ザ・晴海レジデンス（コスモスイニシア）

[物件比較中さん]

晴海に生まれる、シービュー・レジデンス。

自走式駐車場100％。竣工売りです。いかがでしょう？



□所在地　　　　東京都中央区晴海5-1(地番)
□交通 　　　　山手線「東京」駅 都営バス「晴海埠頭」行き約24分、「ほっとプラザはるみ入口」バス停徒歩5分
　　　　　　　　都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分(※通行に際しての規制がある徒歩10分のルートもあり)
□総戸数 　　　438戸
□構造・規模 　 鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階・地下1階建
□竣工時期 　　平成21年2月予定
□入居時期 　　平成21年6月予定
□売主 　　　　株式会社コスモスイニシア、株式会社新日鉄都市開発
□施工会社　　　株式会社長谷工コーポレーション
□駐車場 　　 　賃貸：敷地内438台収容（自走式100％）
□販売開始予定 平成21年3月下旬
□間取り 　　　 1LDK〜3LDK
□専有面積 　　57.51平米〜100.50平米

[42: 匿名さん]

ま〜、そんなもんでしょう。

[43: 匿名さん]

>>41
ミサワが土地を手放したのは民事再生のだいぶ前だし、
取得したのはスミフではなく住友商事だし。

ちなみにここも入札なし。

[44: 匿名さん]

坪200だったら買いってこと？

[45: 匿名さん]

＠200はきついんで無いかい。
210がいいとこだべ

[46: 匿名さん]

でもケープだって、坪１５０〜あったよ。会員期は坪１６５〜１８０位だったし。
ケープ買っときゃ、よかった。ここよりいいマンションだし。
田町だし。ここ勝どきだし。あーあ。

[47: 匿名さん]

あの深くて狭い車内での大江戸線勝どき駅十分と清掃工場隣接が最大の気になるところ。
それがクリアできれば良い物件？

[48: 匿名さん]

１０分なんて絶対無理。賃貸棟の時間にしてるんじゃないの？
ここは１５分くらいかかるよ。
実際に歩いてみ。

[49: 匿名さん]

ＴＴＴ敷地入り口まで５分だし、ここまで１０分で違和感ないけど。
まさか不動産表記の規則を知らないとか？ｗ

[50: 匿名さん]

８０メートル　１分です。

[51: 近所をよく知る人]

A3出口だと　朝潮小橋を渡りきる直前が８８０ｍでアウトですが
自転車入り口だと　ぎりぎり８８０ｍ以内だね。

それはいいけど　市場の状況より
坪１５０の物件もあるかも。注目です。

[52: 匿名さん]

今時有る訳ねー

[53: 近所をよく知る人]

広告用として　清掃工場側の低層階、２千万円代で出すかもね。
クレストの３割安の設定でくると予想しています。
答えは２月に出るけれど。

[54: 物件比較中さん]

この時期ですよ。売り切る価格設定してくると思いますがねー。清掃工場とお見合いの部屋は
坪１５０万、あると思います。レインボーブリッジ眺望、高層階がどのくらいででてくるか？
まあいずれにしても来月ですね。CT品川並の人気になるか？見ものです。

[55: 匿名さん]

>>51
勝どき駅A3→TTT内公開空地を斜めに横切る→朝潮小橋→敷地
で約750m（徒歩10分）

[56: 匿名さん]

TTTは区の補助金が80億円ついたから、2800戸で割って1戸あたり300万円の補助があった。
民間企業による再開発に対するこの補助や、月島地区の高さ制限以上の階層は、
コスモスイニシア（当時リクルート）が豊海小学校脇で14階建マンションを計画していた土地を、
区による全力の要請にミサワが応じて買い取ったための「特例」とも言われている。

TTTはミサワ破綻一直線の経緯で住友商事がタダ同然で譲り受けた事業であり、
さらに区の協力で1戸あたり300万円もの補助（売値500〜600万円に相当）がついたこと、
直接基礎で施工費も大幅に抑えることができたことで、
あの価格が実現できたと思われる。

コスモスイニシアは、ミサワに売り渡した土地の真正面にザ・晴海レジデンスを
建てているわけだが、ここは偶然にも土地交換でタダ同然で入手した土地であり、
売り渡した土地はTTTのシーサイドアネックスになっていて、
ミサワのおかげで都心側眺望もまあまあ開け、よい商売ができるわけだ。

ただ、価格をTTT並で出すのは苦しくないか。
竣工販売だからモデルルーム不要、広告最小限でも、補助がないのは痛い。
クレストシティレジデンスは環二用地込みだから実質数百万円の還元が将来あるが、
ここはそれもない。清掃工場側といっても南面であり、日照は抜群だ。

[57: 匿名さん]

清掃工場の煙もダイレクトに受けられるということですね。

[58: 匿名さん]

それさぁ、デベ側の論理なんだよね。
TTTより劣るここを、どれくらいTTTより高く買う気になるのか？
自分はそれ以下かせいぜい同じくらいじゃないと買う気になれない。
価値としては、TTTより下なのは明白。

[59: 匿名さん]

あの清掃工場、煙なんて出ていないよ。
よく見てご覧。

東京都最新の清掃工場、オリンピック会場の真隣で
煙なんて出す訳無いじゃん。

TTTでさえ売れ残ってるんだからイニシアもよほど
腹括らないと厳しいよね。

[60: 匿名さん]

TTTの売れ残りってキャンセル住戸を勘違いして値上げしたからでしょ。
好評だった（一時完売した）理由は安かったからであって、
値上げした価格では勝どきに買う客はいないってことでしょ。

[61: 匿名さん]

ここだって坪１５０なら完売する。
坪２００なら苦戦する。
それだけ。