23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その34）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その33）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43969/

[102: 匿名さん]

平均的なサラリーマンは5000万のローンなんか組みません。
昔は余暇も楽しまず、ただひたすら仕事して住宅ローンを返すのが普通だったでしょうが、今時そんなつまんない生活をしてる人はいませんよ。
私の住宅ローン返済額は月11万円です。年収は850万です。

[103: 匿名さん]

じゃあ、もともと人がいなくてそこで育った人がいない埋立地は永久に人気は出ないですね。

[104: 大学教授さん]

地元びいきにもさまざまな程度があります。
①子供の頃から生まれ育った人
②学生として上京し住み始めた人
③社会人として上京し住み始めた人
このような順番で居住地域に対する贔屓度も変わってきます。
はっきり言えることは、首都圏の少子化が進み、また上京学生の数が減るので、①および②の
パターンが減り、③のパターンが増えて行くので、経済原則に基づいた居住地域の選択が
今後主流となって行くことです。
従来型の観念では不動産市場を語れなくなる日も近いでしょう。

[105: 匿名さん]

女性が住みたい街に埋立地がまったくないことからも、あなたの論理が完璧に破綻してることは明白です。
独身の社会人は誰も湾岸の埋立地に住みたいとは思ってません。

[106: 匿名さん]

>>102

まず、自分の駄文を読んでいただいてありがとうございます。
そんなに収入があってうらやましい限りです。また、人生をエンジョイ
されるタイプの方のようで合い通じるものを感じます。

>平均的なサラリーマンは5000万のローンなんか組みません。

私もそう思います。住宅ローン控除の説明でもそういう解説を見ました。
つたない書き方で申し訳なかったですが、５０００万円の物件を買うと
いうことは頭金とか諸費用込みで月２０万円ぐらい払っているのと同じ
では？と言いたかっただけです。私の書き方がまずかったことをお詫び
いたします。

ちなみに102殿は５０００万円前後の物件をご購入されておりませんか？

[107: サラリーマンさん]

下げ止まるのは先だろうけど、キャッシュある人間にとっては区分所有とか結構な利回りでゲットできるようになってきましたね。私は自宅も買いましたがついでに区分所有も購入しました。池袋最寄の微妙物件ですが一頃では有り得ない価格だったので思わず買ってしまいました。

[108: 匿名さん]

>>101
教授がおっしゃるように昔から都心・城南・城西に住んでる者には埋立地に住むことに抵抗があります。
当然城東、千葉、埼玉、その他地方から来た層の割合が高くなります。
現在の城東を見れば分かりますが、富裕層が尻込みする地域は民度が高くありません。

民度の高くない地域はいつまで経ってもみんなの住みたがる地域にはならないでしょう。

[109: 大学教授さん]

首都圏の少子化が進むにつれ、今後外部に人材を求めて行かないと東京の発展は有り得ないでしょう。
第一段階は地方からの人材流入
第二段階は女性の戦力化
第三段階は外国からの知的移民の積極受入となります。
東京を動かして行く主役が変わって行くわけですから、当然ですが、不動産市場もそれに合わせ
変質して行くことになるでしょう。

一方、旧来の住宅地に住まう第二世代の未婚化そしてパラサイト化は、それら地域の長期停滞を
招くと予想されます。現状でおよそ４割近くの人達が未婚化し、親が持ち家の場合、その大多数
がパラサイト化し住宅需要には結びつかないでしょう。
それら住居は２代にわたり固定化、塩漬け状態が続くこととなり、３段階にわたる新規需要の動き
には答えられず、結果的に時代の潮流から取り残されることになるでしょう。

[110: 匿名さん]

>>101

失礼ですが、あなたは本当に「大学教授さん」ですか？
（いえ、なりすましされてないかと邪推いたしまして）

ご気分害されましたら申し訳ございません。

＞このようなレトリックが今後も通用して行くとお考えですが？

すみません、適正な今後の価格形成については専門外なのでよくわかりません。
日本では市場原理に基づいて需要と供給の関係で価格が決まっていくものだと
信じています。

ただ、一言いわせていただければ、不動産取得における価格面の失敗事例では、
定価に慣れた消費者の価格算定能力不足という側面があるような気がします。
というのは、毎回価格交渉をせずに済む定価という小売業の全体最適システムが
悪用され、ディベロッパーの価格を鵜呑みにする消費者が多いと感じるからです。
（まだまだ消費者の方が情報弱者であることの表れかもしれません）

