都内湾岸マンション☆比較スレ（8）

[匿名さん]

（初代）「湾岸戦争」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39303/
（２代目）「【東京湾岸】天王洲.港南.芝浦.勝どき.豊洲【比較スレ】」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39466/
（３代目）「東京湾岸比較スレ ３」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38955/
都内湾岸マンション☆比較スレ
(1)http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43806/
(2)http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44978/
(3)http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44943/
(4)http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44797/
(5)http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44696/
(6)http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44891/
(7)http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44765/

[666: 匿名]

663さんに代わって弁明＆説明・謎解き。

惜しいね。
ぜんぜん違うんだ。

は、661さんの
三井と住友って銀行は合体してるし、三井住友建設というのもあるし、サークルKとサンクスみたいなもんじゃないの？
を受けて書いたもの。しかしそこに662さんが書き込んでいたため、変なことになった。
662の書き込みが0時44分、663が0時45分と1分しか違わないのに注目。

もう少しわかりやすく書くと
残念でした。
三井不動産と住友不動産じゃあ、月とすっぽん、全然違うんだ。

私のことを663だろうなんて言わないでね。

[667: 匿名さん]

>>666さん
月とすっぽん、明快な例えですね。
何がどうそれほど違うのか、それが如何に業績や株価の差異に反映されているのか、或いは
されていないのか、具体的に論証頂ければ幸いです。
(少なくも両社の業績や株価に現状そこまで織り込まれているようには、エクイティ投資サイド
からは見えないのですから)

663さんの短い文章をそこまで解説できる頭脳をお持ちの方のようですから、感情論は抜きにした
ご論証を願えるものと期待しております。
なお、663さんとは勿論違う方と確信致しております。蛇足ながら。

[668: 匿名]

667さん
過分なお褒めをいただき、恐縮、いい気分で眠れます。
国語講師(バブル崩壊時の仮の姿）にしてマンション投資家、そして本業は相場師(株）ですから、
三井不と住友不の違い、おだてに乗せられて後で、がんばって書いてみましょう。
とりあえず、寝ます。

[669: 匿名さん]

>>668さん
宜しくお願いします。
日本の個人相場師の方のご意見、是非とも拝聴したいです。
できれば不動産セクター全般へのスタンスもお願いします。
週末なので海外市場もクローズしています。ゆっくりお休み下さい。

[670: 匿名さん]

昨年いわゆる新価格になった後でＷＣＴを購入した者です。それまでこのＭＳの存在を
知らなかったのでもっと早く知っていれば多少安く購入できたのにとは思いました
が、結局自分が気に入った物件は５百万、１千万高くなっても購入するものです。
情報を入手する努力をしていなかった自分のせいで住友さんのせいではないとおもいま
す。住友さんとしてみれば、この物件に非常に自身があり、できるだけ高く売りたい
という気持ちがあると思います。これは別に悪いことでも文句言うことでもないと思い
ますが。商品として売られるこの物件も高く売られて本望ではないでしょうか？
それだけ価値があるということでしょうか。４月の入居が楽しみです。

[671: 匿名さん]

ゴールドクレストのCCRですが、デベの評判、周辺環境のマイナス要素を考えると検討対象としては
どうもねと思っていたのですが、最近になって都心に近いあのロケーションでの大型案件の希少性は捨て難いと感じるようになりました。
会員期ながら販売状況も悪くないようですし、みなさんCCRをどうお考えですか？

[672: 匿名さん]

確かに、中央区で物件をだしてるのはCCRしかありません。
土地がないので、晴海まで待てるのであれば、CCRを流してもいいとは思います。
駅まで10分以内ですし、周辺環境もそう悪いとは私は思いません。
デベの評判はここの情報だけで流されるのはどうかと思います。
ここまでたたいてくるのはこの掲示板だけですし。

ちなみに、会員期の売り上げははっきりはわかりませんが、予定以上の個数を売ったみたいです。

[673: 匿名さん]

特別良くもないが、かと言ってスレで散々叩いた連中が言うほど悪くもないという辺りが
CCRの客観的なレベルでは？　周辺環境は捨てて、職住接近を取る選択はありうるだろう。

[674: 633]

>>666さん
代弁ありがとうございます。大正解。

>>664さん。飲みすぎも正解。

相変らず厳しいですの〜このスレは。。

[675: 匿名さん]

ＣＣＲ広い間取りがないよね。でも、もう仕方ないんだろうなあ。

[676: 匿名さん]

