60: 匿名さん]

TTTの売れ残りってキャンセル住戸を勘違いして値上げしたからでしょ。
好評だった（一時完売した）理由は安かったからであって、
値上げした価格では勝どきに買う客はいないってことでしょ。

[61: 匿名さん]

ここだって坪１５０なら完売する。
坪２００なら苦戦する。
それだけ。

[62: 匿名さん]

＞５６
コスモイニシアは　もはや自社のもうけ云々という余裕無いのではないか？
不良在庫の悪夢をおそれて、第１期で仕掛けてくるのではないか？
土地代にコストがかかっていないのであれば
上物は千葉ニュータウンの物件のレベルの価格で出せるのではないか？
５０平米台、２９８０万もありえるかも。

[63: 物件比較中さん]

そうすると坪１６０万から坪１９０万の間なら完売間違いなしということかな？
売主に新日鉄都市開発が名を連ねているから、コスモイニシアがぶっ飛んでも
アフターは大丈夫じゃないの？来月の価格発表に大いに期待する者であります。

[64: いつか買いたいさん]

ひょっとして憧れの都心回帰ラストチャンス物件になる？

価格設定、期待してます。

[65: 匿名さん]

↑これから都心では老朽化した建物が次々と建替えられます。
都心居住が進んでまだまだ人口が増えて行きますよ。
10年するとまた大きく変わっていますよ。

[66: 匿名さん]

子供が欲しい人は都心に住んで仕事疲れを最小にしよう。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090103-00000039-jij-soci

[67: 匿名さん]

２００ｍの高層建築のTTTと２０階のこことでは建築コストが天と地ほど違う。
土地も長谷工が等価交換で棚ぼた式にゲットしたもので、取得コストは低い。
容積率ぎりぎりを２０階の節約建築で建てているので、思いっきった価格設定も
可能だとおもう。
清掃工場は、個人的にはたいしたこと無いと思うが、一般的にいうとかなりの嫌悪施設。
環２もかなりダメージになると思う。
周囲にはコンビニも住宅もなく駅への経路も歩くには少し過酷（ほとんど吹きっさらし）。
現地モデルルームなので、購入予定者は必ず現地をみるであろうが、実際に現地を訪れると
かなり購入意欲は下がると思う。
思い切った価格設定をしないと、悲惨な結果になると思う。

[68: 物件比較中さん]

平米５０万円、１００平米物件で５千万円ならいいぜ。

[69: 物件比較中さん]

次はスミフの晴海、その次は地所の晴海。
ＵＲの賃貸もあるし、晴海の人口はうなぎ上りじゃない？
適正価格を期待しています。

[70: 匿名さん]

勝どきの駅近くにもＵＲタワーや都営タワーが建つから、
賃貸住民中心に勝どき駅利用者がうなぎ上り。
便利な駅ではないのにね。

[71: 匿名さん]

赤坂、虎ノ門のほうが地下鉄便利だけど
勝どきは借り易い賃料設定ですから。