ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞ってどうですか？その３

[購入検討中さん]

ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞についてのその３です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

所在地：千葉県習志野市習志野都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内29街区1画地（他47画地）（仮換地）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩7分 、京成本線 「谷津」駅 徒歩11分
京成本線 「京成津田沼」駅 徒歩17分 、総武線 「津田沼」駅 徒歩7分
新京成電鉄 「京成津田沼」駅 徒歩17分 、新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.62平米～82.53平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス 、野村不動産 、三井不動産レジデンシャル
復代理：野村不動産アーバンネット

施工会社：フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ

前スレ
　その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/350458/
　その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/414845/

[72: 匿名さん]

>67

アンボンドって種類のスラブがあるからその表現紛らわしいよ。

ボイドスラブって厚さが同じなら通常のスラブより遮音性能が２割くらい落ちるって言われてる。あと、スラブの中の空間で音が反射して共鳴することもある。サイレントボイドってものあるけど。

ただ、音問題ってできてみないとわからないんだよね。住宅性能評価でも音性能は選択項目で選択してるケースはほとんどないし。あと、上の住民しだいってのもね。新築分譲ってお隣さんがどんな人かってのも入居しないと分からないってのもリスク要因。

[73: 購入検討中さん]

近隣のプラウド船橋を検討していたとき、かなり騒音問題が取り上げられていました。
価格が安い分、構造も安っぽい造りだったということでしょうか。

[74: 匿名さん]

私も新船橋も検討してましたが
免震という面で奏の方がいいと感じましたが
マンションの構造そのものは
大きな差はなかったと思います

騒音問題は隣接住戸の影響が
大きいので欠陥と断定が
しにくいところが難点ですね

基準以上の構造かをチェックして
あとは隣接住戸の方と
よい関係を築くのが最も効果的と
思います

マンションは何だかんだ言っても
コミュニティに参加する住居なので
そういった活動は必須かと思います

住居なので

[75: 匿名さん]

新船橋のプラウドは、お隣のパーク奏よりも音問題少ないように感じます。

新船橋のプラウドは耐震構造、パーク奏は免震構造ですが、どちらも震度7位の地震でも倒壊しないように作られています。

免震構造だと揺れが小さくなるので、耐震構造のマンションよりも柱などを細く弱くすることができ、実際細く弱く作られていると聞いたことがあります。
タワーマンションなんかは建物を軽くしなければならず、壁にコンクリートの使用ができずにボードが使われているのと同じですね。

スラブが同じでも柱や壁などの厚さや強度が低ければ、音や振動は大きくなるのは当然です。

これらの点について、営業の方に質問した方がいいかもしれません。

[76: 匿名さん]

新船橋の物件はタワマンでもないのに、乾式壁を一部使っていると聞きましたが。
ここや隣はそんな仕様ではないだろうから、少なくとも両隣からは響かなさそう。
パークのスレ見ても上からの音の事ばかりみたいですよね。

[77: 匿名さん]

やっぱりベランダでの喫煙って禁止ですよね…

[78: 購入検討中さん]

タバコの臭いが嫌いなので、担当に聞いたらもちろん禁止ですって
言ってましたよ。

でも換気扇の下で吸ったら臭いがベランダに出てきますから
出来れば空気清浄機の前で吸って欲しいです。

換気口が玄関の方にあればいいのですが、ここはどうだったかな。

[79: 匿名さん]

高層階は下より軽くしなければいけないんだから低層より音の問題は起きそうだけどな。
となりで騒音って騒いでる人は何階なんだろう。高層な気がするけど。
となればモリコアも例外ではなく起こる問題だろうな。
騒音問題が事実なら。

[80: 匿名さん]

パーティールームは喫煙可ですか？

[81: 匿名さん]

常識的に禁煙でしょ

[82: 匿名さん]

フォルテに行くしかないか…

[83: 匿名さん]

76
柱などを細くして建物自体を軽くしていれば、上下はもちろん建物全体として音や振動が増えると思います。

新船橋のプラウドは、建物に曲線を用いた住戸が乾式壁です。技術的にも面倒だしコストも高くなるから、このような曲線を使い凝った作りのマンションは殆ど見なくなりましたね。

[84: 匿名さん]

>78

換気口が玄関側だと廊下を歩いているときに煙に遭遇することになるよ。

[85: 匿名]

換気扇でも吸えないんですか…
室内は共用部分ではないし、換気扇に繋がる通風口も
共用部分ではないんだし。

でも賃貸にだされる確率が高い、地権者のところは
そんな決まり全く関係なくホタル族が続出するんでしょうね…

[86: 匿名さん]