そうですね、80平米ちょいが一番広い部屋ですね。
90平米はなかったですね。
でも、広いのがあったとしてもうちには・・・。

[677: 匿名]

>>667さん

666です。三井不と住友不の違いについて。
(興味のない方、スレの趣旨ともややずれそうなので無視してください）

三菱地所が丸の内の大地主として膨大な土地の含みを有することは有名です。
一方三井不動産も実は大変な含み資産を有するのです。これは同社が三井家ゆかりの不動産の所有・管理を目的として設立されたということに関わります。
バブル真っ盛りの頃、各社の含み資産が、いろいろ計算されましたが、例えば立花証券は地所の不動産含みを8兆8700億円、三井不4兆4800億円としています。発行株数が当時三井不のほうが今以上に相対的に少なかったので株式含み等も含めた1株あたり総合資産では地所7606円、三井不7305円とほぼ同水準です。大和証券の資料でも、ほぼ同様の結果になっています。

これに対し、住友不の土地含みについては、この2つの資料のみならず、かなり探したのですが，出てきません。『日経会社情報』は1980年代後半、4回ほど「含み資産総点検」という企画を行っていますが、これにも住友不は1度も出てきません。もちろん、全くないわけではありませんが、大きく見劣りする土地含みしかないということです。

こうしたこともあって、バブル時において、住友不の株価は、三井不、地所に比べ安かったのでした。かつての上場来高値は地所3520円(1987年)、三井不3390円(1989年)、住友不2480円(1989年）。
保有不動産の含みの差を反映した株価だったと言えるでしょう。

そして今、3社の株価は、そろってバブル時につけた上場来高値を上回ってきましたが、特筆すべきは、一番低かった住友不の株価がダントツに高くなっているということです。

この理由はなにか。
これはひとえに収益力の差です。住友不の1株利益は地所の2倍強、三井不の1.4倍強です。
ＰＥＲ的には地所の割高が際立ち、住友不、三井不は同水準です。
地所は丸の内の良質な土地含みへの評価がオンされ、住友不が土地含みで見劣りするのに三井不並みＰＥＲなのは、その高い成長力への評価ゆえでしょう。

それで住友不と三井不は違う(本来は663さんのおっしゃったことですが）についてですが、
これは住友不が土地含みの少なさもあって、上位2社追撃のため、かなりお行儀の悪い、財閥系とも思えぬ商法で、商売をやっているということでしょう。
利益極大化路線を商人のあるべき道として、賞賛する書き込みも散見されますが、大方の見方は、あこぎなデベとして、その路線を批判しているように思われます。
実はゴールドクレストについても、住友不と同じ批判が繰り返されています(クレストシティレジデンスのスレ等）。この両社共通の利益至上主義が嫌われているものと思われます。両社のマンション価格割高に直結しているという判断もあるでしょう。

不動産株の株価について
このスレとかけはなれるので、ごく簡単に。
3月末発表の基準地価発表を控え、先回り買いであげてきた面があります。これはほぼ織り込まれ、金利引き上げの公算も、かなり高い中、投資妙味はいまひとつでは、と思います。
不動産関連では、ここから狙うなら、東急等電鉄株が買われてきましたので、いずれは、意外な半不動産業でもある相鉄がおもしろいのではと思います。しかし、いまは大型主力株の流れなので、中期スタンスで。

ながなが、失礼しました。

[678: 667]

>>677
時差の関係上お礼が遅れ申し訳ありませんでしたが、詳細な分析有難うございました。
とても参考になりました。外国人投資家の見方とほぼ合っている感じです。

特に、『地所は丸の内の評価がオンされ---住友不はその高い成長力への評価』の部分は
合致していると思います。なお、住友不については『アグレッシブな営業姿勢だけでなく、
商品コンセプトに主張が感じられる』をあげる向きもあるようです。

不動産株の上げ基調も一服感がありますので、取り敢えず一部はキャッシュ化させたりも
していますが、価格でなく価値を重視する投資家たちは中期スタンスで保有継続の考えが
強いみたいです。　尤もこれは不動産会社というより、グローバルメガシティー間競争に
おいて東京の割安感・出遅れ感が依然濃い為といった方が良いかもしれませんが。

[679: 匿名さん]

677の一眠りした後相場師の専門的、極めてレベルの高い内容に皆、
どうコメントして良いかひるんでいるようですが、立派なコメント
はおくとして、どうぞどんどん意見や話題を出しましょう。

[680: 匿名さん]

