プラウド小石川（旧称：プラウドシリーズ茗荷谷）

[購入検討中さん]

野村の湯立坂マンションについて情報交換しましょう。

来年3月に完成予定だったものが、来年春頃MR公開、再来年6月入居に変更になったそうです。

所在地　東京都文京区小石川５丁目19番6他
交通情報　丸ノ内線 「茗荷谷」駅 　徒歩4分
種別　マンション
敷地面積　1,176.46m2
構造・規模　鉄筋コンクリート
建物竣工時期　平成23年7月竣工済み
入居時期　平成24年7月旬無 (予定)
総戸数　64戸 (非分譲住戸6戸含む)
販売戸数　未定
間取り　1LDK～3LDK
専有面積　60.80m2～112.20m2
管理形態　区分所有者全員で管理組合を結成していただき、管理・運営は野村リビングサポート株式会社に委託（予定）
施工　鹿島建設株式会社

公式URL　http://www.proud-web.jp/koishikawa/design/index.html

【タイトルを正式物件名に訂正。物件概要と公式URLを追記しました。2012.1.19　管理担当】

[941: 匿名さん]

確かに、作りの良いところもありますよね、エントランスは普通だと思いますけど。

その上、一部の金銭的な余裕のある人（＝地権者）にのみ良い共有施設があると思っています。
このマンションは計画自体が古い（景気が良かった頃）ものですからね。コンシェルジュもおそらく最初の計画では入れる予定だったのでしょうが、あまりに管理費が高くて断念したと想像します。

私はむしろそこに問題点があると考えてます。このスレって、現実的なこの物件購入のリスクから逃げちゃってる。地震の乾式壁のリスクより、管理費高騰のリスクの方がとっても現実的で可能性が極めて高い(というか100％だと思ってます）。これは、転売時の問題点にもなりますし。

なによりも、共有施設もなく、間取りの設計も最悪なのに、管理費が高いのは、多くの方に同調して頂けるのではと思います。

高層階のエレベーターは高層階の人のため。
天井高は高い部屋が本の一部にあるってだけ。
駐車場の数が危険なほどに多い。これは車に乗らない人には管理費高騰のリスクでしかない。ここはおそらく30で十分です。駐車場が必要なのは近隣でも戸数の半数以下です。この物件は、駅にも近く、駐車場が余る数が多く、とくに余る率が高いので管理組合で背負い込むお金も多くなる、将来の駐車場絡みの管理費、既に高いのに、将来も間違いなく上がるでしょう。

[942: 匿名さん]

なるほど。
そういえば地権者の駐車場だけ平置きのシャッター付きで別枠ってところに違和感があったような。

ちなみに駐車場が多すぎる点についてチェックしたところ、
野村の営業さんは「購入者層としては医師や弁護士なんかが多いので、これでも足りないくらいなんですよ～」
などと言ってましたが、最近の世の流れには逆らえず、やっぱり余るんすかね。

急に気になったのですが、修繕計画の中に30年後の機械式駐車場一式の交換が入っているか聞いた人いらっしゃいますか？

[943: 匿名さん]

医者も、車持ってない人、沢山いますよ。

医者は車を持っているという表現は、はっきり言って、医者をバカにしてると感じます。

私のところの部長は、責任ある立場になってから、事故起こしたらいろいろみんなに迷惑かけるから、車やめたよと言ってました。

[944: 匿名さん]

地権者のために作られたマンションという点は、その通りですね。

[945: 匿名さん]

ここ欲しい

[946: 匿名さん]

どうぞ（笑
実際、まだまだ空いてますよ。

[947: 匿名]

地権者の部屋、煌煌と灯りが灯っています。
カーテンもしないで・・・

[948: 匿名さん]

相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。

文京区で300代後半のものが売れる市況じゃありません。ここは仕入れ自体が、いわゆる旧価格の終わりの頃ですし、高くださなきゃならない理由が無いですし。

勘違いしている人いると思うので、念のために書きますが、こういうところで言う価格って、全体の平均の坪単価ですからね。

[949: 匿名さん]

粘着キモい。

[950: 匿名さん]

