都内湾岸マンション☆比較スレ（8）

[匿名さん]

（初代）「湾岸戦争」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39303/
（２代目）「【東京湾岸】天王洲.港南.芝浦.勝どき.豊洲【比較スレ】」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39466/
（３代目）「東京湾岸比較スレ ３」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38955/
都内湾岸マンション☆比較スレ
(1)http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43806/
(2)http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44978/
(3)http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44943/
(4)http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44797/
(5)http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44696/
(6)http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44891/
(7)http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44765/

[601: 匿名さん]

ＷＣＴに興味がない人なんているわけない。
特に湾岸マンション買った人はみんな本当はＷＣＴを買いたかったけど、
妥協して他を買わなきゃならなった方ばかり。
ひがんでおかわいそう・・・・

[605: 匿名さん]

天王洲アイルの各種店舗まで歩いて4分ということも私は魅力に感じました。
スーパーも近くにできる予定らしいですし、品川駅までシャトルでいけば、クイーンズ等で買い物もできます。
スーパーの買い物は、運搬を考えると、車、タクシー、シャトル等を使う方が便利でしょう。

[606: 匿名さん]

>>596さん
どこの誰がこんな失礼な事を書いたのかわかりませんが、
フェイバリッチの施工は、高層ビルを多く手がける、
大手５社スーパーゼネコンの１つ竹中です。

外観もシックな色合いでまとめられ、天王洲橋を渡る時、
正面にそびえた立ち、ケープと合わせていい眺めを楽しみ
ながら、いつも帰っていますよ。

[607: 匿名さん]

そう？？フェイバのスレみると色々と問題多いみたいだけどねぇ。。。
あとスーパーゼネコンとはいえ企業だから、安いマンションはそれにあわせた施工になるかと。
極力コストの安い下請け、孫請けに投げて。

[608: 匿名さん]

大手５社って表現もめずらしいけど。無理やり竹中をスーにするための表現を使うとは

[609: 匿名さん]

木内じゃなかった？

[610: 匿名さん]

>>601
本気で＊＊＊w

[611: 匿名さん]

＞フェイバのスレみると色々と問題多いみたいだけどねぇ。。。
どこにだって似たような問題はいろいろあるだろうに。
大規模になればなるほどあるさ。
WCTでは自殺騒動があったと騒がれたりしたし。
人が多く住むマンションなんだからしょうがない。

[612: 匿名さん]

興味が惹かれる物件ほどいろいろと言われるのでは？
ネタにも挙がらなくなったらおしまい物件だね。
ところで、フェイバ２４階北西角物件が売りに出ていたので冷やかし半分に行ってみたが、想像以上に良かったよ。
豪華じゃないが、安っぽくもなく、まぁ普通の作り。自分で手を入れることが好きな人であればいろいろと楽しめるのでは。
以外だったのは、レインボーブリッジが良く見えたこと。
東京タワーが圧巻だったこと。
３１階のラウンジもベイクレに勝るとも劣らない眺めだった。
少し食指が動いたが、ジムやカフェといった施設がないこと、エレベータが高層階、低層階で同じことなどが気に食わず止めた。

[613: 匿名さん]

>>611
実際にＷＣＴでは自殺があったんだぜ。

[614: 匿名さん]

>>613
私はアンチＷＣＴですが、
それはあまりに不謹慎な話なのでそれぐらいにしておきましょうね。

[615: 匿名さん]

港南でフェイバ以上の安普請はありません。
最低ランク確定。

[619: 匿名さん]

>612
タワマンは分譲戸数がむちゃくちゃ多いので、分譲期間が長くてどうしても注目浴びるし、いろんな人種が興味を持つから、十人十色の見方が書き込まれる。200戸以下の中規模物件にも人気物件が多くあったが、大規模物件ほど長くかからず早く完売しちゃうので多くの人の目に触れず知られてないだけ。でも大規模でネタにあがらないのは確かに不人気ってことかもね。

[620: 匿名]

>618さん
>長いめでみればどのＭＳでも自殺なり事件おこります。

ＷＣＴの件は、いつもこういう話をされる人がいます。
意図的に話を逸らそうというのなら、何をいわんやですが、事実を知っていないのならと思い一言(614さんの言うこともよくわかりますが）。

あれはマンション建設中に、屋上から外部侵入者による転落事故があったのです。
こういうことはそう多いはずがありません。
それなのに、マンション住人が自殺（これはどのマンションでも起こるに決まっています)する話や、はては単なる事故、つまり黒四ダム建設中に工事従事者等が死んだ話のようなこと、に話をすりかえる人がたくさんいたのです。

[621: 匿名さん]

住民も死んでるってば。ＷＣＴの住民なら知らない人はいない。

[622: 匿名さん]

＞620

事実というなら、グローヴでも建設中に死亡事故はあったし、コスモポリスでも自殺があったし
ＣＭＴでも前に建っていたビルの解体作業中に死亡事故があったし、無傷なのは、ベイワード
とフェーバリッチ位だよね。

[623: 匿名さん]

はいはい気の済むまでＷＣＴを攻めてくださいね
それであなた様の鬱憤が解消されるなら素晴らしいことです（＾−＾）にっこり

[624: 匿名さん]

哀れかな
湾岸タワー
買ったもの
寝ても醒めても
ＷＣＴ

[625: 匿名さん]

オレは先着順の住戸を申し込んだ当日現地で転落現場を見て悩んで別物件にした。
別に、ＷＣＴがベストなわけないよ。

[626: 匿名さん]

ベストならここまで売れ残っているわけないし。

[627: 匿名さん]

>626
うーん、他のマンションと何が違うんだろう？
その違いを販売会社は反省して素直に是正できればいいんじゃないかな？

[628: 匿名さん]

価格でしょ。最近のマンションはどこも逆梁で外観が画一的だし、梁が下から飛び出てくる分ベランダやリビングの視界が狭くなる。そんな中、ガラスカーテンウォールを採用したWCTが他のマンションと同等の値段だったら、飛びつく人は多かったと思う。あと2000万、いや1000万でも安ければなぁ。

[629: 匿名さん]

そうかな？
他の物件の方が高いところだってあったし、
その説明だけでは不十分な気がする。
それ以外にもあるのでは？

[630: 匿名さん]

