23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その34）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その33）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43969/

[181: 匿名さん]

この環境下、潜在購入者は相当慎重ですからブランド・セールストークがどんなに良くても
値段を下げないと買いません。それに中長期的に見ると、この不況により潜在的購入者の
平均的な収入も下がるし、土地価格・資材価格も下がるでしょうから、数年後には同じものが
8割くらいの価格でデベが売っても採算が取れる時代になるでしょう。従って、デベロッパー
にとっても、できるだけ早く今ある在庫を多少値下げしてでも売却することは合理的な行動
と言えるでしょう。不動産価格は感覚的には底値と言われている2003・2004年の相場を10％
以上下回る時代が到来すると思います。金利情勢も世界的な低金利が同じく数年は続くでしょう。
したがって、今買う必要がない人は少なくとも1年は様子を見ることをお勧めします。

[182: 匿名さん]

浅草橋周辺って、マンションブーム中でもマンション売れ行きの悪かったエリアでは？

[183: 匿名さん]

よくその書き込みを目にするが、２００３あたりの底の１０％引きってのだけ根拠不明。当て勘？

[184: 匿名さん]

>>179
＞タワマンを過剰評価し平均年収が高めの層（日本語的に意味不明）へ年収の７倍以上
＞まで貸し出す

そんなこと、日本の銀行はどこもやってないでしょ？
優遇金利でローン顧客の数増やすことにやっきだったけど、審査は保証会社がやって
いたから厳しいんだよ。
住宅ローン借りたことありますか？

ケース１だけでやめてよかったら尊敬できたのに残念！

[185: 匿名さん]

ケース１だけでやめておけば尊敬できたのに・・残念！

[186: 住まいに詳しい人]

>184 審査は保証会社がやっていたから厳しいんだよ。

あのねーローンの現場はよーく解っております。保証会社は基本的に事故がなく納税し評価がつけば１年前まで８０％は簡単にでたの。その他の２０％が銀行が個人を見るけどそれがルーズだったのと評価がかさ上げされていた訳。

銀行も保証会社も投資銀行もＣＤＯもデリバティブもみんなグローバルに繋がってるから、証券化された債権、商品はもう同じで日本の住宅ローンだけが大丈夫という事もない訳。
銀行が自己勘定でリスクをとって正当に評価し融資していれば（バブルに乗らなければ）まだましだったという事。

物事のからくりを学ばないと、住宅業界にいても、投資しても、碌なことにならないよ。

[187: 匿名さん]

今って新興デベの投売り物件を拾えばいいのか、それとも中古が落ちてくるのを待つべきか・・・

[188: 匿名さん]

>>186
＞住宅業界にいても、投資しても、碌なことにならないよ
別に、受託業界にもいない普通のサラリーマンで不動産投資もしていないで
頭金貯めて、３３００万円のローン組んで６０００万円のタワーマンション買った
オレは関係ない話ということですね。誰がバブルに乗ったというのか（あいかわらず）
主語が不明確で、おっしゃってる意味がわからんのですよ。

[189: 匿名さん]

年収の七倍も審査通してないでしょう？

[190: 住まいに詳しい人]

>188 頭金２７００万払ったならバブルには乗っていないよ。それだけ貯められるなら年収も高いんだろうし。主語は年収の６倍以上でタワマン買った人の事。

[191: 住まいに詳しい人]

＞１８９
あのねーローンは人に出すんじゃないの。物件の評価と勤務先の給与に出すの。連帯保証人や資産背景は稟議の味付けだけ。７倍出す人もいるし、４倍でない人もいるの。

[192: 匿名さん]

物件を差し押さえれば損しないくらい十分高い評価がついた場合、返済不能で破綻することが予想されても貸しますか？

[193: 匿名さん]

>>191

貴殿がおっしゃっているのは、住宅ローン総枠の話ですね？
例えば、自宅のローンが３０００万円で、セカンドハウスが３０００万円で
中古のアパマンローンが２０００万とかいう人は
年収１３００万のサラリーマンならありうる話でしょう。