新築の分譲リースのマンションに何件か住んだけど、規約集等をもらったことはなかったなぁ。
だから、ここのオーナー達もそうだったら、本人気付かずに規約違反される可能性あると思うよ。

[87: 匿名さん]

賃貸だとそこまでのルールブック的な物はもらえないんですか。
単にマナーが悪いという訳ではなく、知らないだけという可能性も…。
何かマナー違反的な感じの事があったら、管理組合を通して全体に周知という事を
地道にしていくしかないんじゃないかなと思います。
それでもだめならオーナーさんに連絡してとか。
どちらにしてもお互い気持ちよく暮らしたいとみんな思っていると思うので
同じベクトルにいるのでは。

[88: 匿名さん]

賃借人に規約なんて渡しません。
でも入居のルールブックは渡されるはず。一般には規約より厳しく書かれているはずです。
例えば、ペットは規約で

[89: 匿名]

となると地権者が多い棟はタバコの臭いに悩まされる
確立が高そうですね…
また、音に対しても一生住むわけじゃないから
気を遣わなそうですね…

大変そうですね…やたやだ。

[90: 匿名さん]

賃貸マンションだとバルコニー喫煙者が多いなんて統計あるのでしょうか？逆に分譲だと自分の所有物だから喫煙率が少ない？
ありえない。吸う人はどこでも吸う。

[91: 申し込み予定さん]

明日申し込みに行ってきます。

営業の話では第二期は80戸程度申し込みがあるそうです。

この数字が正確なら地権者住居除いて約半分売れた事になりますね。

後1年あるから完売するとは思うけど途中で値引きとかはしないでほしいな。

[92: 匿名]

そんな統計あったらみたいですねー

恐らく、分譲でも吸う人は吸うけど、
上下左右に対して多少の気遣いはある。
長年住むので影愚痴叩かれたくない
という心理が働いて…

でも、賃貸だとほぼないに等しいと思うので
大変なのでは？

90さん、住んでみたらわかるんでない

[93: 匿名さん]

賃貸は追い出される危険があるから所有者よりルール守りますよ。まぁ、ルール守れないのは所有だろうが賃貸だろうが変わらないよ

[94: 匿名さん]

＞92
賃貸賃貸しつこい。
買いたいけど買えないから粘着してるんだねｗ

[95: 匿名さん]

賃貸の方が気にする訳ないじゃない。そんなの当然。

ベイタウン見てる人で、ここが買えない人はいないでしょ。

[96: 匿名さん]

＞95
ベイタウン？意味不明。
違うよ。
この人は妬みでネガ投稿してるんだよ。

[97: 匿名]

私もそう思います。
賃貸の方がぜったい気が楽だし、隣に何言われようと
気にならないような気がします。

[98: 匿名]

地権者は必ず賃貸にするんですかね？

[99: 匿名さん]

賃貸にも、重要事項説明書、その他規約や家電や設備の説明書等、ものすごい量の資料、普通は渡されると思います。
うちは大家が管理していた一式書類、仲介不動産屋を通してすべて渡されました。置き場に困るくらい。
うちはマンションの規約等興味があったのでそれなりに読み込みましたよ。

[100: 匿名さん]

賃貸だって毎月高い家賃払ってます。
住み心地良ければ将来的に買い取りも考えたり・・・
ルール守らなくてもいいなんて思ったことないですけどね・・・

[101: 匿名さん]

>98
必ずってことはないでしょうが、賃貸じゃなきゃ何でしょうか。
元々奏の杜開発地区外に住んでいる地権者なら、今更引っ越す必要はないです。
（だいたい皆さん広い戸建に住まわれているそうですから）
元々開発地区内に自宅を構えていて、区画整理で転居が必要な人は、既に転居しているはずです。
開発地区内の土地（主に畑だったところ）を自分の子や孫に譲りたい人は、ほとんど戸建用地を希望しているそうです。
それ以外の地権者がここを所有することになるんですが、
ごく一部は子や孫に住まわせるとしても、やはり基本は賃貸だと思いますよ。

>100
買い取りたくても、相手があってのこと。
よっぽど貸主と借主の条件が合えば可能かもしれませんが、普通は難しいかと…

[102: 匿名さん]

つまりここに書いている賃貸居住者は、皆さんタバコをバルコニーで吸うということですね。
所有物ではないから、規約も守らず雑に扱っているということですか。

[103: 匿名さん]

人によりけりでしょう。
賃貸者全員が100さんみたいな人だと良いんですが。

あと賃貸者はルールは守っても、ボランティアイベント、例えばプロムナードの雑草除去とかあっても
分譲購入者より参加率は低そうな気がします。
意識の違いですかね。私も永住前提の分譲購入なら参加するけど、一時住まいの賃貸ならね…

