23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その34）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その33）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43969/

[182: 匿名さん]

浅草橋周辺って、マンションブーム中でもマンション売れ行きの悪かったエリアでは？

[183: 匿名さん]

よくその書き込みを目にするが、２００３あたりの底の１０％引きってのだけ根拠不明。当て勘？

[184: 匿名さん]

>>179
＞タワマンを過剰評価し平均年収が高めの層（日本語的に意味不明）へ年収の７倍以上
＞まで貸し出す

そんなこと、日本の銀行はどこもやってないでしょ？
優遇金利でローン顧客の数増やすことにやっきだったけど、審査は保証会社がやって
いたから厳しいんだよ。
住宅ローン借りたことありますか？

ケース１だけでやめてよかったら尊敬できたのに残念！

[185: 匿名さん]

ケース１だけでやめておけば尊敬できたのに・・残念！

[186: 住まいに詳しい人]

>184 審査は保証会社がやっていたから厳しいんだよ。

あのねーローンの現場はよーく解っております。保証会社は基本的に事故がなく納税し評価がつけば１年前まで８０％は簡単にでたの。その他の２０％が銀行が個人を見るけどそれがルーズだったのと評価がかさ上げされていた訳。

銀行も保証会社も投資銀行もＣＤＯもデリバティブもみんなグローバルに繋がってるから、証券化された債権、商品はもう同じで日本の住宅ローンだけが大丈夫という事もない訳。
銀行が自己勘定でリスクをとって正当に評価し融資していれば（バブルに乗らなければ）まだましだったという事。

物事のからくりを学ばないと、住宅業界にいても、投資しても、碌なことにならないよ。

[187: 匿名さん]

今って新興デベの投売り物件を拾えばいいのか、それとも中古が落ちてくるのを待つべきか・・・

[188: 匿名さん]

>>186
＞住宅業界にいても、投資しても、碌なことにならないよ
別に、受託業界にもいない普通のサラリーマンで不動産投資もしていないで
頭金貯めて、３３００万円のローン組んで６０００万円のタワーマンション買った
オレは関係ない話ということですね。誰がバブルに乗ったというのか（あいかわらず）
主語が不明確で、おっしゃってる意味がわからんのですよ。

[189: 匿名さん]

年収の七倍も審査通してないでしょう？

[190: 住まいに詳しい人]

>188 頭金２７００万払ったならバブルには乗っていないよ。それだけ貯められるなら年収も高いんだろうし。主語は年収の６倍以上でタワマン買った人の事。

[191: 住まいに詳しい人]

＞１８９
あのねーローンは人に出すんじゃないの。物件の評価と勤務先の給与に出すの。連帯保証人や資産背景は稟議の味付けだけ。７倍出す人もいるし、４倍でない人もいるの。

[192: 匿名さん]

物件を差し押さえれば損しないくらい十分高い評価がついた場合、返済不能で破綻することが予想されても貸しますか？

[193: 匿名さん]

>>191

貴殿がおっしゃっているのは、住宅ローン総枠の話ですね？
例えば、自宅のローンが３０００万円で、セカンドハウスが３０００万円で
中古のアパマンローンが２０００万とかいう人は
年収１３００万のサラリーマンならありうる話でしょう。

でもタワマンをセカンドで買って転売しようとする個人なんて税務署の
餌食でしかないですよ。普通は、貸すか住むかです。

普通に賃貸収入がとれたら普通の投資。ネットの利回りで７％くらい
でまわれば普通の人は満足する。
愚直な投資であってバブルに踊っているのとは縁遠いですよ。

要は何％自己資金入れるかだけでしょう。
自己資金が少ないと、利回り下がっても転売もできない。

今のところアパマン金利で２．８７５％変動に
優遇０．５％とか（属性によって）つくでしょうし。
当面低金利続く状勢みたいだし、おっしゃっている意味が全然わかりませーーーーん。

[194: 住まいに詳しい人]

>>192
貸さない。

＞＞１９３
こちらもよく解らないが、①自己資金を多くいれる投資はＲＯＩが低いので悪い投資
②ネット利回り７％は新築では少ない。あっても狭いワンルームの悪い投資。満足しているという普通の人は失敗した人。タワマンは５％で投資には論外。

