ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞ってどうですか？その３

[購入検討中さん]

ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞についてのその３です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

所在地：千葉県習志野市習志野都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内29街区1画地（他47画地）（仮換地）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩7分 、京成本線 「谷津」駅 徒歩11分
京成本線 「京成津田沼」駅 徒歩17分 、総武線 「津田沼」駅 徒歩7分
新京成電鉄 「京成津田沼」駅 徒歩17分 、新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.62平米～82.53平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス 、野村不動産 、三井不動産レジデンシャル
復代理：野村不動産アーバンネット

施工会社：フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ

前スレ
　その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/350458/
　その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/414845/

[601: 契約済みさん]

地権者の売却はもちろんあるんじゃないかな。竣工時じゃなくて竣工後ね。

高齢者が多そうだし相続関係で現金化することも多そう。50人に対して200戸だし。

なので隣のパークハウスより売り圧力というか売り需要は高くなります。それは覚悟しておく必要があるでしょう。

[602: 購入検討中さん]

基本的には売らないでしょ。収益源は残すのが基本
売って一時的な現金で終わりな人達じゃないよ。金持ちをなめすぎ。

[603: 契約済みさん]

相続人数と部屋数が合わなかったり、相続税を払うキャッシュが不足した場合現金化するケースもあるでしょ。

現時点で資産家でも潤沢なキャッシュがあるとは限らない。特にここの地主ってこの前まで兼業農家の人が大半でしょ。

潜在的な売り需要があるのは事実だよ。論理的に考えれば分かりそうな話だけどね。

[604: 匿名さん]

論理的ねぇ。それで。もう少し相続について調べて勉強したらいいと思うよ

そんな論理的な考えからの事実（笑）は分かったからこれ以上はスレチになるんでお前ら雑談板の相続関係にでも移ってくれ

[605: 匿名さん]

>602

空室率0計算で表面4パーにも満たない収益不動産に本当の金持ちは固執しないと思うけどなあ。
それとも賃料月16じゃなくて22ぐらい取れて、常に満室になるような超人気物件だとでも思ってるんでしょうか。
それこそ現実をなめすぎ＆投資系の営業のいいカモですな。

[606: 購入検討中さん]

596さん

[607: 購入経験者さん]

>>605

ま、素人の考えそうな意見だな笑

[608: 匿名さん]

書き込みが少ないみたいですが、あまり人気はないのでしょうか？

[609: 匿名さん]

プロも書き込んでるみたいだから超注目物件じゃないかなwww

[610: 匿名さん]

もうピークは過ぎて閑散としてるな。
やはり賃貸やら問題大過ぎ。

[611: 匿名さん]

売却するつもりなら等価交換せずに最初から土地を手放してるでしょ。

売却せずに持ち続けて、ずっと賃貸に出されるほうが問題だけどね。

[612: 匿名さん]

200戸でしょ。
これだけ大量に賃貸に出たら供給過剰で空室だらけにになりそう。
貸すのも競争になり、賃貸相場下落。
賃貸収入が得られないなら売却するかもね。
しかも売るにしても大量に売りに出たら、早く売りたくても後から新築も供給されるから思った価格で売れない。
このパターンになりそうな感じがしてならない。
やはり奏は供給過多になりすぎた。

[613: ビギナーさん]

>607意見どうぞ。一般的な意見がちらほら出てきてるけど。
わかってるふりをするならそれに見合った論理的整合性を披歴してくださいな。

あ、玄人のような物言いなんだから素人にもわかるような文言でお願いしますね❤

[614: 匿名さん]

>605は素人というか、ここの地権者達のメンタリティーが分かってない。
何十年にも渡って売却の機会があったが保有し続け、結果として現時点では大きな含み益を得ることになった。
とにかく不動産は保有し続ければいいことがある、という成功体験が強烈にしみ込んでいる。
この考えが、奏の杜のハウスメーカー賃貸アパートの林立につながっている。

自らの不動産をどう扱うかは、経済理論よりもこの体験が優先される。
知人に何人か奏の地権者がいるけど、皆だいたいそんな感じ。
そしてＭ不動産が大繁盛。

[615: 匿名さん]

土地は手放したくないが、奏の地価は上がり、相続税基礎控除引き下げで相続税も上がり、
ダブルパンチで払えなくなって土地を手放す地権者さんも出て来るのでないかと。
まだまだ先の話ですかね。10年とか20年とか。

[616: ご近所さん]

今日建設現場で何かやってたね
拡声器で叫んでいる感じで、○翼の街宣車が来たのかと思った

[620: ご近所さん]