だから私は不動産業界の健全な発展を願って、マンションの想定原価を表示する
ことを義務付ける法律が施行されることを期待しています。そうすれば、現在の
相場、周辺の相場という相場感だけが一人歩きするバブルを抑制できるのでは
無いかと期待するわけです。

以上長くなりましたが、教授はどのようにお考えでしょうか？

[111: 購入経験者さん]

>102

私もそう思う。
平均的なリーマンは3500万。無理して4000万が普通の感覚。
5000万くらすの人は親の援助がある人か一部上場企業の人。
退職金が多いから銀行の審査が通りやすい。
そんな私のマンションは3500万円。
東京の人だったら東京に実家がある筈なので5000万とか買わない気がする。
親が介護必要になったらマンション売って実家に帰る予定。

[112: 大学教授さん]

第一段階である地方からの人口流入が盛んになり始めたのは２０００年以降です。
その時点で２２歳であった人々は現在３０〜３１歳といったところで、まだ持ち家取得の年齢には
達していません。
いままでの都心回帰の主流は、県境外周区、市部、近隣３県に旧来から住んでいた人たちの
人口移動であり、まったく新たに首都圏に流入した人たちの持ち家選択パターンから生まれた
ものではありません。
本質的な都心部居住のコンセプトを確立して行くのは、団塊Ｊｒより後の世代でしょう。

[113: 匿名さん]

教授！

サイエンスは仮説の検証だって聞きましたよ！
こんな良い文献見つけてきました。
教授の理論を裏付けるために５４ページとか参考にならないですか？

http://www.mlit.go.jp/hakusyo/syutoken_hakusyo/h19/images/2-5.pdf

[114: 匿名さん]

>>106
私は4500万のマンションを買いました。頭金を入れたのでローンは3200万です。
ボーナスは貯金にまわしたいので返済には組み込んでません。また妻の収入も考えておらず、自分の月給だけで払える額にしました。
破綻しないようにリスク回避するとこうするのは当然だと思います。
デベはもっとローンが組めるようなことを言うでしょうが、騙されてはいけません。
ローン返済だけの人生なんてつまんないですよ。

[115: 匿名さん]

>>114

ご回答ありがとうございます。ライフスタイルに対する信念尊敬いたします。
また、結構な額の物件うらやましい限りです。

庶民の我々はくれぐれも余裕のある返済計画を、ということですね。
肝に銘じておきます。

[116: 匿名さん]

30歳で850万と45歳で850万じゃだいぶ違いますから、年齢にもよりますよね。

[117: 匿名さん]

円が物凄く弱くなっている。オバマとの会談によってアメリカ国債を買わされた場合、日本が滅亡へ向かう一歩を踏み出したことになる。今この時期に絶対マンションを買ってはいけないことだけは言える。

[118: 匿名さん]

円安＊＊＊＊だと思うけど何で？

[119: 匿名さん]

>>118
伏字ではわかりませんです。

[120: 匿名さん]

教授は支離滅裂。
戸建と違ってマンション住まいの富裕層は何年かすると快適なマンションに移り住む。
マンションの老朽化と入れ替えによる住民の劣化の前にね。

現在都心や城南、城西に住んでいる人は教授から見れば割高かもしれないが、
住環境の良い場所や商業地の発達している場所を謳歌している。
勤務地だって新宿の人もいれば渋谷、池袋、横浜など様々で東京周辺ばかりではない。

ならないでしょうが、万が一教授の夢通り埋立地が庶民の憧れの場所になったとしてその時移り住めば済む話。
未発達で不便な今の段階から強く勧める意味が分からない。
何か今のうちから住んでもらわなくてはならない事情でもあるのか？

今のうちから仕込んだとして夢がかなった時はあなたのマンションは老朽化し、初期住民もおらず２束３文。
しかも貴重な人生の時間を不便な未発達地域で過ごし死んで行く。

[121: 匿名さん]