住友不動産が反省したり是正したりすることは無いと思われる。
Ａ棟は竣工後半年で完売。
Ｃ棟は竣工前にあと３戸。
Ｂ棟は未販売件数が残っているが、販売分は完売間近。

予定通りなのではないですか？

むしろ途中で値上げができてこの売れ方には満足していると思う。
担当営業が苦労したのは間違いない（価格設定・販売スケジュール）が、
経営側にとっては、大成功・大満足じゃないかな。多分。

検討者にとっても苦しかったけど。

[631: 匿名さん]

>>629
あとは、マンションの周辺環境、立地、無駄に多い共用施設、そして、販売会社の売り方、よく見かけるイタイ人たち。

[632: 匿名さん]

>>629
追加で、A, B, C 棟間でお見合いしてしまう住戸数。
変にいびつな間取りが多いこと。

[633: 匿名さん]

>630

他のスレからコピペ。

アクアタワーの在庫の変遷

2004年12月1日　18戸
2005年1月13日　16戸
2005年2月24日　12戸
2005年4月22日　12戸（笑）
2005年6月 1日　10戸
2005年7月 8日　10戸
2005年9月 3日　 8戸
2005年9月14日　10戸（笑）
2006円1月10日　12戸（笑）
2006年2月18日　25戸（笑）
2006年3月17日　28戸（笑）
2006年4月24日　25戸
2006年5月11日　24戸
2006年6月11日　15戸
2006年7月19日　12戸
2006年8月21日　 8戸
2006年9月 8日　 7戸
2006年10月4日　 3戸
・・・

[634: 匿名さん]

なによりの欠点はエレベータバンクを小割りにしたのは
いいが、ワンフロアのなかでの部屋の価格差が大きくなりすぎて
いることだ。５０００万と７０００万の同居くらいはわかるが
２８００万と８０００万の住居が同じ階で顔つき合わせるのは
いかがなものか
実際に西向きの安い部屋の住民と東向きや角部屋の人では
居住性の差も大きいが所得格差も生活様式も大きく違いそうだ。

[635: 匿名さん]

>>628
私もWCTを検討しましたが、正直、価格だけの問題じゃなかったですね。
周辺環境、特に目の前の道路（特に騒音と薄汚れた感じ）はとても印象悪かったです。
他の湾岸物件も良いとは言い切れないけど、その中でも一番印象がわるかった。
それと、お見合い部屋を挟んで中庭を作ってたけど、なぜか陽があたってなく暗い印象がありました。期待して行っただけにがっかり。
結局色々回った結果、他の湾岸物件にしました。
WCTが悪い物件とは全く思いませんが、自分には惹かれる物件ではなかったと言う事ですね。
あと、報知新聞社が将来どうなるのかもちょっと気になる所でした。

[636: 匿名さん]

例えが悪いけどエグゼクティブと修行中のマイラーが隣同士で座るようなものだね。

[637: 匿名さん]

リゾートホテルのコンセプトで住宅をつくるとどういう不都合が
おきるかという見本のようなものだ。
一部の高額負担者の快適性のために安価な部屋はそれなりの
境遇の場所を甘んじてうけいれｒなければならない。
ホテルなら、次はいい部屋に泊まろうで済むが、買ってしまったら
結構つらいと思う。
普通のタワーは下のほうは下のほうでコミュニティがまとまるからまだ
救いがある。

[638: 匿名さん]

>>632

A B C 棟間でお見合になってしまう住戸の方が倍率が高くすぐに完売。
なのでやはり価格ではないでしょうか？

[639: 匿名さん]

>637
「普通のタワーは下のほうは下のほうでコミュニティがまとまる」って、
おまい、どこのタワーに住んでるの？

[640: 匿名さん]

六本木ヒルズレジデンス？

[641: 匿名さん]

>>639
リバーシティーに１０年いまは高輪ですけど何か？

[642: 匿名さん]

別になにも。

[643: 匿名さん]

なんか特定のMSを執拗に話題にしている連中がいるみたいね。
これから晴海や豊洲のMSを検討しようとしているので、主直港南のMSの事はよく知らないのだが、
書いてある事は読み流したらそれで終わりの程度のもの。
そんな事より、同じ住友のなら豊洲のツインに一家言ある人の意見を聞きたい。

[644: 匿名さん]

>>637
週間読売にば変なことが書いてあった。上層階のエレベータボタンを押されるとめげるという話。
何か誤解しているみたいだが、私はリバーシティでも高輪でもいつでも低層階の住民だったわけで
実際問題総会でも生活観の違いで意見対立はあるね。
そもそも上層階は総会など出てこないが

[645: 匿名さん]

そういう貴方は、低層階用エレベーターの一番上の階を買えば最強だ。

[646: 匿名さん]

今日のきっこの日記にWCTの単独デベの住友不動産は札幌市で、耐震強度が基準の８０％台しかない偽装マンションが発覚した後、契約者たちの全額返済の要求に対して、「今回の強度不足は売買契約を取り消せるほどのレベルじゃない」と要求を拒否しているそうだ。また耐震偽装の疑いで工事が中止になってるアパの「アップルガーデン若葉駅前」を始めとして、数多くのアパの物件を扱ってるのが住友不動産で水落設計事務所ともべったりだそうだ。

住友不動産って大手だけど他の大手に比較して昔から価格が法外で、だからWCTも他の同時期に発売されたタワーが全て完売したのに2005年発売から３年経ってもまだ売れ残っている。その間、マンション価格の上昇の機に乗じてWCTの価格を吊り上げて販売している。一方、三井不動産はPCTと芝浦を販売当初の価格を維持して最後まで売り切った。住友不動産はその他の大手と比較して販売戦術のえげつなさが顕著。法外な価格で買わされ、さらに耐震が偽装されてそれが発覚した後でも札幌の物件のように開き直られたら購入者はもう堪らないね。

[647: 匿名さん]

その芝浦の物件ですが、ケープのスレを見ると８０平方ｍクラスで１〜２千万円上乗せで売りに出てますね。

[648: 匿名さん]

PCTやTTT,CMTって販売後期に値上げしているのかな？
少なくともTTTは発売当初の価格を維持したと思いますが、PCTもそうだったような
気がします。CMTは知りません。
誰かコメントを。