デベも早く売れるに越したことは無いだろうけど、竣工くらいまでに売り切れるなら多少時間がかかっても販売価格が高い方が成功なんだろうね。

ザパークハウスの時は、奏の杜開発が若干不透明なことのリスク分が価格に反映されているのかなと見ていましたが。
この物件では開発成否のリスクが軽減された（個人的には多少期待はずれと感じるが）分に加えて、人件費や資材費のコスト増、それに前物件で販売が好調だったことが反映されて今の価格になったのでしょう。

この地区では更に500戸程度の物件も控え、需給バランス的には販売側に厳しい環境とも言える中で今後どうなっていくのか興味深いです。

[621: 匿名さん]

竣工までに売れればいいんだけど、未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。そういう意味でも販売状況は注目でしょ。これから購入の人は。

[622: 匿名さん]

駅前にタワーができたらエリア一番はそっちに持ってかれちゃうでしょ。中古で売り出すときには、エリア一番とそれ以外でははっきり差が出ちゃう。

同じデベだと次の物件の情報は極力出さないんだけど、あちらは入札だったから公表されちゃったしね。

[623: 匿名さん]

>>618
ほら、また出ちゃったよ。
お隣さんになれないお隣さん笑

[624: 匿名さん]

買えない連中の評論は説得力ないね笑

[625: ご近所さん]

>622
タワーはもう別物でしょう。
人生何があるか分からないけど、基本的にここは転売を意識するような物件でもないと思うし。

それより、近くのタワーに住民サービス関連の施設が入ればこちらのマンション住民にもメリットがあっていいんじゃない？

[626: 匿名さん]

終の棲家のつもりの購入でも、長い人生何があるか分からない。いざ売りに出すってことになったときに売れないと身動きが取れなくなって悲惨なことになる。

転売のことを考慮するのは必須でしょ。

[627: ご近所さん]

>626
レスの主旨は、タワマンはこちらとは趣を異にしているので受ける影響がどれほどあるのか？ということなんだけど。
ベースとしてこの地域の中古市況がどうなるのか、という資産価値議論は別に。

そもそも相手をしてはいけない人だったのかな？

[629: 匿名さん]

タワーだと少なからず賃貸も出てくる。借りる側もタワーのほうを選ぶだろうから、ここの地権者がどういう動きをするかってのもポイント。損きりして、ごっそり売りに出されたら暴落ってことも。

[632: 匿名さん]

なぜタワーの方が資産価値が高いのでしょうか？
駅に近いから？
津田沼でタワーマンション住みたい人あまりいないのでは？
私は奏地区の方が住みたいけどなぁ

[633: 匿名さん]

検討者でもないのにここに貼りついてる人は、タワマンが建ったら建ったでネガティブな書き込みをするだけと予想。
駅に直結していない、とか。

[634: 匿名さん]

賃貸なんてどこでも出る可能性はある。
仕様や駅からの距離などで賃料変わってくるんだから、タワーを選ぶ根拠にならないでしょ。

損切りも何も投資物件じゃないし、前提条件に無理がありすぎて説得力がないよ。
よく回転してる大型物件も多いしさ。

ただ、ここの板はすでにネタが無くなって閑散としてこんな話題しかスレが伸びないのと、将来的な人口減少に伴う不動産価値の目減りする可能性が高いことは事実だと思うけど。

[635: 匿名さん]

終わっちまったかな？
人気全然ないね。

[636: 物件比較中さん]

人気、全然なくはないでしょう。もう少し安ければ売れるはず。

[637: 匿名]

アライズとディーセントって販売開始してますか？

[638: 物件比較中さん]

アライズ、ディーセントはまだですよ。B.Cが、売れてないから年明けになってしまうかもとのことでした。

[640: 匿名さん]

パークハウスのＢ棟２４階が４７００万で売りに出ていた。

[641: 匿名さん]

開始してるでしょ？AとD。

[642: 匿名さん]

ギャラリー行きました？普通に混んでますね。

[643: 匿名さん]

AD棟も地権者はおおいのでしょうか？

[645: 契約済みさん]

>>638
風説の流布

[646: 匿名さん]

エコにも配慮したマンションのようですが、太陽光発電と
風力発電により電気料金の負担はどれくらい少なくなるのでしょう。
具体的な割引率については触れられておりませんが、
各家庭の電気料金が割引されるのか、あるいは共用施設で利用される
程度なのか、どうなんでしょうね。

[647: 匿名さん]

自然エネルギーって装置故障したときの修繕費やリプレース費用を考慮したら残念ながらペイしない。ってことでなかなか普及しないんだけどね。

自然環境保護のための募金と考えられる人だけが買うべきでしょ。

[648: 物件比較中さん]

