23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その34）

[元祖匿名はん]

サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その33）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43969/

[101: 大学教授さん]

>>100
人間と言うものは自然に地元びいきとなり、多少高額でも自分が生まれ育ったところに住みたく、
またその価値と言うか居住コストを正当化したがるものです。
これが従来の首都圏の地価を決めてきました。
このようなレトリックが今後も通用して行くとお考えですが？

[102: 匿名さん]

平均的なサラリーマンは5000万のローンなんか組みません。
昔は余暇も楽しまず、ただひたすら仕事して住宅ローンを返すのが普通だったでしょうが、今時そんなつまんない生活をしてる人はいませんよ。
私の住宅ローン返済額は月11万円です。年収は850万です。

[103: 匿名さん]

じゃあ、もともと人がいなくてそこで育った人がいない埋立地は永久に人気は出ないですね。

[104: 大学教授さん]

地元びいきにもさまざまな程度があります。
①子供の頃から生まれ育った人
②学生として上京し住み始めた人
③社会人として上京し住み始めた人
このような順番で居住地域に対する贔屓度も変わってきます。
はっきり言えることは、首都圏の少子化が進み、また上京学生の数が減るので、①および②の
パターンが減り、③のパターンが増えて行くので、経済原則に基づいた居住地域の選択が
今後主流となって行くことです。
従来型の観念では不動産市場を語れなくなる日も近いでしょう。

[105: 匿名さん]

女性が住みたい街に埋立地がまったくないことからも、あなたの論理が完璧に破綻してることは明白です。
独身の社会人は誰も湾岸の埋立地に住みたいとは思ってません。

[106: 匿名さん]

>>102

まず、自分の駄文を読んでいただいてありがとうございます。
そんなに収入があってうらやましい限りです。また、人生をエンジョイ
されるタイプの方のようで合い通じるものを感じます。

>平均的なサラリーマンは5000万のローンなんか組みません。

私もそう思います。住宅ローン控除の説明でもそういう解説を見ました。
つたない書き方で申し訳なかったですが、５０００万円の物件を買うと
いうことは頭金とか諸費用込みで月２０万円ぐらい払っているのと同じ
では？と言いたかっただけです。私の書き方がまずかったことをお詫び
いたします。

ちなみに102殿は５０００万円前後の物件をご購入されておりませんか？

[107: サラリーマンさん]

下げ止まるのは先だろうけど、キャッシュある人間にとっては区分所有とか結構な利回りでゲットできるようになってきましたね。私は自宅も買いましたがついでに区分所有も購入しました。池袋最寄の微妙物件ですが一頃では有り得ない価格だったので思わず買ってしまいました。

[108: 匿名さん]

>>101
教授がおっしゃるように昔から都心・城南・城西に住んでる者には埋立地に住むことに抵抗があります。
当然城東、千葉、埼玉、その他地方から来た層の割合が高くなります。
現在の城東を見れば分かりますが、富裕層が尻込みする地域は民度が高くありません。

民度の高くない地域はいつまで経ってもみんなの住みたがる地域にはならないでしょう。

[109: 大学教授さん]

首都圏の少子化が進むにつれ、今後外部に人材を求めて行かないと東京の発展は有り得ないでしょう。
第一段階は地方からの人材流入
第二段階は女性の戦力化
第三段階は外国からの知的移民の積極受入となります。
東京を動かして行く主役が変わって行くわけですから、当然ですが、不動産市場もそれに合わせ
変質して行くことになるでしょう。

一方、旧来の住宅地に住まう第二世代の未婚化そしてパラサイト化は、それら地域の長期停滞を
招くと予想されます。現状でおよそ４割近くの人達が未婚化し、親が持ち家の場合、その大多数
がパラサイト化し住宅需要には結びつかないでしょう。
それら住居は２代にわたり固定化、塩漬け状態が続くこととなり、３段階にわたる新規需要の動き
には答えられず、結果的に時代の潮流から取り残されることになるでしょう。

[110: 匿名さん]