14階程度で高層/低層エレベーター分けるって何なの？
地権者の駐車場だけ平置きのシャッター付きで別枠って何なの？駐車場代払うの？

地権者の、地権者による、地権者のための物件企画。

[951: 匿名さん]

949さん、無視、無視。

注意しないと危ないですよ。みなさん危ないの分かっててスルーしてるんだから。

[952: 匿名さん]

こういう書き込みを見ていると、この時期になっても物件内覧すらしていない野次馬さんが多いことがよく分かりますね。

[953: 匿名さん]

>>141
ブランズでもあばれてるのか
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215928/res/47-48

[954: 匿名さん]

＞948
ノイローゼなの？

[955: 入居予定さん]

>946
とんでもない。第一期は申し込みが入っていない部屋は片手で数えるほどでしたよ。

[956: 匿名さん]

ここは、これからだよね。

[957: 匿名さん]

欲しい人は初日に申し込むと思いますが、今日見てもまだ結構空いてましたよ。

[958: 匿名さん]

ひょっとして>948が言ってることが当たるのか！？

[959: 匿名さん]

まあ正式価格表出ちゃったからね。
結構苦戦してるみたいだけど。

[960: 匿名さん]

そうだね、今さら価格は下げられないね。でも、何だかんだ言って結局は売れてしまうような気がするなあ。

[961: 物件比較中さん]

申し込みに行かれた方、この週末でどのくらい申し込み入りましたか？
また、駐車場の申し込みはどのくらい入ったのでしょうか？

情報よろしくお願いいたします。

[962: 匿名さん]

>948を参考にしてください。

[963: 匿名さん]

物件と価格からは申し込んでも良いと判断し、真剣に悩みましたが、
「将来にわたる近隣とのトラブル」、「単一の王様地権者との折衝の難しさ」、「管理・修繕費の高騰」などのリスクから
購入より賃貸の方が良い物件と判断し見送ることにしました。

あとの皆様よろしく。

[964: 匿名さん]

近隣とのトラブルとか気にしてるわりに
地権者を中傷していますよね
地権者の方がこのスレを見ていないといいですね

[965: 匿名さん]

外（近隣）と内（地権者）という両面でリスクとなり得る。
しかも相乗効果として悪い方向に進みそうなので、どちらも避けたいという意味で書いたのですが変でしょうか？

物件の経緯として、外の方々の反対にあいながら、内の方が建設計画を売主とともに推進してきたのは事実なのですから、
今後また外の方々と間で何らかのいさかいが発生したとして、相当の議決権を有する内の方は、多少折れて丸く和解する
という選択肢より、反発して白黒つける方向に進もうとされるのでは無いでしょうか。

[966: 匿名さん]

地権者が実際に何％の議決権になりそうか、確認された方はいらっしゃいますか？地権者も地権者住戸を販売しようとしておられるのかな、と思ったので。
10%超あっても、必要な場合には十分否決できるとは思いますが・・・

[967: 購入検討中さん]

北向き（湯立坂方面）、低層階を検討していますが、
こちらは日当たりはほとんど期待できないでしょうか。
現在住んでいるのが東南向きの部屋なので、朝から暗いのはどうかな、と躊躇しています。
営業の方も忙しそうで、日当たりのシミュレーションなどあるのか聞けていません。
どなたか日当たりについて確認された方がいらしたら、教えてください。
よろしくお願いいたします。

[968: 入居予定さん]

>961
第一期は残りわずかでした。私のところは結局抽選です。
駐車場は台数に余裕があると思われるのでまず大丈夫でしょう。
車の高さで値段が分かれます。

[969: 匿名さん]

最初から駐車場の空きが多すぎると、管理費高騰リスクが高いということを心配されているのではないでしょうか。

[970: 物件比較中さん]

日当たりは北向きには期待できないでしょうね。
目の前は公園の木々ですし。
やっぱりマンションは南向きですかね…。

[971: 匿名さん]

>967
日照シミュレーションは確実に作っていると思いますし、
聞かれれば教えてくれますよ。
遠慮せずに聞くのが一番では？

[972: 匿名]

すみません、どなたか営業さんに戸境が乾式であることについて
ご質問なさったかたはいらっしゃいますか？

[973: 匿名さん]

