ザ・晴海レジデンス（コスモスイニシア）

[物件比較中さん]

晴海に生まれる、シービュー・レジデンス。

自走式駐車場100％。竣工売りです。いかがでしょう？



□所在地　　　　東京都中央区晴海5-1(地番)
□交通 　　　　山手線「東京」駅 都営バス「晴海埠頭」行き約24分、「ほっとプラザはるみ入口」バス停徒歩5分
　　　　　　　　都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分(※通行に際しての規制がある徒歩10分のルートもあり)
□総戸数 　　　438戸
□構造・規模 　 鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階・地下1階建
□竣工時期 　　平成21年2月予定
□入居時期 　　平成21年6月予定
□売主 　　　　株式会社コスモスイニシア、株式会社新日鉄都市開発
□施工会社　　　株式会社長谷工コーポレーション
□駐車場 　　 　賃貸：敷地内438台収容（自走式100％）
□販売開始予定 平成21年3月下旬
□間取り 　　　 1LDK〜3LDK
□専有面積 　　57.51平米〜100.50平米

[122: 購入検討中さん]

坪２００以下希望
庶民の声よとどいておくれ〜

[123: 匿名さん]

この土地は確か、どこかとの等価交換じゃなかったかな。
古いTTTスレで読んだ気がします。

[124: 近所をよく知る人]

坪２００万こえたらきびしいね、ココ。
バブルの時もそうだが、マンションの値段、底はまだ先。

清掃工場は実際に住んだらさほど害はないと思う。
ただし、購買検討者にとっては、最悪の嫌悪施設。
賃貸には不利ではないので、思い切った価格で出れば
投資用として買いたい人は結構いるのではないかと思う。

[125: 匿名さん]

ヤフーの地図で工事中の航空写真が見れますね。清掃工場がとなりなんだけど、近隣の住民からいままで環境被害の問題が出てないのであれば、心配ないのではないかな。駅からの距離もぎりぎり徒歩圏だし、小学校も近い、日当たりもよさそうだし、車持ってれば買い物なども心配ないし・・

将来ゆりかもめも延伸してくるかもしれないし・・・
http://www.tokyo-innerharbor.com/koukyou.pdf

この辺は全域商業地だから、豊洲の開発が終わると次の投資先の中心になっていく場所と思いますが。

[126: 匿名さん]

ゆりかもめが延伸するかどうかは未定です。

トリトンが上手くいかなかったと言われてますので、
さらに商業施設を造って投資する企業は現れないでしょうね。

[127: 匿名さん]

厳しいのは一部の人の懐事情。
坪230が妥当。

[128: 匿名さん]

じゃあだれも買わないな

[129: 匿名さん]

一応腐っても中央区アドレス。
２３０はするでしょ。

[131: 匿名さん]

この立地で坪230だと長期戦は免れないだろうね。
そんなスミフ状態にＣＩが我慢できるとは思えない。

[132: 匿名さん]

坪２３０では一部のレインボー側しか売れないだろうね。
あのさ、ゆりかもめがもしも延長されても勝どきまでだよ、今のところ。
歩いたほうが早いでしょ？
それとも大回りして新橋にいくの？運賃も５００円以上するだろうし、時間も４０分くらいかかるよ。

[133: 匿名さん]

>>132
環二地上化でゆりかもめの経路もどうなることやら。

ゆりかもめってどこまで整備する構想で事業を始めたんだろう？
何も考えていないように思えるのだが。

[134: 匿名さん]

ゆりかもめ、いずれ東京駅に行くんでなかったっけ？ここはかってのＴＴＴの様に
瞬間完売の物件になる予感がします。
価格発表から目が離せません。

マスコミに乗れば、コスモイニシアの健全イメージが
アピールできることだし。

ただし、体力の弱った長谷工、施行がやや不安です。

[135: 匿名さん]

ゆりかもめは
新橋駅に行くのも、東京駅に行くのも決まってはいません。
もちろん、ここの営業さんはセールストークには使えません。

ちなみに、ＴＴＴは瞬間完売ではありませんよ。
僅かながら高額物件の売れ残りがしばらくありました。

[136: 匿名さん]

JJナビを見ると、仕様はそれなりに良さそうですね。
これで価格がどうなるか注目したいと思います。

[137: 匿名さん]

イニシア＆長谷工の二流コンビだから価格重視の客しか食指は伸びないだろうが、それでもやはり平均坪220万以上でしょう。
それでも豊洲や有明のBMAよりはかなり安いから購入したい人は相当数いると思います。

[138: 匿名]

湾岸で瞬間完売を語れるのはＷコンだけでしょう。

[139: 匿名さん]

>>133
このイメージってソースは？
私の知る限り環2上をゆりかもめが走るという構想のソースは無いのだが。

[140: 匿名さん]

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
TTTの中古を調べれると、最上階、レインボーブリッジ眺望で＠270で売りに出ている。
分譲価格は12360なので、3460の値下がり、勝どきとはそんなものなのかもしれない。
ここは＠200以下が絶対条件でしょ。

[141: 物件比較中さん]