[649: 匿名さん]

PCTの抽選を４回連続で外れた私が断言しますが、あの人気でもPCTの価格は一貫して販売当初の
ままでした。
ていうか、途中の値上げはＷＣＴ以外聞いたことないですね。
売り渋りで販売開始自体が遅れに遅れた物件は聞いたことありますがｗ

[650: 匿名さん]

あとアップルタワーも途中で値上げしてるね（販売代理：住友不動産販売）。
あそこは元々いつ行っても何戸売り出してるのか不透明な販売状態だったが、値上げについては営業がハッキリ断言してた。むしろそれを逆手に取り、『来月から値上げです。今決断すれば現状価格で買えますよ！』が売り文句でした。

[651: 匿名]

>その芝浦の物件ですが、ケープのスレを見ると８０平方ｍクラスで１〜２千万円上乗せで売りに出てますね。

これは中古として分譲時価格より上乗せされて売りに出ているという話。
やはり当初割高とされただけあって、２、３割高と、上乗せ幅はいまいち。

それはともかく途中値上げというのは、やはりえげつないとされる所がほとんどで、地所、三井不などは原則やらないのでは。
えげつないところとは、
スミフ、ゴクレが典型。

ゴクレのザ・クレストタワーは穴埋め式価格表なので言い逃れできるが、常識的判断では途中値上げしていると言える。ために有楽土地だったかが送ってくる物件一覧で他と違い、このマンションだけは成約価格が分譲価格と大差ないものが散見される。当初価格で買っていれば、かなり値上がりしているのだが。
それからＴＴＴは途中値上げなし。

[652: 匿名さん]

値上げしないで安値感で抽選倍率が上がるより、値上げして人気がなくなって先着順販売になる方がいい。マンション以外でものを売るとき抽選なんかふつうはしない。なんでみんな我慢できるんだろう。むしろオークション販売で自分はお金がないから買えなかったという方がずっと納得できる。マンションを先着順やオークションで売ることに消極的でない住友を応援したい。

[653: 匿名さん]

>>646
そんな感じってありますね。
高層ホテルでも自分が一番上のボタンを押す時は何か嬉しかったり。
ま、ほんと詰らない事なんだけど。

[654: 匿名さん]

ＷＣＴも完売に近づいていますよ。

[655: 匿名さん]

>>654
そりゃ、販売はしてるから少しでも売れていかないと営業の人は何やってるんでしょ？
ってことになりますよね。

でも一方で参考になる事例がありますよ。
Ａ棟の竣工前後のキャンセル戸数分をなかなか売りさばけなかったこと。
おそらく、Ｂ棟とＣ棟の場合もそうなることは容易に想像できます。

それにＢ棟の残りは１１月以降の販売ですよね？

さきは残念ながらまだまだ長そうです。

[656: 匿名さん]

知らなかった。アップルタワーの販売代理は住友不動産販売だったんだね。

[657: 匿名]

2年前くらいだったら、どんな物件も選び放題だったんですよ。
1年前でもまずまず買いやすかった。
ＴＴＴだって2期でも4倍前後がかなりありました。
赤坂ＴＲでも一般で8倍前後、会員期はよく知りませんが、結構買えたはず。

スミフ応援してる暇あったら、かつての人気物件の中古出物がないか、チェックしたほうが、よっぽどいいと思うよ。
スミフ関係者じゃないとしてだが。

[658: 匿名さん]

住友は自社の儲けしか考えてないから支持する気はないが
値上げっていっても１０００万〜２０００万程度の話でしょ
そのくらいなら自分の好きな仕様、間取り、方角を自由に選べた方がいいよ
購買層が違うんだから話しても噛み合わないさ

[659: 匿名さん]

田村正和のCMが好評なせいか、豊洲タワーも順調に売れそうですね。
三井さんのMS戦略の冴えはこの所、本当に凄いの一言。
豊洲もアイランドもあっという間にブランドネーム化。
先週、外国人投資家のロードショーに行ってきたが、三井さんを始めとする不動産セクターは
引き続きオーバーウェイトの強気スタンス継続とする所が多かった。

[660: 匿名さん]

>>659
自分は三井だけを応援するつもりは毛頭ないが、
住友にも三井の戦略を分析して対抗できるようになってほしい。
選ぶ側としては魅力的な選択肢が多ければ多いほどありがたいし、
あわよくば買い手市場に戻って欲しいな。

[661: 匿名さん]

三井と住友って銀行は合体してるし、三井住友建設というのもあるし、サークルKとサンクスみたいなもんじゃないの？

[662: 匿名さん]

>>661
三井＆住友グループで合併しているのは、金融セクター等の一部のみ。
商社や不動産には当てはまりません。

>>660
外国人投資家は三井不だけでなく、住友不にも結構強気ですよ。
あと、旧富士銀の譜代企業ながら現社長の積極姿勢が印象的な東建も。

[663: 匿名さん]

惜しいね。
ぜんぜん違うんだ。

[664: 匿名さん]

>>663
ぜんぜん違うんだって、何のこといってるの？
飲みすぎでカキコしてる？

[665: 匿名さん]

↑
同意。
そもそも、663は１行目と２行目のベクトルが乖離している感じですね。
ご投稿の際はくれぐれも推敲をお忘れなく。

[666: 匿名]

663さんに代わって弁明＆説明・謎解き。

惜しいね。
ぜんぜん違うんだ。

は、661さんの
三井と住友って銀行は合体してるし、三井住友建設というのもあるし、サークルKとサンクスみたいなもんじゃないの？
を受けて書いたもの。しかしそこに662さんが書き込んでいたため、変なことになった。
662の書き込みが0時44分、663が0時45分と1分しか違わないのに注目。

もう少しわかりやすく書くと
残念でした。
三井不動産と住友不動産じゃあ、月とすっぽん、全然違うんだ。

私のことを663だろうなんて言わないでね。

[667: 匿名さん]

>>666さん
月とすっぽん、明快な例えですね。
何がどうそれほど違うのか、それが如何に業績や株価の差異に反映されているのか、或いは
されていないのか、具体的に論証頂ければ幸いです。
(少なくも両社の業績や株価に現状そこまで織り込まれているようには、エクイティ投資サイド
からは見えないのですから)