虚飾の剥がれ落ちてる今の局面で一番危険なのは、
住宅地としてのレベルが低いにもかかわらずブームに便乗していた地域。

具体的には足立や墨田を典型とした下町・城東・城北内陸部、
および江東区後発湾岸。
豊洲に関しては、ブーム期間中に最低限のインフラはできたので、
平成団地としてはギリギリセーフだろう。

[122: 匿名さん]

こないだNHK見ててびっくりした。豊洲ってマンション乱立の人口増に伴って小学校まで作っちゃったんだね。ちょっと高級なイマドキの団地ってところか。だけど、子供同士で「うちは何階に住んでる」とかって階数差別が絶対ありそう。番組では４８階に住む子が取材されてた。いびつなマンション格差社会が生まれそうな気がしなくもない。

[123: 匿名さん]

>>122
全然高級じゃないけど・・・

[124: 匿名さん]

あるのかなそんなこと。子供らしくないなぁ。

[125: 匿名さん]

小中学生でも知ってる「マンションコミュニティ掲示板」と「2ちゃんねる」。
様々な問題はそこから始まってる。

[126: 匿名さん]

>>125
そうか、以前このスレに出没し悪態ついていたガキンチョはタワマンの低層階の子だったのか。

[127: 匿名さん]

教授は江東区物件のデベだから今すぐに埋立地が高くなってくれないと困るわけだよ。
残念ながらもう、そうはならないがね。
今から高値で埋立地のマンションを買う人は一人もいないからな。

書いてることが全部論理破綻してるからおもしろいよね

[128: 匿名さん]

>>122
ニュータウンの弊害が今から想像できるよねあれ

>>124
子供は残酷だよ

[129: 匿名さん]

いよいよ政府がPKOするね、株価は底割れしないから。カタカナ不動産屋が一掃されたら、調整している地価も落ち着くの〜(笑)

[130: 匿名さん]

必死さが滲むなw

[131: 匿名さん]

NHKで中国の現在の株式市場のルポを見た
かなり損失を出した庶民投資家が、これからも投資を止めるつもりは無い
政府が必ず何とかしてくれるはずだと答えていた
それがかなわなかった時、その怒りは何処へ向かうのだろう

経済リスクから政治リスクへ飛び火する日も
そう遠い未来ではないような気がする

[132: 匿名さん]

市場雰囲気が悪くなるからひた隠しにしてるけど、財閥系もＢ・Ｒ・Ｃ・Ｄの各国で甚大な損失出してる。
ゼネコンも然り。
中国の恐慌ぶりは、政府が報道規制に乗り出すほど。
赤の他人に借金の連帯保証人させるような「・・・の証券化」なんちゅう経済に、もう一度ドーピングしてなんて考えてる奴はおらんし。
バブルってのが無いわけだから、不動産業界もおいしいビジネスは終わったよ。

[133: 匿名さん]

過去に日本でもNTT株を売り出すとき、
政府が売るんだからリスクはないって
国民は思ってたな…

[134: 匿名さん]

NTTの時も株式の知識が禄に無かった
一般投資家が市場に流れ込んできた時だよね
ある意味今の中国と同じか

資本主義を一般中国人投資家が理解しているとは到底思えない

[135: 匿名さん]

昭和バブルのときはインターネットが普及していなかった。
だから、バブル崩壊してからも、デベが広告出し続けて、情報弱者が大量に釣れた。
その釣られた中の一匹がうちの爺さん。(苦笑)
当時のメディアは、テレビと新聞の主要１６社だけだったから、国民騙すなんざカンタン！
今はこんな掲示板もあるから業者も辛苦してるね。

いい時代になったと、爺さんが溢してました。

[136: 匿名さん]

昭和バブルの時は、崩壊後も
土地神話を信じ続けていた国民が多かったからね。

[137: 匿名さん]

平成元年がピークだった。土地値が３倍。なだらかに１０年かけて１/３になった。
ようは戻ったんだけれど格差が残った。大和郷が住宅地で一番上がってた。

[138: 匿名さん]