つまり三菱は丸の内の土地持ちなのでマッタリ仕事しても安泰で、
三井もまあ似たり寄ったりだが、
住友はそれほど資産がないし関西人なので、阿漕な商売をするから
余計な文句を言われやすいと。
このスレの住人が、例えばＷＣＴを叩き、島を擁護する傾向にあるのは、そのあたりを
無意識に感じ取ってるからというわけね。

というわけで相場師の皆様が一瞬で稼げる金を１０年かかって得るために、俺は明日また
会社に行かなくてはならないから、今日はもう寝ます。

[681: 匿名さん]

スレの趣旨に戻れば、現在ならCCR対豊洲タワーが比較対象なのだろうが、この両者どの位
検討者層がかぶるのかな。　そもそも入り口段階からはっきり分れてしまう気もするが。

[682: 匿名さん]

>>680
678のコメントにもあるように、投資家は３社をそう単純に見ている訳でもないようですよ。

[683: 匿名さん]

>>679
677ってそんなレベルの高い内容か〜？　フリーターにも書けそうな単なる一般論じゃん。

外人の手先みたいなのにうまうまとおだてられて、嬉々として木に登っちゃたんじゃないの。
大体679＝677そうだし♪　○もおだてりゃ木に登る、なんてね。

[684: 匿名さん]

ＷＣＴの先着順物件を昨年購入した者です。
検討しはじめたのが昨年夏ごろからで、購入した物件が新価格なのかどうかわかりません。
いつごろから新価格になったのか、また坪単価にしてどれくらい上がったのか、ご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

[685: 匿名さん]

>>684
あの・・・釣りかどうか分かりませんが、
そんなことはＷＣＴのスレで聞いてみればいいのでは？

[686: 匿名さん]

釣りではありません。
客観的に色々なマンションを研究（？）していらっしゃる方にお聞きしたかっただけです。
ＷＣＴのスレでは聞きにくかったものですから。
ご存知の方がいらっしゃいましたら、レスください。

[687: 匿名さん]

CCR vs トヨタワは確かに微妙としか言いようがないな。

晴海（といいつつ豊海）といえども中央区なんだけどゴクレ vs 豊洲ではあるけど江東区でも大手4社

ブランド志向の人も、バリュー重視の人も選びにくい組み合わせ。

[688: 匿名さん]

>684
Ｂ棟のほぼ同一階、ほぼ同一の面積の部屋で第一期と第二期の坪単価を
比較すると約１５％の上昇。ただし、他の部屋を検証しているわけではない
のでもっと値上げの部屋があるかもしれません。

[689: 匿名さん]

687さんに同意。
比較スレの対象としては今これ位なのかもしれないけど、例えばTTT対PCTが持ってたような
華やかさに良くも悪しくも欠けるよね。　盛り上がりにくい比較かも。

[690: 匿名さん]

>>687さん
＞晴海（といいつつ豊海）といえども中央区なんだけどゴクレ
あそこは晴海でも豊海でもなく、勝どきなんですよね。
大した違いではないんですが、
勘違いされてるみたいなので一応突っ込ませていただきました。。

[691: 匿名さん]

>690

すみません。「勝ちどき（といいつつ豊海）」でした。
確かに地番は勝ちどきですが、運河を渡ると豊海というイメージはどうすることもできません。
実際、豊海小学校は勝ちどきにあります。

[692: 匿名さん]

>>691
ざん新なイメージ（思い込みか）ですね。運河を渡ると月島、ならわかりますが。

[693: 匿名さん]

>>684

昨年夏なら新価格だ。

[694: 匿名さん]

>692

いや、地元の人はみんなそう思っているけど。
運河って、住吉神社とTTTの間の運河だよ。

[695: 匿名さん]

住友　対　他の財閥
で盛り上がっていますね。住友の利益率が高いのなら、誰がその利益に貢献しているのか冷静に考えるといいと思うよ。

[696: 匿名さん]

>>694
自分が住む場所を「勝ちどき」って書く地元の人がいるんですか。。。
「みんな思っている」という表現を聞いたのは、小学校以来のような気もします。

[697: 694]

ウチは晴海だけど。
地元っていっちゃだめかな？

[698: 匿名さん]

えげつない関西系の住友。。。

最近では売り惜しみしながら高額納税者を対象にＭＳをオークションしているそうですね
ＷＣＴのＡタワーも住友の役員が考えているより５０００万円も高く入札され、大きな利益を上げたそうです！
それに味をしめたのか、これから販売予定のＢ棟Ｃ棟の北東高層階も近々オークションがあります！
非公開の極秘オークションなので詳細は表には出ませんが
情報が入り次第、またこちらに書かせていただきます。。。。

