リビオ新宿ザ・レジデンスってどうですか？

[匿名さん]

リビオ新宿ザレジデンスについての情報を希望しています。
新宿駅徒歩圏内といいつつも・・・。
いかがでしょうか？

所在地：東京都新宿区北新宿二丁目219番21（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「中野坂上」駅 徒歩6分 （A1出口）
都営大江戸線 「中野坂上」駅 徒歩6分 （A1出口）
東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩8分 （1出口）
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分 （A18出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：37.38平米～72.69平米
売主：新日鉄興和不動産
販売代理：伊藤忠ハウジング

物件URL：http://www.livio-shinjuku.jp/index.html
施工会社：株式会社浅沼組東京本店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

[662: 匿名さん]

外観が見えてきて雰囲気出て来ましたね〜
なかなかの佇まいですね。
やはり新宿の中の物件では良いマンションですよ。

[663: 匿名さん]

このエリアの再開発マンション第1弾として2011年に三菱地所レジデンスなどの「ザ・パークハウス新宿タワー」が分譲されたときは、質は高いがファミリー層をどう取り込むのだろうと考えたが、今回、現地を見学して住環境が整っていたのには正直驚いた。さすが都の施行による再開発事業だ。

　幹線道路から一歩入っており、近くに神田川も流れる。ファミリーでも十分住めると思った。青梅街道も税務署通りもきれいに整備された。単価もリーズナブルなものだと思う。

[664: 匿名さん]

ロイヤルシーズンは最寄り駅が大久保というのが引っかかる

[665: 物件比較中さん]

リビオは仕様がひっかかる。

[666: 匿名さん]

ロイヤルシーズンと比較すること自体が失礼だよ

[668: 匿名さん]

>>667
アフターサービスのいいマンション会社なんてないと思うけど・・・。
この業界、修繕積立金の設定見れば分かるように売ったらあとは知らないで成り立ってる。
アフターについてはどこでも一緒。三井も、三菱も、住友も、住民スレ行けば不満の嵐のマンションいくつでもある。
国土交通省が、修繕費は均等積立が望ましい、駐車場は管理費ではなく修繕積立に充当が望ましいと言っているのに、守ってる会社見たことがない。
管理規約も、標準を下敷きにしつつも都合の悪いところは変えてるよ。

マンションを買うなら、アフターは気にしないか、もしくは　管理組合理事になって自分で変える。それ以外に満足のいくアフターサービスは得られない。

[671: 匿名さん]

青梅街道の反対側、北地区に関する資料です。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000167426.pdf

[672: 匿名さん]

671さん
詳しい資料があるのですね
ありがとうございます。
防火対策がされるのはやはり安心かと。

来月末くらいには竣工する形になるのですね、こちらも。
外観はもうだいぶできてきた頃なんでしょうか。

[673: 匿名さん]

アフターサービスについては、よくわからないけど、管理会社については住人の同意が得られれば、後から変える事も可能なのではないでしょうか？
マンションでも戸建でも同じことが言えると思いますが、アフターサービスの良い会社って本当に少ないですよね。だからこそ、そこで頑張ってもらえれば、評判はかなり良くなると思うのですが。

[674: 匿名さん]

>>673
ホントは関係者はこんなの良くないって分かってる。
でも、買う側が値段しか見ずそこを評価しないから、一社だけまともにやろうとしても他社に出し抜かれるので横並び。
それを何とかしようとした野村の修繕積み立て定額マンションは評価に値すると思う。
でも、全然話題にならないところを見ると、やっぱりアフターだの管理はほとんど気にされていないんだろう(笑)

[675: 物件比較中さん]

営業さんのかきこみわかりますよ。これは『一般もの』やめてください。

[676: 匿名さん]

他社の粘着営業マンに投稿されて同情します。

[677: 匿名さん]

かなり売れてるみたいですね。
やはり価格も高くはないし、再開発で駅にも近く、買い物も便利なので評価されてるのかな？
現地に行くと、いつも静かな環境ですしね。

[678: 物件比較中さん]

だから、仕様が残念なんだよ。
せめて、後付けできないディスポーザーがあれば、買いました。

[679: 匿名さん]

同じ営業マンが何度も何度もしつこいね。
他の物件を荒らしなさい。

[680: 匿名さん]

いちゃもん付けても仕方ないのに・・・。もう新宿駅徒歩圏内の再開発における低層自体期待出来ないし、出来たとしてもこの価格ではもう無いでしょうね。

[681: 匿名さん]