[104: 匿名さん]

本当にボランティア精神がある方は分譲だの賃貸だの関係なく、自分が住んでいる所に何らか係わり合いたいと思います。ぐちゃぐちゃ言ってる人は所詮何もしないでしょ

[105: 匿名さん]

今日は第二次の分譲の抽選日です。
申し込み状況はどうなのかなー。

[106: 匿名さん]

地権者約50人に対し地権者用住戸約200戸なので約150戸が賃貸に出る可能性があります。
子供夫婦を住まわせる方とかもいるでしょうが。

[107: 匿名さん]

だから地権者自身はここには住まないって。

[108: 匿名さん]

地検者そんなにいるのですか？
賃貸で益でるのですか？

利回り高い価格帯ではないですよね。

[109: 匿名さん]

>>108
利回りって意味分かって使ってますか？
地権者の等価交換の意味分かってますか？

[110: 匿名さん]

>>109
すみません利回りの意味と地権者の等価交換の意味がよくわかりません教えてください。よろしくお願いいたします。

[111: 匿名さん]

お隣さんとかには地権者住戸は無くて、奏の杜の区画整理事業全体で等価交換を望んだ地権者がこのマンションを取得するわけだから、地権者住戸の割合が高いことになってる。

区画整理事業で土地を手放すと売却益には課税されるけど、等価交換で土地の売却価格とマンションの取得価格が同じであれば課税されない。税金対策で等価交換を選択した地権者人も少なくないんじゃないかな。

[112: 匿名さん]

高層階のルーフバルコニー付き角部屋なんかは地権者住むんでないかな。2LDKなんかは間違いなく賃貸だろうけど。

[113: 匿名さん]

>110

109ではないですが。

利回りって、物件価格に対する年間賃料の割合。その逆数がPERで、不動産投資指標の一つ。

地権者住戸は賃貸に出されるって議論から、土地を譲渡せずに等価交換を選択をした地権者は賃貸にすることで利益が出せると判断したって論理なんだろうね。譲渡しない理由には、この地に愛着があって手放したくないとか理由はいろいろあるんだろうけど。

[114: 匿名さん]

>112

ルーバルの下の部屋は要注意。上階に子供がいたりすると、外と同じ感覚で走り回ったりして音問題って事もありうる。

[115: 匿名]

駐車場の抽選に外れたら敷地外を探す？
かなり外れる人いますよね
その頃はブランズは入居終わってて周辺の月極も先に取られてたら無いよね
皆さんはどうするんですかね？
車手放すのは考えられないのでとりあえず検討は難しいかな
何か良い案があります

[116: 申し込み予定さん]

>>113

地権者が賃貸に出すのは単純に税金対策の問題でしょう。
早急にお金が必要な人以外は、毎月少しづつ収入がある賃貸の方が税率が圧倒的にやすい。

[117: 匿名さん]

>>114
たしかに。知り合いのルーバル住みは下から苦情入れられてたなあ。子供を100%管理はできないから気をつけるくらいしかないけど。

[118: 匿名さん]

>>115
駐車場100%の郊外物件を探すか、既に竣工して値引きなどをしている売れ残り物件で駐車場を抑えて契約するしかないです。

[119: 入居予定さん]

駐車場希望者って結構多いんですかね。
ちなみにうちは駐車場は確保しない予定なので空きが出るほうが管理費上困りますw

隣のパークハウスの駐車場状況が分かれば参考になりそうですね。

もしパークハウスが余っているようならここも大丈夫では？

[120: 匿名さん]

モデルルームのアンケートで駐車場利用希望とってるから、その結果を確認して判断するとか。

[121: 匿名さん]

地所物件で、また、施工ミスだって。

お隣さんもミスじゃないけど、エントランス上階の配管で揉めてたし。

[123: 匿名]

5000万円出してあとで駐車場取れなかったら…
津田沼は良いと思うので運に賭けるかですね

[124: 購入検討中さん]

お隣のパークハウスの中古がでてますが、駐車場は空無しですから余ってないような気がします。

[125: 匿名さん]

パークハウスの駐車場 、僅かだが希望者がオーバーしたという話を聞いたような記憶が…

[126: 匿名さん]

営業さんに聞いたら、30人ぐらい溢れたと言っていました

[127: 申込予定さん]

>>126
嘘ついたらダメですよ。
三菱の営業マンにちゃんと確認したら、抽選で外れたのは7組だったそうです。

[128: 購入検討中さん]