でも、結局、みんなが信じきればそればホントになっちゃうから微妙なんだよね。この掲示板を見てる層と中国人全体を考えると、信じきってる中国人のほうが圧倒的に多いから、意外ともう一回ぐらいウェーブがやって来る可能性も結構ある。
なんで、ヤバイと思って一切動かないと、結局、次の波にも乗り遅れる。これが難しいとこなんだよね。
国営企業や銀行の債務超過ってのは、基本的にはインフレで乗り越えていってしまうものだからね。
ま、いずれにしても、これから、また売り方と買い方の攻防は果てしなく続いていくと。
安く買いたいノンホルダーは一生懸命ネガティブかきこしてください。

[139: 匿名さん]

過去のNTT株の時は、国民皆が儲ると信じてたが
結局ホントにはならなかった。

[140: 匿名さん]

それはNTTドコモが上場してきたときに乗り換えなかったからでしょ

[141: 匿名さん]

>>138
>みんなが信じきればそればホントになっちゃうから微妙なんだよね・・・
>意外ともう一回ぐらいウェーブがやって来る可能性も結構ある

あー、もう。
あなたが気の毒になってきました。

[142: 匿名さん]

・日本は人口減少、高齢化国家
・世界の中で後から伸びてきた国に抜かれて没落してく
・労賃の安い中国人に仕事を取られて頭金もためられない
・政治は徳川末期のごとく迷走してて頼りにならない
まー、毎日こんなこと考えて自分の無能さを環境のせいにしてるプチインテリが、
買えない高値のマンションに嫉妬してネガティブかきこをしてるのは簡単に察し
がつきますね。
確かに、足元の相場が弱いのは自他ともに認めるとこでしょうけど、このまま
まっさかさまに永久に右肩下がりってのは直感的にもないと思いますよ。
世の中、絶対はないんで、1/10000ぐらいの確率で、このまま世界超大恐慌に陥って
第三次世界大戦までいって、もう一回ゼロスタートってのも否定はせんけどね。

[143: 匿名さん]

マンションを高値で買うとなんの自慢に？w

[144: 匿名さん]

午後は株価騰がるかな？

[145: あれれ]

広尾がーふぉれ　あほばかり。全世界規模で数十万人の金融機関従業員が削減見通しで、特に大きく傷付いた欧米系金融機関のリストラがこれから本格化すること確実な中、しょせんローカルスタッフにすぎない日本の外資金融連中が、これほどノー天気なのには心底呆れた。外資金融は数字が全てで、目の前の数字追い掛けるのに日々汲々としていると、ここまで思考力や想像力を無くし白痴化が進むという、見事な好例。

[146: 匿名さん]

教授が暴れるたびに、あっちの厳しさがひしひしと伝わってきて、
やっぱりやめておくべきなんだなって、あらためて感じますね。

[147: 匿名さん]

新銀行から逮捕者出ましたね。
まだまだボロ出そう。

昭和バブル崩壊直後も色々と悪事が明るみになりましたから。

[148: 匿名さん]

急激に落ちるのはバブル分が適正化される過程。
そのあとジワジワと値下がりしていくのが、社会構造の変化、土地神話終焉による帰結。

不動産保有は儲からないものというのが今後のデフォルト。
そうすると、儲かる前提でこそ正当化されていたデメリットが顕在化し、
ますます不動産の財としての価値が毀損されていく。

そして、不動産の中でもマンションこそ、
保有する際のデメリットが大きい形態。

[149: 匿名さん]

とにかくマンションデべを否定したくてしょうがないようだけど、確かに生産年齢人口が減少基調にある地方部、ニュータウン等の都心周辺部については、発展性がないことに議論の余地がないので不動産を所有するメリットはあまりないだろうけど、利便性が高く、若年層の人気の高いエリアは商業地・住宅地ともに価値はあると思うよ。そういった賃料の下方硬直性のあるエリアのいい物件をうまくみつけて、こういう不景気の時にうまくゲットするのがミソだと思うけどね。とマジレスしてみました。

[150: 匿名さん]

デベを否定はしないけど、分譲購入はよほど激安じゃないと否定するな。
コスト面でも安全面でも、賃貸が優位だから。
災害などで居住不能になっても、賃貸なら逃げられる。
土地付き戸建なら建て替えもできるが、マンションは困難、というより現実的にほぼ不可能。
しかも分譲販売制は変わるでしょ。

[151: 匿名さん]