すでに希少価値が出てる物件という事を認めたく無いんでしょ。

[682: 匿名さん]

たしかに、タワーマンションだらけのこの地域で、この価格では今後厳しいかと思いますね。
昨年からさらに価格が上昇しているし、物件自体少なくなって来てますからね。

[692: 匿名さん]

>>690

川崎のデベってロイヤルシーズンと間違えてませんか？
ここは大手のデベロッパーですよ？

[697: 匿名さん]

同じリビオなのに、こっちは高級ぽくて、川崎は団地レベルなのが相当悔しいのかな？
住民の質もひどいみたいだけど……

[698: 匿名さん]

住み心地は入居者の層に左右される面は大きい。
例えば外国人が多ければゴミ出しのマナーは悪くなる。
子供が多ければうるさくなる。
新築の場合、実際に入居してみないとわからないことだ。
安全なのは、すでに評判が確立している中古を探すこと。

[699: 匿名さん]

川崎の東門前って…ファミリーマンションで直床なら多少は音がするけども。
ここは二重床二重天井だし、遮音性能も高いフローリングだからそこまで気にせず過ごせますよ。
それに東門前と新宿を比べてもね。

[700: 物件比較中さん]

１Ｌって、いつから販売？

[701: 匿名さん]

>>700
竣工後販売とおっしゃってました。
だから値段はまだ未定みたいだよ。
他の市況と照らし合わせてっていってたから、高いんじゃない？

[702: 物件比較中さん]

週末に、購入前にきちんと確認したほうがよい読むべき本の名前が出ていましたがなぜか投稿が消えてしまっています。
碓井 民朗という設計士の方の本ですよね？
覚えていらっしゃる方がいらしたら教えてください。
やはりマンションは高い買い物です。
正しい知識をもって購入したいので、設計部分も勉強して
後悔しないようにしたいです。

[703: 匿名さん]

>>702
そこまで言うのに自分で調べようとしないのが不思議
その本がベストとも限らないのに。

[704: 物件比較中さん]

ここって売れてるの？
何となく、三菱の60階にみんな客取られてる気がする。

[705: 物件比較中さん]

ここって売れてるの？
三菱に押されてるような？

[706: 匿名さん]

>>704
明らかに取られてるよ。
でも、その割りにはコツコツと売れてる。
三菱の影で目立たず50戸以上売ってるからね。

[707: 匿名さん]

低層階を好む人にとってはいい物件だと思う。
現場を見に行ったけど、静けさが違うな！落ち着いた生活ができそうだ。

[708: 匿名さん]

夜見たけど暗い。
この道を女性一人大久保方面から帰るのはきついかな。

[709: 匿名さん]

>>708
坂上も西新宿もあるのに、ここから大久保まで歩くの？

[710: 匿名さん]

タワマンと低層では客はかぶらないと思うけど。
むしろ他の低層と競合してる。

[711: 匿名さん]

ロイヤルシーズン新宿柏木、プレシス新宿柏木とか。

[712: 匿名さん]

>>709
ジェイアール使いたいので。乗り換えはしたくないし。

[713: 匿名さん]

大久保駅から歩くならロイヤルシーズンの方がずっと便利。

[714: 匿名さん]

女一人なら大久保より東中野の方が安心だと思うけど。
大久保界隈はおすすめしない。

[715: 匿名さん]

>>712
ご自由にどうぞ

[716: 物件比較中さん]

この物件と三菱の60でかなり悩んでます。

[717: 匿名さん]

悩む理由がわからない

[718: 物件比較中さん]

>>717
なぜ？

[719: 匿名さん]

方向性がだいぶ違うからじゃない？
どちらも良い物件だけど好みがはっきりと分かれるタイプだから、この2つで悩み続けるとしたら、まだ優先順位が定まってないんだろうな、と思う。

ちなみに、どういう風に悩んでいるの？

[720: 匿名さん(悩んではいない)]

>>719
居住タイミングが2年も違う。
広さと立地だけ似ていてあとは何もかも違う、と捉えているのだが。

[721: 匿名さん]

じゃあ、早く住みたいか、2年待ってもいいかの違いでしょう。

[722: 匿名さん]

トイレが賃貸使用のタンク式だったり、
3LDKのみキッチンカウンターを天然石にしたり、
全戸数に比して駐車場が少なかったり、
外観も良くも悪くもオーソドックスで、
コストダウンを強く意識しているのが伝わってくるが、
なぜかコンシェルジュがいるというのがよくわからない。

