23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その34）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その33）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43969/

[81: 匿名さん]

住んでみたい街であって、分譲か賃貸かは関係ないアンケートですね。

[82: 匿名さん]

>　○第2位／その他（東京以外）……14.8％

マリネーゼに憧れる人って意外と多いんだね。リゾートっぽいからかな？

[83: 匿名さん]

ウメタテーゼでしょ

[84: 匿名さん]

すべての女性があこがれる理想の街、伊羅野
都心にあって閑静な街並みと豊かな緑を讃え
交通至便な街　伊羅野

今堂々分譲開始　タワーマンション伊羅野

ここに住む皆さまは　そのあこがれのステータスに対し
イラネーゼと呼ばれることでしょう。

いらねーな。

[85: 匿名さん]

＞79
西高東低は相変わらずだな。これは未来永劫変わらないね。

[86: 匿名さん]

>>79
まさにスイーツだなぁ

豊洲もそうだが日本人てこういう所がなんか情けない

[87: 不動産購入勉強中さん]

国交省主要都市地価：下落地点率98.6％に拡大、名古屋が鮮明

２月24日（ブルームバーグ）：国土交通省が24日発表した全国主要150地点を対象とした2008年10月１日−09年１月１日（第４四半期）の地価動向報告によると、１月１日時点で下落地点は全体のうち 98.6％となり前回調査（08年10月１日時点＝85％）から拡大した。ほぼ全地点で下落しており、景気悪化で地価下落が鮮明となっている。

国交省によると、景気の悪化、新規分譲マンションの販売不振、投資・融資など資金調達環境の悪化を背景に土地への需要は後退している。また、オフィスなどの空室率の上昇、賃料の下落など、収益力についても一部でやや低下する傾向がみられたとしている

　　国交省地価調査課の北本政行課長は記者説明で、「景気同様に地価動向も大変厳しい。オフィス、住宅を今は拡張していこうというマインドはない。土地の買い手側、需要側の意欲が全体に引いている」と語った。

国交省はこれまで同調査で地価変動率の区切りを値下がり・値上がりの両方について「０％超から３％未満」「３％以上６％未満」「６％以上」の３つずつに分けて発表していたが。しかし、地価の変動率が大きくなったため今回から下落の区切りを細分化し、「６％以上」を「６％以上９％未満」「９％以上12％未満」「12％以上」とした。

名古屋の下落が鮮明

東京、大阪、名古屋の三大都市圏では全ての地区で下落となった。東京圏、大阪圏では３％以上の下落地点がそれぞれ87.7％、74.4％となり、名古屋圏では３％以上の下落が100％で、このうち６％以上の下落地点が78.6％に達し、12％以上の下落地点も21.4％あった。

内閣府がこのほど発表した2008年10−12月期の国内総生産（ＧＤＰ）１次速報値の成長率は前期比年率マイナス12.7％と、第１次石油危機直後の1974年以来、約34年ぶりの下落率となった。１−３月期もマイナス成長の見込みで、日本経済は当面、下降局面が続く見通しだ。

　　景気悪化を受けて住宅市場も低迷が深刻化している。不動産経済研究所が16日に発表したマンション市場動向によると、2009年１月の首都圏のマンション発売戸数は前年同月比24.1％減の1760戸となった。 1993年８月以来、ほぼ16年ぶりの1000戸台で、17カ月連続の減少だった。

調査は１月１日、４月１日、７月１日、10月１日に実施している。

参考リンク：国土交通省　主要都市の高度利用地地価動向報告
http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/look_rep/lookreport20090224.html

[88: 匿名はん]

>>86

お、関西板で嫌われ捲り２ｃｈと街ＢＢＳでは相手にされないスイーツ厨がこんなところに・・・
皆様、お騒がせしてスミマセン。。。

[89: 匿名さん]

>86
日本人に限らずじゃないか？
環境良好の住宅地はどこもダウンタウンからは一定の距離を置いてるよ。
職場に近くても安い地域なんていくらでもあるけど、それなりの理由がある。
「今後人気が上がり、人が集まる」？
ないない（笑）

[90: 匿名さん]

>>89
まあそれは分かるんだが
完全にマスコミというか雑誌の煽りそのままだよね

もうちっと質の良い街もあると思うんだが
完全にセレブ（もちろん日本的な意味での）嗜好

[91: 匿名さん]

マスコミの煽りに一番乗せられちゃったのが教授推奨の場所じゃね？
いまや梯子外されて大変なことになってるけど・・・。
マスコミもヒドイよな〜。

[92: 匿名さん]

