タワーレジデンストーキョー(秋葉原）は？Part2

[匿名さん]

過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38920/

23区板に引っ越してきました。

[81: 匿名さん]

三井って評判悪いの？ケープでも台場でも・・・

[82: 匿名さん]

>>80さん
79さんではありませんが。
台場の件のひどいことは、こんな感じです。

ひどいこと１：
　1Fにスーパーを誘致と謳って販売しておきながら、スーパーではなく、
　とんこつラーメン屋＋居酒屋チェーンによる魚・野菜の直販にしようとしてるらしい。
　これに対する苦情には、「どんなスーパーを想像してたんですか」の一言。

ひどいこと２：
　住居専用を謳っている高層階を、事務所用としてオリックス関連会社に販売したらしい。
　（関連会社が、Web上に人材募集の広告を出したことにより発覚）

事象自体もひどいですが、オリックス&三井の対応もひどいです。
詳細は、ここのDAIBAスレを見ればわかると思います。
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44938/
（その１、その２は、リンク先からたどってください。）

[83: 匿名]

＞＞８２さん
ＤＡＩＢＡの件一通り読んできました。
一応ＴＲＴでは、ＤＡＩＢＡの１件のことを踏まえて完全住居
スーパーは最初から周辺にはありませんと潔くてよかったです。
まああとは完成にしたがってなにか出てくるでしょう。
一応問題ないっすね。

[84: うきうき♪]

（私にとっては）高額の青田買いなので、厳しい質問や細かい質問を、
納得がいくまで投げかけていますが、営業さんもインテリアさんも、
誠意をもって対応をしてくれているように感じています。

質問や見積り依頼の回答がなかなか返ってこないという難点はありますが、
販売、インテリア、伊藤忠、施工、売主と、確認先や調整先が多いので、
調整に時間がかかるのも、ある程度は仕方がないと思っています。

設計変更の見積りは、申込み期限をだいぶ過ぎても届きませんが、
前もって、「もう少し時間がかかる、申し込み期日は考慮する」と
連絡をいただいており、完成もまだまだ先の話なので、
「見積りはまだですが、施工スケジュールの都合でもう変更は受け付けられません」
とさえ言われなければ良いかな、と思っています。
他物件の例を見ると、この考え方は楽観的過ぎますでしょうか・・・。

>>81さま
ケープの件というのは、三井のグループ再編に伴い、売主が新しくできる
資本の少ない子会社に変更されるけど、瑕疵が発見された際の保障は
どうしてくれるのか、という件でしょうか？

TRTにおける三井の立場は販売代理なので、新会社に事業継承されても
大きな問題はないと認識していましたが、この物件でも購入者に不都合が
発生する可能性があるのでしょうか？

[85: 79]

ケープの件はこちらに問題ないと思います。
うきうきさんと同じ考えです。

ただ、DAIBAの件はスーパーはもともとないからいいですが、
事務所の件はどうなんだろうということです。
あとは、こんな対応をする売り主ですと、
他で何をやっているかわからないという不安です。

[86: 匿名さん]

>>79さん
削除依頼掲示板のDAIBAの件を見ると、売主サイドが管理規約に違反する事務所を擁護するような削除依頼を出す行動は、ちょっと信じられませんね・・・。

[87: 写真は素人]

仕事で神田に顔出したついでに、現地付近を歩いてきました。
買ったばかりの安物デジカメで撮ったのと、
写真のセンスが無いので、結構ひどい写りですね、あはは。

http://photos.yahoo.co.jp/ph/trt200606/lst?.dir=/d137

工事は、着々と進んでいるようです。

[88: 匿名]

>>87さん
いやいやばっちり撮れてますよ。
なかなか出向く機会ないので貴重な写真ありがとうござます。

[89: 130]

>>87
扇の形が見え始めてますね！
なんとなく感動しました。

[90: 若旦那]

どなたか７０Ｆの物件買った方いませんか〜？？

[91: 大大]

若旦那さん
住民用掲示版にレスしておきましたよ〜

[92: 匿名さん]

早く円満解決すると良いのですが、困ったものです。

http://www.cliches.net/special/

[93: 匿名さん]

>>92

まじっすか、これ。
誰もオリックスから家なんて買わなくなりますよ？
どこの物件なんでしょうね。

[94: 匿名さん]

>93

ココで見つけました。
www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38198/res/51

[95: 93]

>>94

なるほど。ありがとうございます。
しかし、何ヶ月もまともに対応しないって
オリックスは客商売したことあるんでしょうか？

[96: 87]