>>148

まとめスレ
http://namidame.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/estate/1226152090/l50

>>149

まとめスレ
http://namidame.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/estate/1216551382/l50

[152: 匿名さん]

若年層に人気の高いエリアとは、港区(埋立地除く)、目黒区、渋谷区、世田谷区、中野区、新宿区。
間違っても、京浜東北線の東側には行かない。
大学生は江東区の地名はほとんど知らないよ。

[153: 匿名さん]

若者が賃貸でアパートを借りたがるエリアだな。

[154: 匿名さん]

＞１５３

そう、京浜東北線の東側に金払って住むなんて考えられないからね。

[155: 住まいに詳しい人]

日本の不動産バブルの構図
ケース１・ＳＰＣファンドバブル（証券化バブル）
　ＳＰＣ制度を利用しファンドが乱立、上場され、本来なら収益還元で８％程度が購入目安だった　相場が一挙に４％程度へ上昇した。売買価格は０３年から０７年へ倍となり、全体地価、マンシ　ョン相場を押し上げた。そのからくりはＳＰＣは法人税が無税となり（投資家へ配当する）、　　従来４％では借入れ８０％としても回らないものがデフォルトしなくなったのだ。次々にファン　ドが設立され、海外バブルから日本へも資金が流入し始め、デベはファンドを出口とした物件を
　建設した。外資銀行は当然イケイケで、国内勢も８０％以上のハイレバ、５年ノンリコから３年
　、１年と行き過ぎていく。最後には流動化事業などという訳の解らないころがしババ抜きへまで　行き着き、デペ、建築、不動産会社、賃貸会社、保障会社、あらゆる不動産関係会社が手を出し　た。大手デペ、建築はドバイ、中国、欧州などのバブルにも乗り出した。・・・そしてバブル
　は弾け、全てが逆回転し、止まった。

ケース２・高度、容積緩和バブル（タワーマンションバブル）
　高度、容積率が緩和され再開発事業に対する行政の援助もあって湾岸を中心にタワマンが乱立し　た。本来土地持分が少なく、資産価値が低いにも拘らず、その希少性の魅力にユーザーは飛び付
　いた。初期の物件は高値で転売され、ブームとなった。平成好況により、団塊ジュニアが一次所　得したが、年収６、７００万位で５，６０００万の借入れという危険な投資に銀行も一流企業の
　給与を人質に手を貸した。銀行は証券化しリスクを分散させた気でいた。この構図を引っぱった
　のが大手、財閥デペだ。その乱造ぶりは度を越え、金融で言えば投資銀行にあたる大手、財閥の
　デベの未来は暗い。一方、新興、地場のデベは行き過ぎ資金ショートするものと沿線、地域に特
　化したデベは相場を心得ており、被害は少ないものと２極化した。又、年収４，５００万位の購　入層も身の丈を心得ており、２０００万円代の借入れでバブルに踊ってはいない。

バブルは踊ったものがつけを負う単純な出来事。

ちなみに私は去年、不動産に５億円投資している。新築区分は０２年に買っていないし、今後３年は買う気もない。

[156: 匿名さん]

ケース１は異論ない。
ケース２は思い過ごし。
住宅不動産と商業不動産、分譲市場と賃貸市場、住宅ローンと住宅金融支援機構を混同なさっておられる。

[157: 匿名さん]

中野区と新宿区なんて駄目だろ。学生アパートならともかく

[158: おぬしら]

よぉ〜く聞くが良い。　

投資銀行やファンド型のビジネスモデルは事実上完全崩壊した。しかも、世界中の何ら罪のないひとたちに多大な迷惑と災厄を撒き散らしながら。
自業自得では済まされない、むしろ討首獄門にも値する、これら金の亡者たる人非人らの悪辣非道なる所業は、金輪際永遠に怨嗟と侮蔑と憎悪の対象として、相応の報いと差別を受け続けるであろうことは、あまりに当然ではないか。

[159: 匿名さん]

>>158
ま、その通りですな。
いよいよ賤業は淘汰される時代が来ました。
多少なりとも経済にネガティブな影響もあるでしょうが、中長期では病巣を一掃することになるでしょう。
どんどん潰れてください。

[160: 匿名さん]