[723: 匿名さん]

>>722
駐車場は、このエリアならこの程度あればおそらく困らない。
外観は、隣のアゼリアテラスと一体化することが、特定建築者の選定要件だったから、これ以外の選択肢がなかった。
コンシェルジュサービスは電話対応であって、ここに常駐しているわけではない。

[724: 匿名さん]

てことはコストダウン物件なわけだね。
華美な内装や外観、庭園、共用設備に興味がない人には良い物件でしょう。
そこがパークハウスとの差別化になるかも。

[725: 匿名さん]

>>724
ここは、都からの制約が色々あるから、建物自体はパークハウスより上。
これは、都のマンション評価見れば分かる。
でも、そういう見えない、あまり素人受けしない部分に金かける事を余儀なくされたから、見える部分を削るしかなくなったのが不運。

ましてパークハウスは大規模ならではの共有施設てんこ盛りで、ぱっと見の差がさらに広がった。

[726: 匿名さん]

坪単価が上がっても、高級路線を打ち出したほうがよかったのでは。
新宿ならいずれ買い手はつくわけだし。
郊外のファミリーマンションと似たような見た目のマンションを作っても、
インパクトに欠ける。

[727: 匿名さん]

＞あまり素人受けしない部分に金かける事を余儀なくされたから

例えばどんな部分でしょう？

[728: 匿名さん]

>>727
大きめな空地率、太陽光発電、配管のメンテナンス性向上、植栽の多様化など。
ここまでやったんだから726の言う通りで、いっそ高級路線に突っ走ったら良かったんだろうけど、そこまでの勇気はなかったんだろう。

[729: 匿名さん]

>>727
ここって、103戸でそこまで規模大きくないし、ディスポーザーが無かったりと、いろいろコストダウンもしてるよね。
なのに、東京都マンション環境性能表示で14点/15点取ってたりする。

普通の小～中規模でコストパフォーマンス路線のマンションだと、そもそも評価を受けないし、もっと規模の大きいの高級路線でも14点はなかなかない。
緑なんか植える部分ないし、太陽光はちょっとでもあれば良いんじゃなくて一定規模以上ないとダメだから、設置コストがかさむ。
断熱も、省エネも、それなりに配慮した構造や設備入れないと3は取れない。
長寿命化は他に比べて全体的に点数が低いことからもわかる通りホントにコストがかさむ。

ちなみに、新宿区内のマンションの評価点数。
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/104_shinjuku.h...

パークハウス西新宿60は10点、売れまくった富久ですら13点なので、リビオの方が上なんだけど、そう思う人なんて多分ほとんどいないよね。
それどころか、実は、新宿区内にはリビオ以外では14点ですら存在しない。
過去に遡っても新宿区内で満点取ったことがあるのは、同じく東京都施工の再開発だったパークハウス新宿タワー（旧基準）だけという。
そのパークハウス新宿タワーは高級路線でやったけど評価されなかったから、同じ路線は怖かったんだろうね。

もちろん、この評価は、あくまでも建築物としての評価に偏っているので、これが満点＝住みやすいとは限らない。ディスポーザーとか割と大事だよね。
でも、こういう、あまり評価されないけど実は大事という部分に、リビオは半強制かもしれないが、お金をかけているのもまた事実。

[730: 匿名さん]

長文で語ってしまいましたが、だからリビオ新宿は、お買い得！と言いたいわけではないので、ポジとか言わないでね。
こんなにすごい点数取っていても、話題にもならないし、ちっとも評価もされない。それどころか安モノ扱いすらされる。
これが現実なので、これから先も性能評価のおかで、ココの格が上がるなんてことはきっと無いと思う。
一部の分かってる人だけが、ひっそりと評価してる。それが環境性能評価なんだと思ってる。

[731: 匿名さん]

環境性能評価が高いことと、住みやすいこととはあまり関係ないということに、
多くの人は気づいているのではないか？
言い換えれば、行政の評価基準と、実際に住む客の評価基準は違うということです。
そのギャップが、幸か不幸かこの物件に現れているのかもしれない。

[732: 匿名さん]

緑なんか周りの公園にでもにあればいいし、そもそもマンション自体一軒家と比べて断熱性がある。東京都の基準なんて買う人は気にしてないのが現状
もっと高級感出せば売れたんだろうね。

[733: 匿名さん]