売主さんは・・・って感じですが、建物は天候の影響を受けつつも
工事は進んでいるようです。
少々背が伸びていたのと、マンションの宣伝用看板が撤去されてました。
ＭＲの場所は、更地になってて、道路反対側にあったみずほ銀行の後に、
ドラッグストア？が入るみたいですね。

今回（８月）：http://photos.yahoo.co.jp/ph/trt200608/lst?.dir=/36a4

前回（６月）：http://photos.yahoo.co.jp/ph/trt200608/lst?.dir=/33f3

[97: 匿名]

＞＞８７さん

私も建物の近くに仕事でいく機会があり見てきました。
大型クレーンで足場を作ってましたね。
地道な作業ですがこれからの進行がたのしみですね。

[98: 匿名さん]

87様、写真ありがとうございます。TUTAYAにドラッグストアと嬉しい限りです。
扇のお部屋の購入者の方、いらしゃいますか？
いざ家具の配置を考え始めると、頭痛ものです。引越してから買うと、
引越しが一度にすまないような気がして、ちょっとずつ家具を見ているのですが・・。
やっぱり引越し後のほうがいいんですかねぇ。皆さんどうされているのか
気になります。

[99: 匿名さん]

とりあえずage

[100: 匿名さん]

>>92
>>94

なんか、買主もやや感情的だけど、全体的に見るとオリックスが必死こいて
責任逃れしてるようにしか見えないですね。
弁護士たくさん立ててるみたいだけど、その割に内容証明の中身に法的根拠とか
契約のリファレンスが全然書いてないし。

[101: 匿名さん]

>>100

オリックスの手抜き、ハケーン
http://marina777.hp.infoseek.co.jp/

[102: 匿名さん]

タワーレジデンストーキョーはかっこいいですね

[103: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47471/

話題になってるね、オリックス・リアルエステートの対応っぷり。

[104: 匿名さん]

地図検索サイトの”ちず丸”では、ＴＲＴが掲載されてますね。

http://www.chizumaru.com/maplink.asp?SER=all&D=all&X=503219.41...

[105: 今日は不参加]

説明会の状況はいかがでしたか？
納得できる説明でしたか？

[106: 出席者その１]

昭和コンクリート工業の会社の規模、信頼性などが疑問だという意見が多かったです。
実績も最高で１８階建ての建物しか扱っていないとの説明でしたので、
あまり納得できないかなと思われた方も多かったのでは？
また、スパンコンクリートから昭和コンクリート社のものに変更した理由として
コスト削減が考えられるのではないか？との鋭い質問があり、
コスト面の比較表を求められていましたが、正確な金額は公表できないと
回答はあいまいだったように思います。
補償の面はどうか？との質問も納得いく回答は得られなかったように思います。

[107: 105]

>>106 様
　ありがとうございます。
私も、コンクリートの件は心配で、昭和コンクリート工業の製品や実績の情報が
ほとんど公開されてないので、本当にきちんと品質確保されてるのか心配です。
金曜日にしっかり確認したいと思います。

[108: 匿名さん]

24日ご参加予定の方々へ

参考サイトです。

空胴プレストレストコンクリートパネル
http://www.kenkocho.co.jp/cgi/kakaku_k1.asp?HEN=129&FNO=168
http://www.kenkocho.co.jp/cgi/ss_titoma.asp?K1=1029000&PAGENO=1

財団法人建材試験センター
http://www.jtccm.or.jp/jismark/jis_ninshohani.htm
JIS規格
http://www.webstore.jsa.or.jp/webstore/Com/FlowControl.jsp?lang=jp&...
整理番号 規格番号 制・改年 規格名称
74 A6511 2002 空胴プレストレストコンクリートパネル
参考
http://www.km-net.jp/shizaireport/200405report02.pdf
http://www.kensetu-navi.com/user/maker1/index.php

会社についての情報：
昭和コンクリート工業は、福岡の架け替え中の大橋で、コンクリート桁
崩落事故を起こしています。
”日経コンストラクション”の記事（2006.3.24号p.40-43）によれば
原因は、支柱の建材が余っていたのに、確認せず工事を続行。支柱が足りていない
ので、V字に崩落。ISO活用工事のため、途中で施工業者が検査をすることになって
いた（国交省ではなく）が、”ISO活用工事とは知らなかった”ため検査をせず
支柱が足りないことに事故がおこるまで気づかなかった、とのこと。