663さんの短い文章をそこまで解説できる頭脳をお持ちの方のようですから、感情論は抜きにした
ご論証を願えるものと期待しております。
なお、663さんとは勿論違う方と確信致しております。蛇足ながら。

[668: 匿名]

667さん
過分なお褒めをいただき、恐縮、いい気分で眠れます。
国語講師(バブル崩壊時の仮の姿）にしてマンション投資家、そして本業は相場師(株）ですから、
三井不と住友不の違い、おだてに乗せられて後で、がんばって書いてみましょう。
とりあえず、寝ます。

[669: 匿名さん]

>>668さん
宜しくお願いします。
日本の個人相場師の方のご意見、是非とも拝聴したいです。
できれば不動産セクター全般へのスタンスもお願いします。
週末なので海外市場もクローズしています。ゆっくりお休み下さい。

[670: 匿名さん]

昨年いわゆる新価格になった後でＷＣＴを購入した者です。それまでこのＭＳの存在を
知らなかったのでもっと早く知っていれば多少安く購入できたのにとは思いました
が、結局自分が気に入った物件は５百万、１千万高くなっても購入するものです。
情報を入手する努力をしていなかった自分のせいで住友さんのせいではないとおもいま
す。住友さんとしてみれば、この物件に非常に自身があり、できるだけ高く売りたい
という気持ちがあると思います。これは別に悪いことでも文句言うことでもないと思い
ますが。商品として売られるこの物件も高く売られて本望ではないでしょうか？
それだけ価値があるということでしょうか。４月の入居が楽しみです。

[671: 匿名さん]

ゴールドクレストのCCRですが、デベの評判、周辺環境のマイナス要素を考えると検討対象としては
どうもねと思っていたのですが、最近になって都心に近いあのロケーションでの大型案件の希少性は捨て難いと感じるようになりました。
会員期ながら販売状況も悪くないようですし、みなさんCCRをどうお考えですか？

[672: 匿名さん]

確かに、中央区で物件をだしてるのはCCRしかありません。
土地がないので、晴海まで待てるのであれば、CCRを流してもいいとは思います。
駅まで10分以内ですし、周辺環境もそう悪いとは私は思いません。
デベの評判はここの情報だけで流されるのはどうかと思います。
ここまでたたいてくるのはこの掲示板だけですし。

ちなみに、会員期の売り上げははっきりはわかりませんが、予定以上の個数を売ったみたいです。

[673: 匿名さん]

特別良くもないが、かと言ってスレで散々叩いた連中が言うほど悪くもないという辺りが
CCRの客観的なレベルでは？　周辺環境は捨てて、職住接近を取る選択はありうるだろう。

[674: 633]

>>666さん
代弁ありがとうございます。大正解。

>>664さん。飲みすぎも正解。

相変らず厳しいですの〜このスレは。。

[675: 匿名さん]

ＣＣＲ広い間取りがないよね。でも、もう仕方ないんだろうなあ。

[676: 匿名さん]

そうですね、80平米ちょいが一番広い部屋ですね。
90平米はなかったですね。
でも、広いのがあったとしてもうちには・・・。

[677: 匿名]

>>667さん

666です。三井不と住友不の違いについて。
(興味のない方、スレの趣旨ともややずれそうなので無視してください）

三菱地所が丸の内の大地主として膨大な土地の含みを有することは有名です。
一方三井不動産も実は大変な含み資産を有するのです。これは同社が三井家ゆかりの不動産の所有・管理を目的として設立されたということに関わります。
バブル真っ盛りの頃、各社の含み資産が、いろいろ計算されましたが、例えば立花証券は地所の不動産含みを8兆8700億円、三井不4兆4800億円としています。発行株数が当時三井不のほうが今以上に相対的に少なかったので株式含み等も含めた1株あたり総合資産では地所7606円、三井不7305円とほぼ同水準です。大和証券の資料でも、ほぼ同様の結果になっています。

これに対し、住友不の土地含みについては、この2つの資料のみならず、かなり探したのですが，出てきません。『日経会社情報』は1980年代後半、4回ほど「含み資産総点検」という企画を行っていますが、これにも住友不は1度も出てきません。もちろん、全くないわけではありませんが、大きく見劣りする土地含みしかないということです。

こうしたこともあって、バブル時において、住友不の株価は、三井不、地所に比べ安かったのでした。かつての上場来高値は地所3520円(1987年)、三井不3390円(1989年)、住友不2480円(1989年）。
保有不動産の含みの差を反映した株価だったと言えるでしょう。

そして今、3社の株価は、そろってバブル時につけた上場来高値を上回ってきましたが、特筆すべきは、一番低かった住友不の株価がダントツに高くなっているということです。

この理由はなにか。
これはひとえに収益力の差です。住友不の1株利益は地所の2倍強、三井不の1.4倍強です。
ＰＥＲ的には地所の割高が際立ち、住友不、三井不は同水準です。
地所は丸の内の良質な土地含みへの評価がオンされ、住友不が土地含みで見劣りするのに三井不並みＰＥＲなのは、その高い成長力への評価ゆえでしょう。

それで住友不と三井不は違う(本来は663さんのおっしゃったことですが）についてですが、
これは住友不が土地含みの少なさもあって、上位2社追撃のため、かなりお行儀の悪い、財閥系とも思えぬ商法で、商売をやっているということでしょう。
利益極大化路線を商人のあるべき道として、賞賛する書き込みも散見されますが、大方の見方は、あこぎなデベとして、その路線を批判しているように思われます。
実はゴールドクレストについても、住友不と同じ批判が繰り返されています(クレストシティレジデンスのスレ等）。この両社共通の利益至上主義が嫌われているものと思われます。両社のマンション価格割高に直結しているという判断もあるでしょう。

不動産株の株価について
このスレとかけはなれるので、ごく簡単に。
3月末発表の基準地価発表を控え、先回り買いであげてきた面があります。これはほぼ織り込まれ、金利引き上げの公算も、かなり高い中、投資妙味はいまひとつでは、と思います。
不動産関連では、ここから狙うなら、東急等電鉄株が買われてきましたので、いずれは、意外な半不動産業でもある相鉄がおもしろいのではと思います。しかし、いまは大型主力株の流れなので、中期スタンスで。

