アクアテラ C街区(東京ブルー)(TOKYO100平米計画)：ワンダーワイドⅢ

[匿名さん]

なんとも仰々しいプロジェクト名ですね。
その顛末を見守りましょう。

前スレⅠ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44660/

前スレⅡ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44521/

所在地：東京都足立区新田3丁目19番2他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩16分 （A・B街区）・徒歩18分（C街区）（3番出口）
　　　京浜東北線 「王子」駅 バス14分 バス停から 徒歩1分
　　　都電荒川線 「王子駅前」駅 バス14分 バス停から 徒歩1分

[809: 匿名さん]

>>801
シャトルバスは、使いたい人が使えばいい。　・・・ん？シャトルバスの宣伝？

わざわざ混むバスに乗ることもない、ってのは、時間を気にせず昼間乗るならねー。
不便なところがあれば言って改善してもらえばいいのに、って、
前に路上停車が話題になってたけど、それこそ改善は？

[810: 匿名さん]

801ですが、別にシャトルバスの宣伝なんかではありませんよ。
せっかくあるんだから使ってくださいよ。アクアテラ以外の住民の為にもという
意味の方が大きいです。
ちなみに住民ではありません。
シャトルバスがあるのに使わない、使い勝手の悪いシャトルバスだったら住民で
使いやすいようにすればいいではありませんか。使われないシャトルバスって
意味ありますか。
路上停車はいまだに改善されていないようだし・・どうなんですかね

[811: 匿名さん]

シャトルバスなんてどうせそのうちなくなりますよ
所詮デベが考えた無駄なものなんだから

[812: とおりすがり]

カームスクエアの案内が来ました。
低層階で130万円/坪くらいからありますが、他の棟もこんな価格でしたっけ？

[813: 匿名さん]

Ｂ棟 低〜中層階では、
西向きで１５０〜１６０万円／坪
南向きでは１６０〜１８０万円／坪
でしたね。

１３０万／坪は相当安いですが、東側にポンプ場が立つので
日当たり・景観は悪いでしょう。
外なんて関係ねぇって人には激安物件だと思いますけど。。

シャトルバスについては、まだ入居者が少ないのでガラガラなのでは？
この前掲示板で入居済みの方から半分は住んでないって書いてあったので。
９割は売れてるはずなんですけど。

[814: 匿名さん]

売れてはいるけど住んでいない・・余計な御世話だけど何故。不思議

[815: 物件比較中さん]

はじめて投稿します。みなさん、いつも貴重な情報をありがとうございます。
今回、購入を考えていろいろ検討しておりまして、この情報が少しでも皆さんにお役に立てばと
おもいます。

マンションの市況も余り芳しくなく、東洋経済などでも不動産大淘汰がうたわれ、１万戸のうれのこりを報じていますね。
デベロッパーさんは、銀行から資金を調達して、販売が長期化すれば金利、人件費、宣伝費がふくらみ、非常に苦しい状況を強いられるのはすでにご承知だと思います。
つまり、売れ残りを出さず、早期販売が大命題。そのためには、まず、売れ残りが多々あっても、
そうした状況を知られてはいけないのが一般的。長期化しても大丈夫という雰囲気を保つことを非常に大切にされているようです。それがばれてしまっては、当然今の価格で買おうというユーザーはいなくなりますしね。あの手この手でいろいろ苦労があるようです。
さて、私はちょくちょくアクアテラさんの入居状況をよる見に行きましたが、Ａ街区の中央部分や、上階、低階層に、ずっと灯がともらない部屋がかなりあります。Ｂ街区も似たようなもので、皆がそろって長期旅行にでも行っているのかなと温情的に解釈しながら駐車場の台数を見たりと情報収集に勤しみました。結果、入居が決まっていない部屋は、おそらくすごい数存在しているという結論にいたり、さらにいろいろと状況を分析してみました。


まず、アクアテラは、通常よりも価格帯が高いように感じます。あくまでも相場観ですが、URの平均値、ロイヤルパークスの平均値、GSの価格、リハートの価格と相場観がはかりやすい環境で、
売れ残る理由が見えてきた気がします。どのように今回の相場観に至ったかは、ご希望があればまた次回の投稿で記載しますが、とにかく高めだと思います。

AB街区は竣工から３ヶ月。C街区は９月。マンションは、竣工から１年を新築、１年以上２年未満は新古。２年以上は中古となります。もちろん、先に記載したとおり、デベロッパーさんは、資金が厳しい環境下ですし、こんな長期な計画で売っていたら、中古になる前に値段を下げざるを得なくなります。そうしなければ、最近はやりの中間業者が５割や６割で多数を買い取り、我々ユーザーに２割引などで売ることになってしまうからです。

そうなる前に、値引いてでも・・・という状況がデベロッパーさんには生まれますが、すでに購入されているかたがいますから大々的に値引をするとはいえません。（以前に裁判になった例もあります）
それで「誓約書」みたいな状況になるのはご承知の方が多いと思います。

もちろん間取りなどにこだわる方は、こうした値下げの恩恵は受けにくい状況はあります。
ですから人それぞれですが、やはり入居後１〜２年後に入居されるかたが、大型値引されやすい環境があるのは事実なので、それを目の当たりにして納得できるかどうかが決断の礎だと感じています。長くなっちゃいましたが、ご要望があれば次回にデベロッパーさんの利益、近隣の値引状況、私なりの相場観、売れ残る理由の推察、駐車場などの施設費用の分析、買い時判断結果、市況感、なども提供していきたいと思っています。

