ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞ってどうですか？その３

[購入検討中さん]

ザ・レジデンス津田沼奏の杜＜津田沼奏の杜“モリコア”プロジェクト＞についてのその３です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

所在地：千葉県習志野市習志野都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内29街区1画地（他47画地）（仮換地）
交通：総武本線 「津田沼」駅 徒歩7分 、京成本線 「谷津」駅 徒歩11分
京成本線 「京成津田沼」駅 徒歩17分 、総武線 「津田沼」駅 徒歩7分
新京成電鉄 「京成津田沼」駅 徒歩17分 、新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.62平米～82.53平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス 、野村不動産 、三井不動産レジデンシャル
復代理：野村不動産アーバンネット

施工会社：フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ

前スレ
　その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/350458/
　その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/414845/

[401: 購入検討中さん]

安くなる期待からの待ちなんてほとんどいないでしょ。
モリコアで決めてにかいて、でも奏の杜に住むことを希望してる人もいるだろうし。
例えば地権者の割合高すぎだからとか。

まぁあーだこーだ言ってる煽りなんて流せばいいと思うよ。

[402: 契約済みさん]

とは言っても地権者だけで1/4以下の議決権しか無いけど。
まして、今後の物件も学区は谷津南。

2～3年待って年収が上がって借入金額が増えてやっと買えるなら待てばいい？
って事ですよね？

[403: 契約済みさん]

まぁ買う理由も待つ理由も
様々なので
買いたいところ買えばいいですよ

うちはもう待っていられないので
今一番条件がよいと思えたここを
買いました

[404: 契約済みさん]

私も買いました。

[405: 契約済みさん]

契約者専用スレ立ててみました。よろしくお願いします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/519323/

[406: 契約済みさん]

>>405
GJです

[407: 匿名さん]

夜に写真とってみました。
迫力が出てきましたね。

[408: 匿名さん]

>>402
確かに。数年後新しい物件が値上げして出た時、それを賄えるくらい年収が上がってたらいいですね。

[409: 匿名さん]

>402

管理組合総会の特別決議となる議案については3/4以上の賛成が必要。裏を返すと1/4の反対があったら可決できない。ある意味地権者は彼らにとって都合の悪いことについて拒否権を発動できる。

管理規約に地権者優遇の規定なんかあったりすると、後で気づいてもひっくり返せないからちゃんと確認しないと。

[410: 契約済みさん]

＞＞409

「彼らにとって都合が悪いこと」って例えば何があります？

[411: 匿名さん]

409でもコメントしてるけど地権者が管理規約で特別扱いされてるケースもある。例えばペットの制約が緩いとか。

そういうのは不平等ってことで直そうとしても容易ではない。

[412: 匿名さん]

ここって駐車場、地権者割り当てがあったんじゃなかったっけ。そういった特権は永久ポイントに等しい。

[413: 匿名さん]

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/bc-tsudanuma/index.html

ブランズシティ津田沼奏の杜

[414: 購入検討中さん]

413
情報ありがとうございます！
業者さんかも知れないけど。笑

値段は高くなるかもだけど、マンションの中身同士を比べることができるかなと。

[415: 匿名さん]

マンションは立地です。

[416: 匿名さん]

>>413
情報ありがとうございます。
リンク先のＨＰ見てみました。

まだ全然情報が少ないですけど、
ここと比べると落ち着いた（渋めの？）雰囲気で
好みが分かれるかもしれません。
先に販売したモリコアの向かいのブランズもそんな感じでしたが、
いかにもファミリー的な方向性のこことの差別化なんでしょうか？
それとも東急不動産のブランズがそういう考え方なんですかね。
個人的には「専用カーポート付き住戸」というのに興味です。

モデルルームとかはまだ無いようなので、
とりあえず資料の請求と様子見しかできませんけど。

[417: 匿名さん]

マンションは立地なのでモリコアのほうがずっと良いかと

[418: 匿名さん]

>>416
東急リバブルさん、分かりやすい。

[419: 購入検討中さん]

マンションは立地かぁ。
確かに、駅近とか、商業施設近いとかありますね。
でも奏での杜内なら大差ないのでは？

[420: 匿名さん]