来月販売開始ですよね。モデルルームご案内とかいうメール来てました。この景況感、不動産相場の先安感からすると坪２００万以下というのは売り切るための必須条件だと思いますねー。

[142: 匿名さん]

>>134

セールストークに使えないからって掲示板で営業しなくても…。

[143: 匿名さん]

>>140

最上階でも、そんなに値下がりしたんですかぁ。
買い手に値切られるだろうから、契約価格はもう少し下がるでしょうね。
運、不運、ってあるなぁと思う。マンションブーム中に転売できたら逆に儲けただろうに。

[144: 匿名さん]

>>138

港南4-2-7

[145: 匿名さん]

＞１４０
かなりお買い得ですね〜
金があれば買いたいです。

[146: 匿名さん]

140の去年末の広告見つけたが、
10800万だった。
その額でも売れなくて、値下げしたんだね。

[147: 匿名さん]

>分譲価格は12360
本当に分譲価格この値段なの？TTTは安かったよ？

それと、坪２２０ならBMAよりかなり安いってことだけど、BMAは２３０から沢山あるよ。
あまり変わらないなら、BMAのがいいけど。
それに春からBMAは大幅値下げに踏み切るから、ここが２２０ならBMAより高くなるよ。
大量に売れ残ること必至。
ここは価格で釣られる客しかこないよ。いいとこ坪１８０〜２００まで。一部のレインボー見える部屋で２１０〜２３０かなぁ？
すぐにさばきたいなら、坪１６５位〜だね。

っつーか、しきりに坪単価あげようとしてる人って、ここの値段決める人？
センスないなぁ。もう２００７年価格は忘れること。

[148: ご近所さん]

勝どき在住なので物件的にはありなんだけど、100平米クラスが少ないのがいかんな。駐車場が激安なのが超魅力的。これなら2台借りる気が起きる値段だ。
南西面の大きめの部屋が@200なら買っちゃうな。

[149: 匿名さん]

TTTの南西の価格は高かったと、価格表アップスレに書かれてるな。
肝心の価格表は見れないが。

[150: 匿名さん]

TTTスレに書いてあったけど、高いっていっても坪２３０位だよ。低層〜中層で。
売り出し中の最上階の部屋は知らないが。もしも上の値段だと坪３００いっちゃうよ？？？

他の方角なんて１６５〜だからね。

[151: 匿名さん]

最上階は人気があるのが普通。
値段も高かったんじゃない？。

[152: 匿名さん]

まぁ希望を語るのは自由ですが、平均180では出てこないと予想します。
BMAは平均260。下がっても200は下回らないでしょ。

[153: 匿名さん]

そういう数字を聞くと、2004年ごろがいかに安かったかと思うね。
月島駅前のマンションやタワーが新築でも250万以下だったよ。しかも佃側がね。

[154: 匿名さん]

確かTTTは平均210だったはず。
TTTは58F建に加えてファサードも魅力的で売主も豪華な面々だったけど、あれは滅多にない底値だった。今は価格が下がり傾向とはいえ、TTTと同立地同仕様で当時の価格を実現するのは無理。
ここはTTTよりあらゆる面で劣るけど、何とか売り切れてイニシアにとって利益を最大限にだせる坪210あたりになると思う。

[155: 匿名さん]

周りの環境と駅からの遠さでなんとか平均200にしてほしい！
早く棟内を見てみたいです。

[156: 物件比較中さん]

ＢＭＡって４月からドーンと値下げ販売なのでは？だからここもそれを考慮に入れての価格設定という期待をしたい。

[157: 匿名さん]

ご近所さんや状況をご存じの方がいらっしゃったら教えてください。
もしここを購入すると大江戸線の勝どき駅を利用することになるのですが
会社の同僚が言うには、すでに勝どき駅がパンク状態なので通勤つらそうだということでした。
勝どきってそれほど人があふれるほど住んでいるようなイメージはなかったのでイメージと違って驚いているのですが、通勤ピーク時（午前8時半〜9時半）くらいまでで利用されている方、または利用したことがある方いらっしゃいましたら状況をおしえていただけないでしょうか？
よろしくお願いします。

[158: 匿名さん]

ＴＴＴ売主のオリックスや住友商事が豪華？

オリックスは大阪の千里タワーで問題起こしたデべ。
住友商事は去年埼玉県で、アサカレジデンスという物件を建てて計画中断になり、契約者に手付け倍返しをしたよ。
話題性は確かに豪華だ。

[159: 匿名さん]

勝どき駅は周辺に住んでる人で混むのではなく、通勤してくる人（降りる人）で混むのです。
トリトンにある住友商事本社やその関連会社数十社の社員が数千人〜１万人以上、
勝どき駅を利用しています。
そういう意味で朝の駅は大混雑していますが、圧倒的に多い降りる人の流れとは反対であり、
整理員もいてロープを張って誘導していますので乗る分には問題ないですね。

[160: サラリーマンさん]

No157さん。
勝どき駅は、ものすごいですよ。住んでいる人ではなくて降りてくる人が多いんです。
必然的に駅に向かうにしても大変ですし、乗るのにはかなりエネルギーを使います。