てか、最近、倒産ピッチがちょっと鈍ってない？この２，３月でビシッとやらないと、またズルズル１年とか先延ばしになって、よけいヤバイとこが増えんじゃない！
インフレにするわけでもなく、処理を進めるわけでもなく、フワーと当事者回避姿勢を積極化するのはマジで勘弁してほしいって感じなんですが。

[161: 匿名さん]

>>155

夢精乙

[162: 匿名さん]

>>158-159
同意です。

[163: 匿名さん]

嵐の前の静けさ、でしょう。
来月は一気に将棋倒し。

[164: 住まいに詳しい人]

>156ケース２は思い過ごし。
住宅不動産と商業不動産、分譲市場と賃貸市場、
ーこれは分譲住宅不動産の話。商業不動産はファンドマーケットは１と同じ。その他一般マーケットは利回り６，７％で少しの高騰しかない。賃貸市場は供給過多で月２０万以上の重要は崩壊前からなく分譲よりひどい状況。賃貸ファンド向けは１と同じ。デベは６、７年の内部留保でしのいでる状況。

住宅ローンと住宅金融支援機構を混同なさっておられる
ー意味不明。

どうしてもデベを守りたいならその意見を聞かせて欲しい。

[165: 匿名さん]

住宅金融支援機構って
日本版サブプライムですか？

[166: 匿名さん]

日本はサブプラ開始はしなかったけど、準備はしてたんでしょう？

[167: 匿名さん]

＞銀行は証券化しリスクを分散させた気でいた。
住宅ローンは、変動で物件優遇で１．０％とか１．５％で貸している。
これをどうやって「証券化して」リスク分散するんだ？？？
銀行の貸付でもっともまともなのが、住宅ローンではないのか。
昨今旧公庫融資残高は全住宅ローン融資残高の半分以下になっている。
一方３％〜のフラット３５の場合、これは機構が買い取り証券化して売りさばく
など、米国のファニーメイ・フレディマックと同等のことをやっているが。

[168: 匿名さん]

http://www.flat35.com/guide/shikumi/index.html
証券化してます。

[169: 匿名さん]

結局、いまの日本のマンション市場ってのは、住宅ローンの低利への借り換えがすんだあとのアメリカ市場みたいなもので、中古市場はたいして深刻な状況でもなさそう。で、苦しい新興デベの投げを拾えるかどうかが、ここ１年のポイントかなっと思ってるんだけど、どうやって、そういう物件を見つければいいんだろう？不動産業者が持ってくるのって、すでに転売業者が買い取って、利益を乗せて持ってくるので、あまりお買い得価格じゃないんだよね！

[170: 匿名さん]

中古市場は不動産業者が持ってこなくてもネット上で探せるわけで…
深刻ではないのが事実なら、売主は転売業者に頼まずに普通に売るだろうし…
価格交渉で値下げさせれば良いし…

[171: 匿名さん]

新築のスレずら

[172: 匿名さん]

中古が崩れんことには新築も崩れんずら

[173: 匿名さん]

夏前には中古も崩れるよ・・ずらw

[174: 匿名さん]

よ・・ずら　の　向島♪

[175: 匿名さん]

向島は大学教授の守備範囲。

[176: 匿名さん]

夜空の向島


あれから僕たちは
何かを信じてこれたかなぁ
夜空の向島
明日がもう待っている

（間奏）

誰かのカキコに気づき
僕らは眉ひそめた
公園のフェンス越しに
シラケ鳥が飛んだ

君がなにか伝えようと
コピペしたその数字は
僕の心のやらかい場所を
今でもだましつづける

あれから僕たちは
何かを信じてこれたかなぁ
マドをそっとあけてみる
不況の風のにおいがした

幻想っていつかは
消えてしまうものなのかなぁ
タメ息は少しだけ
白く残ってすぐ消えた


（間奏）

東京駅５キロ圏こだわるだけで
つまらない常識など
つぶせると思ってた

君が話した言葉は
どれだけ残っているの？
新築市場のいちばん底辺で
からまわりしつづける

あのころの未来に
僕らは立っているのかなぁ
すべてが思うほど
うまくはいかないみたいだ

このままどこまでも
日々はつづいていくのかなぁ
塔のない星空が
マドの向こうに続いてるあれから僕たちは
何かを信じてこれたかなぁ
夜空の向島
明日がもう待っている？