>>101

失礼ですが、あなたは本当に「大学教授さん」ですか？
（いえ、なりすましされてないかと邪推いたしまして）

ご気分害されましたら申し訳ございません。

＞このようなレトリックが今後も通用して行くとお考えですが？

すみません、適正な今後の価格形成については専門外なのでよくわかりません。
日本では市場原理に基づいて需要と供給の関係で価格が決まっていくものだと
信じています。

ただ、一言いわせていただければ、不動産取得における価格面の失敗事例では、
定価に慣れた消費者の価格算定能力不足という側面があるような気がします。
というのは、毎回価格交渉をせずに済む定価という小売業の全体最適システムが
悪用され、ディベロッパーの価格を鵜呑みにする消費者が多いと感じるからです。
（まだまだ消費者の方が情報弱者であることの表れかもしれません）

だから私は不動産業界の健全な発展を願って、マンションの想定原価を表示する
ことを義務付ける法律が施行されることを期待しています。そうすれば、現在の
相場、周辺の相場という相場感だけが一人歩きするバブルを抑制できるのでは
無いかと期待するわけです。

以上長くなりましたが、教授はどのようにお考えでしょうか？

[111: 購入経験者さん]

>102

私もそう思う。
平均的なリーマンは3500万。無理して4000万が普通の感覚。
5000万くらすの人は親の援助がある人か一部上場企業の人。
退職金が多いから銀行の審査が通りやすい。
そんな私のマンションは3500万円。
東京の人だったら東京に実家がある筈なので5000万とか買わない気がする。
親が介護必要になったらマンション売って実家に帰る予定。

[112: 大学教授さん]

第一段階である地方からの人口流入が盛んになり始めたのは２０００年以降です。
その時点で２２歳であった人々は現在３０〜３１歳といったところで、まだ持ち家取得の年齢には
達していません。
いままでの都心回帰の主流は、県境外周区、市部、近隣３県に旧来から住んでいた人たちの
人口移動であり、まったく新たに首都圏に流入した人たちの持ち家選択パターンから生まれた
ものではありません。
本質的な都心部居住のコンセプトを確立して行くのは、団塊Ｊｒより後の世代でしょう。

[113: 匿名さん]

教授！

サイエンスは仮説の検証だって聞きましたよ！
こんな良い文献見つけてきました。
教授の理論を裏付けるために５４ページとか参考にならないですか？

http://www.mlit.go.jp/hakusyo/syutoken_hakusyo/h19/images/2-5.pdf

[114: 匿名さん]

>>106
私は4500万のマンションを買いました。頭金を入れたのでローンは3200万です。
ボーナスは貯金にまわしたいので返済には組み込んでません。また妻の収入も考えておらず、自分の月給だけで払える額にしました。
破綻しないようにリスク回避するとこうするのは当然だと思います。
デベはもっとローンが組めるようなことを言うでしょうが、騙されてはいけません。
ローン返済だけの人生なんてつまんないですよ。

[115: 匿名さん]

>>114

ご回答ありがとうございます。ライフスタイルに対する信念尊敬いたします。
また、結構な額の物件うらやましい限りです。

庶民の我々はくれぐれも余裕のある返済計画を、ということですね。
肝に銘じておきます。

[116: 匿名さん]

30歳で850万と45歳で850万じゃだいぶ違いますから、年齢にもよりますよね。

[117: 匿名さん]

円が物凄く弱くなっている。オバマとの会談によってアメリカ国債を買わされた場合、日本が滅亡へ向かう一歩を踏み出したことになる。今この時期に絶対マンションを買ってはいけないことだけは言える。

[118: 匿名さん]

円安＊＊＊＊だと思うけど何で？

[119: 匿名さん]

>>118
伏字ではわかりませんです。

[120: 匿名さん]

教授は支離滅裂。
戸建と違ってマンション住まいの富裕層は何年かすると快適なマンションに移り住む。
マンションの老朽化と入れ替えによる住民の劣化の前にね。

現在都心や城南、城西に住んでいる人は教授から見れば割高かもしれないが、
住環境の良い場所や商業地の発達している場所を謳歌している。
勤務地だって新宿の人もいれば渋谷、池袋、横浜など様々で東京周辺ばかりではない。

ならないでしょうが、万が一教授の夢通り埋立地が庶民の憧れの場所になったとしてその時移り住めば済む話。
未発達で不便な今の段階から強く勧める意味が分からない。
何か今のうちから住んでもらわなくてはならない事情でもあるのか？