先週　アド街で「東向島」やんなかった？

面白かったよ。・・・・女性誌の志向の対極
もともとナイタイの世界だから

[93: 匿名さん]

湾岸埋立地が若い女性の住みたい街になることは永久にありません。
理由は安っぽいチェーン店しかないニュータウンだからです。
いくらデベやインチキ教授が洗脳しようとしても誰も騙されませんよ。
まあ、坪180万以下みたいな安さが出せればお金がないひとは買うでしょう。
でも、みんなが憧れる街にはいつまでたってもなりませんよ。残念でした。

[94: 匿名さん]

確かに職場への距離が最優先って人はいまどき少ないよね。
団塊世代のおじいさんみたいな会社がすべて、みたいな人は今ではあまりいないよね。
インチキ教授は時代の流れが全然読めてませんね。

[95: 匿名さん]

妻の収入まで組み込んでローン返済を設計したら確実に破綻します。
つまり、毎月20万も家賃を払うサラリーマン世帯なんて有り得ないってことです。
もちろん払える人はいますが、そういう人は億ションが買える人なので、平均層からは大きく乖離してます。
インチキ教授はとにかく江東区がいかにリーズナブルかという結論から強引に論理を展開しますので、すべて有り得ない妄想になってしまってます。

[96: 匿名さん]

79は2位のその他に注目すべき。

住む場所を選ぶ基準というのを職場との距離だけで測りたがる輩が蔓延っているようだけれども、
それは一つのファクターにすぎないわけで、しかもそれはあまり重要ではない。
実際には別の基準を持っている人が多くいる。
データとしても出ている。そうしないと土地の価値を見誤る。
都心の価値は決して職場からの距離によって作られたものじゃない。
当たり前だけどね。
みんな職場のそばになんか住みたくないんだよ。

[97: 匿名さん]

埼玉で便利な築浅ＵＲでさえ、ファミリータイプで20万近くするぞ。
みんなどこに住んでるんだぁ？
サラリーマンじゃないけど借りてたw

[98: デベにお勤めさん]

ここは23区のスレなんであまりこんなこと言っても仕方ないのかもしれないけど、
城南地区の価値は南に横浜、川崎という核があるのも理由になっていると思うよ。

[99: 大学教授さん]

昔のように学生として東京に上京して、卒業後そのまま就職のパターンは少なくなって行くと思われます。
地方の国立大学、有力私立大学を卒業した後に、上京・就職のパターンが増え、首都圏の大多数の
大学はローカル化し、学生集めに苦労することになるでしょう。
下宿生の仕送り減少、食費は１９７７年水準に
2月23日19時15分配信 読売新聞
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090223-00000796-yom-soci
＜大学下宿生＞平均収入、１７年ぶり１２万９千円割る
2月23日21時11分配信 毎日新聞
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090223-00000111-mai-soci

[100: 匿名さん]

>>95

そうかな〜？
都区部のマンション買う人って毎月２０万円くらい返済してるんじゃない？

だって、５０００万円の物件を買って３％３５年ローンで返すと月々の返済額は約２０万円だよ。
収益還元法で計算しても２０万円の家賃を払ってるってことは大体５０００万円の物件相当だし。

潤沢に頭金用意して返済額少ないもいるけど結局お金払ってるんだから同じでしょ。
しかも繰り上げ返済するのが一般的になっているみたいだしね。

[101: 大学教授さん]

>>100
人間と言うものは自然に地元びいきとなり、多少高額でも自分が生まれ育ったところに住みたく、
またその価値と言うか居住コストを正当化したがるものです。
これが従来の首都圏の地価を決めてきました。
このようなレトリックが今後も通用して行くとお考えですが？

[102: 匿名さん]

平均的なサラリーマンは5000万のローンなんか組みません。
昔は余暇も楽しまず、ただひたすら仕事して住宅ローンを返すのが普通だったでしょうが、今時そんなつまんない生活をしてる人はいませんよ。
私の住宅ローン返済額は月11万円です。年収は850万です。

[103: 匿名さん]

じゃあ、もともと人がいなくてそこで育った人がいない埋立地は永久に人気は出ないですね。

[104: 大学教授さん]

地元びいきにもさまざまな程度があります。
①子供の頃から生まれ育った人
②学生として上京し住み始めた人
③社会人として上京し住み始めた人
このような順番で居住地域に対する贔屓度も変わってきます。
はっきり言えることは、首都圏の少子化が進み、また上京学生の数が減るので、①および②の
パターンが減り、③のパターンが増えて行くので、経済原則に基づいた居住地域の選択が
今後主流となって行くことです。
従来型の観念では不動産市場を語れなくなる日も近いでしょう。