>>419
その差がでかいんですよ。

[421: 匿名さん]

リセールバリューとなると地域ナンバー１とナンバー２では段違い。奏の杜ではどこがナンバー1になるんだろうね。

ただ、リセールバリューって立地や設備でけでなく、管理や修繕がしっかり行われているかといったことも重要なファクターになる。管理や修繕は入居後の管理組合次第だから、新築物件だと予測するのは難しいんだよな。

[422: 匿名さん]

ブランズシティの場所って元々沼地の場所じゃないですか？
検討される方で地盤気にする方は古地図とか調べた方良いかも。

[423: 匿名さん]

ブランズシティは地盤に難ありの土地ですね。

[424: 購入検討中さん]

モリコアの土地は大丈夫なんですか？

[425: 匿名さん]

>>424さん
元々畑で、少なくとも沼地でも田んぼでも埋め立て地でもありません。
私は営業さんにボーリングデータも見せてもらいましたが特に強くも弱くもなく。
(千葉で地盤の良いとこはなかなかない)

東日本大震災では我孫子で周りはなんともないのに元沼地のとこだけ液状化したということがありました。
さすがに今建てるマンションはN値が小さいところは液状化対策するでしょうがね。
京葉線沿いのマンションは新浦安があれだけ話題になってのでやってますね。
もう完売済みですが総武線の西船から西は埋め立て地にも関わらず液状化対策してないマンションがあったので大丈夫なのかなーと思っちゃいました。
ハザードマップ見ても真っ赤だったし。
まあモリコアとは関係ない話ですが。

[426: 匿名さん]

>>421
入居すれば分かります。
今予想してもしょうがありません。
無駄な事は止めましょう。

[427: 購入検討中さん]

ここはそれぞれの棟で管理費、修繕費がわかれているそうですが、こういうことが普通なんですか？
小さい棟はそれだけ管理費等かさみませんかね？

[428: 匿名さん]

424さん
425さんが書かれているように、もともとは畑です。
ただ上の方にもあるように、谷津小に向かってのバス通りと同じ高さなのはセンターレジデンスあたりまでで、そこから１中に向かって斜面になっていました。
したがって、だいぶ盛り土はしています。それをどう判断されるかはお任せします。
あと、425さんのおっしゃる総武線西船以西は東西線の海側のことではないですかね？
江戸時代でも行徳・浦安は海沿いの町でしたから、市川はやや内陸で埋め立てではないのではと思うのですが。
認識間違いでしたらご容赦を。

[429: 匿名さん]

>427

多分、珍しい部類。実家の近くのマンションも同じパターンなんだけど、大規模修繕のときに一棟だけ壁の色変えちゃった。まあ、ここは吹きつけタイルではないからそこまで極端なことはないけど、全体として足並みが揃わないことは想定しておいたほうがいいかも。

[430: 匿名さん]

>429

管理組合は分かれてないので、そのような心配は全くありませんよ。

[431: 購入検討中さん]

そうしたら、戸数の少ない棟はランニングコストかかりますね、免震構造でただでさえ、コストかかるのに。。

[432: 匿名さん]

ホントに検討してる人？
モデルルーム行った？
大してコスト変わらないよ

[433: 匿名さん]

それなら大きい棟を買っておけばいいだけ。

[434: 匿名さん]

モデルルーム行って棟毎の修繕費見せてもらいましたが私はけっこう違く感じました。
差額×12ヶ月×30年とかの値段考えると数階上の部屋買えますよね。
特に拘りがない限りスケールメリットが効く戸数が多い棟を買った方が得ですね。

[435: 匿名さん]

え？そんな差ないですよ
30年の計算でいくら差が出てます？

[436: 匿名さん]

売主の作成する長期修繕計画にはいくつか落とし穴があって、その一つに３０年目以降にエレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えてるってのがある。そういうことを考慮したら差はもっと大きくなる。

[437: 匿名さん]

>430

大規模修繕って管理組合の下で、修繕委員を設けて実施するケースが多い。棟ごとに積み立てが違うから、一律にはできなくて、面倒なので棟ごとにやりましょうってなるのが落ちかも。