ながなが、失礼しました。

[678: 667]

>>677
時差の関係上お礼が遅れ申し訳ありませんでしたが、詳細な分析有難うございました。
とても参考になりました。外国人投資家の見方とほぼ合っている感じです。

特に、『地所は丸の内の評価がオンされ---住友不はその高い成長力への評価』の部分は
合致していると思います。なお、住友不については『アグレッシブな営業姿勢だけでなく、
商品コンセプトに主張が感じられる』をあげる向きもあるようです。

不動産株の上げ基調も一服感がありますので、取り敢えず一部はキャッシュ化させたりも
していますが、価格でなく価値を重視する投資家たちは中期スタンスで保有継続の考えが
強いみたいです。　尤もこれは不動産会社というより、グローバルメガシティー間競争に
おいて東京の割安感・出遅れ感が依然濃い為といった方が良いかもしれませんが。

[679: 匿名さん]

677の一眠りした後相場師の専門的、極めてレベルの高い内容に皆、
どうコメントして良いかひるんでいるようですが、立派なコメント
はおくとして、どうぞどんどん意見や話題を出しましょう。

[680: 匿名さん]

つまり三菱は丸の内の土地持ちなのでマッタリ仕事しても安泰で、
三井もまあ似たり寄ったりだが、
住友はそれほど資産がないし関西人なので、阿漕な商売をするから
余計な文句を言われやすいと。
このスレの住人が、例えばＷＣＴを叩き、島を擁護する傾向にあるのは、そのあたりを
無意識に感じ取ってるからというわけね。

というわけで相場師の皆様が一瞬で稼げる金を１０年かかって得るために、俺は明日また
会社に行かなくてはならないから、今日はもう寝ます。

[681: 匿名さん]

スレの趣旨に戻れば、現在ならCCR対豊洲タワーが比較対象なのだろうが、この両者どの位
検討者層がかぶるのかな。　そもそも入り口段階からはっきり分れてしまう気もするが。

[682: 匿名さん]

>>680
678のコメントにもあるように、投資家は３社をそう単純に見ている訳でもないようですよ。

[683: 匿名さん]

>>679
677ってそんなレベルの高い内容か〜？　フリーターにも書けそうな単なる一般論じゃん。

外人の手先みたいなのにうまうまとおだてられて、嬉々として木に登っちゃたんじゃないの。
大体679＝677そうだし♪　○もおだてりゃ木に登る、なんてね。

[684: 匿名さん]

ＷＣＴの先着順物件を昨年購入した者です。
検討しはじめたのが昨年夏ごろからで、購入した物件が新価格なのかどうかわかりません。
いつごろから新価格になったのか、また坪単価にしてどれくらい上がったのか、ご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

[685: 匿名さん]

>>684
あの・・・釣りかどうか分かりませんが、
そんなことはＷＣＴのスレで聞いてみればいいのでは？

[686: 匿名さん]

釣りではありません。
客観的に色々なマンションを研究（？）していらっしゃる方にお聞きしたかっただけです。
ＷＣＴのスレでは聞きにくかったものですから。
ご存知の方がいらっしゃいましたら、レスください。

[687: 匿名さん]

CCR vs トヨタワは確かに微妙としか言いようがないな。

晴海（といいつつ豊海）といえども中央区なんだけどゴクレ vs 豊洲ではあるけど江東区でも大手4社

ブランド志向の人も、バリュー重視の人も選びにくい組み合わせ。

[688: 匿名さん]

>684
Ｂ棟のほぼ同一階、ほぼ同一の面積の部屋で第一期と第二期の坪単価を
比較すると約１５％の上昇。ただし、他の部屋を検証しているわけではない
のでもっと値上げの部屋があるかもしれません。

[689: 匿名さん]

687さんに同意。
比較スレの対象としては今これ位なのかもしれないけど、例えばTTT対PCTが持ってたような
華やかさに良くも悪しくも欠けるよね。　盛り上がりにくい比較かも。

[690: 匿名さん]

>>687さん
＞晴海（といいつつ豊海）といえども中央区なんだけどゴクレ
あそこは晴海でも豊海でもなく、勝どきなんですよね。
大した違いではないんですが、
勘違いされてるみたいなので一応突っ込ませていただきました。。

[691: 匿名さん]

>690

すみません。「勝ちどき（といいつつ豊海）」でした。
確かに地番は勝ちどきですが、運河を渡ると豊海というイメージはどうすることもできません。
実際、豊海小学校は勝ちどきにあります。

[692: 匿名さん]

>>691
ざん新なイメージ（思い込みか）ですね。運河を渡ると月島、ならわかりますが。

[693: 匿名さん]

>>684

昨年夏なら新価格だ。

[694: 匿名さん]

>692

いや、地元の人はみんなそう思っているけど。
運河って、住吉神社とTTTの間の運河だよ。

[695: 匿名さん]

住友　対　他の財閥
で盛り上がっていますね。住友の利益率が高いのなら、誰がその利益に貢献しているのか冷静に考えるといいと思うよ。

[696: 匿名さん]

>>694
自分が住む場所を「勝ちどき」って書く地元の人がいるんですか。。。
「みんな思っている」という表現を聞いたのは、小学校以来のような気もします。

[697: 694]

ウチは晴海だけど。
地元っていっちゃだめかな？

[698: 匿名さん]

えげつない関西系の住友。。。

最近では売り惜しみしながら高額納税者を対象にＭＳをオークションしているそうですね
ＷＣＴのＡタワーも住友の役員が考えているより５０００万円も高く入札され、大きな利益を上げたそうです！
それに味をしめたのか、これから販売予定のＢ棟Ｃ棟の北東高層階も近々オークションがあります！
非公開の極秘オークションなので詳細は表には出ませんが
情報が入り次第、またこちらに書かせていただきます。。。。

[699: 匿名さん]