>643
ディーセントなんて販売戸数30戸だっけ？
ほとんど地権者住戸だよ
つまりほとんど賃貸棟

[649: 匿名さん]

賃貸棟、ってなんか嫌な響きだなぁ。

[650: 匿名さん]

そういえばモデルルームで値段が安いであろう東向きの販売について聞いたら、
東向きは正直お勧めできません、って言われてやたら南西向きを推された。

単に今売りに出してるところを先に売りたかったのか。
微妙にぼやかされたけど、その辺が理由だったのかなぁ。

[651: 匿名さん]

Dは賃貸棟って名前がしっくりくるくらい賃貸で埋められてる。真ん中の列がほぼ賃貸で両端の何列かが分譲って感じですね。Aの方がまだ部屋の選択肢があるしバルコニーが広かったり特徴がありますね。

[652: 物件比較中さん]

A棟は確かに3mのバルコニー魅力ですが、西向きで日当たりはもう期待しないということでしょうか？
バルコニーがそんなに長かったら日はほぼ入らないのでは？

[653: 匿名さん]

東向きと東南向きは午後に室内が暗くなります。日没まで明るさを感じられるが南西向きです。東南向きと南西向きでは夕方に電気を点ける時間が1時間違います。僅かに西日も感じられるくらいが丁度良いです。

[654: 匿名さん]

残念ながら、ここは僅かに西日を感じられるくらいの部屋はなさそうですね。

[655: 匿名さん]

ローソンから夕方みた感じだと西日が沢山当たってました。むしろ暑そうですね。3mバルコニーがどれだけ直射を防ぐかが気になるところですね。

[656: 匿名さん]

西日は低い角度で射してくるからね
いくらバルコニーが長くとも時間によっちゃ無意味
遮熱複層ガラスかどうかにもよるけどここのA棟は？

[657: 匿名さん]

私も無意味に感じます。窓に貼る遮熱フィルムがオプションであったような。目の前は畑とローソンだから遮るものもないし対策しないといけないかもしれませんね。

[658: 匿名さん]

ここはlowｰe硝子ではないのでしょうか？

[659: 匿名さん]

＞653
アライズは真西だからなぁ
残念ながら西日直撃だと思うよ
家具の日焼けが心配

[660: 匿名さん]

距離は少しあるものの
複線を利用できるのは良いのかなと思います!

西日が・・・と書かれている方がいらっしゃいますけれど
西日が入ると暑くて大変ですよ。特に夏なんて困りものです。
過去に経験があるので、おすすめではないです。

[661: 匿名さん]

今のところは道路の形状的に戸建もマンションも東南か南西向きで建てられているのですが、午後も明るいし昼過ぎに洗濯しても乾きますし南西向きで良かったと思っています。西日直射も眩しいですが、日が射していないバルコニーに布団を干している東南向き住戸さんも気の毒に思えます。

明かりは遮る事が出来ても明るくないものに明かるさを取り入れる事は出来ません。個人談ですが東南向きの家の時は暗くて好きではなかったです。

[662: 物件比較中さん]

へぇ。日本人なら東と南の日光を浴びないと。

[663: 匿名さん]

でも、ここはB棟でさえ西南西。ほとんど西向きだよね。
１１時過ぎでないとバルコニーに陽がささない角度。
午前中は暗いかな？
そのかわり、真夏には西日をおもいっきり楽しめるし、冬は陽がさしたと思ったら
すぐ夕日を楽しむことができる。
自分的には南南西向きが一番なんだけど、なかなか、、、、。

[664: 匿名さん]

>>661
布団って午前中に干して数時間陽を当てたら
昼前後には取り込む物だって教わったけど・・・
っと思ってぐぐったらやっぱりそれが正解みたい。

ということで、布団干しに関して言えば東南向き最強。

[665: 匿名さん]

>664
ここに無いじゃん！

[666: 匿名さん]

モリコアは唯一南向きがまともだったけど
良い住戸は売れちゃってるか地権者住戸だね
もうここはスルーして次回の3社JVを狙おうかと思ってる
誰か販売スケジュール知ってます？

[667: 匿名さん]

まぁ再来年でしょうね。
で３社ＪＶが売れた後にタワマンの販売が見えてくるでしょう。

[668: 匿名さん]

楽しみが続きますね

[669: 匿名さん]

日の当たる場所に布団を干すのは、種類にも気をつけた方が良いですよ。
確か、羽毛布団は直射日光はダメだったと思います。
日陰の風通しの良い場所で干さないと、早く劣化してしまうとか。
木綿わたの布団は天日干しが良いです。

ちなみに、私は冷え症なので、夏の西日で暑いよりも、冬の西日が温かい方が重要かな？

[670: 匿名さん]