[105: 匿名さん]

女性が住みたい街に埋立地がまったくないことからも、あなたの論理が完璧に破綻してることは明白です。
独身の社会人は誰も湾岸の埋立地に住みたいとは思ってません。

[106: 匿名さん]

>>102

まず、自分の駄文を読んでいただいてありがとうございます。
そんなに収入があってうらやましい限りです。また、人生をエンジョイ
されるタイプの方のようで合い通じるものを感じます。

>平均的なサラリーマンは5000万のローンなんか組みません。

私もそう思います。住宅ローン控除の説明でもそういう解説を見ました。
つたない書き方で申し訳なかったですが、５０００万円の物件を買うと
いうことは頭金とか諸費用込みで月２０万円ぐらい払っているのと同じ
では？と言いたかっただけです。私の書き方がまずかったことをお詫び
いたします。

ちなみに102殿は５０００万円前後の物件をご購入されておりませんか？

[107: サラリーマンさん]

下げ止まるのは先だろうけど、キャッシュある人間にとっては区分所有とか結構な利回りでゲットできるようになってきましたね。私は自宅も買いましたがついでに区分所有も購入しました。池袋最寄の微妙物件ですが一頃では有り得ない価格だったので思わず買ってしまいました。

[108: 匿名さん]

>>101
教授がおっしゃるように昔から都心・城南・城西に住んでる者には埋立地に住むことに抵抗があります。
当然城東、千葉、埼玉、その他地方から来た層の割合が高くなります。
現在の城東を見れば分かりますが、富裕層が尻込みする地域は民度が高くありません。

民度の高くない地域はいつまで経ってもみんなの住みたがる地域にはならないでしょう。

[109: 大学教授さん]

首都圏の少子化が進むにつれ、今後外部に人材を求めて行かないと東京の発展は有り得ないでしょう。
第一段階は地方からの人材流入
第二段階は女性の戦力化
第三段階は外国からの知的移民の積極受入となります。
東京を動かして行く主役が変わって行くわけですから、当然ですが、不動産市場もそれに合わせ
変質して行くことになるでしょう。

一方、旧来の住宅地に住まう第二世代の未婚化そしてパラサイト化は、それら地域の長期停滞を
招くと予想されます。現状でおよそ４割近くの人達が未婚化し、親が持ち家の場合、その大多数
がパラサイト化し住宅需要には結びつかないでしょう。
それら住居は２代にわたり固定化、塩漬け状態が続くこととなり、３段階にわたる新規需要の動き
には答えられず、結果的に時代の潮流から取り残されることになるでしょう。

[110: 匿名さん]

>>101

失礼ですが、あなたは本当に「大学教授さん」ですか？
（いえ、なりすましされてないかと邪推いたしまして）

ご気分害されましたら申し訳ございません。

＞このようなレトリックが今後も通用して行くとお考えですが？

すみません、適正な今後の価格形成については専門外なのでよくわかりません。
日本では市場原理に基づいて需要と供給の関係で価格が決まっていくものだと
信じています。

ただ、一言いわせていただければ、不動産取得における価格面の失敗事例では、
定価に慣れた消費者の価格算定能力不足という側面があるような気がします。
というのは、毎回価格交渉をせずに済む定価という小売業の全体最適システムが
悪用され、ディベロッパーの価格を鵜呑みにする消費者が多いと感じるからです。
（まだまだ消費者の方が情報弱者であることの表れかもしれません）

だから私は不動産業界の健全な発展を願って、マンションの想定原価を表示する
ことを義務付ける法律が施行されることを期待しています。そうすれば、現在の
相場、周辺の相場という相場感だけが一人歩きするバブルを抑制できるのでは
無いかと期待するわけです。

以上長くなりましたが、教授はどのようにお考えでしょうか？

[111: 購入経験者さん]

>102

私もそう思う。
平均的なリーマンは3500万。無理して4000万が普通の感覚。
5000万くらすの人は親の援助がある人か一部上場企業の人。
退職金が多いから銀行の審査が通りやすい。
そんな私のマンションは3500万円。
東京の人だったら東京に実家がある筈なので5000万とか買わない気がする。
親が介護必要になったらマンション売って実家に帰る予定。

[112: 大学教授さん]

第一段階である地方からの人口流入が盛んになり始めたのは２０００年以降です。
その時点で２２歳であった人々は現在３０〜３１歳といったところで、まだ持ち家取得の年齢には
達していません。
いままでの都心回帰の主流は、県境外周区、市部、近隣３県に旧来から住んでいた人たちの
人口移動であり、まったく新たに首都圏に流入した人たちの持ち家選択パターンから生まれた
ものではありません。
本質的な都心部居住のコンセプトを確立して行くのは、団塊Ｊｒより後の世代でしょう。