今のうちから仕込んだとして夢がかなった時はあなたのマンションは老朽化し、初期住民もおらず２束３文。
しかも貴重な人生の時間を不便な未発達地域で過ごし死んで行く。

[121: 匿名さん]

虚飾の剥がれ落ちてる今の局面で一番危険なのは、
住宅地としてのレベルが低いにもかかわらずブームに便乗していた地域。

具体的には足立や墨田を典型とした下町・城東・城北内陸部、
および江東区後発湾岸。
豊洲に関しては、ブーム期間中に最低限のインフラはできたので、
平成団地としてはギリギリセーフだろう。

[122: 匿名さん]

こないだNHK見ててびっくりした。豊洲ってマンション乱立の人口増に伴って小学校まで作っちゃったんだね。ちょっと高級なイマドキの団地ってところか。だけど、子供同士で「うちは何階に住んでる」とかって階数差別が絶対ありそう。番組では４８階に住む子が取材されてた。いびつなマンション格差社会が生まれそうな気がしなくもない。

[123: 匿名さん]

>>122
全然高級じゃないけど・・・

[124: 匿名さん]

あるのかなそんなこと。子供らしくないなぁ。

[125: 匿名さん]

小中学生でも知ってる「マンションコミュニティ掲示板」と「2ちゃんねる」。
様々な問題はそこから始まってる。

[126: 匿名さん]

>>125
そうか、以前このスレに出没し悪態ついていたガキンチョはタワマンの低層階の子だったのか。

[127: 匿名さん]

教授は江東区物件のデベだから今すぐに埋立地が高くなってくれないと困るわけだよ。
残念ながらもう、そうはならないがね。
今から高値で埋立地のマンションを買う人は一人もいないからな。

書いてることが全部論理破綻してるからおもしろいよね

[128: 匿名さん]

>>122
ニュータウンの弊害が今から想像できるよねあれ

>>124
子供は残酷だよ

[129: 匿名さん]

いよいよ政府がPKOするね、株価は底割れしないから。カタカナ不動産屋が一掃されたら、調整している地価も落ち着くの〜(笑)

[130: 匿名さん]

必死さが滲むなw

[131: 匿名さん]

NHKで中国の現在の株式市場のルポを見た
かなり損失を出した庶民投資家が、これからも投資を止めるつもりは無い
政府が必ず何とかしてくれるはずだと答えていた
それがかなわなかった時、その怒りは何処へ向かうのだろう

経済リスクから政治リスクへ飛び火する日も
そう遠い未来ではないような気がする

[132: 匿名さん]

市場雰囲気が悪くなるからひた隠しにしてるけど、財閥系もＢ・Ｒ・Ｃ・Ｄの各国で甚大な損失出してる。
ゼネコンも然り。
中国の恐慌ぶりは、政府が報道規制に乗り出すほど。
赤の他人に借金の連帯保証人させるような「・・・の証券化」なんちゅう経済に、もう一度ドーピングしてなんて考えてる奴はおらんし。
バブルってのが無いわけだから、不動産業界もおいしいビジネスは終わったよ。

[133: 匿名さん]

過去に日本でもNTT株を売り出すとき、
政府が売るんだからリスクはないって
国民は思ってたな…

[134: 匿名さん]

NTTの時も株式の知識が禄に無かった
一般投資家が市場に流れ込んできた時だよね
ある意味今の中国と同じか

資本主義を一般中国人投資家が理解しているとは到底思えない

[135: 匿名さん]

昭和バブルのときはインターネットが普及していなかった。
だから、バブル崩壊してからも、デベが広告出し続けて、情報弱者が大量に釣れた。
その釣られた中の一匹がうちの爺さん。(苦笑)
当時のメディアは、テレビと新聞の主要１６社だけだったから、国民騙すなんざカンタン！
今はこんな掲示板もあるから業者も辛苦してるね。

いい時代になったと、爺さんが溢してました。

[136: 匿名さん]

昭和バブルの時は、崩壊後も
土地神話を信じ続けていた国民が多かったからね。

[137: 匿名さん]

平成元年がピークだった。土地値が３倍。なだらかに１０年かけて１/３になった。
ようは戻ったんだけれど格差が残った。大和郷が住宅地で一番上がってた。

[138: 匿名さん]