でもタワマンをセカンドで買って転売しようとする個人なんて税務署の
餌食でしかないですよ。普通は、貸すか住むかです。

普通に賃貸収入がとれたら普通の投資。ネットの利回りで７％くらい
でまわれば普通の人は満足する。
愚直な投資であってバブルに踊っているのとは縁遠いですよ。

要は何％自己資金入れるかだけでしょう。
自己資金が少ないと、利回り下がっても転売もできない。

今のところアパマン金利で２．８７５％変動に
優遇０．５％とか（属性によって）つくでしょうし。
当面低金利続く状勢みたいだし、おっしゃっている意味が全然わかりませーーーーん。

[194: 住まいに詳しい人]

>>192
貸さない。

＞＞１９３
こちらもよく解らないが、①自己資金を多くいれる投資はＲＯＩが低いので悪い投資
②ネット利回り７％は新築では少ない。あっても狭いワンルームの悪い投資。満足しているという普通の人は失敗した人。タワマンは５％で投資には論外。

[195: 匿名さん]

だから、何がバブルっていってんのかわかｒんのだよ。

[196: 住まいに詳しい人]

バブルって何？

[197: 匿名さん]

>>194
年収　年収７倍　　　３５年ローン1.5％の月支払い額
400 2800 85708
500 3500 107135
600 4200 128562
700 4900 149989
800 5600 171416
900 6300 192843
1000 7000 214270
1100 7700 235697
1200 8400 257124
1300 9100 278551
1400 9800 299978
1500 10500 321405
（万円）　（万円）　　　（円）

別にどこにムリがあるんだ？何がバブルに乗った？

タワマンでも２００６年竣工までならネットで７％回る
物件フツーにあったけど
話がＳＰＣバブルからはじまっているんでてっきり
１９９９年からこの方の話し方思いましたが・・・

[198: 匿名さん]

>>196
バブルに乗ったとか乗らないとか言ってたんじゃねぇの？

[199: 匿名さん]

しかしこれだけ悲観論が多いと、なんか逆に心おどるなあ！荒れてる株の掲示板のようだ

[200: 匿名さん]

暴落来い
（童謡　春よこいの節で
　　　　　・・・可愛らしく）

暴落来い　早く来い
腹がふくらむ　かあちゃんが
高い家賃に腹たてて
持家ほしいと　待っている暴落来い　早く来い
おうちのまえの　デベロッパー
売れ残りが　ふくらんで
投げ売りたいと　待っている

[201: 匿名さん]

反転来い　早く来い

あきらめはじめた　かあちゃんが

マンション資金に　貯めた金

株買いたいと　待っている
反転来い　早く来い

おうちのための　頭金

カラ売りますます　ふくらんで

損したみたいと　泣いている
♪

[202: 住まいに詳しい人]

＞１９７　

それがバブル

バブルよ来い　
バブルよ来い　早く来い
定職なくした　父ちゃんが
高いローンにはらたてて
転売したいと　待っている　

バブルよ来い　早く来い
反転待ってる　父ちゃんに
あきれた母ちゃん　さじなげた

[203: 匿名さん]

ルフォン御殿山２０００万引きだそうです。
それでも高いけどね＠４１３→＠３２８万

70Ｃ1タイプ：2ＬＤＫ
専有面積79.70平米
┏━━━━━━━┓
旧価格9,980万円→→新価格7,910万円┃
┗━━━━━━━┛

[204: 匿名さん]

今回もケース１だけ感動

[205: 匿名さん]

202性格悪そう

[206: 匿名さん]

実話じゃない？

[207: 匿名さん]

ルフォン御殿山って、山手線の外側にある物件でしょ。
旧価格が高すぎたってことですね。

[208: 住まいに詳しい人]

実話、なんで解ったの？

[209: サラリーマン⊃]

