23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その34）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その33）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43969/

[142: 匿名さん]

・日本は人口減少、高齢化国家
・世界の中で後から伸びてきた国に抜かれて没落してく
・労賃の安い中国人に仕事を取られて頭金もためられない
・政治は徳川末期のごとく迷走してて頼りにならない
まー、毎日こんなこと考えて自分の無能さを環境のせいにしてるプチインテリが、
買えない高値のマンションに嫉妬してネガティブかきこをしてるのは簡単に察し
がつきますね。
確かに、足元の相場が弱いのは自他ともに認めるとこでしょうけど、このまま
まっさかさまに永久に右肩下がりってのは直感的にもないと思いますよ。
世の中、絶対はないんで、1/10000ぐらいの確率で、このまま世界超大恐慌に陥って
第三次世界大戦までいって、もう一回ゼロスタートってのも否定はせんけどね。

[143: 匿名さん]

マンションを高値で買うとなんの自慢に？w

[144: 匿名さん]

午後は株価騰がるかな？

[145: あれれ]

広尾がーふぉれ　あほばかり。全世界規模で数十万人の金融機関従業員が削減見通しで、特に大きく傷付いた欧米系金融機関のリストラがこれから本格化すること確実な中、しょせんローカルスタッフにすぎない日本の外資金融連中が、これほどノー天気なのには心底呆れた。外資金融は数字が全てで、目の前の数字追い掛けるのに日々汲々としていると、ここまで思考力や想像力を無くし白痴化が進むという、見事な好例。

[146: 匿名さん]

教授が暴れるたびに、あっちの厳しさがひしひしと伝わってきて、
やっぱりやめておくべきなんだなって、あらためて感じますね。

[147: 匿名さん]

新銀行から逮捕者出ましたね。
まだまだボロ出そう。

昭和バブル崩壊直後も色々と悪事が明るみになりましたから。

[148: 匿名さん]

急激に落ちるのはバブル分が適正化される過程。
そのあとジワジワと値下がりしていくのが、社会構造の変化、土地神話終焉による帰結。

不動産保有は儲からないものというのが今後のデフォルト。
そうすると、儲かる前提でこそ正当化されていたデメリットが顕在化し、
ますます不動産の財としての価値が毀損されていく。

そして、不動産の中でもマンションこそ、
保有する際のデメリットが大きい形態。

[149: 匿名さん]

とにかくマンションデべを否定したくてしょうがないようだけど、確かに生産年齢人口が減少基調にある地方部、ニュータウン等の都心周辺部については、発展性がないことに議論の余地がないので不動産を所有するメリットはあまりないだろうけど、利便性が高く、若年層の人気の高いエリアは商業地・住宅地ともに価値はあると思うよ。そういった賃料の下方硬直性のあるエリアのいい物件をうまくみつけて、こういう不景気の時にうまくゲットするのがミソだと思うけどね。とマジレスしてみました。

[150: 匿名さん]

デベを否定はしないけど、分譲購入はよほど激安じゃないと否定するな。
コスト面でも安全面でも、賃貸が優位だから。
災害などで居住不能になっても、賃貸なら逃げられる。
土地付き戸建なら建て替えもできるが、マンションは困難、というより現実的にほぼ不可能。
しかも分譲販売制は変わるでしょ。

[151: 匿名さん]

>>148

まとめスレ
http://namidame.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/estate/1226152090/l50

>>149

まとめスレ
http://namidame.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/estate/1216551382/l50

[152: 匿名さん]

若年層に人気の高いエリアとは、港区(埋立地除く)、目黒区、渋谷区、世田谷区、中野区、新宿区。
間違っても、京浜東北線の東側には行かない。
大学生は江東区の地名はほとんど知らないよ。

[153: 匿名さん]

若者が賃貸でアパートを借りたがるエリアだな。

[154: 匿名さん]

＞１５３

そう、京浜東北線の東側に金払って住むなんて考えられないからね。

[155: 住まいに詳しい人]