[195: 匿名さん]

だから、何がバブルっていってんのかわかｒんのだよ。

[196: 住まいに詳しい人]

バブルって何？

[197: 匿名さん]

>>194
年収　年収７倍　　　３５年ローン1.5％の月支払い額
400 2800 85708
500 3500 107135
600 4200 128562
700 4900 149989
800 5600 171416
900 6300 192843
1000 7000 214270
1100 7700 235697
1200 8400 257124
1300 9100 278551
1400 9800 299978
1500 10500 321405
（万円）　（万円）　　　（円）

別にどこにムリがあるんだ？何がバブルに乗った？

タワマンでも２００６年竣工までならネットで７％回る
物件フツーにあったけど
話がＳＰＣバブルからはじまっているんでてっきり
１９９９年からこの方の話し方思いましたが・・・

[198: 匿名さん]

>>196
バブルに乗ったとか乗らないとか言ってたんじゃねぇの？

[199: 匿名さん]

しかしこれだけ悲観論が多いと、なんか逆に心おどるなあ！荒れてる株の掲示板のようだ

[200: 匿名さん]

暴落来い
（童謡　春よこいの節で
　　　　　・・・可愛らしく）

暴落来い　早く来い
腹がふくらむ　かあちゃんが
高い家賃に腹たてて
持家ほしいと　待っている暴落来い　早く来い
おうちのまえの　デベロッパー
売れ残りが　ふくらんで
投げ売りたいと　待っている

[201: 匿名さん]

反転来い　早く来い

あきらめはじめた　かあちゃんが

マンション資金に　貯めた金

株買いたいと　待っている
反転来い　早く来い

おうちのための　頭金

カラ売りますます　ふくらんで

損したみたいと　泣いている
♪

[202: 住まいに詳しい人]

＞１９７　

それがバブル

バブルよ来い　
バブルよ来い　早く来い
定職なくした　父ちゃんが
高いローンにはらたてて
転売したいと　待っている　

バブルよ来い　早く来い
反転待ってる　父ちゃんに
あきれた母ちゃん　さじなげた

[203: 匿名さん]

ルフォン御殿山２０００万引きだそうです。
それでも高いけどね＠４１３→＠３２８万

70Ｃ1タイプ：2ＬＤＫ
専有面積79.70平米
┏━━━━━━━┓
旧価格9,980万円→→新価格7,910万円┃
┗━━━━━━━┛

[204: 匿名さん]

今回もケース１だけ感動

[205: 匿名さん]

202性格悪そう

[206: 匿名さん]

実話じゃない？

[207: 匿名さん]

ルフォン御殿山って、山手線の外側にある物件でしょ。
旧価格が高すぎたってことですね。

[208: 住まいに詳しい人]

実話、なんで解ったの？

[209: サラリーマン⊃]

豊洲の新築も水面下で値下げ始めたからＰＣ豊洲の中古がが動かなくなってきた。

↓Ｂark City 豊洲。 is not Park
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48207/

[210: 匿名さん]

ここ数か月で湾岸タワマンの中古は相当売れた。

CT品川が決着し、大手デベの新築は当面出ないことを理解した人が、一割くらい値引いて買ったみたいだ。

割高や値下げしない物件くらいしか、チラシにも載らなくなった。

2003年の頃のように、企業の保有地売却も少ないし、なによりデベが資金調達厳しくて仕入れられない。優良なデベの今の悩みは、来期の玉が少なく、売り上げが維持出来なさそうということ、不良デベの悩みは借入のジャンプ、といった感じ。

[211: 匿名さん]

それにしてもなんで23区出身者が23区内に住むことができず、田舎者が大手を振って23区内に流入してくるのでしょうか？都内で都会ぶっているやつほど、実は田舎者だよね・・・。

[212: 匿名さん]

》なんで・・
親がヘタレだから

[213: 匿名さん]

親じゃなく　自分が　だろ。

まあ、地方出身の優秀な人材が中央で活躍するシステムが日本を発展させてきたんだろう。

[214: 匿名さん]