[113: 匿名さん]

教授！

サイエンスは仮説の検証だって聞きましたよ！
こんな良い文献見つけてきました。
教授の理論を裏付けるために５４ページとか参考にならないですか？

http://www.mlit.go.jp/hakusyo/syutoken_hakusyo/h19/images/2-5.pdf

[114: 匿名さん]

>>106
私は4500万のマンションを買いました。頭金を入れたのでローンは3200万です。
ボーナスは貯金にまわしたいので返済には組み込んでません。また妻の収入も考えておらず、自分の月給だけで払える額にしました。
破綻しないようにリスク回避するとこうするのは当然だと思います。
デベはもっとローンが組めるようなことを言うでしょうが、騙されてはいけません。
ローン返済だけの人生なんてつまんないですよ。

[115: 匿名さん]

>>114

ご回答ありがとうございます。ライフスタイルに対する信念尊敬いたします。
また、結構な額の物件うらやましい限りです。

庶民の我々はくれぐれも余裕のある返済計画を、ということですね。
肝に銘じておきます。

[116: 匿名さん]

30歳で850万と45歳で850万じゃだいぶ違いますから、年齢にもよりますよね。

[117: 匿名さん]

円が物凄く弱くなっている。オバマとの会談によってアメリカ国債を買わされた場合、日本が滅亡へ向かう一歩を踏み出したことになる。今この時期に絶対マンションを買ってはいけないことだけは言える。

[118: 匿名さん]

円安＊＊＊＊だと思うけど何で？

[119: 匿名さん]

>>118
伏字ではわかりませんです。

[120: 匿名さん]

教授は支離滅裂。
戸建と違ってマンション住まいの富裕層は何年かすると快適なマンションに移り住む。
マンションの老朽化と入れ替えによる住民の劣化の前にね。

現在都心や城南、城西に住んでいる人は教授から見れば割高かもしれないが、
住環境の良い場所や商業地の発達している場所を謳歌している。
勤務地だって新宿の人もいれば渋谷、池袋、横浜など様々で東京周辺ばかりではない。

ならないでしょうが、万が一教授の夢通り埋立地が庶民の憧れの場所になったとしてその時移り住めば済む話。
未発達で不便な今の段階から強く勧める意味が分からない。
何か今のうちから住んでもらわなくてはならない事情でもあるのか？

今のうちから仕込んだとして夢がかなった時はあなたのマンションは老朽化し、初期住民もおらず２束３文。
しかも貴重な人生の時間を不便な未発達地域で過ごし死んで行く。

[121: 匿名さん]

虚飾の剥がれ落ちてる今の局面で一番危険なのは、
住宅地としてのレベルが低いにもかかわらずブームに便乗していた地域。

具体的には足立や墨田を典型とした下町・城東・城北内陸部、
および江東区後発湾岸。
豊洲に関しては、ブーム期間中に最低限のインフラはできたので、
平成団地としてはギリギリセーフだろう。

[122: 匿名さん]

こないだNHK見ててびっくりした。豊洲ってマンション乱立の人口増に伴って小学校まで作っちゃったんだね。ちょっと高級なイマドキの団地ってところか。だけど、子供同士で「うちは何階に住んでる」とかって階数差別が絶対ありそう。番組では４８階に住む子が取材されてた。いびつなマンション格差社会が生まれそうな気がしなくもない。

[123: 匿名さん]

>>122
全然高級じゃないけど・・・

[124: 匿名さん]

あるのかなそんなこと。子供らしくないなぁ。

[125: 匿名さん]

小中学生でも知ってる「マンションコミュニティ掲示板」と「2ちゃんねる」。
様々な問題はそこから始まってる。

[126: 匿名さん]

>>125
そうか、以前このスレに出没し悪態ついていたガキンチョはタワマンの低層階の子だったのか。

[127: 匿名さん]

教授は江東区物件のデベだから今すぐに埋立地が高くなってくれないと困るわけだよ。
残念ながらもう、そうはならないがね。
今から高値で埋立地のマンションを買う人は一人もいないからな。

書いてることが全部論理破綻してるからおもしろいよね

[128: 匿名さん]

>>122
ニュータウンの弊害が今から想像できるよねあれ

>>124
子供は残酷だよ

[129: 匿名さん]

いよいよ政府がPKOするね、株価は底割れしないから。カタカナ不動産屋が一掃されたら、調整している地価も落ち着くの〜(笑)

[130: 匿名さん]

必死さが滲むなw