日本の不動産バブルの構図
ケース１・ＳＰＣファンドバブル（証券化バブル）
　ＳＰＣ制度を利用しファンドが乱立、上場され、本来なら収益還元で８％程度が購入目安だった　相場が一挙に４％程度へ上昇した。売買価格は０３年から０７年へ倍となり、全体地価、マンシ　ョン相場を押し上げた。そのからくりはＳＰＣは法人税が無税となり（投資家へ配当する）、　　従来４％では借入れ８０％としても回らないものがデフォルトしなくなったのだ。次々にファン　ドが設立され、海外バブルから日本へも資金が流入し始め、デベはファンドを出口とした物件を
　建設した。外資銀行は当然イケイケで、国内勢も８０％以上のハイレバ、５年ノンリコから３年
　、１年と行き過ぎていく。最後には流動化事業などという訳の解らないころがしババ抜きへまで　行き着き、デペ、建築、不動産会社、賃貸会社、保障会社、あらゆる不動産関係会社が手を出し　た。大手デペ、建築はドバイ、中国、欧州などのバブルにも乗り出した。・・・そしてバブル
　は弾け、全てが逆回転し、止まった。

ケース２・高度、容積緩和バブル（タワーマンションバブル）
　高度、容積率が緩和され再開発事業に対する行政の援助もあって湾岸を中心にタワマンが乱立し　た。本来土地持分が少なく、資産価値が低いにも拘らず、その希少性の魅力にユーザーは飛び付
　いた。初期の物件は高値で転売され、ブームとなった。平成好況により、団塊ジュニアが一次所　得したが、年収６、７００万位で５，６０００万の借入れという危険な投資に銀行も一流企業の
　給与を人質に手を貸した。銀行は証券化しリスクを分散させた気でいた。この構図を引っぱった
　のが大手、財閥デペだ。その乱造ぶりは度を越え、金融で言えば投資銀行にあたる大手、財閥の
　デベの未来は暗い。一方、新興、地場のデベは行き過ぎ資金ショートするものと沿線、地域に特
　化したデベは相場を心得ており、被害は少ないものと２極化した。又、年収４，５００万位の購　入層も身の丈を心得ており、２０００万円代の借入れでバブルに踊ってはいない。

バブルは踊ったものがつけを負う単純な出来事。

ちなみに私は去年、不動産に５億円投資している。新築区分は０２年に買っていないし、今後３年は買う気もない。

[156: 匿名さん]

ケース１は異論ない。
ケース２は思い過ごし。
住宅不動産と商業不動産、分譲市場と賃貸市場、住宅ローンと住宅金融支援機構を混同なさっておられる。

[157: 匿名さん]

中野区と新宿区なんて駄目だろ。学生アパートならともかく

[158: おぬしら]

よぉ〜く聞くが良い。　

投資銀行やファンド型のビジネスモデルは事実上完全崩壊した。しかも、世界中の何ら罪のないひとたちに多大な迷惑と災厄を撒き散らしながら。
自業自得では済まされない、むしろ討首獄門にも値する、これら金の亡者たる人非人らの悪辣非道なる所業は、金輪際永遠に怨嗟と侮蔑と憎悪の対象として、相応の報いと差別を受け続けるであろうことは、あまりに当然ではないか。

[159: 匿名さん]

>>158
ま、その通りですな。
いよいよ賤業は淘汰される時代が来ました。
多少なりとも経済にネガティブな影響もあるでしょうが、中長期では病巣を一掃することになるでしょう。
どんどん潰れてください。

[160: 匿名さん]

てか、最近、倒産ピッチがちょっと鈍ってない？この２，３月でビシッとやらないと、またズルズル１年とか先延ばしになって、よけいヤバイとこが増えんじゃない！
インフレにするわけでもなく、処理を進めるわけでもなく、フワーと当事者回避姿勢を積極化するのはマジで勘弁してほしいって感じなんですが。

[161: 匿名さん]

>>155

夢精乙

[162: 匿名さん]

>>158-159
同意です。

[163: 匿名さん]

嵐の前の静けさ、でしょう。
来月は一気に将棋倒し。

[164: 住まいに詳しい人]

>156ケース２は思い過ごし。
住宅不動産と商業不動産、分譲市場と賃貸市場、
ーこれは分譲住宅不動産の話。商業不動産はファンドマーケットは１と同じ。その他一般マーケットは利回り６，７％で少しの高騰しかない。賃貸市場は供給過多で月２０万以上の重要は崩壊前からなく分譲よりひどい状況。賃貸ファンド向けは１と同じ。デベは６、７年の内部留保でしのいでる状況。