>>694
＞いや、地元の人はみんなそう思っているけど。
大げさと言うかすごい思い込みですね。
私も地元ですけど、あそこはやはり豊海より勝どきですよ。
＞運河を渡ると豊海というイメージはどうすることもできません。
＞実際、豊海小学校は勝ちどきにあります。
そのすぐ横に月島警察だってあるけど、それじゃあそこは月島って事になっちゃうよ。
まぁ個人の思い込みはいいとして、あまり個人の意見に“みんな”と書くのどうかなぁ？

[700: 匿名さん]

私も地元民ですけど、やはりそこは勝どきだと思います。

[701: 匿名さん]

警察署の名前は関係ないでしょ。
そもそも警察署なんて４つしかないんだから。
それに、京橋郵便局は築地にあるし。

あそこは勝ち鬨だけど、たしかに橋を渡るとなにか違うという感じはありますね。

[702: 匿名さん]

>>701
それを言うなら、小学校の名前だって関係ないでしょ？
なぜ勝どきなのに、勝どきと認めたがらない方が不自然ですよ。
＞たしかに橋を渡るとなにか違うという感じはありますね。
何も違うという感じがしませんけどね。どういう目線で見てるのでしょうか？
橋を渡る前と後で何が違うの？？あの辺り一体は大して変りませんよ。
豊海の先端には確かに倉庫が多いけど、その事を言ってるわけ？

[703: 匿名さん]

701は何が言いたいの？

[704: 匿名さん]

別に勝どきを豊海と思う人がいてもいいし、雰囲気が違うと言う人がいてもいい。
ただ、だから何なのだ？とは思う。豊洲を持ち出して、何が言いたいのか、と。

[705: 匿名さん]

>>704
と？豊洲？？
何かよけいややこしくなってきた。。

[706: 匿名さん]

誰も豊洲の話はしてないと思うけど。
豊海の話でしょ？

[707: 匿名さん]

つまり豊洲は逆立ちしても江東区だって話でしょ？

[708: 匿名さん]

>Ahoの683
私は６７７でも６７９でもないがお前の品のない文章よく読んでみたら、
お前こそが典型的BAKA、ひがみ根性丸出し。
私もあんたほど、、、ではないので評価するとここまで書けるのは立派。
まあ、いいや、これ以上この煽りは野良異（いいねこの漢字間違いって）
っていうことで建設的に行きましょう。
６７７のレベルの高い内容には敬服。

[709: 匿名さん]

僕は勝どき好きですよ。ほのぼのしてる感じがね。

[710: 匿名さん]

＞704、707
ほらほら、すぐ豊洲の名前だして荒れさせようとしてぇ〜〜
誰も豊洲の事なんて悪く言ってないでしょ？ｗ

＞709
私も同感。あの雰囲気嫌いじゃないです。

[711: 匿名さん]

あ、発端の687では自称「晴海が地元」の人が豊洲と思いっきり対比していたから書いたまで。
荒れそうだから忘れてね。

[713: 匿名さん]

何故か豊洲というと頭に血が上る人がこの掲示板に多い。
ＣＣＲ検討者が豊洲タワーを最初から検討しない理由は「江東区だから」。
それほどまでに区というブランドにこだわっている。これはＴＴＴの時と全く同じ。
＊＊＊＊＊なものだから、そのような人に何を言っても無駄。

[714: 匿名さん]

571に販売中・これから販売の良い点の書き込みがあるので、オイラはリスクについて考えてみた。

中央区
ＣＣＲ（ゴクレ）
考慮すべきリスク→近くを通る幹線道路、隅田川側に残る土地の利用計画、建物仕様

江東区
ブリリアマーレ有明（東京建物・プロパスト）
考慮すべきリスク→最上階にあんなものがあって、耐震性や水漏れは大丈夫か？
　　　　　　　　　嫌悪施設（DIFA有明）の近さ

豊洲タワー（三井不動産他）
考慮すべきリスク→三方をタワーに囲まれる。足下の学校の騒音。運河の騒音。

[715: 匿名さん]

ＣＣＲ検討者ですが、豊洲タワーも検討していますよ。
とくに、中央区、江東区と区別なんてしてません。
みんながみんなそうじゃないですから。

[717: 匿名さん]

「腐っても鯛」
「活きの良い稚魚」
腐った食べ物が好きな人も結構いるんだね〜。

[719: 匿名さん]

やだね。

[720: 匿名さん]

７１７は豊洲大好きっ子ということで。

[721: 匿名さん]

豊洲タワーがもし坪３００万でそれで完売だったら、
市場はＷＣＴよりも（豊洲の可能性を含めて）豊洲タワーを上に見ているということですね。
これではＷＣＴは立つ瀬がありませんね。

[722: 匿名さん]

販売時期が違うからじゃないですか？

[724: 匿名さん]

>>722
WCTも「新価格」で販売していますし、販売時期は間違いなく重なってきますよ。

[725: 匿名さん]

>724
販売時期は重ならないと思いますよ。
WCTって11月まで売らない（売れない？）みたいですし、
トヨスタワーは11月までには販売が終わるかもしれませんし。
もしかするとWCTの販売員は豊洲物件との競合を避けて販売をずらしているのかもしれませんよ。

[726: 匿名さん]

＞７２５
これだけ長期販売していると、第＊期なんていう
販売方法もとっくに放棄しているし、不透明感あろうが、
まずは客が食いついてくれそうになると網被せる手法だよね。
もうこれからは、半場「ヤブレカブレ」で売りゃいいんだよという
現れじゃない。

[727: 匿名さん]

グローヴ落ち組が即流れて、ベイクレがやっと完売。
ＷＣＴも数戸残すものの、すでに全件ローン審査待ちの状況
で事実上完売。
これで、港区のタワーは４丁目定借ＭＳを残すだけに。
都内湾岸狙うなら、中央区のＣＣＲ、豊洲の豊洲タワー、
後はもっと先ですが、東雲のビーコン、豊洲の住友ツイン、
晴海まで待つしかありません。

[728: 匿名さん]

ＷＣＴってまだＢ棟の高層残ってんじゃなかったっけ・・・そこも完売？

[730: 匿名さん]

＞７２８
もちろん、オークション用のＢ棟高層北東角部屋は別。といっても、
こちらは３億からの金額であり、庶民は無関係です。

[731: 匿名さん]