[438: 匿名さん]

436はこの議論の中身や差の意味を理解してないようだ

[439: 購入検討中さん]

私も差は大きいと感じました。
大体、修繕費を別会計にするなら、大規模を買う意味があまり感じられない。しかも、地権者が多くてまとまらなそう。

[440: 匿名さん]

私はほとんど差がないと感じました。
他の小規マンションと比べると管理費等は同じぐらいか安いぐらい。それでいて敷地内に緑や共用施設があるので、やっぱりお得感ありますね

[441: 匿名さん]

>>436
そもそもここは自走式。
一般論ならいらないです。

[442: 匿名さん]

ルームタイプが豊富で迷いますね。なによりバルコニーが広いのがいいですね。
このくらい広ければ子供がいたら水遊びができそうですね
アウトフレームがあることによって部屋の中が見えにくくなっているのはちゃんと配慮されていますね

[443: 匿名さん]

営業さんに棟毎の修繕積立金のメモ貰ったんだけどなくしちゃった。
最初は差小さいけど15年後とかは3000円くらい差なかったでしたっけ？
10年間で36万円。
小さいと感じるか大きいと感じるかは人それぞれでしょうか。

[444: 匿名さん]

４０００万円以上の物件を買う人が１０年で３６万円の差を重視するのかね。

[445: 匿名さん]

しかも価格も時期も未定の棟の話でずいぶん盛り上がってますね。

[446: 検討中の奥さま]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[447: 匿名]

売れ行きは好調なんでしょーか？

[448: 購入検討中さん]

>>447
まずまずなんじゃないでしょーか。

[449: 匿名さん]

4000万の買い物するときでも私は数十万の差を気にしますよ。
4000万のマンション買えるだけの稼ぎがあっても所詮サラリーマンですから。
月2700円でローン返済額100万円。
でかいですよ。

[450: 匿名さん]

検討する要素はいっぱいありますが、それでは買えないね。
最後は思い切りが必要です。
サラリーマンの方が安定してていいんじゃないの。

[451: 匿名さん]

買えないね、と言われても既に契約済みです。

[452: 購入検討中さん]

私も買えるけど、無駄なお金は払いたくない。
売却する時も他より管理費高いと売りづらいと思うし。

[453: 契約済みさん]

>>452
勘違いしてませんか。
棟ごとの管理費の金額が違うという話をしています。
管理費は無駄なお金ではありません。
管理費が仮に棟によって10年間で36万円違ったときにその管理費の差で選ぶのかと言うことを問題にしているんです。

[454: 匿名さん]

本当に棟によって管理費や修繕積立金を分けているんですか？もしそうだとしたら、戸数の少ない棟に入居するメリットが何もありませんよね。ここは全部の棟ひっくるめて共通にするべきだと感じます。もしかして管理組合も棟ごとに4つに分けることになります？

[455: 匿名さん]

>>454
管理費は共通です。修繕積立金の一部の項目が棟別になっているという話です。小さい棟を買うメリットは、価格が安いということです。

[456: 匿名]

小さい棟だろうが大きい棟だろうが
修繕積立金ほぼ同じだろ。
小さい棟は人少ないけど棟が小さいわけだし。
455の言ってる意味が分からない…

[457: 購入検討中さん]

>>456
ほぼ同じじゃないからこういう話になっている。
話の流れをつかんで欲しい。
私も小さい棟はそれなりに安くないと買う気がうせる。

[458: 匿名さん]

>>456
なんで。入居人数が少ない分、棟別の項目は一人頭の負担が大きくなるって事実の話。

[459: 購入検討中さん]

>>458
とはいえ西か東は安いよね。

[460: 匿名]

458
仮に小さい棟が建設費1億で50世帯。
大きい棟が建設費2億で100世帯なら？

棟によって何でそんなにも違うのか
私バカなのでわかりやすく教えてください。

[461: 匿名さん]

460
建設費じななくて、修繕するもので考えてごらん

[462: 契約済みさん]