[699: 匿名さん]

>>694
＞いや、地元の人はみんなそう思っているけど。
大げさと言うかすごい思い込みですね。
私も地元ですけど、あそこはやはり豊海より勝どきですよ。
＞運河を渡ると豊海というイメージはどうすることもできません。
＞実際、豊海小学校は勝ちどきにあります。
そのすぐ横に月島警察だってあるけど、それじゃあそこは月島って事になっちゃうよ。
まぁ個人の思い込みはいいとして、あまり個人の意見に“みんな”と書くのどうかなぁ？

[700: 匿名さん]

私も地元民ですけど、やはりそこは勝どきだと思います。

[701: 匿名さん]

警察署の名前は関係ないでしょ。
そもそも警察署なんて４つしかないんだから。
それに、京橋郵便局は築地にあるし。

あそこは勝ち鬨だけど、たしかに橋を渡るとなにか違うという感じはありますね。

[702: 匿名さん]

>>701
それを言うなら、小学校の名前だって関係ないでしょ？
なぜ勝どきなのに、勝どきと認めたがらない方が不自然ですよ。
＞たしかに橋を渡るとなにか違うという感じはありますね。
何も違うという感じがしませんけどね。どういう目線で見てるのでしょうか？
橋を渡る前と後で何が違うの？？あの辺り一体は大して変りませんよ。
豊海の先端には確かに倉庫が多いけど、その事を言ってるわけ？

[703: 匿名さん]

701は何が言いたいの？

[704: 匿名さん]

別に勝どきを豊海と思う人がいてもいいし、雰囲気が違うと言う人がいてもいい。
ただ、だから何なのだ？とは思う。豊洲を持ち出して、何が言いたいのか、と。

[705: 匿名さん]

>>704
と？豊洲？？
何かよけいややこしくなってきた。。

[706: 匿名さん]

誰も豊洲の話はしてないと思うけど。
豊海の話でしょ？

[707: 匿名さん]

つまり豊洲は逆立ちしても江東区だって話でしょ？

[708: 匿名さん]

>Ahoの683
私は６７７でも６７９でもないがお前の品のない文章よく読んでみたら、
お前こそが典型的BAKA、ひがみ根性丸出し。
私もあんたほど、、、ではないので評価するとここまで書けるのは立派。
まあ、いいや、これ以上この煽りは野良異（いいねこの漢字間違いって）
っていうことで建設的に行きましょう。
６７７のレベルの高い内容には敬服。

[709: 匿名さん]

僕は勝どき好きですよ。ほのぼのしてる感じがね。

[710: 匿名さん]

＞704、707
ほらほら、すぐ豊洲の名前だして荒れさせようとしてぇ〜〜
誰も豊洲の事なんて悪く言ってないでしょ？ｗ

＞709
私も同感。あの雰囲気嫌いじゃないです。

[711: 匿名さん]

あ、発端の687では自称「晴海が地元」の人が豊洲と思いっきり対比していたから書いたまで。
荒れそうだから忘れてね。

[713: 匿名さん]

何故か豊洲というと頭に血が上る人がこの掲示板に多い。
ＣＣＲ検討者が豊洲タワーを最初から検討しない理由は「江東区だから」。
それほどまでに区というブランドにこだわっている。これはＴＴＴの時と全く同じ。
＊＊＊＊＊なものだから、そのような人に何を言っても無駄。

[714: 匿名さん]

571に販売中・これから販売の良い点の書き込みがあるので、オイラはリスクについて考えてみた。

中央区
ＣＣＲ（ゴクレ）
考慮すべきリスク→近くを通る幹線道路、隅田川側に残る土地の利用計画、建物仕様

江東区
ブリリアマーレ有明（東京建物・プロパスト）
考慮すべきリスク→最上階にあんなものがあって、耐震性や水漏れは大丈夫か？
　　　　　　　　　嫌悪施設（DIFA有明）の近さ

豊洲タワー（三井不動産他）
考慮すべきリスク→三方をタワーに囲まれる。足下の学校の騒音。運河の騒音。

[715: 匿名さん]

ＣＣＲ検討者ですが、豊洲タワーも検討していますよ。
とくに、中央区、江東区と区別なんてしてません。
みんながみんなそうじゃないですから。