>972
直接聞けば↓
0120-775-300
http://www.proud-web.jp/koishikawa/index.html

[974: 購入検討中さん]

建物竣工しているから、日当たりのシミュレーションはないんじゃない？

内覧したところ北向きでも明るい印象でしたけどね。

[975: 匿名さん]

北側もよっぽど日照にこだわらなければよさそうですよね。
意外と明るいですし。

それにしても現地は本当に緑豊かで静ですよね。
東京の真ん中とは思えないくらいです。

[976: 匿名さん]

建物が竣工してるのと日照のシミュレーションは関係ないでしょ。

今は、今の日照しかわからないじゃない。

普通は最低限でも夏至と冬至ぐらい作成するもんです。

タワーじゃないのですし、特に窓が北のみの間取りのところを選ぶのでしたら北向きはそれなりに御覚悟を。

[977: 物件比較中さん]

けっこう複雑な形をした物件ですよね、ちょっとお城っぽくて豪華かも。

下の裾広がりの部分も住まいなんでしょうか、位置によって生活感覚に大きく違いがありそうなので好みを選ぶのに時間をしっかり使ったほうが良さそうですね。

各間取りはダイナミックというか、この表現が合っているかは恐縮ですけど、形式ばっていないのが多くて印象的です。まさに自分の家っていう感覚が持てそう。

[978: いつか買いたいさん]

　春日とおり沿いの10年超物件はとにかく不評で　要注意　特に水と音

[979: 匿名さん]

>978
ご趣旨がよくわからないのですが、詳しくご説明いただけませんか。

[980: 匿名さん]

日当たりのシミュレーションはありません。それってどうなの？と思いますけど、作っていないようです。

[981: 匿名]

＞979暗渠だから？

[982: 匿名さん]

>９７８
ここもそうなの？

[984: 匿名さん]

そんなこと書いてるから･･･

[985: 匿名さん]

なるほど。
だから現地でMRを開かないんだ。
もう完成しているのに。

[986: 匿名さん]

現地にはMRもありましたよ。でも、買いたい部屋を見るのが当たり前でしょ。

[987: 匿名さん]

いま何部屋くらいが抽選となっているのか、ご存じの方いますか？

[988: 不動産業者さん]

完売しましたか？

[989: 匿名さん]

完売したと聞いています。5倍以上のお部屋もあったらしいです。え？そんなにするの？？というお部屋も購入者がいたようですよ。あの立地ですからね。学区域もいいですし、ファミリー層、資金的にとても余裕のある方がセカンドハウスとして・・・とか。色々ご意見があるみたいでしたが、結局「完売」がこの物件の評価だったようです。

[990: 匿名さん]

やっぱり。。
５０戸だしね。
地権者以外であと９戸。売れそうですね。

[992: 匿名さん]

これからだけど。

[993: 匿名さん]

結局完売していないというのが結果でＯＫ？

[994: 匿名さん]

完売しましたよ。
とても欲しかったけど、外れてしまいました。。。
あー残念。
なんだかんだ言っても、最高の立地です。
これ以上の物件はなかなか出ないでしょう。
あー羨ましい。

[995: 匿名さん]

普通、本当に欲しくて外れたらそんなこと書かないと思うけど。

[996: 匿名さん]

正確には第一期販売分完売、です。第二期分が残っているそうです。もし学区、立地が気に入っているなら、こちらに参戦もありかと思います。ちなみに係争の件、もし何かあっても野村不動産が責任を取るそうですよ。こちらの問題は解決ですね。

[997: 匿名さん]

でもここに住んだら地元の公立校は行けないよね

まあ最初からそういう住民はいないだろうけど

[998: 匿名]

窪町小には普通に行くでしょ。中学も人気の音羽中ですから滑り止めに最適です。

[999: 匿名さん]

次スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236474/

[1000: 匿名さん]

区立が滑り止め、、、。確かに滑らないよね。　負け●の集まりか。

[1001: 匿名さん]

991さんが新スレ立てられてますよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236474/

[1002: 匿名]

完売してない・・・。
あれま。

[1003: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236474/

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