住宅ローンと住宅金融支援機構を混同なさっておられる
ー意味不明。

どうしてもデベを守りたいならその意見を聞かせて欲しい。

[165: 匿名さん]

住宅金融支援機構って
日本版サブプライムですか？

[166: 匿名さん]

日本はサブプラ開始はしなかったけど、準備はしてたんでしょう？

[167: 匿名さん]

＞銀行は証券化しリスクを分散させた気でいた。
住宅ローンは、変動で物件優遇で１．０％とか１．５％で貸している。
これをどうやって「証券化して」リスク分散するんだ？？？
銀行の貸付でもっともまともなのが、住宅ローンではないのか。
昨今旧公庫融資残高は全住宅ローン融資残高の半分以下になっている。
一方３％〜のフラット３５の場合、これは機構が買い取り証券化して売りさばく
など、米国のファニーメイ・フレディマックと同等のことをやっているが。

[168: 匿名さん]

http://www.flat35.com/guide/shikumi/index.html
証券化してます。

[169: 匿名さん]

結局、いまの日本のマンション市場ってのは、住宅ローンの低利への借り換えがすんだあとのアメリカ市場みたいなもので、中古市場はたいして深刻な状況でもなさそう。で、苦しい新興デベの投げを拾えるかどうかが、ここ１年のポイントかなっと思ってるんだけど、どうやって、そういう物件を見つければいいんだろう？不動産業者が持ってくるのって、すでに転売業者が買い取って、利益を乗せて持ってくるので、あまりお買い得価格じゃないんだよね！

[170: 匿名さん]

中古市場は不動産業者が持ってこなくてもネット上で探せるわけで…
深刻ではないのが事実なら、売主は転売業者に頼まずに普通に売るだろうし…
価格交渉で値下げさせれば良いし…

[171: 匿名さん]

新築のスレずら

[172: 匿名さん]

中古が崩れんことには新築も崩れんずら

[173: 匿名さん]

夏前には中古も崩れるよ・・ずらw

[174: 匿名さん]

よ・・ずら　の　向島♪

[175: 匿名さん]

向島は大学教授の守備範囲。

[176: 匿名さん]

夜空の向島


あれから僕たちは
何かを信じてこれたかなぁ
夜空の向島
明日がもう待っている

（間奏）

誰かのカキコに気づき
僕らは眉ひそめた
公園のフェンス越しに
シラケ鳥が飛んだ

君がなにか伝えようと
コピペしたその数字は
僕の心のやらかい場所を
今でもだましつづける

あれから僕たちは
何かを信じてこれたかなぁ
マドをそっとあけてみる
不況の風のにおいがした

幻想っていつかは
消えてしまうものなのかなぁ
タメ息は少しだけ
白く残ってすぐ消えた


（間奏）

東京駅５キロ圏こだわるだけで
つまらない常識など
つぶせると思ってた

君が話した言葉は
どれだけ残っているの？
新築市場のいちばん底辺で
からまわりしつづける

あのころの未来に
僕らは立っているのかなぁ
すべてが思うほど
うまくはいかないみたいだ

このままどこまでも
日々はつづいていくのかなぁ
塔のない星空が
マドの向こうに続いてるあれから僕たちは
何かを信じてこれたかなぁ
夜空の向島
明日がもう待っている？

[177: 173]

笑わせてもらってありがとうございます。

[178: 匿名さん]

センスあるよ！
こんな掲示板だけじゃもったいない！

[179: 住まいに詳しい人]

>167 銀行の貸付でもっともまともなのが、住宅ローンではないのか

本来はもっともまとも＝銀行にとってはリスクが低く収益も低いもの
適正な評価で適正な額を適正な人へ適正な期間で融資していればまとも＝バブルにはならない。
タワマンを過剰評価し平均年収が高めの層へ年収の７倍以上まで貸し出す＝証券化すればリスクは減り過剰融資を行い収益を上げられる。＝日本のサブプライムローン＝タワマンバブルが発生