豊洲の新築も水面下で値下げ始めたからＰＣ豊洲の中古がが動かなくなってきた。

↓Ｂark City 豊洲。 is not Park
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48207/

[210: 匿名さん]

ここ数か月で湾岸タワマンの中古は相当売れた。

CT品川が決着し、大手デベの新築は当面出ないことを理解した人が、一割くらい値引いて買ったみたいだ。

割高や値下げしない物件くらいしか、チラシにも載らなくなった。

2003年の頃のように、企業の保有地売却も少ないし、なによりデベが資金調達厳しくて仕入れられない。優良なデベの今の悩みは、来期の玉が少なく、売り上げが維持出来なさそうということ、不良デベの悩みは借入のジャンプ、といった感じ。

[211: 匿名さん]

それにしてもなんで23区出身者が23区内に住むことができず、田舎者が大手を振って23区内に流入してくるのでしょうか？都内で都会ぶっているやつほど、実は田舎者だよね・・・。

[212: 匿名さん]

》なんで・・
親がヘタレだから

[213: 匿名さん]

親じゃなく　自分が　だろ。

まあ、地方出身の優秀な人材が中央で活躍するシステムが日本を発展させてきたんだろう。

[214: 匿名さん]

２３区出身で、普通に区内に住んでるの多いと思うけど。

ただ、都会というのを強烈に意識するには、田舎者というコンプレックスが根底に必要かも。
都内に居ついてると、自然体になっちゃうでしょ。
東京タワーとかアーバンライフなんてキーワードに、
あこがれちゃうか、恥ずかしいと思うかの違い。

逆に、都内に長く居た人間が田舎に行くと、
ものすごいギャップに苦しむ事になるんだろうけどね。

[215: ぱーまねんととらべらー]

んじゃ、海外いけ

[216: 匿名さん]

ついに三井も陥落か
http://farm4.static.flickr.com/3465/3314248232_80d302d127_o.jpg

こりゃ一気に下がるな

[217: 匿名さん]

216
大学教授がお好きらしい墨田区ですか。
今はネットで情報が直ぐに広がるから素晴らしいですね。

[218: 住まいに詳しい人]

ホレ　ミタコトカ

[219: デベに詳しい人]

あるねーこういうの　　地方の四流デベの電柱に張ったやつ

[220: 匿名さん]

湾岸タワマンは新築物件がどんどん完成していくこれからが中古暴落のはじまりです。
あきらかに供給過剰なので豊洲でも坪200万以下には確実に下がります。

[221: 匿名さん]

>>211
なんだかんだいっても日本は世界的に見れば平等な国だからね
中国みたいに都市戸籍農村戸籍で差別は無いしな

[222: 匿名さん]

いよいよ下期から値段的に魅力のあるマンションが出てくるね〜
竣工済マンションもかなり影響受けそうだね

[223: 匿名さん]

湾岸は月島、有明の僻地あたりしか新築ないんじゃない？

[224: 匿名さん]

安くつくれたからといって安く売らにゃならん理屈はないだろ
おあいにく様になるんじゃね？

[225: 匿名さん]

>>223
有明はわかるが、月島って何かあったっけ？
アイマークタワーの南側の再開発のこと？あれまだ着工してないよね？
勝どき晴海はＵＲ物件がすさまじい勢いで建ち上がってますけど

[226: 匿名さん]

>>225
ブリリア

[227: 匿名さん]

高く造ったから高く売れるって理屈でもない。
売り手にはおあいにく様。

[228: 匿名さん]

東京生まれ東京育ちだけど東京タワーは好きだけどなあ

むしろ東京都民ほど東京タワーには愛着あるんでは

独特のノスタルジックなオーラがありますよね

[229: 匿名さん]

東京タワー、別に愛着はありません。
スカイツリーも興味ありません。
東京生まれ東京育ちだけど。

[230: 匿名さん]

うん。武蔵野だと目にする機会がないもの。