もし、当日可能であれば：
事故をうけ、会社として品質管理をどのように考え、対策をしているのか、
また該当製品はJIS規格品かどうか、またそのJIS規格をまもるための
検査体制・品質管理方法はどのようなものか、などについてご質問いただければ・・。


たぶん、部署も違うでしょうし、問題だらけ、ということもないでしょうが、
はやり会社として体制を整えているかどうかは気になるところです。
24日は参加できませんので、恐縮ですが可能であればご質問いただければと思います。

[109: 匿名さん]

今回穴あきＰＣ板仕様変更の説明に、具体的に仕様データを挙げて「同等以上」の説明はありましたでしょうか？
昭和コンクリート社の製品一覧もなく、製品の指標も公表していません。会社として最近数年の売り上げも減少している傾向です。一方、スパンクリート社はJASDAQ公開（５２７７）の穴あきＰＣ板最大手企業。製品指標も公開しています。
今回の使用変更の原因は本当に納期だけ？コスト削減による品質低下は絶対に許せません。
また、低層→スパンクリート社製、　高層→　昭和コンクリート社製　となると、床コンクリートの仕様違いによる建物の性能差は問題ないかどうか、説明をしてもらいたいですね。

[110: 出席者その１]

もう一つの掲示板に要約が書かれてありました。
http://com.e-mansion.co.jp/dispthrep.cgi?th=819&disp=1

コスト削減、納期短縮で思い出したのですが、
姉歯物件も、コスト削減と納期短縮で姉歯建築士をつかっていた
と記憶していますが、今回も・・・？と疑ってしまいます。
特に今回は「納期短縮」が大きな理由でしたので・・・。

[111: 出席者その２]

長文ですみません。
パンフレット４８頁を見ると、スラブの図面で「スパンクリート」と商品名が明記されています。不動産売買契約書には添付図書として「パンフレット」が入っています。ということは、スパンクリートを使用することは売買契約上売主側の履行義務を示しているのではないでしょうか。他方、重要事項説明書６頁には「施工上の理由等により、パンフレット等の契約図面と異なる場合があります。」と言う記述があるのですが、これを盾に何でも売主側の事情で一方的に変更されてもたまりません。
更に、売買契約書第１０条を見ますと、引渡しが予定日までに間に合わない場合、売主側で引渡しを遅らせることが出来る事由が書いてありますが、業者の納期が遅れる場合は含まれていない気がしますので、もし本当に納期が間に合わないことが理由とすると、売主側も昭和コンクリートに変更するために必死なのかもしれませんね。いずれにしてもお粗末な話です。
気になるのは、売買契約上の瑕疵担保期間が２年間、アフターサービスも１０年間が最長でして、法律的には品確法と民法上の債務不履行の時効が１０年、不法行為責任の除斥期間（時効のようなもの）が２０年ということです。つまり、実績のない昭和コンクリートに変更して、実際にスラブの不具合のうち耐久性に関することは、長い将来で発生する可能性が高いと考えれば、じゃあ、２０年を超えてから不具合が発生した場合に誰が責任を取ってくれるのだろう・・・？ということです。パンフレット４８頁に「100年の耐久をめざします」と書いてあることも考えれば、万が一、昭和コンクリートに変更する場合でも、スラブの保証期間を延長してもらいたいです。
遮音性も気になりますが、これは施工後一定のところで音響測定し、本当に売主側の示す数値が出ているか検証し、出ていない場合は対策工事をする等してもらうべきだと思います。

[112: 出席者その１]

そうですね。前回出席した感想としては、
主催者側が「時間がありませんので・・・」と
質疑応答にきちんと対応できない時間設定、
何か質問したくても時間切れで後は別個質問に
応じます、みたいに逃げられた感じがしました。
金曜日はきちっと納得いく説明をしてもらえる様な
時間配分で計算しながら質問された方がいいと
思います。

[113: 匿名さん]

はじめて書き込みさせていただきます、いつも楽しく拝見させていただいております。
先週の説明会に参加したものです。説明会前後の皆様の書き込みを拝見させていただいて、長文で申し訳有りませんが書き込みさせていただきます。
説明会自体に関しての感想は概ねみなさんと一緒で、とても「安心」という気分にはなれないものでした。正直いって三井住友建設の担当者の方が言い訳をしているみたいでした。金曜日も先週と同じ雰囲気で行くときっと皆さんの不安感も高まってしまうでしょう。もう少しうまいトークをして欲しかったです。
それと、もう一つ残念だったことは、先週の説明会では発表されてませんが、例の「コンクリート」。工事中の7Fまでも、スパンクリートではなく昭和コンクリートで建設されてます。説明会の後に三井販売の方に確認しました。これに関しては何でもう少し早く報告が来なかったのか？というのが懸念事項でした。