２３区出身で、普通に区内に住んでるの多いと思うけど。

ただ、都会というのを強烈に意識するには、田舎者というコンプレックスが根底に必要かも。
都内に居ついてると、自然体になっちゃうでしょ。
東京タワーとかアーバンライフなんてキーワードに、
あこがれちゃうか、恥ずかしいと思うかの違い。

逆に、都内に長く居た人間が田舎に行くと、
ものすごいギャップに苦しむ事になるんだろうけどね。

[215: ぱーまねんととらべらー]

んじゃ、海外いけ

[216: 匿名さん]

ついに三井も陥落か
http://farm4.static.flickr.com/3465/3314248232_80d302d127_o.jpg

こりゃ一気に下がるな

[217: 匿名さん]

216
大学教授がお好きらしい墨田区ですか。
今はネットで情報が直ぐに広がるから素晴らしいですね。

[218: 住まいに詳しい人]

ホレ　ミタコトカ

[219: デベに詳しい人]

あるねーこういうの　　地方の四流デベの電柱に張ったやつ

[220: 匿名さん]

湾岸タワマンは新築物件がどんどん完成していくこれからが中古暴落のはじまりです。
あきらかに供給過剰なので豊洲でも坪200万以下には確実に下がります。

[221: 匿名さん]

>>211
なんだかんだいっても日本は世界的に見れば平等な国だからね
中国みたいに都市戸籍農村戸籍で差別は無いしな

[222: 匿名さん]

いよいよ下期から値段的に魅力のあるマンションが出てくるね〜
竣工済マンションもかなり影響受けそうだね

[223: 匿名さん]

湾岸は月島、有明の僻地あたりしか新築ないんじゃない？

[224: 匿名さん]

安くつくれたからといって安く売らにゃならん理屈はないだろ
おあいにく様になるんじゃね？

[225: 匿名さん]

>>223
有明はわかるが、月島って何かあったっけ？
アイマークタワーの南側の再開発のこと？あれまだ着工してないよね？
勝どき晴海はＵＲ物件がすさまじい勢いで建ち上がってますけど

[226: 匿名さん]

>>225
ブリリア

[227: 匿名さん]

高く造ったから高く売れるって理屈でもない。
売り手にはおあいにく様。

[228: 匿名さん]

東京生まれ東京育ちだけど東京タワーは好きだけどなあ

むしろ東京都民ほど東京タワーには愛着あるんでは

独特のノスタルジックなオーラがありますよね

[229: 匿名さん]

東京タワー、別に愛着はありません。
スカイツリーも興味ありません。
東京生まれ東京育ちだけど。

[230: 匿名さん]

うん。武蔵野だと目にする機会がないもの。

[231: 匿名さん]

安く造って高く売る。
買った人、おあいにく様。

[232: 匿名さん]

>>231

業界の体質を端的に表してますねw

> 安く造って高く売る
つもりが、
(銀行から借金した時の)皮算用が狂って、デベ　涙目 !?

[233: 匿名さん]

230さんは武蔵野生まれか。
229の私は山手線の内側エリア生まれだけど。

[234: 匿名さん]

新幹線（東海道）よく使う人間にとっては
ああ帰ってきたなぁって思わない？東京タワー

[235: 匿名さん]

>(銀行から借金した時の)皮算用が狂って、デベ　涙目 !?

それどころか狂いすぎて民再
デベも購入者も大泣き

[236: 向島に詳しい人]

下げ一番　　ｂｙ　ネギャキャーンズ

三井がとけて川になって流れてゆきます
タワマンの子がはずかしげにパパを見上げます
もうすぐ下げですね
ちょっと気取ってみませんか

はなしそらして向島まで逃げてきました
どこかの子も隣の子も迎えが来ました
もうすぐ春ですね
田舎へ帰りませんか

泣いてばかりいたって
幸せはこないから
重いローンぬいで投売りしませんか
もうすぐ下げですね
職替えしてみませんか

別れ話したのは去年のことでしたね
ひとつ大人になってデベやめませんか
もうすぐ下げですね
ホンネのカキ子しませんか

[237: 匿名さん]

富士山だって日本の象徴ってゆうけど、我々肥後もすっこには関係ない話と同じってことですバイ。

[238: 匿名さん]