でも、結局、みんなが信じきればそればホントになっちゃうから微妙なんだよね。この掲示板を見てる層と中国人全体を考えると、信じきってる中国人のほうが圧倒的に多いから、意外ともう一回ぐらいウェーブがやって来る可能性も結構ある。
なんで、ヤバイと思って一切動かないと、結局、次の波にも乗り遅れる。これが難しいとこなんだよね。
国営企業や銀行の債務超過ってのは、基本的にはインフレで乗り越えていってしまうものだからね。
ま、いずれにしても、これから、また売り方と買い方の攻防は果てしなく続いていくと。
安く買いたいノンホルダーは一生懸命ネガティブかきこしてください。

[139: 匿名さん]

過去のNTT株の時は、国民皆が儲ると信じてたが
結局ホントにはならなかった。

[140: 匿名さん]

それはNTTドコモが上場してきたときに乗り換えなかったからでしょ

[141: 匿名さん]

>>138
>みんなが信じきればそればホントになっちゃうから微妙なんだよね・・・
>意外ともう一回ぐらいウェーブがやって来る可能性も結構ある

あー、もう。
あなたが気の毒になってきました。

[142: 匿名さん]

・日本は人口減少、高齢化国家
・世界の中で後から伸びてきた国に抜かれて没落してく
・労賃の安い中国人に仕事を取られて頭金もためられない
・政治は徳川末期のごとく迷走してて頼りにならない
まー、毎日こんなこと考えて自分の無能さを環境のせいにしてるプチインテリが、
買えない高値のマンションに嫉妬してネガティブかきこをしてるのは簡単に察し
がつきますね。
確かに、足元の相場が弱いのは自他ともに認めるとこでしょうけど、このまま
まっさかさまに永久に右肩下がりってのは直感的にもないと思いますよ。
世の中、絶対はないんで、1/10000ぐらいの確率で、このまま世界超大恐慌に陥って
第三次世界大戦までいって、もう一回ゼロスタートってのも否定はせんけどね。

[143: 匿名さん]

マンションを高値で買うとなんの自慢に？w

[144: 匿名さん]

午後は株価騰がるかな？

[145: あれれ]

広尾がーふぉれ　あほばかり。全世界規模で数十万人の金融機関従業員が削減見通しで、特に大きく傷付いた欧米系金融機関のリストラがこれから本格化すること確実な中、しょせんローカルスタッフにすぎない日本の外資金融連中が、これほどノー天気なのには心底呆れた。外資金融は数字が全てで、目の前の数字追い掛けるのに日々汲々としていると、ここまで思考力や想像力を無くし白痴化が進むという、見事な好例。

[146: 匿名さん]

教授が暴れるたびに、あっちの厳しさがひしひしと伝わってきて、
やっぱりやめておくべきなんだなって、あらためて感じますね。

[147: 匿名さん]

新銀行から逮捕者出ましたね。
まだまだボロ出そう。

昭和バブル崩壊直後も色々と悪事が明るみになりましたから。

[148: 匿名さん]

急激に落ちるのはバブル分が適正化される過程。
そのあとジワジワと値下がりしていくのが、社会構造の変化、土地神話終焉による帰結。

不動産保有は儲からないものというのが今後のデフォルト。
そうすると、儲かる前提でこそ正当化されていたデメリットが顕在化し、
ますます不動産の財としての価値が毀損されていく。

そして、不動産の中でもマンションこそ、
保有する際のデメリットが大きい形態。

[149: 匿名さん]

とにかくマンションデべを否定したくてしょうがないようだけど、確かに生産年齢人口が減少基調にある地方部、ニュータウン等の都心周辺部については、発展性がないことに議論の余地がないので不動産を所有するメリットはあまりないだろうけど、利便性が高く、若年層の人気の高いエリアは商業地・住宅地ともに価値はあると思うよ。そういった賃料の下方硬直性のあるエリアのいい物件をうまくみつけて、こういう不景気の時にうまくゲットするのがミソだと思うけどね。とマジレスしてみました。

[150: 匿名さん]

デベを否定はしないけど、分譲購入はよほど激安じゃないと否定するな。
コスト面でも安全面でも、賃貸が優位だから。
災害などで居住不能になっても、賃貸なら逃げられる。
土地付き戸建なら建て替えもできるが、マンションは困難、というより現実的にほぼ不可能。
しかも分譲販売制は変わるでしょ。