460が正しい気がするけど。建設費を修繕費としても大きいだけにその分費用がかかるが世帯数は多い。大きくても小さくても変わらない修繕費ってなにかあります？そもそも自分の棟の修繕費だけ賄うんでしたっけ？ではなく、全体修繕費➗全世帯なんじゃないですか？

[463: 匿名]

461
修繕積立金なら尚更でしょ。
費用に対して世帯数で割れば。
平米数の違いで多少違いは理解出来るけど。

[464: 匿名さん]

建て替えじゃないんですよ

[465: 購入検討中さん]

みなさんは大体どれくらい預貯金残して購入されますか？

[466: 検討中]

今後奏の森に出てくるマンションは坪単価２５０はいくから
早くモリコアで決めろと営業がせっついてくるのですが
どうなんでしょう？

[467: 申込予定さん]

へ～
まあ、自分の買いたいタイミングで買えばいいのでは？
建築費コストアップと消費税増税を考えたら販売価格は上がるよね。

[468: 匿名さん]

>466
自分の所（3社JV）はそうなんだろうね。
東急の方は分からないと思うけど。

[469: 購入検討中さん]

東急もあげてくるみたいです。東急の営業さんから聞きました。

[470: 匿名さん]

>>460
何でそんなにも違うのか
と言うよりそんなにどの棟も変わらないですよ。

[471: 購入検討中さん]

販売価格はこれより上げられないと思うけどな。
ただ、コストアップは避けられないからグロスで調整して実質値上げだろうね。

同じ価格でへーべー1割減とか。

[472: 購入検討中さん]

>>471

それだと普通に値上げだよね、、、色々な広さの家があるので坪単価で比べるのでは？

[473: 匿名さん]

>472

普通に値上げです。
しかし、買いやすくするために総額を下げるのではということです。
60平米台の3LＤKがでるかもしれません

[474: 匿名さん]

ここですら販売苦戦しているのに更に高くて立地の悪いマンションが約５００戸か
1丁目も3丁目と同様に賃貸アパートが目立ってきた
奏の杜もなんだかなあ

[475: 匿名]

えっ⁉杜コアって苦戦なんですか？
311組登録とか大々的にうたってるから
てっきり販売絶好調と思ってた…

ってことは474さんのおっしゃる通り
今後の物件は更に厳しくなりそーですね。

[476: 申込予定さん]

>>475
客観的に見ても全く苦戦してないですよ。
売れ行き的には上々です。
ネガティブな書き込みしか出来ない、買えない人のヤッカミです。
この物件より売れている千葉物件ってどこですか？
買うか買わないかは自分の判断ですよ。
聞きたい事は勇気を出して電話して聞きましょう。
私も最初は名前も名乗らず電話しましたが、丁寧に対応してくれましたよ。

[477: 匿名さん]

>476

一期完売しなかったよ。分譲マンションの期分け販売って売れる見込みの数だけ売りに出すわけだから、完売しなかったってのはどういう意味か、分かるでしょ。

[478: 匿名さん]

同じデベがこれから販売する物件のほうが安くて良いなんていったら、検討者はここをパスして次を待つでしょ。高くなるから早くって煽るのは常套手段だから割り引いて考えないと。

[479: 匿名さん]

>476
別に買えないやっかみではないですが、パークハウスと比較すると苦戦していると思いますよ。
ブランズのモデルハウスに行った時に東急の営業マンも「ちょっと苦戦しているみたいですね」と言ってた。
やっぱりいい方から売り出すから、大規模のパークハウスの後に更に規模の大きな物件だからね。
「ここは戸数が少ないから大丈夫だけど、モリコアみてると次の物件はどうなるかなあ」とも言ってた。

[480: 購入検討中さん]

＞４７９
タワーはそれなりに需要あるんだろうけど
三菱の大規模物件とブランズシティは正直どうなんでしょうね
大体のファミリー需要はモリコアで食い尽くしちゃってるから
正直、苦戦しそうですね

[482: 匿名さん]

ついにあの土地が！！だったパークハウスと比較するなんてナンセンスだと思うけど。
東急の営業さんがライバル（モリコア＆今後販売予定分）をよく言うとも思えないし。
話半分に聞いといた方がいいと思うよ。あとは自分の判断。
ただ今後の物件が極端に安く売り出されて住民層が変わってくるのは嫌だな･･･