>>727=730
ＷＣＴ関係者のようですね。
周辺分析はお手のようで。

本当の完売に向けてがんばってくださいね。
アクアタワーの時も下の発言よくききましたよ。

>ＷＣＴも数戸残すものの、すでに全件ローン審査待ちの状況で事実上完売。

今回は発言と事実が同じであるといいのですが。

[732: 匿名さん]

>>731
事実みたいですよ・・・（泣）。電話すればすぐわかります。

[737: 匿名さん]

>>735
イメージはどうか知らんが、電車でのアクセスを考えたら豊洲じゃないですかね。

[738: 匿名さん]

飲んで帰ればタクシー代が安いのは勝どき

[739: 匿名さん]

私は銀座で飲める身分じゃないので関係ないですｗ

[740: 匿名さん]

＞７３４
ＷＣＴは０３年から販売計画があり、結局理由不明の
延期で０４年春販売開始。
流石に４浪目までやるのが、気恥ずかしくなってきて
取り合えず「手仕舞い」して、後は新古車てな感じで
裁こうということじゃないかな。
オクがどうのこうは知らんこったで、要は全住戸が売れて
”完売”でしょうから、健闘祈る・・・としておきます。

[741: 匿名さん]

>>737
といっても駅は銀座の端っこでっせ。
銀座一丁目までのアクセスが不便。。。

[743: 匿名さん]

>>735
「どう見ても勝どきに分がある」と思うなら
あなたの中ではそれで結論出てるんでしょ。
聞くまでもないと思うけど。

[745: 匿名さん]

>734,742
なわけないでしょーに。
マンションズとかみれば明らかに都心城南物件がほとんどなくなってるんだから、
普通に売れるでしょ。その程度の事が分からないなかなぁ！？
信者もうざいが、完売（間近？）で最近アンチの方がうざいよな〜。

[746: 匿名さん]

>>745
高輪シティタワーをご覧なさい
竣工してまる３年になるけど、まだ未入居住戸を販売してる

住友って元々こーいう商売のやり方なんだから
当分完売はないよ

[747: 匿名さん]

高輪のシティタワー安く見えてきた自分が怖い。
株と手持ち物件処分して買っちゃおうかと本気で考えてます。

[748: 匿名さん]

高輪シティタワー、ワールドシティタワー。
兄弟みたいなものなのに言葉を並べてみると不思議な感じがしますね。

[753: 匿名さん]

都内湾岸タワー、中でも品川周辺はもう出てこないのでしょうか？

[754: 匿名さん]

>>753

港南四丁目第3団地建替プロジェクト

[755: 匿名さん]

それは定借でしょ〜
所有権物件はない？

[756: 入居済み住民さん]

芝浦島を買いましたが、ほぼタクシー基本料金内で思ったより品川が近かったです。このマンションでのシェアリングのバッテリ付自転車ですと5分で品川です。
高浜橋が貧弱なので、若干自転車で品川に行く時さみしいですが。
やはり品川駅の利便性及び現在の品川のショッピングゾーンとしての魅力は大きいと住んでから実感しています。

[757: 匿名さん]

↑暖かくなると高浜橋付近の運河からの悪臭で自転車では厳しそうですね。

[758: 匿名さん]

>中でも品川周辺はもう出てこないのでしょうか？

ソニーの御殿山跡地、積水ハウスが４００億で手に入れたそうですね。
でも竣工は４年後かな。

[761: Michael]

夏を２回過ごしましたが、運河の悪臭って、それほどでも
なかったですよ。
たしかに臭うときはありますけどね。
浚渫をしっかりやってもらえば、さらに臭いは
少なくなるんじゃないかな。
私はあまり気にならないです。
臭いもさることながら、運河はもっともっと
見た目に気分が良いものに改良していって
欲しいです。こういうところには、お金を
かけるべきじゃないでしょうか。

[762: 匿名さん]

いっそのこと埋め立ててしまえば、匂わないかな。

[763: 匿名さん]

子供が気の毒。

[764: マンション投資家さん]

天王洲公園、東品川の運河は好評。

[765: 匿名さん]

この辺も臭いはほとんどありませんよ。

[766: 匿名さん]

自分に都合の良い土木工事は良い公共事業
関係ない場所は無駄な公共事業

[767: 契約済みさん]

そんなの当たり前のことでは？
公共工事なんて各地域の利害・利権のぶつかり合いですよ。
それは何の悪いことでもありませんよ。

[769: 匿名さん]

ライオンズタワー月島って湾岸マンション？

[770: 匿名さん]

そんな時代もあったねと♪

[771: 周辺住民さん]

最近、書き込みないね。

[772: 匿名さん]

湾岸バブル崩壊ですからね…。

[773: 匿名さん]

個性的で魅力的な物件が安価でたくさん供給されてたのは、完全に過去になってしまいましたね

今はこじんまりしたつまらない、しかも割高な物件しか売られてないので、もうこの板が盛り上がることはないでしょう・・・

[774: 匿名さん]

豊洲タワーを見ました。格好いいですね。住友ツインもいいですね。
価格が同じなら豊洲タワーですね。外観デザイン・立地・共用施設の内容・建物の品格等総合評価すると豊洲タワーが大差の判定勝ちでしょう。

[776: 物件比較中さん]

豊洲ねぇ。。。

[777: 匿名さん]

終焉後は団地、そしてスラム化

[778: 匿名さん]

５０年たったらどうなるかわかりませんが、少なくても私の生きているあと２０年から３０年は、いい街になり発展するでしょう。首都移転があるかもしれませんし。

[779: 近所をよく知る人]

湾岸が中心になることはまずないです。
防災の観点からも、橋が壊れると名実ともに「孤島」になる埋立地に国の重要な機関を置くことなんて考えられないし、ここを中心にするのであれば東京湾をさらに大量に埋め立てないといけません。
そんな無駄なことをしようなんて人は誰一人いませんよ。
湾岸はこれからもずっと郊外であることに変わりはありません。
ただの郊外住宅地ならいいんですが、これが工場跡地の再利用地というのが住環境の観点からはひっかかりますね。どんな汚染があった土地かわかりませんし、幹線道路や高速道路の排気ガスなども多く、とても人の住む場所じゃないですからね。

[780: 匿名さん]