コンクリート問題についてですが個人的な意見となりますが、正直、私はあまり心配をしておりません。前回の説明を受けて構造の話を改めて聞き、質の高さに「やっぱり大規模タワー買ってよかった」と逆に思ってしまいました。床も穴あきコンの上にコンクリ打設。躯体柱はプレキャスト。普通の中小規模マンションだと普通にコンクリ打設するだけ。（無論、重量等の問題でこれだけやらないと駄目というのももちろんありますが。）
普通のマンションなんて床も柱も鉄骨を現場で組んで木枠を作って雨の降らないときにコンクリを流し込んで終了。なので型枠の中に枯れ葉やゴミが入っているかもしれません。
それに比べてプレキャストも穴あきコンも工場で生成して、現場では組み立てるだけ。・・・等、色々考えると多少商品が変わってもあまり気にならなくなってきてます。

>NO.111様へ
契約図面の件ですが、納期や施工上の誤差、行政による指導等により実は結構変わってしまうケースがありそうです。竣工前後ぐらいに「訂正図面集」というものを渡され、認印をもらい認証を受ける・・・と言ったケースがあります。（←オリックスではわかりませんが。）うろ覚えですが。

オリックスの擁護をしているような内容ですが、素人ながら少しだけマンション分譲販売に知識があります。間違っていたら申し訳有りません。
知り合いの建築をやっている人間に昭和コンクリートの事をヒアリングしてみましたが、施工会社がちゃんとしているところであれば気にする必要はないと言われました。

まだまだたくさん書きたいことはあるのですが、既に長文ですのでまたの機会にしたいと思います。
最後まで読んでくださった方お疲れさまでした。

[114: 105]

説明は、売主オリックスリアルステートではなく、ゼネコンや販売代理の人なんですか？
あと、質疑の時間は何分程度でしたか？

[115: 匿名さん]

穴あきコンの上にコンクリ打設、及び躯体柱はプレキャスはもともとの仕様ですので問題ではありませんが、問題は「同等以上」の説明にどこまで信用できるかです。変更のイメージを見ると、スパンクリートの製品に比べて昭和コンクリート製品の空洞の部分が多い（同じ体積の中に、実際のコンクリが少ない）ように見えます。もしそれは事実であれば、一般論として、空洞の多い穴あきコンが空洞の少ない物よりも性能が「同等以上」にはなりません。

今回の施工業者は三井住友建設本社の部隊でしょうか、それとも大半は下請け業者でしょうか。

[116: 匿名さん]

>>115
　夕方１７時頃に現場に行くと、わかりますが、ほとんど下請けですよ。
色々な社名の書かれたワゴン車に乗り込んで、帰宅されてましたよ。
>>113
　穴あきコンクリート板は工場で生成するので、施工会社がいくらしっかりしてても
品質にばらつきがあっても、そのまま組み立てられてしまうのでは？
スパンクリートコーポレーションのほうは、情報として製造・検査工程が公開情報があるし、ＪＲの駅ホームやタワーマンションでの実績も多いのですが、昭和コンクリートは？？？

http://www.spancretecorp.com/seihin/spantowa/koutei.html

http://www.toyo175.jp/blog/archives/2006/03/post_26.html

[117: 出席者その１]

>>１１６
　建設関係に詳しい人に聞くと、あの規模では三井の社員は１０人くらいはいるらしい。
現場を統率しているのは優秀な所長で下請け任せではないらしいです。

[118: 出席者その２]

大規模タワーマンションだから施工精度等が良い、ということはもちろんで、更に、大手の売主、施工会社等だから信頼して高い買物をしている。だからこそ、しかっりとした説明をしていただきたく、前回の説明だけでは腑に落ちないところもあり、自分としては疑心暗鬼になっている状態です。
ちなみに前回の説明会での質疑時間は30分くらいでした。
スラブの件に質疑が集中しましたので、ディスポーザーの質疑には至らなかったのですが、クリーンテックの信頼性や実績はどうなのでしょうか？TOTOより規模が全然小さい会社のようですが。

[119: 匿名さん]

>>118

「大手だから」ってのは全然アテにならなそうだよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47471/

[120: 匿名さん]

