ザ・晴海レジデンス（コスモスイニシア）

[物件比較中さん]

晴海に生まれる、シービュー・レジデンス。

自走式駐車場100％。竣工売りです。いかがでしょう？



□所在地　　　　東京都中央区晴海5-1(地番)
□交通 　　　　山手線「東京」駅 都営バス「晴海埠頭」行き約24分、「ほっとプラザはるみ入口」バス停徒歩5分
　　　　　　　　都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分(※通行に際しての規制がある徒歩10分のルートもあり)
□総戸数 　　　438戸
□構造・規模 　 鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階・地下1階建
□竣工時期 　　平成21年2月予定
□入居時期 　　平成21年6月予定
□売主 　　　　株式会社コスモスイニシア、株式会社新日鉄都市開発
□施工会社　　　株式会社長谷工コーポレーション
□駐車場 　　 　賃貸：敷地内438台収容（自走式100％）
□販売開始予定 平成21年3月下旬
□間取り 　　　 1LDK〜3LDK
□専有面積 　　57.51平米〜100.50平米

[563: 匿名さん]

高く売り出して第二のブリリア有明になるんですね。

[564: 匿名さん]

７５㎡の物件を例に価格を予想しました。

土地の仕入れ価格１１２５万円(㎡単価６０万円・・・2年前の路線価は４２万円、容積率４００％)
建物価格２４００万円
合計３５２５万円(原価です)

デベの販売コスト、利益は販売価格の約３０％だから、５０３５万円。

別の方法で試算してみましょう。
この辺のマンションバブル以前の「旧価格」は坪１８０万円(㎡５４．５万円)
「新価格」を単純に１．２倍とすれば㎡６５．４万円
７５㎡の場合、４０９０万円・・・・ね、だいたい同じでしょ。

７５㎡で５０００万円くらいなら、妥当な値段よよ。

この辺の価格で買いたい人はそろそろデベにアプローチしたほうが良いよ。
どうせ買うのなら、気に入った住戸が選べるうちだよ。

[565: 物件比較中さん]

年収５倍基準とすると
5000万円→年収1000万円クラス
4000万円→　〃 800万円クラス

75m2は、2LDKですね。
世帯年収なら、若い夫婦でも手の届く範囲か．．．
しかし仕様がいまいちなので、勝どきの賃貸と競合しそうな気がする。

[566: 物件比較中さん]

さすがに常識的なデベなら「すみふ」の「有明」物件は意識どころか、「見ちゃいけない」ということを分かってるでしょう。
ついこの間までのプチバブル時ならいざ知らず、このご時世に無意味なチキンレースに乗る必要性はどこにもありませからね。
ま、この立地、環境、仕様では坪200平均がせいぜいでしょ。
南西上層階なら坪250もあるのかもしれないけど、絶対額がでかくなるので、それだ出せる層はここには来ない・・・という流れになりそう。

[567: 値段予想]

>564 ７５㎡で５０００万円くらいなら、妥当な値段よよ。

ハハハ、、　クレストより高いじゃん
ゼッターイに無理。

「不良在庫の悪夢」の再来

焼却場の横に佇む　スカスカ・マンション

未入居多数で　管理費の目標未達のため、臨時管理費の
追加徴収

２次募集　３０％減額販売により起こる
住民同士の軋轢

[568: 匿名さん]

イニシアは管理会社以外に売るものあるのかな？

[569: 物件比較中さん]

うーん、７５平米で４千３百万円平均でないと完売は難しいですよ。

[570: 匿名さん]

倍率つくほど安くせんでええよ。一倍でバラけて残り値引きが今時やで。

[571: デベにお勤めさん]

安売り絶対反対です！
立地が良いので高い価格で売ってください。
ゴミ箱前の低層階だけは客寄せで安売り承認しますが、
そのほかは安売り理由が無いので高値販売希望します。

いたずらに競争率が上がってしまうと、私みたいに
買いたい人が買えない事になるので。
貧乏人用でゴミ箱前は安売り許す！

[572: 匿名さん]

イニシアさん、相当業績お辛い様子＆存続までお辛い様子
ですね。
在庫を抱えるような販売しないと思います。さっさと現金化したいでしょう。

[573: 周辺住民さん]

ここの南西側には何ができるんですかね

臨港消防が移転という話しもありますが。。。

ブリ有もそうですが　景色の良い方向は開発を見極めたほうが良いのでは・・・・

[574: 匿名さん]

>>573
開発見極めるって・・・何十年後？
都の所有だし五輪次第じゃない？知事が変われば方針だって変わるしね
噂レベルで右往左往してもしゃーないでしょ

[575: 周辺住民さん]

まあ　10月になればオリンピックは見えてくるでしょ

環２は作るんだから臨港は移転でしょ

10月まで完売してるかね？？

じゃあオリンピック決まるまで待つか。。。。。。

[576: 匿名さん]

>>571

安く出されると、自社の物件が売れないからですか？
それとも自社の利益を少しでも良くするため？
いずれでもなければ、こんな時代ですから自社物件を買った方が…

[577: 匿名さん]

自社の物件、じゃなくて、自分の転売用中古物件、
じゃないのかな。

[578: 匿名さん]

オリンピックが決まれば

オリンピック主要施設と羽田空港、東京駅を直結する地下鉄が2線でき

新駅も2駅出来ます

ゆりかもめも延伸してきますよ

計画のHPはあるよ（オリンピック現実が前提だろうけどね）　

>>433さん　未だ見つからないの…ｗ

[579: 匿名さん]

オリンピックはシカゴですから東京には来ません。
湾岸埋立地民待望のオリンピックは夢に終わります。

[580: 匿名さん]

仮にオリンピックが来たとしてもゆりかもめ延伸で終了。
今から埋立地に地下鉄を作る計画なんてどこにもないし、石原はなにか言ってるのかもしれないが、交通局にもメトロにもそんな計画はまったくない。
運行してくれる会社がなければ地下鉄は作れないよ。
ゆりかもめは埋立地用の交通機関で、これは建設費も安いから実現性はあるが。

[581: 匿名さん]

ここがお手ごろ価格で分譲されると、
致命的な打撃受ける周辺デベロッパー多そうですよね。
価格破壊で第二次のマンション湾岸戦争勃発？

[582: 匿名さん]

ここの75㎡を４３００万円で売れるのなら、マンション不況で
デベは苦しくならないよ。