[177: 173]

笑わせてもらってありがとうございます。

[178: 匿名さん]

センスあるよ！
こんな掲示板だけじゃもったいない！

[179: 住まいに詳しい人]

>167 銀行の貸付でもっともまともなのが、住宅ローンではないのか

本来はもっともまとも＝銀行にとってはリスクが低く収益も低いもの
適正な評価で適正な額を適正な人へ適正な期間で融資していればまとも＝バブルにはならない。
タワマンを過剰評価し平均年収が高めの層へ年収の７倍以上まで貸し出す＝証券化すればリスクは減り過剰融資を行い収益を上げられる。＝日本のサブプライムローン＝タワマンバブルが発生

銀行がなぜいち早く手を引いたか？＝自らが行き過ぎていたのを解っていたから。

サブプライムは単にアメリカのローンの種類にすぎず、日本にも自営業や低所得向けに高金利で金利が後年上がるタイプはある。日本はそれらの層は幸いにも踊らなかっただけ。
Ｓプライムローンでアメリカの住宅市場が０６年夏に弾けたわけで、これがなければ世界的バブルはさらに膨れ上がって世界恐慌は確実だったかもしれないのだから世界はサブプライムローンの問題発覚に感謝すべきだと思う

[180: 匿名さん]

2009/02/26
浅草橋駅周辺において、ホテルの建設が相次いでいる。京浜急行電鉄は2009年4月、台東区浅草橋1丁目で京急EXイン浅草橋（仮称）の建設に着手する。同社グループにとって4棟目のビジネスホテルで、2010年5月に完成する予定だ。

[181: 匿名さん]

この環境下、潜在購入者は相当慎重ですからブランド・セールストークがどんなに良くても
値段を下げないと買いません。それに中長期的に見ると、この不況により潜在的購入者の
平均的な収入も下がるし、土地価格・資材価格も下がるでしょうから、数年後には同じものが
8割くらいの価格でデベが売っても採算が取れる時代になるでしょう。従って、デベロッパー
にとっても、できるだけ早く今ある在庫を多少値下げしてでも売却することは合理的な行動
と言えるでしょう。不動産価格は感覚的には底値と言われている2003・2004年の相場を10％
以上下回る時代が到来すると思います。金利情勢も世界的な低金利が同じく数年は続くでしょう。
したがって、今買う必要がない人は少なくとも1年は様子を見ることをお勧めします。

[182: 匿名さん]

浅草橋周辺って、マンションブーム中でもマンション売れ行きの悪かったエリアでは？

[183: 匿名さん]

よくその書き込みを目にするが、２００３あたりの底の１０％引きってのだけ根拠不明。当て勘？

[184: 匿名さん]

>>179
＞タワマンを過剰評価し平均年収が高めの層（日本語的に意味不明）へ年収の７倍以上
＞まで貸し出す

そんなこと、日本の銀行はどこもやってないでしょ？
優遇金利でローン顧客の数増やすことにやっきだったけど、審査は保証会社がやって
いたから厳しいんだよ。
住宅ローン借りたことありますか？

ケース１だけでやめてよかったら尊敬できたのに残念！

[185: 匿名さん]

ケース１だけでやめておけば尊敬できたのに・・残念！

[186: 住まいに詳しい人]

>184 審査は保証会社がやっていたから厳しいんだよ。

あのねーローンの現場はよーく解っております。保証会社は基本的に事故がなく納税し評価がつけば１年前まで８０％は簡単にでたの。その他の２０％が銀行が個人を見るけどそれがルーズだったのと評価がかさ上げされていた訳。

銀行も保証会社も投資銀行もＣＤＯもデリバティブもみんなグローバルに繋がってるから、証券化された債権、商品はもう同じで日本の住宅ローンだけが大丈夫という事もない訳。
銀行が自己勘定でリスクをとって正当に評価し融資していれば（バブルに乗らなければ）まだましだったという事。

物事のからくりを学ばないと、住宅業界にいても、投資しても、碌なことにならないよ。

[187: 匿名さん]

今って新興デベの投売り物件を拾えばいいのか、それとも中古が落ちてくるのを待つべきか・・・

[188: 匿名さん]