第1期第2期311組登録申込御礼とHPにでてますが、311戸売れた訳ではないのでしょうか？

[134: 購入検討中さん]

128です

勘違いしてました、変な質問してすみません。

[135: 匿名さん]

>128

登録抽選方式の場合、登録期間のあと倍率がついたら抽選して、抽選に当選した後に重要事項説明して契約って手順。ここは重要事項説明の段階になって学校問題とかも露見したから、当選しても契約に至らずって人がそれなりにいたはず。

登録御礼で契約御礼じゃないでしょ。日本語は難しい。

[136: 匿名さん]

別に難しくないよ。

[137: 申込予定さん]

高い買物をするわけなので、小学校問題等は事前に検討していると
思っておりました。
買うか買わないかは思いっ切りが必要です。

[138: 匿名さん]

一度契約してしまうと、自己都合による解約は手付金没収。契約は慎重になんだけど、重要事項説明って契約の直前。野村は一部の物件では、登録前に重要事項説明してるんだけど、ここはそうじゃない。全物件でやればいいのに。

[139: 匿名さん]

ここ即日完売しなかったし。要望書を集めて売れる見込みの部屋を売り出すわけだから、即日完売って売る側の演出。特に野村は即日完売至上主義の会社。それができなかったわけだから･･･。

[140: 匿名さん]

総来場者数３５００組超ってのも、人気で多くの人が見に来てるって勘違いさせる。一般的にモデルルーム来場者に対する購入者の割合って１割くらいといわれている。３５００組超来場で３００戸ちょっと販売って、ある意味普通。

[141: 匿名さん]

でもこの短期間で300戸ちょっと売れてる物件って他にないですよね。

[142: 匿名さん]

そんなことないでしょう。

[143: 匿名さん]

第二期も完売じゃなかったんですね。

第二期は必ず購入する人ではないと要望書は出せなくなりましたと言われたので、いろいろ検討する事もあり見送りましたが、希望の部屋が売りに出てたので、契約されたのか気になります。

[144: 匿名]

300戸も売れてないですけど…笑

[145: 匿名さん]

>141

物件告知が去年の夏、モデルルーム事前案内が今年の正月。既に十分時間かかってる。

[147: 匿名さん]

>>144
じゃあ何戸売れてるの？正確に教えてください。

[148: 匿名さん]

先月もらった価格表には約２６０戸分譲済になっていて
第２期は８０戸売り出されたので、さすがに３００戸以上は
売れていると思いますが。

[149: 購入検討中さん]

やっと300売れた感じですか。
このマンションで一番の売りはやはり公園ビューな西南西向き物件なんでしょうか？南向きなら良かったのに。
これじゃ、西向きですよね。。

[150: 匿名さん]

まぁこれから購買は先細っていくと思いますが
竣工までに完売するのは問題ないでしょう

うちも色々検討しましたが
色々問題があるとはいえ
問題がないマンションなんて無かったし
県内では一番条件が整っていると思い
購入しました

[151: 匿名さん]

同意です。
千葉で買うなら他にどこを選択するのでしょう。
ここに書き込んでいる不動産業者さん、教えて下さい。

[152: 匿名]

新船橋

[153: 匿名さん]

完売してます。

[154: 匿名さん]

どこを買えばいいのでしょうか。
担当の物件や、計画中の情報でも良いですから教えて下さい。

[155: 匿名さん]

うちも何度も足を運んで、他と比較し納得できたので購入しました。
環境は最高ですよね。
あとは周辺のビルにどんな魅力的なテナントが入るかが気になります。
周辺のマンション価格を参考に、客のニーズに合うお店が入ってくれると嬉しいのですが・・・

[156: 匿名さん]

テナントが入るような新しいビルが建つのですか？
津田沼駅周辺ですか？

[157: 匿名さん]

ビルというか集合住宅兼一階部分テナントビルですかね。
奏の杜の主要道路沿いにいくつか建設中ですよね。

[158: 匿名さん]

>>149
5ヶ月で300戸って遅いですか？新船橋以外のマンション知ってます？

[159: 匿名]

本契約が300じゃないでしょ？
キャンセルも考慮すると実際は8〜9掛けで
240〜270くらいなのでは？

[164: 匿名さん]

>>159
それでも十分だと思いますけど？
これは少ないんですか？

[167: 匿名さん]

谷津南小学校までのバスの費用は習志野市が出すのか、売り主が出すのか決まったのでしょうか？

[169: 匿名さん]

習志野市で、出してくれるようです！

[170: 匿名さん]

ナラシドです

[171: 匿名さん]

バスも民間の一部特定のマンションのために市民の税金使うなんて許せない。
公園みたいに先伸ばしになるかも。