冬至の頃は太陽は南西に沈むので、真西むきのアライズでは日が一日入らないかもね。
ブロードでもどうだろうか？日が当たるのは１１時すぎからと聞いたけど。
いずれにしても公園むきの棟は夏暑い、冬寒い、でも眺望は抜群！というところじゃない。
布団干したかったらセンターだろうけど。

[671: 匿名さん]

日当たりを一切気にしない人もいますからね、
このあたりのポイントに関しては実際に買う人への感想として、「気にしないご家庭なんだな」ということで。

かなりハードルを下げられる人のほうが選択肢が多くて良いケースもあることが条件を見ていてふと思うことです。誰かとはマッチしますから、どんなポイントも一言でデメリットとは言えないかもなと、こう思いました。

[673: 匿名さん]

ゆとりだな

[674: 匿名さん]

ゆとり世代社員の擁護レスですか？

年齢的にさすがにまだ家は買わないよね・・・

[675: 物件比較中さん]

やっとこさA棟が販売開始になる様です
とはいえ真西向き、やたら深いバルコニー等懸念材料も豊富で
完売までには長い道のりとなるでしょう

[676: 匿名さん]

近くで大病院といったらどこになりますか？

順天堂浦安病院まで行かないとないでしょうか？

[677: 物件比較中さん]

八千代医療センターかな

[678: 匿名さん]

津田沼中央は？

[679: 周辺住民さん]

大学病院規模を言ってんだろ？
船橋医療センターとか車で15分ぐらい

[680: 匿名さん]

教えて頂きありがとうございます。

持病があるので、もしもの時の為に出来れば大きい病院が近くにあれば安心出来るので、車で１５分で設備の整った大病院があるのはとても安心できます。

どうもありがとうございました。

[681: 購入検討中さん]

職場が都内でここを購入または検討中の方に伺いたいのですが、都内の物件よりここを購入または検討されてる理由は何ですか？

ウチは都内の地盤の良い場所は高くて手が出ないことと、ここは首都直下地震の心配がないので検討していますが、3.11のような地震があった時に会社から歩いて帰って来れないので、購入に踏みきれないでいます。

[682: 物件比較中さん]

ほんま、そうですわ。
市川も考えてんねんけど、やっぱ南口のほうのハザードマップは気になるわ。

[683: 物件比較中さん]

ここの近くに池があったんだよね。
気になってます

[685: 物件比較中さん]

いやいや、知っているから迷っているんですよ。

[686: 購入検討中さん]

ここは盛り土をしているようですし、地盤も弱いかもしれませんが、大きな地震の心配もない場所で液状化も起きないと思っているのですが、違うのでしょうか。

[687: 物件比較中さん]

古地図を見ると、庄司池があったところは一中の一部と道路に見えます。
ご覧になった方の意見も聞きたいです。

[688: 物件比較中さん]

またその話ですか。。

[689: 物件比較中さん]

池のあったところは今東急の物件を建てていますよ

[690: 物件比較中さん]

わかりました。
ありがとうございます。スッキリしました。

[691: 匿名さん]

ひどい自作自演を見た。

[692: 物件比較中さん]

６８９です

自演ではありませんが誘導されたってとこでしょうかね
まぁ事実ですんで

[693: ご近所さん]

地盤云々言うならもっと内陸で検討したら？
東急の物件は言うに及ばずここらへんの物件は盛り土だらけだよ
躯体自体が傾いたりすることは無いだろうけど大地震があったら
周囲の地盤沈下は避けられないだろうね。

[694: 匿名さん]

大昔、池だったから、地盤はやっぱり弱いの？でも、そんなところに中学校って作る？一応、避難場所だよね。
内陸よりはそりゃ、弱いかもしれないけど、今のご時世、ちゃんと杭を打ち込んだりしてるから大丈夫なんじゃないの？

[695: 匿名さん]

第3期一次どれくらい申し込み入ったんですかね？

[696: 匿名さん]

あと何戸くらいなのでしょうか。ご存じでしたら教えてください。

[697: 匿名さん]

＞694
東急の物件のところはわりと最近まで池だったと聞いているけど
俺の勘違いかな？

[698: 匿名さん]

>697
池は大昔に消滅しています。
ブランズシティの場所には水路がありました。

[699: 匿名さん]

大昔って・・池があったのは大正時代くらいだと聞いたけど？
水路はここの造成が始まるまで見えてたし
（今は暗渠？行ってないからわからないけど）
雨が降ると一中前は水びたしだったように記憶している

[700: 匿名さん]

>>699
大昔っていうのは何十年も前というくらいのニュアンスです。
水路は暗渠になっているでしょうね。