新幹線良く使うけど
東京タワー手前の品川駅で降りちゃうからなぁ。

[239: 匿名さん]

237
肥後もっこす　ずら

[240: 匿名さん]

墨田エリア住民のランドマークは　う　ん　こビルずら！
タクシー乗って「う　ん　こ　ビ　ル　向かって」って言うと、黙って4号線北上始めるずら！

ずらずら

[241: 匿名さん]

東京タワー別に毛嫌いするわけじゃないけど、
さりとて特別なものという感覚もない。
浅草門とか、一昔前のサンシャイン60とか、議事堂とかとおなじ、
わかりやすいおのぼりさん用のスポットでしょう。

家からタワーが見えて感動もないし、引っ越すとしても考慮外。
まして新東京タワーなんて問題外。

[242: 匿名さん]

東京タワーとは、関東一円まで届くほど強力な電波を出す電波塔。
そのそばに住むということは、送電線の鉄塔のそばに住むのと同じくらい危険じゃないのか？
電磁波についてはまだ不明なところが多いが、
新東京タワーに電波塔の役割を譲渡するまでは、リスク回避戦略をとりたい。

[243: 匿名さん]

ウチが東京タワーに近いので昔多少調べました
リスクがないとはいえないが、明確に有意差のあるデータもなく結論は出ていない

放送電波は高周波で携帯と近接した帯域
東京タワーを心配するなら身近な携帯にもご注意を

送電線は低周波で特性が違い
こちらがより危ないと考えられている

[244: 匿名さん]

携帯も危険性を指摘したニュースをたまに見掛けますね。

電波塔は、かなりの消費電力のはずなので
送電線も集中しているのではないですか。地中を通ってても表に出てる部分があるだろうし。

[245: 匿名さん]

■世田谷区、1800人の募集枠に3376人が殺到
東京23区では保育園に申し込みが殺到している。都福祉保険局によると、08年4月時点で待機児が多いのは、1位世田谷区、2位練馬区、3位大田区。江戸川区、板橋区、荒川区でも200人以上が待機している。09年4月にはもっと深刻になりそうだ。
練馬区でも希望者が殺到している。4月入園の1次募集枠が1860人のところ、前年より422人増の2939人が集まった。区役所保育課長によると、09年4月に保育園、認証保育所の定員をあわせて150人増やしたが、「待機状況は依然、厳しい」。

[246: 匿名さん]

■江東区は1年間で定員600人拡大
江東区では臨海地区にマンション建設が相次ぎ、人口が増えている。09年4月入園の1次募集に申し込んだのは2940人で、前年より412人多い。
08年4月時点よりも4園増やし、09年4月時点で66カ所、定員6499人になる。また、認証保育所も4所増やし、09年4月時点で36カ所、定員1153人。そのほか区が助成している施設を含めて、合計で定員を600人拡大した。保育課長の早水俊成さんは1年でこれだけ増やした自治体は、「全国でも江東区だけ」と胸を張る。「働くママも増えて保育需要が上がっている以上、受け皿を増やすしかありません。待機児0を目指し、今後も整備を進めていきます」

[247: 匿名さん]

新東京タワーって東京の外れだよな…

[248: 匿名さん]

相変わらずのコピペ
病気なのか？

[249: 匿名さん]

公式には、新東京タワーって呼んじゃいけないんだけどね。
単なる、新しいタワーって思えばいいんじゃない。

[250: 匿名さん]

話そらすの必至

[251: 匿名さん]

ダンピングが始まったとしてもエンドユーザーは買いにこない。
賃貸大家にさらに安く買い叩かれて…。
そうなることがわかってるから投資目的の買いも無し。
夏前には何社生き残ってることやら。

[252: 匿名さん]

替え歌のスレ立てちゃダメ？

[253: 元祖匿名はん]

どうぞどうぞ。向島の唄は私もいいと思いますよ！

[254: 大学教授さん]

所得水準が低く、将来設計ができない人々が増え、２３区内で未婚化→パラサイト化が増加しています。
これが現在の首都圏少子化につながり、人口の割には不動産が売れない現象を作り出しています。