[161: 匿名さん]

１５７です。
１５９さん早速ご意見ありがとうございました！
混雑は降りる方なのですね！ほっとしました！
以前混雑で有名な田園都市線沿いに住んでおりまして、混雑する駅と路線は本当にこりごりでしたので心配しておりました。
あとは値段次第で初めてのマンション購入となるか！です。モデルルームオープンがとても楽しみです。

[162: 匿名さん]

田園都市線なら、乗る人たちと同じ流れで混雑を歩けば良い。
反対に、降りて出てくる人たちの混雑に逆らって歩くことに慣れてますか？

[163: 周辺住民さん]

勝どき駅で降りる人は確かに多いですが、周辺道路すべてがその人たちで混雑している
わけではありません。
確かにトリトン方面が混雑していることに間違いはありませんが、晴海レジデンスから
ならば朝潮小橋で対岸に渡って、勝どき6丁目側から行けばさほど混雑していません。

あと、勝どき駅で降りる人が多いので、勝どき駅から乗車する場合は、意外と混雑して
いないのは助かっています。

いずれにせよ一度平日の朝の該当時間帯にご自身の目で確認されることをおすすめ
します。

[164: 匿名さん]

TTT住民ですが、オリックスや住友商事の不祥事については知りませんでした。
TTT住民以上にTTTに詳しい方、これからも情報提供をお願いしますね！

さて、既に書かれていますが大江戸線勝どき駅は、
晴海トリトンなどにお勤めの方には朝の混雑が辛いでしょうが、
逆に勝どき駅A3出入口から大江戸線に乗るには、
いつも整理員さんが数ヶ所に立って交通整理が行き届いているので、
他の駅よりもむしろ快適な位です！

A3出入口への歩道は整備されて広いので、
人の群れに逆らって歩いている感じはしないですね。

新島橋近辺が狭くなっていますが、
この橋も老朽対策として、環二整備に合わせて架け替えがされます。
（電柱の地中化も同じ時期です）

勝どき駅は、平成22年度には出入口増設がされ、
続いてホームドアが設置され、
その先にはホーム増設＋αの抜本的改善が都交通局で検討されています。
区も一部を負担する方向なので、
勝どきに通勤される方の不満解消のためにも、早期実現を期待したいですね。

また、大江戸線はラッシュ時も勝どき駅で一気に人が減るので、
基本的に空いていますし、座れることも多いです。
終電は遅くまであり、あまり終電時刻を気にしなくなります。
間隔短縮（本数増加）も都交通局が明言しているので、
（今でも十分ですが）さらに快適になると思います。

とまあ、勝どき駅は、ラッシュ時の混雑を住宅選びのマイナス点として
考えられるようですが（ネガキャンの対象にもなるねー）、
住民からすると、ほとんど影響ないですね。

[165: 匿名さん]

１５７です。
皆様貴重なご意見を本当にありがとうございました！
こんなに意見をいただけるなんて本当に嬉しいです！

現在住んでいるところはオフィス街な駅なので人の流れが逆流なのはさほど抵抗はありません（近くにあるのは住友商事ほど大きい会社ではないので人の流れの量は違うと思いますが・・・・）。
田園都市線沿いに住んでいる時は、人が多すぎて電車の中で息ができないほど詰め込まれるのが嫌で嫌で仕方なく今の住居に移った次第です。
勝どきは、これから人口がどんどん多くなるとは思いますが、現状は勝どきから通勤するには混雑はないようですね！本当に安心しました。

ありがとうございました！

[166: 検討中]

>158
不祥事をあげたらどこも大なり小なりあるよ。
三菱地所だって土壌汚染をもみ消そうとしたし、三井の赤坂タワーの建設中に２人亡くなったし、あげたらきりがない。
住友商事のは知らないけど、オリックスのは竹中のいい加減な工事のせいでしょ。
ここは竣工までイニシアがもってくれたら良いなー。

[167: 購入検討中さん]

長谷工を専門に扱う職人の友人から半年ほど前に直接聞いた話です。この物件で清掃工場に面した部屋（３か４階）で作業していたら、熱風が日に何回か吹いてきたそうです。上階はさらに強烈だったとか。中央区環境部に問い合わせたところ、熱風の発生は把握していないとの冷たい返事・・・。
友人が嘘ついているとも思えないし、売主に確認しようと思っています。ご存知の方、おられませんか？

[168: ご近所さん]

＞167
嘘でしょう、事実なら大変だよ。でも、晴海らしい話ですな。

[169: 匿名さん]

こういう掲示板にネガティブな情報書く人って、本当はその物件が欲しくて欲しくてしょうがなくって、ライバルを諦めさせるために書いてるのかなあ？

[170: 匿名さん]

>>169
マンションブーム中なら、そうだったかもね。
今は単に、値段を安くしてもらいたいからじゃないかな。

[171: 匿名さん]

皆で適正価格を割り出してるだけだろ。

ちなみにコチラの適正価格は、TTT２割ダウンの坪単価170万円ぐらいかな？