銀行がなぜいち早く手を引いたか？＝自らが行き過ぎていたのを解っていたから。

サブプライムは単にアメリカのローンの種類にすぎず、日本にも自営業や低所得向けに高金利で金利が後年上がるタイプはある。日本はそれらの層は幸いにも踊らなかっただけ。
Ｓプライムローンでアメリカの住宅市場が０６年夏に弾けたわけで、これがなければ世界的バブルはさらに膨れ上がって世界恐慌は確実だったかもしれないのだから世界はサブプライムローンの問題発覚に感謝すべきだと思う

[180: 匿名さん]

2009/02/26
浅草橋駅周辺において、ホテルの建設が相次いでいる。京浜急行電鉄は2009年4月、台東区浅草橋1丁目で京急EXイン浅草橋（仮称）の建設に着手する。同社グループにとって4棟目のビジネスホテルで、2010年5月に完成する予定だ。

[181: 匿名さん]

この環境下、潜在購入者は相当慎重ですからブランド・セールストークがどんなに良くても
値段を下げないと買いません。それに中長期的に見ると、この不況により潜在的購入者の
平均的な収入も下がるし、土地価格・資材価格も下がるでしょうから、数年後には同じものが
8割くらいの価格でデベが売っても採算が取れる時代になるでしょう。従って、デベロッパー
にとっても、できるだけ早く今ある在庫を多少値下げしてでも売却することは合理的な行動
と言えるでしょう。不動産価格は感覚的には底値と言われている2003・2004年の相場を10％
以上下回る時代が到来すると思います。金利情勢も世界的な低金利が同じく数年は続くでしょう。
したがって、今買う必要がない人は少なくとも1年は様子を見ることをお勧めします。

[182: 匿名さん]

浅草橋周辺って、マンションブーム中でもマンション売れ行きの悪かったエリアでは？

[183: 匿名さん]

よくその書き込みを目にするが、２００３あたりの底の１０％引きってのだけ根拠不明。当て勘？

[184: 匿名さん]

>>179
＞タワマンを過剰評価し平均年収が高めの層（日本語的に意味不明）へ年収の７倍以上
＞まで貸し出す

そんなこと、日本の銀行はどこもやってないでしょ？
優遇金利でローン顧客の数増やすことにやっきだったけど、審査は保証会社がやって
いたから厳しいんだよ。
住宅ローン借りたことありますか？

ケース１だけでやめてよかったら尊敬できたのに残念！

[185: 匿名さん]

ケース１だけでやめておけば尊敬できたのに・・残念！

[186: 住まいに詳しい人]

>184 審査は保証会社がやっていたから厳しいんだよ。

あのねーローンの現場はよーく解っております。保証会社は基本的に事故がなく納税し評価がつけば１年前まで８０％は簡単にでたの。その他の２０％が銀行が個人を見るけどそれがルーズだったのと評価がかさ上げされていた訳。

銀行も保証会社も投資銀行もＣＤＯもデリバティブもみんなグローバルに繋がってるから、証券化された債権、商品はもう同じで日本の住宅ローンだけが大丈夫という事もない訳。
銀行が自己勘定でリスクをとって正当に評価し融資していれば（バブルに乗らなければ）まだましだったという事。

物事のからくりを学ばないと、住宅業界にいても、投資しても、碌なことにならないよ。

[187: 匿名さん]

今って新興デベの投売り物件を拾えばいいのか、それとも中古が落ちてくるのを待つべきか・・・

[188: 匿名さん]

>>186
＞住宅業界にいても、投資しても、碌なことにならないよ
別に、受託業界にもいない普通のサラリーマンで不動産投資もしていないで
頭金貯めて、３３００万円のローン組んで６０００万円のタワーマンション買った
オレは関係ない話ということですね。誰がバブルに乗ったというのか（あいかわらず）
主語が不明確で、おっしゃってる意味がわからんのですよ。

[189: 匿名さん]

年収の七倍も審査通してないでしょう？

[190: 住まいに詳しい人]

>188 頭金２７００万払ったならバブルには乗っていないよ。それだけ貯められるなら年収も高いんだろうし。主語は年収の６倍以上でタワマン買った人の事。

[191: 住まいに詳しい人]

＞１８９
あのねーローンは人に出すんじゃないの。物件の評価と勤務先の給与に出すの。連帯保証人や資産背景は稟議の味付けだけ。７倍出す人もいるし、４倍でない人もいるの。