２００５年国勢調査より、
主世帯年齢が５５歳以上の持ち家核家族世帯に占める子供あり世帯（パラサイトあり世帯）

主世帯年齢　　核家族世帯数　　パラサイトあり世帯数　　占有率
５５〜５９　　１７６８１６　　１３０４４６　　　　　　７３．７７％
６０〜６４　　１６０５２２　　　９８３４５　　　　　　６１．２７％
６５〜６９　　１４３０５５　　　７１１８６　　　　　　４９．７６％
７０〜７４　　１３１４４２　　　５５５４７　　　　　　４２．２６％

将来的には、主世帯年齢７０〜７４歳で、パラサイトあり比率が５０％を超える可能性があります。
パラサイトのままで一生独身の人は、両親が亡くなった後、そのまま持ち家を相続することになります。
さらには、その持ち家を処分し、適当な広さの中古マンションに移動し、戸建過剰時代となります。

[255: 大学教授さん]

この数字は上京者を含んだものだが、職業別のパラサイト（未婚・親元暮らし）率を示す
２００６年アンケート調査。
上京者は賃貸しなければならず一定の収入が必要、このためフリーター、ニートは首都圏在住者
と比較し少なくなっています。
　　　　　　　３０〜３４歳　　　　４０〜４４歳
正社員　　　　　２４．０％　　　　　１２．６％
派遣　　　　　　４４．３％　　　　　２０．６％
フリーター　　　６２．１％　　　　　５０．０％
ニート　　　　　７６．０％　　　　　５０．０％

[256: 大学教授さん]

分かり易く言えば、首都圏出身者の正社員、派遣のパラサイト率はこの数字より実際は高いと
考えるべきでしょう。

[257: 匿名さん]

> 大学教授さん

昔は、三世代同居って当たり前だったけどね。
70歳台の世代が家を買うときは、ミニ戸建てなど無く、そこそこ面積があったので、
住居費用が高く、将来相続する見込みがある人なら、職の有無に係わらず
同居してもおかしくないでしょう。

子世代同居＝パラサイトって言うのは短絡的では？
子世代同居 and 非正規雇用　＝パラサイト　だったら理解する。

いずれにせよ、首都圏の住居が余ってくるのは間違いないでしょうけど。

[258: サラリーマンさん]

うちは目黒ですがアジア系（中国・東南アジア）の新富裕層が戸建建てたり、マンション買ったりしてる模様。都内の良い地域については、既存日本人ではなく移民富裕層もしくは外国人富裕層が結構増えてるんじゃないかなと。

金融系富裕層は没落しましたが内需余地の大きいアジア地域と日本間での輸出入系は持ち直すのではないかと思いました。

[259: 匿名さん]

俺の知り合いの外資コンサルタントは
未だに家賃100万オーバーのところに住んでいる

彼らの金銭感覚は異常
広告代理店の対価もそうだけど
企業はボラれすぎだよね

[260: 匿名さん]

金融系富裕層には欧米系でなくアジア系もいるから、
アジア系が増えたからって職種は決め付けられないよ。

[261: 匿名さん]

＞２５８

もうちょっと円安に振れれば・・海外の待ちの人達が都内不動産をまた買い始めますよ。
地価に影響を与えるインパクトは無いけど、高額物件は多少動きます。

[262: 大学教授さん]

>>257
首都圏出身者はパラサイト化しやすく、給与水準が低い層はより高くなると言えるでしょう。
つまり、少子化の影響もあり、首都圏出身者の不動産需要は将来的に縮小して行くのは確実でしょう。

一方、団塊の世代がこれから徐々に引退し、それを補うための地方からの正社員雇用は、
景気による影響は受けるものの、継続して行きます。
従来の不動産市場のメイン顧客は首都圏出身者でしたが、今後は地方から上京した正社員が
メインの顧客となって行くでしょう。
また、女性の給与水準が男性に近づく傾向は続き、結婚し共稼ぎを行うことで世帯収入をＵＰ
させ、より充実した生活を営むライフスタイルが定着して行きます。
その為には、職住近接のエリアに子育て支援施設をより充実させるとともに、期間選択・就業地域限定の
正社員制度を各社早急に整える必要があります。
行政及び企業の今後の対応が期待されます。

[263: 匿名さん]