[483: 申込予定さん]

客観的に好調でしょう。湾岸みたいな加熱感はないですが。桜上水とかも同じようなペースで売ってますね。

[484: 匿名さん]

大型マンションなので共用施設などの充実度が、気になっています。
集合農地などがあると、住民同士のコミュニケーションの場になりますね。
とにかく大型なので、かなり賑やかな感じになりそう。
4つの棟に別れているのも面白い。

[485: 匿名さん]

ここが苦戦してるというか今年度のマンション供給は全体的に落ち込んでいる。
モリコアは都心郊外物件ではマシな方。
お隣と同じ価格帯ならもっと売れたでしょうけど。
今後出るマンションは土地、建設コストの上昇によりますます値上がりするので販売はますます落ち込む。
モリシア跡のタワーは坪240、250万くらいになるのかな？
デベは土地を高値で仕入れたものの思っていたような需要が見込めず悩みの種。
需要がなければ赤にならない範囲で値下げして売るしかない。

10年後には23区内のごく一部の地域を除き住宅価格が半減するなんて言ってる人もいますね。
ここ奏の杜はどうなるでしょう。
ミクロで見れば住宅価格の上昇下降はあるものの、マクロで見れば人口が減り続けてる日本で新築マンションを建てまくったら下落するのは必然。
余裕のある方は良いですが多少無理をして買う方はよく考えなければね。

[486: 匿名さん]

人口の話と住宅購入人口の話を混合するのは乱暴な理論だと思うけどね。逆に人口が減って儲かる職業なんて少ないのでは？

[487: 匿名さん]

人口が減って儲かる業界はないでしょうね。
中でも不動産業界は特に影響受けますね。
自動車、電化製品、薬、化粧品、食品、等は国外にも売れますが不動産業界は国内だけですし、住宅数は人口に直結しますし。
ちょうど代ゼミが全国で20校閉鎖なんてやってますが今の受験生が住宅を買う15年～20年後には日本のマンションは完全に供給過多で安い中古だらけになってるかもしれませんね。
ま、別にモリコアに限った話ではなく一般論なのでこのスレで話すことではないかもしれませんが。

[488: 匿名さん]

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットが生じる。販売状況を確認して、これからどうなるかを検討することは重要だよ。市況も判断するのに重要な情報。

[489: 匿名さん]

20年とかの長期の目で見ればよっぽどでない限り(リニアの発着駅で新駅も開発される品川とか)日本の一軒家、マンションが過剰供給になり値下がりするとは思いますが、
私にとっては年齢を考えたり社宅から追い出されることも考えると家賃を払うより購入に踏み切ります。
転勤もまずないので。
もちろんローンで苦しむような物件は買いませんが。
(住宅関連費/世帯年収が15%くらいになるように)

資産価値を気にするのであれば15年20年持つことは考えず、まだ近隣の大型物件が出ている数年の間に売った方が良く、
15年20年住むことを考えている方は資産価値は気にせず(それなりであればラッキーくらい)、奏の杜で満足感を持って住み続けられるかを考えた方が良いのでは
というのが個人的な考え。
素人考えですが。
私は後者の考えです。

[490: 周辺住民さん]

将来のこと考えると高いマンションなのかも知れませんね。今が奏でバブルなんでしょう。

[492: 物件比較中さん]

盛り上げましょう。
そろそろ第3期ですかね。

[493: 匿名さん]

地主と購入済み住戸合わせて600越え。後残り260戸くらいか。

[494: 匿名さん]

今日マンションギャラリーに行って営業の人と建設現場を見ていた時、近くに一人でいた中年のおじさんが「ここより新船橋がいいんだよな」と突然大きな声出したのでとてもびっくりしました。
掲示板の世界ならともかく、リアルに変な人を目の当たりにしたので本当に驚きました。

[495: 申込予定さん]

わざわざ現場でもネガキャンされているのですね。お疲れ様です。

[496: 匿名さん]

そりゃそうだろう。
誰もかそう思うさ！