検討中の皆さん、すでにご承知の情報であればご容赦ください。

[816: 物件比較中さん]

値段がもっと下がるのなら待ちましょう。
という人が多いのでしょうか。
あんまり売れていないんですかここ？

[817: 買い換え検討中]

＞８１３さん
９割売れている・・・

ですが、
販売戸数に対してではないでしょうか。
デベが正式に売り出してないのであれば、嘘ではないですよね。
実際、総戸数に対しては半分残ってことかな。

８１５さんの分析にもあるように、
夜の明かりや駐車場を見れば明らかでは？
もしくは賃貸業者に売ったのかも？？

[818: 購入検討中さん]

＞販売戸数に対してではないでしょうか。
デベが正式に売り出してないのであれば・・・

Ａ／Ｂ街区でまだ正式に売りに出していない部屋があるのでしょうか？

[819: 購入経験者さん]

現時点でこの地区で定価だと、買った瞬間かなりの含み損が発生すると思われます。
他所も値引きはじめてますし、厳しい状況ですね。

[820: 物件比較中さん]

ここの売りは環境と言う方が多いようですが、環境であれば、周辺環境＆教育、病院施設、都心へのアクセスと全てにおいて南千住の汐入地区のほうが優れていると思いますがいかがでしょうか？

ただＡ、Ｂ街区の広さと価格は魅力ですねぇ。。
Ｃ街区の間取りならやっぱり南千住かなぁ。

[821: 物件比較中さん]

都心へのアクセスはどっちもあまり大差ないんじゃないの？
ま、それはさておき、南千住あたりも物色してますが、都内への通勤が混みそうで・・・。ここの最寄の王子神谷は始発もあるようで、その辺りは少し良いかなと思ったりしてます。また、北千住周辺は治安の面であまり良い噂聞かないですよね・・。いずれにしても、隣に公園や学校が出来るようなので、そのあたりも含めて週末にＭＲに行ってみて目で直接確認してきます。

[822: ご近所さん]

王子神谷も便利ですが、東京方面へ行くのであれば、朝は東十条始発が1時間に2〜3本ほどあるので東十条まで自転車で行って少し待てば座れますし、王子からでもそれに乗れば空いてますよ。新田なんて不便な場所に800世帯のマンションは無謀のような気がしますが、まだ他にもマンションとＵＲも建つようですし、公園、クリニックモール、小中一貫校が出来てきたらもっと便利になるのではないでしょうか。実際4月からは赤羽行きのバスも走りだして、バス便は王子に出るのも赤羽に行くのも充実してきました。駅近に慣れている方は不便に感じると思いますが、この地域に引っ越してきて10年たちますが、結構この環境には慣れてきて不便はさほど感じないです。

[823: 匿名さん]

新規のＵＲはありえません。
ＵＲは古い団地の建て替え以外は造れなくなっているはず。

[824: 周辺住民さん]

いや、全然半分も売れてないと思います。
今販売中の最後の棟はあり得ない価格ですが、条件的にかなり
劣悪なので資産価値はほぼないと思われます。
将来買い替えは厳しいのでは。。。
この前夜（PM11：00頃）に現地を通りましたが、２割くらいしか
電気が点いてませんでした。
販売的には大幅な値引きをしても厳しい状況は変わらないと思いますね。

[825: 契約済みさん]

＞820さん、821さん、

私もここと南千住(ベリスタ、リバーフェイス)両方見てきました。
ここは都心(東京駅)から１０Ｋｍ、南千住は７Ｋｍだからこの違いは結構大きいですよ。

でも電車の混み具合は確かに言えてますね。日比谷線は最悪です。
ただ、現在、南北線を利用していますが、ここ最近の沿線マンション建設ラッシュで４月以降目に見えて混みだしましたね。

南千住汐入地区の街並みの綺麗さ(北千住とは大違いです・・)と商業施設、子育て環境の充実度、日比谷線、京成線、東武線、常磐線、ＴＸが利用可能なのを考えると南千住に軍配があがるかなと思っています。

ただ価格はここより少し高めですね。。しかもあっちはかなり強気の販売で値引きには応じてくれなそうです。。ベリスタは販売結構苦戦するかなと思ったのですが反応は上々のようです。

値段以外は向こうなのですが、価格も重要だし・・・悩みどころです。

[826: 物件比較中さん]

悩みましたが私は南千住にしました

[827: ご近所さん]

新田地区は新規のＵＲがたくさん建ってるんですよ。今アクアテラのモデルルームがある辺りに新しくまた建つと言うことでＧＳハートアイランドの人に聞きましたが…まあどっちでもいいですけど。

[828: 購入検討中さん]

私はベリスタとイニシアで購入を迷いましたがこちらにしました。
予算に乏しいのでイニシアのＰ棟とベリスタの小学校向き（東向き）の棟を検討しましたが
イニシアに関してはＲ棟がありＰ棟は全く日があたらない感じで辞めました。それでも価格は3600万前後です。ベリスタに関しても現在は良いが将来的には目の前がふさがれる環境です。

予算がありＲ棟の購入が可能であれば間違いなく汐入地区ですが予算とのバランスを考えるとやはりハートアイランドかな！？と思いました。

また汐入地区は山谷、吉原地区と利用駅が同じ南千住なのでそのあたりと予算が気にならなければ・・・といった感じでしょうか。
購入される方はご存知だと思いますが南千住の小塚原は、かつて罪人の処刑場があった場所です。
現在は小塚原回向院となっています。