>行政及び企業の今後の対応が期待されます。
それは正しいですね。
以下、某所からコピーですが。


595 名前：名無し不動さん ：2009/03/01(日) 10:50:25 ID:O3DsbUuQ
老朽化マンション・空き家急増は都市部のアキレス腱。

耐震強度について、リースホールドなどの法整備を急速に進めている。

焦って買うと、「我が家は法の保護の担保外」ってことになるよ。

[264: 匿名さん]

豊洲のウリの職住近接は否定されなかったけど
大上段からバッサリ斬られたね反面教授さんw

[265: 匿名さん]

教授とリースホールド男
ネタキャラしか居なくなる

[266: 匿名さん]

>>263
元スレ見てきたけど
某所からのコピー？
2chの自分の書き込みのコピペだろw

[267: 匿名さん]

現実に、分譲マンションが管理組合の力で、大規模修繕や建て替えが成功した例ってあるの？
聞いたことないかも。

[268: 匿名さん]

>>267
そりゃ無知なだけだよ
法も改正されたし

これから新築だけじゃなくて
耐震工事や大規模修繕に特化するデベが出てきてもおかしくない

リースホールドなんて
リスクを全部持つ奇特な企業の降臨を待ちわびるとはw

[269: 匿名さん]

工事がないから、ゼネコンが大規模修繕受注に乗り出したニュースはみたけど。
ここはリニューアル成功しました、っていう例は見てないかもです。

リースホールドは分譲マンション屋さんにとって、死刑宣告みたいなもんですから容易ではありませんが。
他に選択肢はないですよね？

２ちゃんねるでは分譲マンションにも製造物責任法をというアイデアも上がってますが。

[270: 匿名さん]

三井のリハウスの中古物件件数、去年の秋は7万件に近づいていたけど今日は5万件に。
中古はそれなりに動いているようですね。
もともと1-3月期は仲介案件が活発になる時期ではありますがね。
ただ、新築の供給減と同様に仲介の新着物件数が減少しているのも気になります。
今売っても・・・という思いがセラーサイドにも出始めているので、本当に売らざるを得ない
人以外は売却を当面あきらめる傾向が出始めているのかもしれません。

[271: 匿名さん]

中古の転売をしたいのに、当面は諦めてる方達は
将来は売り出すわけなので、
いつかは中古市場に出て来る潜在的な供給物件の在庫は増え続けるわけですね。

[272: 匿名さん]

>>269
お子様は2chの巣に帰れ
〜かもってナメてるのか

[273: 匿名さん]

>>262
パラサイトが増殖している県境外周区は人口が減りそうですね。

[274: 匿名さん]

変な国になったもんだ。どうにかしろよ麻生さん

国が将来の出生率を推計するための基礎データとなる国立社会保障・人口問題研究所の指標によると、この時代は、平成生まれの女性の４人に１人が結婚しないまま４０代を迎えている。必然的に「働く女性」は増えていることになるが、少子化はますます進み、「人口ピラミッド」は限りなく逆三角形に近づいている。

[275: 匿名さん]

》この時代
まだ平成21年ずら。

[276: 匿名さん]

>>274
人口減って国力低下してる。
マンションだけ必死に作ってる。
バカな国です。

[277: 匿名さん]

２３区には出生率が低い劣悪な住環境のところがけっこうあります。

[278: 匿名さん]

>>276
男も女も貧乏な独身だらけで世帯数だけは増えているよ。
でっかい安普請のアパート作って安く貸せば満室まちがいなしだよ。
土地持ちなら左団扇の生活が保障されてます。うらやましいね。
昔からだけど日本はいつも過剰人口に悩まされ続けているよな。
団塊と団塊Ｊｒ、頭が痛い問題だよ。
田舎に行って農業でもすればいいのに、

[279: 匿名さん]

貧・乏人の子沢山というずら。

[280: 匿名さん]

女房の収入まで生活費に組み込んだローンを組むと確実に破綻するよ。
定年までずっと奥さんが正社員で働く前提の生活設計なんて有り得ない。

[281: 匿名さん]

言わんとすることはわかるが、生活費とローンと単語がごちゃごちゃだな。

あと男女雇用機会均等法があるから、掲示板とはいえ女性蔑視はいかんよ。笑