工場跡地ということは、地権者が決まっているし、ここに工場を持っている会社は、昔からの一流企業が多いし、見方を変えれば安心できますよね。
マンション内に元の地権者だらけな、へんな偏った大規模住宅よりはいいのではないですか。少なくても、デベは一流ですし信用はできます。

[781: 匿名さん]

＞７７９
湾岸が中心になることはまちがいありません。
防災の観点からも、国の重要な機関を置くことは十分考えられますし、ここを中心にするために東京湾をさらに大量に埋め立てていきます。
そんな有益なことをしようなんて人はたくさんいますよ。
湾岸はこれからもずっと都心であることに変わりはありません。
ただの中心住宅地ならいいんですが、これが都心というのが住環境の観点からはいいですね。どんなすばらしい土地かわかりませんし、幹線道路や高速道路の排気ガスなども少なく、人の住む場所じゃないわけじゃないですからね。

[782: 買い換え検討中]

＞幹線道路や高速道路の排気ガスなども少なく
ウソついちゃいけないよ。首都高速湾岸線の沿線なんかものすごい排気ガスだろ。
こんなところで子供を育てるなんて狂ってるよ。

[783: 匿名さん]

＞７８２
本当のことをいっちゃちゃいけないよ。首都高速湾岸線の沿線なんかものすごいいい空気だろ。
こんなところで老人を育てるなんて正しいよ。

[784: 匿名さん]

湾岸エリアには多くの公営住宅があるのをご存知かな？
たとえば台場はその殆どが公営住宅で、分譲の坪単価は半永久的に
その公営の賃貸料と無関係でない。
公営賃料基準100㎡で30万/月・一年で360万、30年で一億ちょいね。
もちろん稼働率100％の場合だけどね。投資価値は無いよ。
加えて30年後には、改装する必要もある。
まぁ100㎡60万に出来るモンならいいが、まぁ倍額なんて難しいだろうな。
60万にしたところでも、稼働率やら考えたらかなり渋い物件だね。
不動産投資物件に自殺やら事故はつき物。そんなリスクまで考慮すれば
無理としか言いようが無い。まぁ他にもいろいろあるけどね・・・
査定底上げできない状況はあるんだよね。
小学生でも分かる理屈なんだが、熱いとなんも考えないんだよな。
分かった？

[785: 匿名さん]

＞７８４
小学生でも分かる理屈か何かわかりませんが、以下がわかりました。
①長いので、読む気しません。
②公営住宅の講釈を何故するのか、わかりません。
③結局何が言いたいのかわかりません。

[786: 匿名さん]

豊洲、麻布、大崎・・・・・住友３タワー並んで見れるサイトです↓
圧巻の迫力ですね！


http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/tower/

[787: 匿名さん]

No.411 by 匿名さん　2008/06/20(金) 01:14

品川方面と豊洲方面検討したけど相方に「埋立地に住むなんてありえない」と
言われて武蔵小杉に。



No.412 by 匿名さん　2008/06/20(金) 01:20

豊洲はコリアタウンだからなあ…
いい悪いではなく、趣味が合わない人も多いんじゃないかな？

[788: 匿名さん]

>>784
知識や計算の能力があるのに、人を説得できないタイプ。誰もまじめには聞いてくれない(寂

[789: 物件比較中さん]

湾岸はこれからの街だからね。かなりリスクあります。メリットは東京ディズニーから羽田迄、３０分圏内ということですかね。このメリットを生かせる再開発が出来れば成功しますね。あと１０年でもっとも美しい街になるでしょうね。

[790: 匿名さん]

豊洲タワーなんて、これといった取り柄のない割高ハズレ物件の代表じゃないかい？

[791: 匿名さん]

>>790
ダメ　ダメなら　能無しでも言えるよ

湾岸マンションで取り柄のある　価格相当の物件晒してくれ

[792: 匿名さん]

都内湾岸マンション共通の楽しさ
・・・「海が近い」。
　　　それだけだが他の地域では得られないもの。
　　　付随する昼と夜の景観や広々とした空間もおまけで付いてきます。

もちろん郊外の湾岸にも、それはあるのだけど、生活や利便性などなどを考えると「東京の湾岸」だから魅力があるのかと。

既に買われた方、検討されてる方、ご自分の人生をより「豊かな時間」で満たしましょう。

[793: 匿名さん]

何とか豊洲がほしい。でも予算的には東雲か有明になってしまいます。有明１丁目なら手が届きますかね？でもやっぱり豊洲に住みたい！

[794: 匿名さん]

豊洲、これから開発されて価値が上がるといいですね。個人的には埋立地に住むとかあり得ないけど、キレイな街並が増えるのは他人事として歓迎です。

[795: 土地勘無しさん]

なんか煽る人も煽りじゃない人も勘違いしてるよね？＜埋立地

埋立地といっても数百メートル埋めたわけじゃないし、海の上に浮いてるわけじゃない。
ましてや高層マンションになれば、どの土壌でも「土の上に置く」わけじゃない。

杭打ちを小ばかにする人もいるけど、あれがある建物は他の土壌の無い建築物に比べると強固になる。＜その分建築費用もかかるけど。
それに土地の地盤沈下は、埋立地だからということでなく全国的に起きていること。

仙台の地震でも説明されてたけど、内陸地にある断層上にたってる建物こそ、今後は注意が必要。
ましてや湾岸より実災害が起き易い小山付近・川沿い・低地域などなど、煽っている場合じゃない場所も多いのに・・・

[796: 匿名さん]

まあ、豊洲もいろいろありますから。２，３丁目はちょっと別格ですね。

[797: 匿名さん]

>>793
豊洲の営業？

[798: 匿名さん]

いろいろなマイナス面はあるかもしれませんが、湾岸高層の夜景を一度見たら絶対住みたくなりますよ。

[799: マンコミュファンさん]

私は夜景がきれいでも無機質で人工的なところより、緑の公園や森の近くに住みたいですね。
練馬や板橋のほうがずっといいですよ。

[800: 匿名さん]

＞７９９
ところがどっこい！
緑も素晴らしいんですよね。各サワー棟の緑地帯の余裕、とても内陸部のゴミゴミしたところと違いますよ。やはり、計画されて作られた街と個別の地権者の調整が必要な無計画な街は、違いますよ。