>>186
＞住宅業界にいても、投資しても、碌なことにならないよ
別に、受託業界にもいない普通のサラリーマンで不動産投資もしていないで
頭金貯めて、３３００万円のローン組んで６０００万円のタワーマンション買った
オレは関係ない話ということですね。誰がバブルに乗ったというのか（あいかわらず）
主語が不明確で、おっしゃってる意味がわからんのですよ。

[189: 匿名さん]

年収の七倍も審査通してないでしょう？

[190: 住まいに詳しい人]

>188 頭金２７００万払ったならバブルには乗っていないよ。それだけ貯められるなら年収も高いんだろうし。主語は年収の６倍以上でタワマン買った人の事。

[191: 住まいに詳しい人]

＞１８９
あのねーローンは人に出すんじゃないの。物件の評価と勤務先の給与に出すの。連帯保証人や資産背景は稟議の味付けだけ。７倍出す人もいるし、４倍でない人もいるの。

[192: 匿名さん]

物件を差し押さえれば損しないくらい十分高い評価がついた場合、返済不能で破綻することが予想されても貸しますか？

[193: 匿名さん]

>>191

貴殿がおっしゃっているのは、住宅ローン総枠の話ですね？
例えば、自宅のローンが３０００万円で、セカンドハウスが３０００万円で
中古のアパマンローンが２０００万とかいう人は
年収１３００万のサラリーマンならありうる話でしょう。

でもタワマンをセカンドで買って転売しようとする個人なんて税務署の
餌食でしかないですよ。普通は、貸すか住むかです。

普通に賃貸収入がとれたら普通の投資。ネットの利回りで７％くらい
でまわれば普通の人は満足する。
愚直な投資であってバブルに踊っているのとは縁遠いですよ。

要は何％自己資金入れるかだけでしょう。
自己資金が少ないと、利回り下がっても転売もできない。

今のところアパマン金利で２．８７５％変動に
優遇０．５％とか（属性によって）つくでしょうし。
当面低金利続く状勢みたいだし、おっしゃっている意味が全然わかりませーーーーん。

[194: 住まいに詳しい人]

>>192
貸さない。

＞＞１９３
こちらもよく解らないが、①自己資金を多くいれる投資はＲＯＩが低いので悪い投資
②ネット利回り７％は新築では少ない。あっても狭いワンルームの悪い投資。満足しているという普通の人は失敗した人。タワマンは５％で投資には論外。

[195: 匿名さん]

だから、何がバブルっていってんのかわかｒんのだよ。

[196: 住まいに詳しい人]

バブルって何？

[197: 匿名さん]

>>194
年収　年収７倍　　　３５年ローン1.5％の月支払い額
400 2800 85708
500 3500 107135
600 4200 128562
700 4900 149989
800 5600 171416
900 6300 192843
1000 7000 214270
1100 7700 235697
1200 8400 257124
1300 9100 278551
1400 9800 299978
1500 10500 321405
（万円）　（万円）　　　（円）

別にどこにムリがあるんだ？何がバブルに乗った？

タワマンでも２００６年竣工までならネットで７％回る
物件フツーにあったけど
話がＳＰＣバブルからはじまっているんでてっきり
１９９９年からこの方の話し方思いましたが・・・

[198: 匿名さん]

>>196
バブルに乗ったとか乗らないとか言ってたんじゃねぇの？

[199: 匿名さん]

しかしこれだけ悲観論が多いと、なんか逆に心おどるなあ！荒れてる株の掲示板のようだ

[200: 匿名さん]

暴落来い
（童謡　春よこいの節で
　　　　　・・・可愛らしく）

暴落来い　早く来い
腹がふくらむ　かあちゃんが
高い家賃に腹たてて
持家ほしいと　待っている暴落来い　早く来い
おうちのまえの　デベロッパー
売れ残りが　ふくらんで
投げ売りたいと　待っている

[201: 匿名さん]

反転来い　早く来い

あきらめはじめた　かあちゃんが

マンション資金に　貯めた金

株買いたいと　待っている
反転来い　早く来い

おうちのための　頭金

カラ売りますます　ふくらんで

損したみたいと　泣いている
♪