せっかく豪華マンションと同じ高いお金を出すのに，物件が賃貸マンションと外見上区別がつかないような
ものでは嫌だね。何とかならないかね。
たしかに周囲によく溶け込んでいるというか１０年前に立ったマンションと区別がつかない感じがする
といえばするね。新築とは思えないというか。

[734: 匿名さん]

住むのは東京都の職員ではなくて一般の都民。
業者はどっちを向いて仕事しているのか、ということ。

[735: 物件比較中さん]

私は価格的に新宿でこの価格は、お買い得と感じたので買いました。
環境も静かな住宅街ですし、三菱より過ごしやすいと思います。

[736: 匿名さん]

高級さにこだわらなければ良い物件でしょう。

[737: 物件比較中さん]

今後、新宿区内でこの価格は無いと思います。

[738: 匿名さん]

>>731
断熱性だけは住みやすさに直結するけど、あとは住んでからのコストを下げるための指標だからねぇ。
緑に至っては精神的な満足以外にはなにも貢献しないし。
コストも、住み替えるときにそこまで考えるひとはあまりいないもんね。

[739: 匿名さん]

二路線使える中野坂上がすぐ近くで途中には深夜まで営業しているスーパーもあるから便利過ぎる。しかも数年後にはまた西新宿五丁目北に商業施設と公園が出来る。

[740: 匿名さん]

新宿区なんだけど中野坂上頻用みたいな感じか。

[741: 物件比較中さん]

両駅、使えるのがいいところ。

[742: 匿名さん]

いい情報が多いけど、デベっぽくも感じる(^-^;

[743: 匿名さん]

物件価格が思っていたより高いですね。

カキコミにもありましたが、

もう少し高級感ある外観デザインがほしかったかな。

来月から入居が始まるようだけど、春までに完売は難しいかも。

[744: 匿名さん]

なにを言っても売れてるのが現状です。
購入者が評価してるんだからネガさんは完敗。

[745: 匿名さん]

物件に関して賛否両論有るみたいですが、北新宿二丁目は東京都が主導してきた再開発だけに、その価値は揺るぎないでしょう。

[746: 物件比較中さん]

その通り。
資産価値増、間違いなし。

[747: 匿名さん]

あり得ない

[748: 匿名さん]

>>747

まあまあ、あなたには関係ない物件で、実際売れてるんだからあまりネガらない方がいいですよ。笑

[749: 匿名さん]

>>743
もともと春まで完売という計画じゃないらしいよ。売り出したのは去年の9月。普通は、完売まで一年間かかる。1Lは竣工後売りで、坪単価上がるのがほぼ確実。

[750: 物件比較中さん]

早く買った方が良いってこと？

[751: 匿名さん]

西新宿はこれからも大規模マンションの供給が続くので、
資産価値が上がることはないよ。坪単価も上がらない。

[752: 匿名さん]

大規模の計画は有るけど再開発による低層の計画は無いでしょう。

[753: 匿名さん]

>>749
販売代理を立ててる時点でそうお考えなんでしょうね、ここは。
まあ人気物件では無いのはデベも
御察しのようで

[754: 契約済みさん]

私は買いました。

[755: 匿名さん]

>>753
半年で完売された物件があれば、教えてほしい。逆にそういう物件は値付けの失敗でしょう。人気がないと言い張るあなたもここにコメントを残すことは、逆に興味関心が高い証拠になるでしょう。

[756: 匿名さん]

リビオ新宿御苑はすぐに完売した気がする。

[757: 匿名さん]

>>753
販売開始が竣工の約半年前と少し遅れたのは、東京都主導の再開発であるために、都の厳しい要求をクリアするのに時間がかかったからと聞いてます。
このマンションは、容積率と建ぺい率を少なくして、全体としてゆったり感のあるプランとなっています。高級感に関しては人それぞれですが、私はこのようなゆったりしたところに高級感を感じてます。

[758: 匿名さん]

トイレとか浴室とかキッチンとか、水回りの仕様で損している面がある。

[759: 匿名さん]

>>756
すぐではないようですよ。条件が悪い部屋はどうしても最後に残ってしまいます。リビオ新宿御苑もとても良い物件ですが、マンションコミュニティでコストダウンとか叩かれてました。ふたを開けてみると、超人気物件でした。

[760: 匿名さん]

>>758
1. 立地+低層の希少性、全体のゆったり感
2. 内装
どっちを重視するかと言いますと、私は1です。人それぞれですが。

[761: 匿名さん]

小さい子供がいる家族がたくさん入居すると、
走り回る音とかでうるさくなるのが気になる。