購入者に連絡する前に、売主が自分勝手の判断で契約済み物件の仕様変更は契約違反になりますが、今回の変更は「同等以上」との条件がありますので、契約違反になりません。

ディスポーザーなどの変更よりもスラブの変更は品質の根幹に関わる部分なので、今回の説明会で
①売主が側からの「同等以上」の保証
②変更の影響に対する説明

が一番重要です。

[121: 出席者その１]

説明会に再度出席してきました。今回は工事現場監督も経験した人に来てもらいました。
私自身は素人でよくわからなかったので、終わった後に感想を聞いたところ、８０点だそうです。

理由は、仕様変更はコスト削減等が理由で建設現場ではよくある話である程度は仕方がない事、
設計会社がデタラメだと建設会社もデタラメになるが今回は入江三宅がやっていて建設会社も三井住友建設でそこそこな規模な事から昭和コンクリート社に変更したとしてもチェックする機構がしっかりしていれば問題ない事、
スラヴチェックは簡単なので、特に今回スクリーンに映し出されいた写真は設計会社・建設会社等大勢で確認していた事から納期短縮を気にしている印象を受けた事（この質問が出ましたが、順番にみているという回答でした）、
問題のコンクリートなどですが、決められた通りにやっているかどうかの信用は、今回は大手が絡んでいるから、大丈夫でしょうとの事でした。

個人的に感じた事は、前回はあいまいな回答もあった様に思いましたが、
今回は施工実績として３０階以上の高層マンションを大成建設がこれから着手するという話や、
前回よりは詳しい説明を受けられたように思います。
また、根掘り葉掘り聞いてしまうと、エレベーター事故の様に公平性を保つため公共入札にして
価格が安いからシンドラー社にした結果、質が落ちてチェック機関も甘くなり事故を起こしてしまった様に、
不透明な部分があるかもしれないけれど、ある程度は持ちつ持たれつ保つ事で、質とコストを保てるし、そこからあいまいな回答になってしまうのは仕方がない面があるのかな？と理解しました。

建設会社関係は持ちつ持たれつという面があるのはある程度仕方がないのが正直なところで、姉歯物件は論外だが、今回のケースは大丈夫だろう、との話でした。

[122: 105]

　第１回説明会の状況をココで見て、本日はどうなるんだろう？？と心配でしたが、本日の説明会に参加して、ゼネコンさんの対応がしっかりしていて、安心しました。
やはり、施工担当していただいてる人の顔がわかるのは、重要だと思います。
質疑も、変更３項目について、一通り出ていましたし。
　ただ、売主さんは挨拶だけで影薄かったですね・・・
購入検討時に候補にしてた、他物件の別売主さんは、何重もの検査体制をしきりにアピールし、竣工前なのに現地見学会に参加させてもらいましたけど、今回は売主の検査への関与は何も説明されてませんでしたので、その点が不満でした。

[123: 匿名さん]

現地を見てきました。
珍しく上のほうの目隠しがない状態でした。
個人的にオレンジの色が思っていたより暗いような気がしました。
残念ながらカメラを持っていかなかったので　写真はありません。

[124: 87]

>>123 様
書き込みを見て、本日昼頃に見てきました。
曇りでしたので結構暗めに見えました。
晴れてるとまた感じがちがうのかもしれません。

今回（１０月）：http://photos.yahoo.co.jp/ph/trt200608/lst?.dir=/7c6a

[125: 匿名さん]

24日説明会の情報をありがとうございました。
スラブの件は施工もはじまっていることだし、品質チェックを信じるしかないですね。
大きな買い物なので、無事を祈るばかりです。
現地情報も楽しいです。
ありがとうございました。

[126: 87]

建築状況をＰＨＳのカメラで撮ってきました。
現在は、１１階躯体工事まで進んでます。
ぐんぐん背が伸びています。

http://photos.yahoo.co.jp/ph/trt200608/lst?&.dir=/7c6a&.src=ph...

[127: 87]

本日夕方にＰＨＳのカメラで撮ってきました。
現在は、１４階躯体工事まで進んでます。
ズームが無いのでわかり難いかもしれませんが、
ガラス窓がついたのと、バルコニーに
手すり？があるようにみえました。

http://photos.yahoo.co.jp/ph/trt200608/lst?.dir=/116b

[128: 匿名さん]

12月6日から15階躯体にとりかかるようです。
いよいよ駐車場より上の階にまで来ました。

[129: 匿名]

＞１２８さん
そうですね。
いよいよ東側にもベランダがつくられるでしょう。

[130: 匿名さん]

現場を見ると、想像していたよりもどっしりとした量感があります。
南西面の曲面が建物を大きく見せているように思います。
37階まで完成するとかなりの威容となる予感。